Consultorio jurídico

Nuestro consultorio jurídico es un espacio destinado a resolver dudas comunes que a menudo surgen entre los ciudadanos. Si quiere conocer una primera opinión acerca de su situación, nuestros equipo formado por abogados expertos en derecho penal, abogados de familiaabogados laboralistas y derecho mercantil, atenderán sus consultas.

Para una atención más específica, contacte con nosotros y le atenderemos en persona.

 

 

 

consultorio jurídico

 CONSULTORIO JURÍDICO

 

VALORES DE REFERENCIA Y CATASTRALES EN LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES

Buenos días:

Acabo de vender un piso, y he tenido que venderlo a un precio bajo tanto por el estado en el que estaba (le hacía falta una reforma), como por la urgencia en cobrar el precio. Ahora he ido a pagar la plusvalía, y el comprador el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y nos dicen que da igual el precio que aparece en la escritura, que ellos tienen sus propias tablas de precios y que sobre esas tenemos que pagar impuestos; y resulta que son más caras que por el dinero que yo he conseguido. ¿Esto es correcto?. ¿Por qué tengo que pagar por un precio en el que no he vendido?. Gracias.

Diego. 

Estimado Diego:

Los valores de referencia o los valores catastrales, utilizados por la Administración Pública para la liquidación de impuestos, admiten prueba en contrario; es decir, salvo que se demuestre que el valor real del bien es inferior al establecido por la Administración, por debajo de aquel no se admite la liquidación del impuesto. Es importante en este punto saber que el concepto “valor real” no coincide con el de “valor de transmisión o adquisición” (según el tipo de impuesto); o dicho de otro modo, usted puede vender la vivienda en el precio que considere oportuno, pero ese precio no ha de coincidir necesariamente con el valor real o de mercado del inmueble. Partiendo de estas premisas, y en relación a su caso concreto, para lograr una devolución de la diferencia entre el valor catastral con el valor real del bien (insisto, no con el valor de la venta), habría que iniciar un procedimiento administrativo aportando un informe pericial de la vivienda que establezca ese valor real, y bajo el mismo solicitar una nueva liquidación del impuesto. Un saludo.

Departamento de Derecho de Fiscal
Despacho Jurídico Tomás Martínez & Asociados


DEMANDA DE PENSIÓN DE ALIMENTOS POR EXTRANJERO EN ESPAÑA

Hola,

Soy argentina, y vivo en Madrid desde hace 7 años. Tengo una hija cuyo padre también es argentino, y con el que tenía contacto hasta hace un año, que ha dejado de atender a la niña; necesito solucionar la separación tanto para el permiso permanente de la niña como para poder solicitar un subsidio. Ahora estoy pensando en lo de la demanda porque lo necesito realmente, pero no puedo ir a México a poner dicha demanda, entonces quisiera que me orientaran en su consultorio jurídico. De antemano agradezco su atención.

Alejandra.

Estimada Alejandra:

Si su todavía marido o ex pareja vive en España, podrá plantear aquí la demanda correspondiente, habiendo de atenernos a la legislación del país en el que se casaron o a la española, según los trámites judiciales sean de mutuo acuerdo o contenciosos. Saludos.

Departamento de Derecho de Familia
Despacho Jurídico Tomás Martínez & Asociados


ANTE UN USUFRUCTO DE UNA VIVIENDA, ¿QUIEN ABONA LAS DERRAMAS?

Estimado abogado,

Mi esposa heredó un piso, en el cual la viuda es a su vez usufructuaria vitalicia. ¿Quién debe pagar las derramas de la comunidad de propietarios?. Gracias por su atención.

José.

Estimado José:

El obligado al pago de todos los gastos que el inmueble objeto de usufructo genere (comunidad, derramas, IBI, tasa basura, suministros, etc) han de ser abonados por la usufructuaria. Esperando haberle sido de ayuda, reciba un cordial saludo.

Departamento de Derecho Civil
Despacho Jurídico Tomás Martínez & Asociados


Estimado abogado ,

Gracias por su amable respuesta. Está claro que los gastos de naturaleza ordinaria (comunidad, IBI, etc.) los debe pagar la usufructuaria. Sin embargo tenía entendido que en el capítulo de derramas determinar quien las debe pagar es más complicado, ya que no hay una jurisprudencia clara en este asunto, dado que hay sentencias contradictorias. Entiendo que la naturaleza de las derramas, es decir el que correspondan a gastos ordinarios o extraordinarios, puede determinar que las deba pagar la usufructuaria o el propietario, ¿no es así ?. Le agradecería sus comentarios en este último punto.

José

Estimado José:

La discusión respecto al pago de las derramas viene motivado por el destino que tengan las mismas; esto es, no es lo mismo que vayan destinadas al pago de unas obras que resulten imprescindibles para la edificación (por ejemplo, un arreglo de una fachada para sanearla y adecuarse a la correspondiente inspección municipal) que a una obra suntuaria (por ejemplo, instalar una piscina en la azotea, lo cual incrementa el valor del inmueble); en mi opinión, el primer supuesto es de cargo del usufructuario, el segundo seria discutible si ha de pagarse entre todos aquellos que tenga derechos sobre la vivienda, incluida la usufructuaria. Efectivamente, en esta última cuestión no hay criterio pacífico, sino que depende de cada caso concreto con la base antes mencionada. Un saludo.

Departamento de Derecho Civil
Despacho Jurídico Tomás Martínez & Asociados


RESPONSABILIDAD COMO AVALISTA DE UN CRÉDITO

Hola,

les escribo a su consultorio jurídico porque necesito que me aconsejen. Soy avalista solidario de un crédito junto con mi socio en el negocio. Mi socio tiene una propiedad hipotecada, y yo la tengo libre de cargas. ¿Como me puedo proteger ante un posible embargo?. Gracias.

Sonia

Estimada Sonia:

En respuesta a su consulta decirle que, en calidad de avalista, usted responde del crédito, en caso de impago, con todos sus bienes presentes y futuros, lo cual a su vez no impide que realice las operaciones que considere oportunas y que graven sus bienes; únicamente habría ilícito civil y/o penal en el caso de que usted transmita o grave sus bienes cuando ya existe una deuda impagada. Saludos.

Departamento de Derecho Civil
Despacho Jurídico Tomás Martínez & Asociados


MI ARRENDADOR ME ACUSA DE ROBAR EN LA VIVIENDA

Buenas tardes,

he visto en un foro que usted aconsejaba sobre un delito penal. Le explico: hace unos cuatro años entré como inquilina en un vivienda de tres habitaciones, una de las cuales se quedaba la dueña del piso para meter sus muebles, porque yo tenía los míos propios. Nada más llegar a ese piso nos entraron a robar hasta en tres ocasiones (tengo la denuncias), así que decidimos irnos. No entregamos las llaves en mano a la dueña, sino que las dejamos dentro del piso. Volvieron a entrar, pero esta vez se llevaron lo único que quedaba ya en la casa, lo de la habitación de la dueña. Según ella, tienen un valor de siete mil euros. Tengo fotos en las que salen mis muebles en el piso, y encima también me fui del piso porque me quede embarazada de mi tercer hijo (son todos menores de diez años). La dueña está pidiendo la pena maxima; ¿puedo entrar a la carcel?. A mi marido tambien se la piden, pero él es reincicente, ya que años despues lo pillaron conduciendo dos veces sin carnet. ¿Puede ayudarnos?. Por favor, estoy desesperada.

J. Sánchez

Estimada J. Sánchez:

La situación que plantea es bastante complicada, y si no es bien defendida, tienen usted y su marido un serio problema, pues, en el caso de resultar condenados, podrían ingresar en prisión (usted si la pena es superior a dos años de prisión o si no satisface el importe económico reclamado como responsabilidad civil, y su esposo por tener antecedentes penales). Habríamos de conocer con detenimiento el contenido del procedimiento judicial, para darle una solución más concreta. Es un asunto muy delicado.

Si lo desea, puede concertar una entrevista personal con nosotros, en la que poder obtener mayor información de su asunto, y, si desea que nos ocupemos de su defensa, realizarle un presupuesto en las mejores condiciones posibles. Quedando a su disposición para cuanto necesite, reciba un cordial saludo.

Departamento de Derecho Penal
Despacho Jurídico Tomás Martínez & Asociados


NO QUIERO PERDER LA CUSTODIA DE MI HIJA

Muy buenas expongo mi caso en su consultorio jurídico. Estoy conviviendo con mi pareja en su casa y hemos tenido un bebe. Quiero separarme pero me da miedo perder la custodia de mi hija porque estoy en paro (el trabaja pero no legalmente), y mi intencion sería marcharme a mi pueblo (a casa de mis padres) que esta a 1000 km de distancia de donde vivimos ahora. ¿Que puedo hacer?. Gracias

  Laura

Estimada Laura:

La decisión de un juez a la hora de determinar la guarda y custodia de un menor (suponiendo que fuéramos a un procedimiento contencioso y su pareja solicitara también la guarda y custodia) se sustenta en las cualidades de los progenitores para ocuparse del menor, y no en la capacidad económica, ya que esto último se toma en cuenta para determinar la cuantía de una pensión alimenticia. Además, y si hablamos de un bebe, la tendencia suele ser a dar la guarda y custodia a la madre, y en su caso incluso jugaría a su favor el hecho de que no tenga un empleo y pueda dedicar a la menor más tiempo debida a su corta edad. Por último, y para tener algo de ventaja sobre su pareja en la separación, le recomiendo que inicie los trámites judiciales cuanto antes, adelantándose a él.

Departamento de Derecho Civil y de Familia
Despacho Jurídico Tomás Martínez & Asociados


LA COOPERATIVA NO ME DEVUELVE MI DINERO

Hola,

les escribo a su consultorio jurídico para obtener información sobre la baja de una cooperativa de viviendas. Estuve apuntada durante un año, y al ver que no construian los pisos me di de baja. Llevo dos años dada de baja y me comentan que no devuelven el dinero a no ser que entre un nuevo socio. En los estatutos pone que a los dieciocho meses después de la baja se devolverá el dinero y no ha sido así. Según me dijeron hay cien personas que están en el listado esperando el dinero antes que yo. ¿Se podria denunciar a la cooperativa para recuperar antes el dinero?. ¿Que cantidad se quedaría la cooperativa si devolvieran el dinero?.

Virginia

Estimada Virginia:

Por nuestra experiencia, el reembolso de aportaciones a socios que se dan de baja procede de forma alternativa con la entrada de un nuevo socio o el transcurso del tiempo (en su caso, 18 meses); así pues, usted podría reclamar judicialmente su dinero bajo las circunstancias que comenta. Para saber la cantidad a recuperar habríamos de saber la calificación de su baja (justificada o no justificada), si hay alguna póliza de seguro que garantice sus aportaciones a la cooperativa, y, lo que es más importante, conocer la situación económica de la cooperativa.  

Departamento de Derecho Civil
Despacho Jurídico Tomás Martínez & Asociados


22 Comentarios

  1. María José

    Un ayuntamiento me reclama una deuda de una factura de la luz de un kiosko al que licité. El kiosko carece de contador propio. Han hecho la comparativa entre el gasto en luz de todo el parque el año anterior, sin kiosko, y el actual con kiosko y me lo reclaman pero se niegan a enseñarme las facturas. Yo he medido las potencias de los aparatos eléctricos y calculado su consumo y se queda muy por debajo de lo que me exigen. Además, quieren que pague por semestres con lo que la factura se eleva bastante. ¿Qué puedo hacer?

    Responder
    1. Tomás Martínez & Asociados

      Estimada Mª José:
      Desde luego que esa forma de proceder del Ayuntamiento no es correcta. En este caso porque se trata de una entidad pública, pero en cualquier otra clase de relación jurídica tampoco sería admisible. Para empezar, el Ayuntamiento debe facilitarte copia de las facturas, o al menos ponerlas a tu disposición para que puedas examinarlas. A partir de ahí, y mediante escritos de alegaciones y recursos, exigir que, como práctica de prueba, se lleve a cabo una estimación correcta del consumo. Además, habría que ver si en el pliego de condiciones del concurso venía alguna cuestión relativa a esos consumos y la forma de su facturación.
      Sin otro particular, un saludo.

      Responder
  2. angel

    El presidente saliente por su cuenta,costea a cargo de la comunidad la subída de un metro y pico de ladrillos en la valla de una terraza jardín propiedad de la comunidad de uso privativo.En la primera reunión anual es cuando nos enteramos del tema nos promete hablar con el vecino,en la segunda reunión lo mismo dando largas y pasando del tema (es amigo del vecino).Al cambiar de presidente,retomamos el tema y en junta decidimos, no reconocer dicha obra y exigir al vecino la devolución del coste de la obra 1º por agravio respecto al resto de bajos que les encantaría les hicieran lo mismo y 2º porque ese tipo de obras en fachada se debe decidir por unanimidad en junta.Este problema lo tenemos desde el 2013;aparte de reflejarlo todo en la memoria de la reunión.¿Que acciones podíamos realizar?
    Les agradecería una orientación.

    Responder
    1. Tomás Martínez & Asociados (Publicaciones Autor)

      Estimado Ángel:
      Por lo que entiendo de su consulta, es la comunidad, a través del presidente, la que realiza la obra, no el propietario de la vivienda. En ese caso, la obra de demolición de la pared debe realizarla la comunidad, a su costa, sin necesitar para ello de autorización previa del vecino (si se negara a permitir el acceso a la terraza estaría incumpliendo obligaciones básicas de ese uso). En cuanto a los costes asumidos por la comunidad, tanto de la construcción como de la demolición, pueden plantearse reclamárselos al presidente que llevó a cabo la obra, y no descarto que incluso estemos ante un tipo penal (esto habría que evaluarlo con más pausa). Saludos.

      Responder
  3. asun

    Buneas tardes.

    En nuestro edificio han entrado ratas, al menos una. La hemos oído por las cámaras, tanto en las de nuestra propia casa como en las que comunican con otros edificios. Hemos avisado para desratizar, que pagará mi comunidad. Un vecino puso un nuevo aparato de aire acondicionado y sólo le duró dos días, la rata había roído todos los cable del aparato. Reclama a la comunidad uno nuevo.

    Pregunto: ¿la comunidad debe reparar el daño al vecino?
    Si la hemos oído en la cámara que comunica con otro edifico, ¿debe sólo pagar mi comunidad la desratización?

    Muchas gracias

    Responder
    1. Tomás Martínez & Asociados (Publicaciones Autor)

      Estimado Asunción:
      Sobre los costes de la reparación del aparato de aire acondicionado de uno de los vecinos, entiendo que no hay motivo para que la comunidad tenga que asumir ese coste. En cuanto a los gastos de desratización, indudablemente lo ideal sería que ambas comunidades se pusieran de acuerdo, pero en el peor de los casos cada comunidad debe asumir los costes de desratizar sus instalaciones; en el caso de que su comunidad lo haga y la vecina no, y las ratas vuelvan a su edificio, entonces se podrían plantear una reclamación por los costes añadidos debido a que en la otra edificación no han tomado las medidas oportunas.
      Saludos.

      Responder
  4. francisco

    Hola buenas,
    Quería hacer una consulta resulta ser en mi escalera somos 20 vecinos y 3 locales.
    El caso que yo cuando era presidente me vino una chica (sin identificarse) me dijo que se llama Mara de una empresa de gas naural, me enseñó un proyecto para hacer la instalación del gas.
    Dicho proyecto se ve claramente como un tubo de pasa por mi terraza, por el borde que es comunitaria pero de uso privativo.
    Antes que nada se hizo una reunión por lo del gas natural para información en la cual asistieron unas cuatro personas.
    Antes que nada la chica ya me hablaba como que tenia mucha prisa por hacerlo porque su jefe le enviaba mucha prisa.
    Se hizo una junta y asistieron muy pocas personas y se votó a favor inicialmente.
    Comunican que para que sea definitivo tiene que haber un 60% de o mas que esten a favor sino hay nadie más que vote en contra se contabilizan a favor segun la ley de propiedad horizontal.
    Yo hablando con una vecina que es mayor, me dijo que ella estaba en contra, lo que pasa que quien lleva estos asuntos es la hija entonces la hija no recibió ninguna carta certificada y tampoco me dijo que lo quería a esto.
    Hoy voy al administrador y le digo que no quiero el tubo ese por mi terraza que me niego.
    Me dice que esto es un servicio comunitario y como que no me puedo negar y yo le pregunto y no será perjudicial? me dice: ” “no”.Luego le pregunto y que me garantiza eso y me dice:”hombre si nos ponemos asi, el gas butano también es peligroso la electricidad…etc”¡¡¡ (el hombre muy alterado).
    También le he preguntado como podría hacer mi terraza privada, el me contesta que viene en los estatutos los cuales no existen, o no los tienen.
    Le he preguntado que como los vecinos sabían que les habia llegado el acta y estaban informados, a lo que me responde que va certificado.
    Podría yo negarme? puedo ir a sanidad y pedir una inspección y ver si esto es seguro? porque si yo hago un cerramiento en mi terraza tendria que pedir permiso por unanimidad y para el gas natural no?
    donde puedo acudir?
    gracias saludos

    Responder
    1. Tomás Martínez & Asociados (Publicaciones Autor)

      Estimado Francisco:
      El gas, al tratarse de una instalación necesaria, requiere esa mayoría de 3/5 partes, bien con los asistente a la Junta o por comunicación posterior, con lo que si se ha cumplido correctamente con la norma nada puede hacer ya para impedir la instalación. Otra cosa distinta es que aprecie la existencia de un defecto en la instalación y suponga un peligro, por lo que podrá solicitar una inspección por técnico autorizado que la verifique.
      En cuanto al cerramiento de la terraza, estamos hablando de una propiedad de la comunidad (que se puede modificar a favor de un vecino si se llevan a cabo los trámites oportunos), en el que, no siendo una obra de servicios necesarios para la edificación, se requiere esa mayoría.
      Un saludo.

      Responder
  5. mari

    Hola mi problema es el siquiente.Vivo en una urbanizacion de pisos con una gran plazoleta y jardines.yo vivo en un bajo y tengo un patio el cual da a un jardin de la comunidad. El problema es q han entrado ratones en la urbanizacion y como consecuencia de ello en mi patio.han venido una empresa de eliminacion de estos bichos pero el presidente dice que la parte de mi patio la tengo que abonar yo.??es cierto esto.

    Responder
    1. Tomás Martínez & Asociados (Publicaciones Autor)

      Estimada Mari:
      Pues yo creo que el coste deberia asumirlo la Comunidad (supongo que hablamos de un patio propiedad de la Comunidad con el uso a su favor), ya que hablamos de una operación de mantenimiento y sanidad que está por encima del uso.
      Saludos.

      Responder
      1. mari

        con respecto a mi pregunta anterior comentarle que el patio es de mi propiedad,con uso exclusivo mio, pero con ventanas encima propiedad de otros vecinos ,no esta techado ,pero el jardín por donde han entrado los ratones esta justo pegado a mi patio, es de la comunidad,¿quien tiene que abonar el coste?gracias

        Responder
        1. Tomás Martínez & Asociados (Publicaciones Autor)

          Estimada Mari:
          Si es de su propiedad, entonces habrá de asumir los costas. Saludos.

          Responder
  6. Iñigo

    Vivo en un ático con terraza propiedad de la comunidad y de uso privativo, la terraza tiene defectos de construcción que han provocado que los sumideros queden más altos que el resto, con lo que se forman charcos cuando llueve o cuando riego, hay baldosas levantadas, sueltas, zócalos caidos, rotos… Y la comunidad se niega a repararlo, ¿qué puedo hacer?, ¿hay algún organismo de mediación para no tener que ir a juicio?

    Responder
    1. Tomás Martínez & Asociados (Publicaciones Autor)

      Estimado Iñigo:
      Es a la comunidad a quien le corresponde la reparación que menciona. En cuanto a la mediación, hay múltiples organismos que pueden llevarla a cabo (ayuntamientos, diputaciones, colegios profesionales, etc), pero para ello ambas partes deben estar de acuerdo en someter a mediación su controversia.
      Saludos.

      Responder
  7. MARÍA

    Buenas tardes.
    Soy propietaria de un garaje y en la última reunión de propietarios a la que no asistí, se votó y se aprobó a petición de uno de los propietarios en el apartado de Ruegos y preguntas que todos los propietarios que tuvieran tapada la parte superior de sus garajes deberían volver a abrirla.
    Se puede hacer este tipo de votaciones si no aparecen en el orden del día?
    Si no fuera legal, como se podría impugnar esa votación y cuanto tiempo tengo para ello?
    Gracias
    maría

    Responder
    1. Tomás Martínez & Asociados (Publicaciones Autor)

      Estimada María:
      Podría impugnar el acuerdo, al no haber asistido a la Junta. El plazo para ello es de 3 meses. Aprovecho para ponernos a su disposición como especialistas en la materia: http://www.despachotomasmartinez.com/contacto.
      Saludos.

      Responder
  8. Fernanda

    Buenas tardes:

    Mi ex marido hace ocho años que no paga la mitad de la hipoteca ¿que debo hacer?En la sentencia del divorcio estaba obligado a pagar el 50% En la siguiente sentencia se me adjudica el uso y disfrute vitalicio hasta la liquidación de bienes. No sé si presentar demanda de ejecución o liquidación de gananciales o dejar pasar el tiempo porque él aparentemente es insolvente. Corro el riesgo de que no me pague. Agradecería que me aconsejarán. He hablado con él y dice que quiere la mitad del piso. No entiendo es un piso que no está pagado y que yo estoy afrontando. Él sólo ha pagado durante 5 años

    Responder
    1. Tomás Martínez & Asociados (Publicaciones Autor)

      Estimada Fernanda:
      La vía más inmediata para la reclamación del impago de la hipoteca es la de la ejecución de la Sentencia. En el caso de que su ex marido no tuviera liquidez que embargar, puede acumular la deuda para acabar obteniendo la propiedad del otro 50% de la vivienda, y así quedarse como única propietaria. Un apunte más, la reclamación alcanzaría los últimos cinco años, por lo que la deuda que vaya más allá sería un crédito en la liquidación de gananciales; no espere mucho más para iniciar la ejecución.
      Saludos.

      Responder
  9. miquel

    buenas noches le explico mi duda tengo un despacho(por ponerle un nombre) el cual tiene una terraza de entrada privada pero comunitaria , en la planta baja hay un local que actualmente es un bar y hay un extractor de humos en la salida de dicha terraza¿ hasta que punto es legal? tiene que tener unas normas de ruido? muchas gracias

    Responder
    1. Tomás Martínez & Asociados (Publicaciones Autor)

      Estimado Miquel:
      Ese tubo no puede causarle ninguna molestia, ni en ruidos ni en olores. Lo habitual es que esos tubos se prolonguen hasta la azotea para evitar dichas molestias. Saludos.

      Responder
  10. Sandra

    Buenos días he comprado un atico de protección oficial el cual en las escritura pone que mi casa linda con una terraza , esa terraza es comunitaria ya que el acceso es desde fuera de mi casa , la cuestión es que los vecinos están empeñados en dar un uso a esa terraza , yo tendría algún derecho ya que mi casa entera linda con la terraza? , les pedí permiso para hacer una puerta desee una ventana de mi casa y se negaron porque dicen que si suben poco porque está mi casa el día que habrá la puerta les voy a quitar más derechos . La verdad es que si suben no tendría nada de intimad se equivocaron ya que en la nota simple del principio ponía que La terraza era de uso u disfrute mío pero cuando se escrituró la junta y procasa dijeron que no ya que tendríamos más metros cuadrado de lo permitido .

    Responder
    1. Tomás Martínez & Asociados (Publicaciones Autor)

      Estimada Sandra:
      Que su vivienda haga límite con la terraza no le otorga un derecho de uso, debe estar expresamente descrito. Además, con los demás datos que da, no hay indicios para intentar otra cosa. Ahora bien, tampoco puede darse a la terraza un uso indiscriminado, que no esté previsto y que perjudique algún propietario. Por ahí si que podríamos hacer algo respecto a que no vulneren su intimidad.
      Saludos.

      Responder

Dejar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *