En esta ocasión abordamos un asunto de consulta frecuente. Es habitual en las comunidades de vecinos la discusión de si las terrazas de los pisos áticos y bajos son propiedad privada o son zonas comunitarias con un uso privativo, a efectos de determinar a quien le corresponde las operaciones de su mantenimiento y reparación.
Para comenzar este análisis, diremos que el documento de donde debe extraerse la conclusión final es el título constitutivo de la comunidad (integrado por la división horizontal y los estatutos comunitarios). Así lo determina el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
Este es el criterio de los Tribunales, pudiendo citar, por todas, las siguientes resoluciones:
Sentencia nº 526/2012, de 25 de septiembre, de la sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia
TERCERO.- Como la Ley de Propiedad Horizontal no contiene normas, ni aún generales sobre el uso y disfrute de las cosas comunes, habrá de exigirse a cada copropietario que se sirva de la cosa común conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad ni impida a los demás utilizarla según su derecho. La yuxtaposición de las dos clases de propiedad que conviven en el régimen de propiedad horizontal (privativa y común) es factible y aún recomendable, la determinación sobre los elementos comunes de los derechos de uso y disfrute en favor de uno o varios copropietarios, pero sin olvidar en modo alguno la diferente naturaleza jurídica entre estos derechos (de uso y disfrute de un elemento común) y el derecho de propiedad propiamente dicho; ya que una cosa es el derecho de uso exclusivo que se concede en este caso al recurrente y otra muy distinta el de propiedad, no debe olvidar el recurrente que la terraza de cuyo uso disfruta es propiedad de la comunidad actora, no ostentado sobre la misma mas que la facultad de uso. Así, es harto frecuente que aquellos copropietarios a los que se les concede el Derecho de uso exclusivo sobre un elemento común, lo lleguen a considerar de su propiedad en el sentido de disponibilidad absoluta y privación completa de cualquier derecho de la Comunidad o para los otros Copropietarios, actuando de cara a todos como usuarios exclusivos de elementos comunes de uso general, llegando a impedir legítimos comportamientos de la Comunidad de Propietarios. Ordinariamente los elementos comunes de uso privativo forman parte del piso o local, y son su continuación natural con acceso único desde dentro, y su titular dispone, por ello, de tal uso privativo. Los ejemplos más característicos son los patios interiores del edificio con acceso desde las primeras plantas, y las azoteas practicables desde los pisos áticos. Los elementos comunes de uso privativo no pierden nunca su cualidad de elementos comunes, aunque su creación o calificación se pueda establecer en el Título Constitutivo o en los Estatutos, donde, por los mismos mecanismos de reforma establecidos en la ley, quepa incluso eliminar el destino particular concedido. Es importante advertir que, siendo las normas que rigen la propiedad horizontal de derecho necesario, ni en el Título Constitutivo ni en los Estatutos se podrá contravenir ni desconocer la cualificación legal de los elementos comunes.
Sentencia nº 600/2012, de 28 de septiembre, de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid.
Debemos partir de la premisa de que las terrazas son elementos comunes (art. 396 del CC) por naturaleza, pero estatutariamente como en el presente caso se le ha asignado un uso privativo al propietario de la vivienda, al ser de acceso y uso exclusivo del ahora recurrente. Dada la clara naturaleza de dicho mobiliario como desmontable y móvil, por el informe pericial e imágenes de contrario que así lo demuestran, al igual que por el reconocimiento por la demandante y por el único testigo, de que dicho mobiliario fue retirado, para realizar unas obras en dicha terraza sin problemas, y puesto que no se ha presentado dictamen que sostenga la contrario, no nos consta que se haya irrogado ningún daño o perjuicio al elemento común, en este uso, ni en consecuencia a la comunidad. Por lo que debe considerarse que es un uso inocuo para los intereses de la comunidad, y realmente útil para el propietario que se sirve de un elemento común, a los fines propios de un aprovechamiento lógico con la naturaleza del elemento común como terraza.
Planteado, pues, el punto de partida, ha de consultarse el título constitutivo de la comunidad, buscando en él la descripción que se realiza de la edificación, y, en particular, si se contempla una atribución a determinadas viviendas de un uso sobre un elemento común.
Esto es, para afirmar que existe un aprovechamiento privativo de un lugar común, es requisito indispensable que ese derecho venga explícitamente reconocido tanto el título constitutivo de la comunidad, como en el título de propiedad del inmueble. Así se pronuncia nuestra jurisprudencia, pudiendo citar, entre otras, la Sentencia nº 593/2006, de 15 de diciembre, de la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid: TERCERO.- Que la terraza que se describe en la escritura pública de 23-03-2005 es elemento común con asignación de uso privativo está fuera de toda duda como lo demuestra el propio título constitutivo tanto en su descripción general (24 y ss), como en la específica descripción de la vivienda adquirida por el Sr. Eloy (35) e incluso también puede inferirse aquel carácter desde una lectura atenta de la escritura de adquisición del piso por parte del demandado Sr. Eloy. Y se sienta esta conclusión teniendo presente, como decíamos, el contenido del título constitutivo originario en el que se integran los estatutos y cuyo art. 14 especifica que las terrazas adicionales con que cuentan las viviendas ubicadas en planta baja y ático tienen la condición de elemento común con asignación de uso privativo. En consecuencia, el propietario de la vivienda disfrutará del uso exclusivo de la terraza, si bien deberá satisfacer todos los gastos de mantenimiento, quedando obligados a mantenerlos en correcto estado de higiene, limpieza y conservación. También tendrá la obligación de permitir el acceso al conserje o portero y al presidente o vicepresidente de la comunidad a los efectos de recoger los enseres u objetos que hayan caído en dichas terrazas y comprobar el estado de conservación de las mismas. (…) En consecuencia, en nuestro caso concreto, este elemento común de uso privativo, tiene este carácter porque así lo quiso el constituyente del régimen de la propiedad horizontal
CUARTO.- La terraza a nivel, de uso privativo del Sr. Eloy, es elemento común, y en este sentido no podrá modificarse en su caracterización sin los requisitos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en definitiva la unanimidad a que antes hicimos mención para desafectar un elemento que según el título constitutivo es común de uso privativo y nunca de propiedad exclusiva del Sr. Eloy, como se infiere desde aquella interpretación sistemática de título constitutivo con los estatutos que se integran en el mismo y la propia escritura pública, acudiendo, obviamente, a la necesaria interpretación sistemática a que se infiere del art. 3.1 Cc, en la medida que el título constitutivo viene a ser la norma rectora del régimen de la propiedad horizontal junto con la ley de este nombre de 1960, que se modificó por ley 7/1999, según dijimos anteriormente. Pero es que el demandado ocupó indebidamente el elemento común tratando de transformarlo en elemento de propiedad exclusiva y no sólo de uso privativo, llevando a cabo la edificación y cerramiento que el Juzgador de instancia perfectamente define desde los informes obrantes. La simple prueba documental, incluso las fotografías que obran en el procedimiento, son determinantes de que la estructura establecida tiene carácter fijo y no sólo es, como venía a decir el perito Sr. Gonzalo, auxiliar, ligera y desmontable, habiéndose ampliado, como dice el informe de urbanismo (318) la edificación al menos en 25 m2 sin licencia ni para la construcción o cerramiento efectuada como tampoco para la instalación de toldos, estando ambas cuestiones sujetas a licencia urbanística y siendo, propiamente, la obra ejecutada, de ampliación, careciendo de suficiencia el argumento que utiliza el demandado en el sentido de que no es habitable porque no tiene calefacción porque la misma puede perfectamente suplirse con elementos móviles al respecto. No incidió el «iudex a quo» en error en la apreciación de la prueba como tampoco error de derecho cuando califica, desde la documentación que obra en autos, la construcción-cerramiento del demandado como obra estable, que crea superficie habitable y que distorsiona la propia estética del conjunto, con reflejo de la luz en la estructura de aluminio de la techumbre, de una parte, y de otra con la posibilidad de acceso a la finca de los demandantes, permita o no sujetar el peso de una persona el techo referido, pues lo aquí se está discutiendo es la posibilidad o facilitación de acceso de terceras personas al piso primero de los actores, al tiempo que en ningún caso se sobrepasó o lesionó la propia caracterización que los elementos comunes tienen en el título constitutivo por ninguno de los propietarios en la forma en que lo hizo el demandado, habida cuenta que la estructura metálica establecida en un ático acaba de instalarse y la mancomunidad de propietarios, desde la testifical del propio administrador, tiene previsto, en principio, ejercitar las oportunas acciones para terminar con elementos que, como decíamos antes, distorsionan el propio título constitutivo y hacen desmerecer al propio régimen de la propiedad horizontal. Decía el Juzgador de instancia, con toda razón jurídica, que el restablecimiento de la igualdad de trato no se obtiene igualándolo en la infracción sino exigiendo que todos cumplan la ley, que debe imperar en el supuesto sometido a la consideración de este Tribunal para confirmar, en su integridad, la sentencia dictada en la instancia, pues es evidente, desde cuanto queda expuesto, que los argumentos mantenidos y sostenidos por el apelante en su escrito de apelación tienen que ser desestimados por este Tribunal por cuanto: a.- estamos ante elemento común de uso privativo y no ante elemento privativo de propiedad exclusiva del demandado (interprétese sistemáticamente el título constitutivo y el contenido de la propia escritura pública de adquisición del bien inmueble por el demandado); b.- no cuenta el demandado con la autorización de la mancomunidad pues el acuerdo de la comunidad de propietarios a que se refería el demandante no ha sido homologado por quien tiene la última palabra, esto es la mancomunidad de propietarios, que vino al proceso, ocupó la posición de codemandante e interesó la confirmación de la sentencia dictada en la instancia, por más que se hayan celebrados sucesivas reuniones de la mancomunidad y se esté a la espera de obtener determinados informes administrativos; c.- se alteraron, ciertamente, los elementos comunes con la estructura construida por el demandado que tiene carácter permanente y que necesita de medios mecánicos específicos para su desmontaje; d.- se perjudica a los actores en la forma que especifica la sentencia dictada en la instancia aunque sólo sea el reflejo de las chapas de aluminio de la techumbre del habitáculo construido por el Sr. Eloy, y la posibilidad de permitir el acceso más fácil de terceras personas hasta el piso primero del inmueble que pertenece a los demandantes y e.- no hubo, en modo alguno, trato discriminatorio pues hasta este momento la mancomunidad de propietarios ha mantenido, a través de sus titulares, los elementos comunes en la forma que se configuraban en el propio título constitutivo. Para concluir digamos que los estatutos se integran desde el art. 5 LPH en el propio título constitutivo, sin que sea posible una contradicción entre estatutos y título constitutivo por formar una sola entidad y, en definitiva, la escritura pública no puede contravenir, como no contraviene, la descripción individual del piso del demandado.
Conclusión sobre la terraza comunitaria de uso privativo
Una vez se haya determinado la naturaleza de la propiedad y el uso del elemento, tocará establecer la clase de reparación que hay que llevar a cabo. Claro está, nos referimos a la situación en la que la terraza sea un elemento común de uso privativo de una de las viviendas. Si estamos ante una acción de mantenimiento o de una reparación sobre elemento sujetos al desgaste por el uso, la misma deberá ser asumida por el comunero que tenga a su disposición la terraza (por ejemplo, ante la existencia de grietas en el solado); si estamos ante elementos propios de la estructura de la terraza (por ejemplo, tela asfáltica) su reparación corresponde asumirla a la comunidad.
A partir de aquí, son muchos los matices que caben respecto a las características del uso, tipo de instalaciones que pueden ocupar la terraza, accesos a aquella, etc. que son analizados por los Juzgados y Tribunales individualmente en atención a las circunstancias del caso concreto.
Como siempre, recomendamos que contacte con un abogado experto en esta materia, como lo somos nosotros.
hola cuando un vecino instala una piscina desmontable en un ático y problema filtraciones al vecino de abajo quien corre con los perjuicios y arreglos ? gracias
Estimado Adolfo:
La responsabilidad de los daños de esa piscina le correspondería al propietario del ático, ya fuera la terraza comunitaria o privativa. Se trata de una instalación particular, que, aún en el caso de que la terraza fuera comunitaria de uso privativo, excedería el uso normal de la misma.
Saludos.
Hola vivo en un piso de cuatro plantas en el cual la terraza tiene acceso desde las escaleras y desde mi cocina, resulta que en la puerta de las escaleras hemos cerrado el pestillo ya que la terraza según nuestras escrituras es nuestra y ahora los vecinos nos están obligando a dejar esa puerta abierta para que puedan entrar ellos a por las cosas que se le caen al patio, estoy obligada a mantener esa puerta con el pestillo quitado
Estimada Lara.
Si la terraza es de su propiedad, pueden impedir el paso, salvo para circunstancias concretas por necesidades muy específicas de la comunidad, como tendría obligación cualquier otro propietario respecto a su vivienda.
Un saludo.
Buenas,
Tenemos un atico con la terraza de la comunidad y uso privativo. Hay un vecino concreto que no esta por debajo y no esta afectado de ninguna manera pero impide cualquiera de los siguientes:
1) Poner cortinas de cristal con techo movible incorporadas a la estructura de las vigas que viene de obra con las terrazas
2) Poner toldo con colores de la comunidad usando la existente estructura para poner guia
3) Poner piscinita pequeña de niño con profundidad de menos de 0.5m encima de un ‘deck’ ligero de 4m2 para repartir el peso
4) Poner macetas grandes movibles (con ruedas) para las plantas
Hay alguna manera de parar eso en el caso de que el ayuntamiento reconozca que no presenta peligro para la estructura del edificio, respeta las normas y no impide el acceso? Gracias!
Estimada Martina:
De las cosas que describe, la más conflictiva serían las cortinas de cristal, porque entendemos que es un elemento permanente para cuya instalación necesitaría autorización unánime de la Junta de la Comunidad. El informe favorable del ayuntamiento será importante, pero no decisivo, porque la decisión última es de la Junta, si el acuerdo es contra a permitirle las instalaciones, la alternativa que le quedará será impugnar el acuerdo en vía judicial. Un saludo.
Hola, buenos días. Vivo en una comunidad que forma parte de una mancomunidad de 6 escaleras. 3 de ellas son de una fase más antigua. Cada escalera tiene su NIF y los terrados están separados por muro. Es decir, yo no puedo acceder a los terrados de las otras escaleras, ni los vecinos de las otras 5 escaleras al mío. Sin embargo, los vecinos de una de las escaleras más antiguas quieren ahora que los desperfectos de su terrado sean pagados por la mancomunidad (es decir, por todos). TEngo entendido que sólo los elementos con acceso a todos los vecinos deberían ser pagados por la mancomunidad (en nuestro caso, la piscina y sus alrededores). ¿Es así? ¿Cada comunidad de cada escalera debe pagarse sus arreglos de terrado y fachada, o debemos contribuir todos desde la mancomunidad? Tenemos reunión este miércoles. Me iría muy bien tener respuesta, si fuese tan amable. Muchas gracias. Saludos
Estimado Raúl:
La respuesta a este tipo de cuestiones se encuentra en los estatutos de la comunidad y de la mancomunidad, donde han de venir descritos los elementos comunes de una y otra área. Con la descripción que usted nos hace de la edificación, la respuesta lógica es que cada portal soporta su terrado, pero, insisto, hay que corroborarlo con los estatutos. Hable con su administrador (supongo que lo tienen), seguro que él tiene a su alcance los estatutos. Esperando haberle sido de ayuda, reciba un cordial saludo.
Muchas gracias, Sí tenemos administrador, de hecho dos (uno lleva cuatro portales y la mancomunidad y el otro dos portales). Sólo me queda una duda. Si en los estatutos no se dice nada explícitamente sobre este punto ¿se aplicaría la Ley de la Propiedad Horizontal? Y, por tanto, ¿Corresponde a cada portal soportar su terrado? Gracias por su ayuda. No dudo que tendrá visitas en su página por este tema cuando la gente introduzca este tema en los buscadores, ya que no es fácil encontrar información del mismo. Una vez más, gracias
Estimado Raúl:
Me sorprendería que los estatutos de la comunidad o de la mancomunidad no dijeran nada, al menos por eliminación (es decir, que los estatutos de la mancomunidad recojan expresamente sus elementos comunes y entre ellos no estén los terrados). Pero vamos a suponer que no hay nada en estatutos, habrá entonces que atenernos a la realidad física de la edificación; si además del acceso independiente de cada portal y de la separación, no comparten ningún elemento de la construcción de la mancomunidad, me atrevería a decir entonces que cada terrado es de aprovechamiento de cada portal, soportando cada uno sus costes de reparación. Saludos.
Buenos días,
La Comunidad aprobó que todos los bajos que quisieran poner algo en la parte del patio que no está cubierta por la terraza del primero, deberían poner un mismo modelo de toldo. Los bajos en la parte descubierta tienen sobrevolando unas vigas que nacen en la fachada del edificio a 2,5 m del suelo hasta la finalización del patio.
Todos los bajos han puesto el mismo toldo por la parte inferior de estas vigas, y mi vecino de abajo (vivo en un primero) ha puesto cañizo en la parte superior de las vigas; es decir, me ha puesto un suelo ficticio. Vivo en la zona de Dénia, la Comunidad le ha dicho que hay que lo tiene que quitar, y ella se desentiende.
Hay un riesgo potencial que en algún momento caiga un cigarro y pueda prender el edificio. ¿ qué ocurriría de cara al seguro?¿tendría responsabilidad la comunidad también?
me gustaría enviar un burofax, manifestar los riesgos y dejar constancia oficial.
Estimado Julio:
El vecino del que habla debe quitar ese cañizo, y si de ello se deriva algún daño deberá hacer frente al mismo. Para precisamente evitar discusiones con el seguro, en la próxima Junta requieran formalmente a ese vecino de cumplir con la norma.
Saludos.
Muy buenas
Tengo un problema con mi comunidad. La terraza de mi ático no se ha restaurado desde que se construyó y ahora hay filtraciones en el piso de abajo.
La presidenta dice que no la comunidad no quiere hacer derrama para pagar la restauración de la terraza y que alegaran un mal mantenimiento por mi parte para negarse a pagar.
La terraza se ve cuidada solo que gastada, además, según el perito, el mayor desgaste se encuentra justo en la zona de terraza donde esta la tubería de desagüe por donde me baja todo el agua de lluvia de los tejados de la finca. Por lo que el daño en la terraza ha sido provocado por el agua de lluvia que se recoge en el tejado de la finca, elemento más que común…
Que puede alegar al respecto? Si los demando tengo posibilidades de ganar?cuanto tardaría un juicio?
Gracias
Estimada Amanda:
Si la causa de las filtraciones es el desgaste de su terraza, he de decirle que la reparación podría corresponderle a usted. Ahora bien, nos habla de un elemento como son los desagües, cuyo correcto mantenimiento le pertenece a la comunidad, si las filtraciones proceden de esa tubería entonces la comunidad debería repararla. Dice que tiene un informe pericial, pues en ese informe es en el que debe constar el origen exacto de las filtraciones, determinando así la responsabilidad de la reparación. Yendo a sus tres últimas preguntas, la impresión que me da al emplear la palabra «desgaste» (supongo que refiriéndose al deterioro del solado), es que es usted quien debería asumir la reparación de las filtraciones; en cuanto a la duración del pleito, depende de la cuantía económica de la reclamación judicial, y el lugar donde se vaya a celebrar el juicio, para poder darle una aproximación del tiempo.
Esperando haberle sido de ayuda, un saludo.
Buenos días, quería saber si tengo derecho de acceder a traza comunitaria si soy inquilina de un piso y no propietaria.
Gracias
Estimada Mina:
El hecho de ser inquilina no impide el acceso a las zonas comunes, ya que el uso de la vivienda lleva aparejado el uso de los demás espacios en las mismas condiciones que el propietario, salvo que en el contrato de arrendamiento se haya especificado alguna limitación.
Saludos.
Yo estoy en la misma situacion….deberia enviar un Burofax?
Y si No me dan las llaves denunciar?
Estos serian los pasos a seguir?
Estimada Débora:
Mi recomendación es que mande el burofax solicitando que se trate el asunto en junta, y si el acuerdo de la misma no le es beneficioso, impugnar este.
Saludos.
Vivo en un bloque de ocho viviendas, construido en 1949. Era de protección oficial hasta que el ayuntamiento nos vendió las viviendas, en 1978. Cada una tiene 12.50 de cuota de participación. Los pisos bajos tienen un patio de 45 mts., sólo usados por los propietarios de las viviendas bajas. Las ocho viviendas, todas de 67.7 mts, tienen acceso de entrada «oficial» por la zona delantera del bloque, los bajos, además, la tienen por el jardín de la parte trasera.
Los propietarios de los pisos bajos han tenido siempre los patios como si fuesen de su propiedad, aunque en sus escrituras no figuran, tampoco en las escrituras del bloque, las de división horizontal. Muchos han hecho en ellos garages, siendo los únicos vecinos que gozan de aparcamiento, han ampliado las viviendas, han hecho trasteros, han ampliado la cocina cerrando su puerta de entrada por el bloque…, en fin, hacen con el patio lo que quieren. Las escrituras del bloque, las de división horizontal, tras mencionar la finca matriz, divide horizontalmente el bloque en los siguientes departamentos: Uno: Vivienda derecha en planta baja. Dos: Vivienda izquierda en planta baja… Y así va enumerando las ocho viviendas. Luego dice: «a cada uno de dichos departamentos corresponde una cuota de doce enteros, cinco décimas por ciento. Dichos departamentos se describen donde indica la nota al margen». Pues bien, la descripción de cada vivienda es exactamente la misma, los mismos metros, la misma descripción para todas las viviendas, incluidas las de la planta baja.
Mi pregunta es, si no consta en ninguna escritura que sean de uso y disfrute del piso bajo, aunque tampoco dice nada del resto de viviendas, ¿de quién es exactamente el patio? Lo mismo ocurre con otras zonas comunes, tampoco se mencionan en ninguna escritura, como azotea y cuarto de lavaderos antiguos. ¿Dónde constan estos elementos? ¿el patio es de todos los vecinos?
Muchas gracias y disculpen la extensión.
Estimada Carmela:
En primer lugar, de lo que no me cabe duda es que tanto la división horizontal como los títulos de propiedad son defectuosos, ya que deberían recoger ciertas prescripciones acerca de los elementos comunes y su uso, en concreto sobre los patios. Sería de interés que en las escrituras o inscripciones de los pisos bajos se observara los linderos, para saber si esos patios son o no propiedad de cada inmueble, porque por el dato de la superficie se podría llegar a afirmar que los patios son elementos comunes, pero la circunstancia de que no venga en la división horizontal y/o en los estatutos es lo que nos puede hacer dudar de tal consideración. Llegado al caso, por la falta de información, habría que acudir al planeamiento urbanístico de su ayuntamiento. Siento no poder darle una respuesta más concreta, pero tal y como nos plantea la consulta es difícil poder darle una opinión más fundada. Un saludo.
Muchas gracias por su respuesta. Disculpe que abuse y vuelva a preguntar. En la escritura de división horizontal el ayuntamiento refleja que el edificio tiene un área o polígono de base de 141 metros, 40 decímetros cuadrados. En cuanto a los linderos, menciona las plazas (plazoletas) con las que linda. En las escrituras de las viviendas se mencionan las mismas lindes, también en la de los pisos bajos. Con estas medidas, siendo la de las viviendas de 67,7 mts, y con esos linderos, entiendo que el patio sigue sin aparecer. ¿Puede a día de hoy seguir siendo del ayuntamiento?, y si así fuera, ¿no tendríamos todos el mismo derecho sobre ese terreno, aunque sólo tengan acceso a él los de la planta baja (que tienen su entrada y salida «oficial» por el bloque, como todos)? Me parece tan injusto. Todo esto lo planteo porque en los cuartos de antiguos lavaderos queremos hacer trasteros y los vecinos del bajo no quieren ceder su triste metro y poco de espacio para que los demás podamos tener un poquito mas grande el nuestro. Tienen un patio más grande que la mitad de la vivienda y aún pelean un metro. Muchísimas gracias.
Estimada Carmela:
Como le decía, las escrituras están defectuosas, por contradictorias; me explico:
– a favor de que sean espacios comunes de uso privativo: la superficie de la vivienda (que parece no incluir el patio);
– a favor de que sean espacios propiedad exclusiva de los bajos: la descripción de los linderos.
Esa contradicción es la que obliga, para salir de dudas, a acudir al plan urbanístico para ver la disposición de la construcción. Estamos hablando de una labor muy puntillosa, ya que el dato que nos falta no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
Otro frente distinto que podría abrir, si lo que busca es poder presionar para hacer la obra de los trasteros que menciona, es ver las condiciones de la obra que han hecho los bajos: si era necesario acuerdo de Junta de Propietarios, licencias solicitadas, modificaciones de elementos comunes como fachadas, etc.
Sin otro particular, un saludo.
acabo de comprar un piso, que tiene un patio de uso y disfrute en la planta baja. En dicho patio, hay una ventana en planta (ademas de las de plantas superiores). Esta ventana esta literalmente pegada a una de las mias y esto hace que la intimidad sea nula. Contaba con poner un toldo y asi aislar un poco los vecinos de arriba pero con la ventana del vecino en la planta baja no se que hacer.
¿Puedo poner una mampara vertical traslucida que deje pasar la luz pero no sea transparente y dejando hueco para poder pasar a limpiar, tanto por los laterales como por el suelo?. O cualquier otro objeto (plantas altas, tela colgante del toldo…etc), cualquier cosa que nos de un poco de intimidad.
Estimada Susana:
A mi modo de ver, la instalación de una mampara puede ser buena solución, porque creo que no limitaría las luces del vecino; además es un elemento que puede ser removido, es decir, que no es permanente.
Esperando haberle sido de ayuda, saludos.
Tengo el uso privativo de una terraza y quiero parcelarla para vender el uso privativo de una parte a otro vecino propietario. Es posible sin el consentimiento de toda la comunidad. Muchas gracias por su atención.
Estimado Pedro:
Ese derecho de uso no es transmisible sin consentimiento de la Comunidad (mediante acuerdo en Junta), porque además seguramente conlleve una modificación de estatutos y del título constitutivo (dependiendo de su redacción actual).
Saludos.
Buenas noches, yo tengo un casó similar, soy inquilina de un inmueble que pretendo comprar, consta de 78 en la última planta. La azotea del edificio se ha dividido entre los vecinos y cada uno tiene fabricado su cuarto, la participación en la azotea por vecino es de un doceavo. Mi vivienda tiene acceso desde el interior a ese cuarto que es como una habitación más de 15m cuadrados al igual que cada cuarto de cada vecino. Al tasar la casa para comprarla no me valoran esa parte. Se podría escriturar? Y podría comprar el cuarto de mi vecino que está pegado con el mio? Cuales son los pasos a seguir? Esos cuartos llevan construido hace más de 20 años.
Estimada Cristina:
Para saber si se puede escriturar ese espacio, hay que empezar por ver el contenido del acta en el que se aprobó esa forma de división, para después, bien con una nueva Junta de Propietarios o directamente ante notario, elevar público el documento correspondiente.
En definitiva, se puede escriturar ese cuarto, pero todo depende del apropiado acuerdo de la Junta y posterior modificación del título constitutivo de la comunidad.
Para nosotros no es un trámite desconocido, podemos ayudarla, contacte con nosotros: https://despachotomasmartinez.com/.
Saludos.
Mi edificio está dividido en dos viviendas por planta, y la parte trasera da a un patio de luces compuesto por otros edificios de la misma manzana. Los dos pisos de la planta primera tenemos una terraza que da a este patio de luces, estando delimitada por paredes de 1,60mts de altura. Quisiera colocar una celosía o elemento no permante en la parte superior de la pared que me limita con mi vecino e instalándolo por la cara de la pared que da a mi terraza (las terrazas son privadas, no comunitarias). ¿Esta actuación es legal?
Por otro lado, ¿existe alguna normativa que regule el uso que mi vecino da a su terraza, puede instalar una cocina de gas butano?
Estimada Carmen:
Siendo las terrazas privadas, y entendiendo que no limita ningún derecho de su vecino, no vemos inconveniente en que instale la celosía. En cuanto a la cocina de gas, y dudando mucho que haya pasado una homologación o certificación para su instalación, se trataría de una instalación que pudiera generar molestias (por ejemplo olores, humos o vapores) y/o que pusiera en riesgo la seguridad de la edificación, ambas cosas prohibidas por la Ley de Propiedad Horizontal, básico en las normas de convivencia en comunidad. En su caso, requiera a su vecino para desinstalar la cocina, ya que incluso podría verse privado del uso del inmueble por no respetar dichas normas de convivencia.
Saludos.
Muchas gracias por su rápida respuesta. Según la escritura la terraza es privada, pero ¿podría alegar mi vecino que la pared que nos separa le pertenece en un 50% y que la celosía le quita luz?
Estimada Carmen, para evitar discusiones de medianería, habrá de tratar de instalar la celosía dentro de su propiedad, o la menos de la mitad de la medianería hacia su propiedad (depende de la configuración de la pared). Y sobre la luz, tendría que ser una situación muy exagerada para alegar un perjuicio.
Saludos.
hola
mi duda es que vivo en un portal de solo 2 vecinos…mi vecino dice que no tenemos comunidad.. la duda que tenemos es si la azotea es comunitaria o privada para el vecino de la planta de arriba..como podríamos averiguarlo? gracis
Estimada María:
Lo habitual es que en la división horizontal de los dos inmuebles venga esa información, la cual puede obtener en el Registro de la Propiedad. Saludos.
Hola buenas tardes, el otro dia hicimos una barbacoa con algunos amigos y no solicitamos ningun permiso a la comunidad, la terraza es comunitaria, ¿existe la posibilidad de que nos quiten el derecho a ingresar a la terraza comunitaria si somos inquilinos de un piso de la comunidad?. Cabe recalcar que la barbacoa termino antes de la media noche y no se hizo ningún daño al edificio ni a la terraza, ni fuimos denunciados a la policia. Espero su respuesta, muchas gracias de antemano.
Estimado Rodrigo:
El hecho de que sean inquilinos o propietarios no tendría que ser una distinción para poder usar la terraza como cualquier otro vecino (salvo que en el contrato de arrendamiento se le haya limitado ese uso). Si los demás vecinos pueden acceder a la terraza (deduzco que se refiere a una terraza que no está aneja a la vivienda), y hacer el mismo uso, no seria necesario un permiso. Saludos.
Estimado Tomas, estoy planteando la compra sobre plano de un piso en planta baja con jardín. La parte correspondiente a la terraza de los pisos superiores linda con la terraza de la vivienda de al lado y esta separada por un cristal traslucido. Lo mismo ocurre con los pisos bajos, añadiendo a continuación de dicha mampara un muro de 1metro de alto más otro metro de reja con una longitud de 4 metros. Tengo la preocupación de no conseguir suficiente intimidad. ¿Existe alguna modificación que pueda realizar para mejorar la independencia acústica con el vecino?
Muchas gracias por adelantado.
Estimada Mónica:
En primer lugar le deben aclarar si la terraza es propiedad privada o comunitaria de uso privativo; a partir de ahí, podrá plantearse que tipo de elemento constructivo emplear (si es permanente o removible; si debe ponerlo en la medianería o por dentro de su propiedad; si debe respetar algún derecho de luces o vistas, etc). Saludos.
Buenas tardes:
Vivo de alquiler en un ático que tiene una terraza a la que solo se puede acceder si entra por mí casa. La terraza la puedo utilizar (así me lo dijo mi casera), pero sin hacer animaladas porque el suelo es de tela asfáltica y en caso de romperse podría perjudicar al vecino de abajo. Es como si pudieras hacer lo que quieras en ella, pero con unos límites que no consigo entender cuáles son. Por ejemplo, si quisiera poner un césped artificial, ¿podría hacerlo? Sé que mi obligación es dejar acceder a la terraza al presidente o al vicepresidente si así me lo solicitaran si querrían comprobar su estado o por alguna necesidad de la comunidad. Pero realmente, no sé cuál es mi límite de uso. Por ejemplo, en el caso de poner un césped artificial y una mesa con un par de sillas. ¿Podría?
Estimado Alberto:
Las instalaciones que realice deben tener dos requisitos: que no sean permanentes (que sean removibles) y que no causen daños. A partir de ahí, y como es lógico, no existe ninguna norma que hable de elementos concretos, como el césped artificial, sino que depende del caso concreto, valore usted si lo que va a poner en la terraza no va a causar daños.
Saludos.
Buenos dias:
Acabo de comprar un piso, en el cual, figura en la nota registral el uso privativo de la azotea. La entrada no es a traves de mi vivienda. Me gustaria saber si puedo realizar un acceso desde mi vivienda, o si puedo realizar un cerramiento de aluminio.
gracias
Estimado Santiago:
Me atrevería a decirle «no» a ambas obras, ya que entiendo que tienen carácter permanente, significando una modificación de la azotea. Cuanto menos, necesitaría la aprobación en Junta de las mismas.
Saludos.
Hola:
Tengo una terraza de 25 metros2 en propiedad en un ático de un edificio de 4 plantas. Por temas de herencias ya adquiridos, resulta que la vecina del 2do tiene el uso y disfrute de la terraza que yo tengo en propiedad.
Yo no tengo ningún problema en que ella la utilice, pero ha alquilado su piso a estudiantes y tengo la terraza llena de adolescentes a toda hora y utilizando mi barbacoa, sillas, mesas, sombrillas, etc.
Quiero saber qué derechos tiene por su «uso y disfrute» y cuales tengo yo.
Me ha llegado a decir que si quiero modificar o poner por ejemplo unos focos o luces le tengo que pedirle permiso. Hace poco que compre el piso, soy nueva, pero si es mi terraza, de mi propiedad, está en mis escrituras y no se qué derecho tiene de hacerme esas exigencias, hasta ahora ha hecho lo que ha querido, pero ahora las cosas son diferentes, yo vivo allí y no veo porque tengo que compartir mi terraza con sus inquilinos, si el «uso y disfrute» es solo de la propietaria del 2do según pone en las escrituras.
Muchas gracias de antemano, Ana.
Estimada Ana:
Me parece curioso que un elemento que es de su propiedad pueda tener cedido ese uso; me atrevo a preguntarle: ¿está segura de ello? ¿no consta ninguna limitación del uso?. De otro lado, dos cuestiones a tener en cuenta sobre el uso de la terraza: quien ocupa la vivienda (ya sea propietario o inquilino) lo hace con todos los derechos; pero si el uso comparta actividades moletas puede limitarse e incluso prohibirse.
Saludos.
Buenos días,
Soy propietaria de un primero que tiene una terraza comunitaria de uso exclusivo. Mi problema es que sólo se separa de la terraza de la vecina con una barandilla de hierro. Aunque ya puse una celosía, con permiso de la comunidad, mi problema es que la vecina cuando limpia, me pasa el agua, junto con el jabón a mi terraza . Además tiene un perro, por lo que el agua que entra además de jabones…puede llevar otras cosas…Mi pregunta es ¿puedo poner algo que corte la entrada de ese agua? (tipo bordillo). Creo haber leído que sólo yo o el agua de lluvia pueden ensuciar mi terraza ¿es cierto?.Puedo hacer algo?. A causa del perro, limpia cada poco, por lo que tengo la terraza siempre con agua.
Muchas gracias por su atención
Estimada Laia:
A mi entender, puede instalar lo que necesite para evitar ese paso de agua; incluso me atrevería a decir que su vecina debería asumir al menos una parte del coste ya que es ella la que por sus actividades en la terraza ensucia su parte (esto ya depende del coste que suponga la instalación y de si le merece la pena discutir por ello). Un último apunte: al igual que la celosía, lo que ponga debe ser removible. Saludos.
Hola Tomás, antes de todo, muy buenas y claras informaciones pones aquí.
Soy inquilino de un piso en una finca de 5 plantas donde hay una terraza que es de uso común. La arreglé, eso es pinté, limpié y puse algunas sillas y un sofa para uso de cualquier persona de la finca (propietario o inquilino). Ahora viene el vice-presidente (hace 1 año está) y me dijo que no puedo tener las cosas arriba y que no podemos usar la terraza ya que es solo para antenas, cables y cosas comunes del edificio. En mi contracto de alquiler no sale ninguna limitación del uso de la terraza (estoy hace dos años). Además amenazó cambiar la puerta y cerradura de la dicha terraza.
Que te parece su actitud?
Un saludo!!!
Estimado Dani:
Si los estatutos de la comunidad no recogen específicamente que esa terraza común puede ser utilizada como espacio de disfrute de los vecinos (con independencia de ser o no inquilino de una vivienda) no es posible llevar a cabo lo que usted ha hecho. La única forma de que se pudiera llevar a cabo el uso de la terraza, si es que no está contemplado en la constitución de la comunidad, es proponiéndole en la Junta de propietarios, a la que su condición de inquilino no se le está permitido acceder.
Sin otro particular, un saludo.
vivo en un bloque de 8 vecinos. La azotea es comunitaria y en ella igual que el resto de vecinos tienen instalado su aire acondicionado yo he puesto un baúl donde guardar trastos que no caben en casa. Según el catastro soy propietario de los metros de mi piso y de 1m en la 5 plata que es la azotea. El baúl mide menos de eso. Una vecina me ha denunciado para que lo quite. El baúl no esta anclado ni nada. ¿tendría que quitarlo o puedo tenerlo?
Estimado Jesús:
Si usted es propietario de ese espacio en la azotea, entiendo que puede realizar la instalación que desee. Además, si hay instalados aparatos de aire acondicionado (que son elementos permanentes, que llevan canalizaciones y corriente eléctrica), no veo lógico que usted no pueda tener un baúl, que, obviamente, no supone ningún riesgo.
Saludos.
Buenas tardes: mi vivienda está situada en un edificio de cuatro portales. Es de 1957 y dispone de una trampilla para acceder al techo del edificio a través del bloque 2 desde que hicieron las viviendas. Cada portal tiene una comunidad y por lo tanto antenas distintas. Necesitamos acceder para arreglar la antena y los vecinos de ese portal se niegan.
Que nos aconseja.
Agradeciendo de antemano su respuesta, reciba un cordial saludo
Estimada Chari:
Me parece imprescindible el acceso por esa trampilla, cuyo uso es posible que esté contemplado en algún documento. Al margen de eso, si no hay más acceso que dicha trampilla, oponerse al paso no puede considerarse adecuado a norma. Por ello, les recomiendo que les requieran fehacientemente del paso por la trampilla, y, en su caso, tomar las medidas legales que corresponda. Saludos.
Muchas gracias por su pronta respuesta.
Vivo en un bloque en el que cada vecino tiene un balcon-terraza de uso exclusivo. A uno de los vecinos se le han levantado las baldosas de esta terraza y dice que la reparacion debe asumirla la comunidad. ¿es eso cierto?
Estimada Elena:
Si tiene la ocasión de leer nuestro artículo, verá que esa situación que nos plantea es el ejemplo habitual de reparaciones que debe asumir quien hace uso de la terraza, ya que se trata de un elemento constructivo sometido al desgaste por dicho uso.
Saludos.
Buenos dias
tengo terraza a nivel del piso, no es un bajo es un primero. Tengo que pagar la comunidad por la terraza aun siendo de uso privado. A causa del material de construcción hay que cambiar todas las baldosas porque están rotas. Los vecinos no quieren que arregle la terraza porqué tiene que pagar todos porque repito yo pago comunidad por la terraza, entonces les he comentado que me quiten la cuota de la terraza y me la arreglo yo y tampoco quieren.
tengo entendido que según normativa toda terraza a nivel de la casa no se tiene que pagar comunidad por ella, es así?? O por donde puedo atacar ya que se niegan a arreglarme la terraza y se niegan a quitarme la cuota. Y es mas el material que salta es cortante! estoy desesperaday cada reunión es una pelea con los vecinos
Estimada Gema:
La reparación del solado de la terraza le correspondería a usted al ser un elemento sometido al uso de la misma. Respecto a las cuotas de la terraza, no entiendo muy bien a que obedece tal concepto, ya que las cuotas de comunidad se fijan en función de unos porcentajes de copropiedad, no en función de usos. Yo lo que plantearía al resto de los propietarios es una revisión de los coeficientes de copropiedad para ajustar las cuotas que se abonan. En definitiva, estamos manejando cuestiones distintas.
Saludos.
Hola!! Vivo en una finca de 9 vecinos,y mi puerta es la del ultimo piso teniendo enfrente de mi puerta, la puerta de una terraza y seguido encima de mi piso otra terraza que debo acceder subiendo a un sexto piso que solo se encuentra la terraza, mi pregunta es: la terraza de arriba pertenece a la comunidad o puede que sea propiedad de mi piso?, lo digo porque me han dicho que lo averigüe,ya que al ser ultimo piso y estoy solo,me pertenece a mi. Creo que la gente se equivoca,por eso pregunto.
Muchas gracias!!!
Estimado Miguel:
Para saber si la terraza es de su propiedad o si tiene algún derecho, debe examinarse la siguiente documentación: título de propiedad, estatutos de la comunidad, división horizontal, constitución de la edificación, descripciones catastrales y/o información urbanística. Es un trabajo pormenorizado de toda esa información para poder llegar a una convicción fundada y llevarla a la Junta de Propietarios.
Saludos.
Buenos días: Vivo en un bloque de pisos donde hay dos terrazas comunitarias y una de estas es de uso privativo de unos vecinos que viven en el rellano del tercer piso. Yo vivo en el tercer piso también y encima de mi piso (o sea mi techo) tengo la terraza comunitaria de uso privativo. El problema viene cuando los vecinos de la terraza de uso privativo hacen barbacoas o fiestas varias con sus amigos y también cuando suben a la terraza los críos a jugar con pelota. Y cuando además ponen música en dicho terrado. Yo me pregunto, qué derechos tengo por vivir debajo y si tengo la obligación de soportar los ruidos, aunque sea de día e incluso alguna vez de noche, de estos vecinos que tienen la terraza de uso privativo encima de mi techo. Y qué derechos tienen los vecinos de la terraza de uso privativo. Gracias por su ayuda y un saludo.
Estimada Estrella:
Lo que usted plantea nada tiene que ver con el uso privativo de un elemento común, sino con las normas de convivencia. La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todo vecino de no realizar actividades molestas, y es por ahí por donde usted debe actuar; la ley establece incluso la prohibición de uso del inmueble por hasta dos años.
Saludos.
Buenas Tardes
Mi duda surge por el siguiente hecho. Soy propietario de una vivienda en primera planta con anexo inseparable de un patio comunitario, del cual dispongo del uso y disfrute en escritura pública de compra-venta. Hace unos años y debido al deterioro de la solería y clorocaucho que tenía debajo, este espacio estaba causando problemas de humedad al local ubicado bajo el patio. Sin más, arreglé todo el patio y se impermeabilizó con tela asfáltica y una nueva solería.
Ahora el sumidero de aguas pluviales del patio está dando problemas de humedad al local ubicado, como ya dije, bajo el patio.
He comunicado ello a la Administración y me indican que ésta no es responsable de su arreglo debido a que ya realicé obras –tela asfáltica y suelo nuevo– y que al haber realizado éstas la comunidad legalmente no está obligada a el arreglo de los problemas del sumidero.
Me podrían informar de la posible solución y las acciones legales que me asistan en esta cuestión.
Un saludo
Estimado José Manuel:
Bajo mi punto de vista (y sin perjuicio de que el asunto se hubiera tratado en Junta de Propietarios), ya la instalación de tela asfáltica debió ser asumida por la Comunidad, ya que suele entenderse como un elemento estructural que no está afectado por el uso; no así el solado. Lo mismo le puedo decir del sumidero, que es un elemento estructural. Mi recomendación es que en la próxima junta, si no consigue que se convoque una extraordinaria al efecto, plantee el problema, y con especial intervención del propietario del local de abajo, ya que de lo daños que este sufra debería reclamárselos a la Comunidad.
Saludos.
Estimado Sres:
Me encuentro en un supuesto similar a este, sin embargo no es concluyente que la filtración al local sea por el husillo. Varios peritos han determinado que la posible causa sea una inadecuada impermeabilización con el patio colindante, ya que ahora han quedado a distinto nivel y la medianera, en este caso una celosía, no ha sido impermeabilizada. La comunidad entiende que corresponde al propietario su reparación. Las obras de solado se hicieron sin autorización alguna de la comunidad. No costa se haya realizado prueba de estanqueidad y si me apura no consta se haya cambiado la tela asfáltica.
Gracias por su consejo.
Estimado Eduardo:
Si las humedades provienen de elementos estructurales de la edificación, a los cuales hace alusión, la reparación habrá de asumirla la comunidad. Otra cosa es que las obras del solado fueran las causantes de la humedad (lo que al parecer no es el caso).
Saludos.
Buenas tardes,
Tengo un primero con 60 m2 de terraza de mi propiedad, tal y como consta en mi escritura. He puesto una pérgola en la terraza ya que continuamente caían objetos. Me informé en mi ayuntamiento, sobre si tenia que pedir permisos para la pérgola y me dijeron que si es movible y no va anclada a la fachada o al suelo no tenia que pedir ningún permiso y que la normativa lo permite. Ahora mi vecino del segundo dice que le molesta a nivel de «estética» y de visión, que tenga la pérgola en la terraza. También me dice el administrador (después de 10 años de tener plantas), que he de levantarlas del suelo o quitarlas, porque hay que despejar el suelo para que corra el agua. Sin embargo yo leo en las ordenanzas municipales que puedo tener plantas, siempre y cuando que sea elemento movible. Estoy un poco perpleja con todo esto. He leido jurisprudencia y he visto que en cuanto a la pérgola hay un poco de todo… que opina usted?
Estimada Carmen:
Como bien dice, la causística es muy amplia, la decisión de los Juzgados y Tribunales es muy dispar ya que se aplica la norma a cada caso en concreto. Como norma general, para que una pérgola no precise de autorización previa de la Junta de Propietarios, debe no alterar la estética de la fachada y no tratarse de un elemento permanente. No le recomiendo que se fie mucho de aquello que le comentaran en el Ayuntamiento, ya que la decisión que allí se toma guarda relación con una eventual licencia de obras, no sobre los elementos comunes de una edificación. En su caso, lo que habría que analizar es si la pérgola altera sustancialmente la estética de la fachada, y en que le perjudica a su vecino la visión, o mejor dicho, si se limitan sus derechos de luces y vistas (esto no quiere decir que tenga un derecho a ver la acera). En cuanto a las plantas, y siendo propiedad privada la terraza, usted debe tener cuidado de que su presencia no cause humedades u otros desperfectos al resto del edificio, a partir de ahí es a usted a quien le corresponde tomar las medidas que considere oportunas al respecto.
Esperando haberla sido de ayuda, reciba un cordial saludo.
HOLA, ME GUSTARIA SABER SI SE PUEDE CONSTRUIR UNA CARPA DE OBRA Y HACER UN CAMBIO DE BALSOSAS (PONER GRES ENCIMA DEL SUELO ANTIGUO)EN LA TERRAZA DE UNA PLANTA BAJA DE UNA VIVIENDA (terraza común y de uso privado), EN LA QUE DEBAJO DE ESTA TERRAZA ESTA EL PARKING COMUNITARIO DE LA FINCA??
Estimado Carlos:
En mi opinión, la carpa de obra no podría realizarla (al tratarse de un elemento permanente), o no al menos sin el consentimiento expreso de la Comunidad, y el cambio de baldosas si ya que se trata de un elemento de desgaste cuyo correcto estado de conservación le corresponde a usted. Saludos.
Hola, tengo una vivienda en cuya escritura pone que dispone de una terraza de 30 metros, elemento común, de uso exclusivo y excluyente de la vivienda,a cuya dicha terraza solo se accede desde el salón de la casa. Tenemos el problema de que es un bajo y el muro de la terraza apenas tiene 60 cm por lo que para tener mas intimidad queríamos poner una celosía y unos setos artificiales para subir la altura unos 90 cm mas,además de para tenerlas intimidad para evitar que los niños tiren cosas a la terraza y salten por su cuenta a recogerlas sin pedirnos permiso. He llamado a la administración y dice que tengo que esperar a invierno q es la siguiente junta para pedir permiso, de verdad tengo que pedir permiso para poner esos elementos decorativos? Y mas teniendo en cuenta q esta el problema de que los niños saltan a nuestra terraza. Por otro lado puedo dar una mesa y sillas y poner una especie de carpa desmontable de unos 3×3 para salir alguna noche a cenar y poder usar la terraza. Da pena tener esos metros y no poder usarlos.
Estimada Alicia:
Si los elementos que va a instalar son desmontables (entiendo que si) no necesitaría ningún permiso de la comunidad, ya que es una atribución propia del derecho de uso. En cuanto al uso de la terraza, exactamente igual, siempre que lo que ponga se pueda retirar sin obra, no debe tener inconvenientes. Saludos.
Gracias por su rápida respuesta. Le comento que al poner las celosías esta claro que hay que anclarlas al muro y sujetarlas con una base para que resista,además los setos artificiales irían alrededor de la celosia , pero aun así lo considero un elemento desmontable (aunque haya que hacer algunos agujeros al muro para anclar la celosía). Por otro lado he de puntualizar que los metros de mi terraza es un caso excepcional en la comunidad, sin embargo todos los vecinos tienen terraza( solo que de 6 en lugar de 30 metros cuadrados) y en ellas han hecho cerramientos, hay aires acondicionados,toldos, celosías, han techado con madera el techo de la terraza,etc. Entoncesmpor eso no entiendo la respuesta del abogado de la administración de tener que esperar a la siguiente junta dentro de 5 meses para preguntar algo que los demás también han hecho ya. Lo que temo es que por envidia al ser mi terraza mas grande,se quejen. Ya digo,pone elemento común de uso exclusivo y excluyente de mi vivienda.
Buenas noches,tengo una terraza, elemento común de uso exclusivo, en un primer piso, que da a una plaza comunitaria de los vecinos a la cual accede cada comunidad por su escalera individualmente. Mi pregunta es si yo podría realizar una puerta en el muro de separación de mi terraza a la plaza pues están a la misma altura y me ahorraría el tener que salir por la escalera.
Muchas gracias
Estimada Yolanda:
No puede realizar esa obra, no al menos sin autorización de la Junta de Propietarios y posterior licencia e inscripción del acuerdo, ya que se trata de una alteración o modificación de elementos comunes que no permite el derecho de uso.
Saludos.
Buenos días,
Vivo en una comunidad de 16 viviendas con 2 terrazas comunitarias anlas que se accede por el patio de la comunidad. Ambas están el primer piso y una de ellas linda con mi piso, ventanas de cocina y habitación. La casa era de mía abuelos y en su día se acordó com la comunidad que sólo tendría llave de acceso las personas a las que le dieran las ventanas a la terraza para tender, limpiarla y en el caso de mis abuelos tener plantas…etc. Se entiende entonces que el uso y disfrute de la terraza esta prohibido, ni tampoco lo quiero. Mi pregunta es si yo podría hacer un acceso desde mi casa para salir a tender y limpiar. Lo plantee en la última reunión de vecinos y aunque supuestamente nadie tendría incoveniente, ósea habría unanimidad en que pudiera hacerla, me comentan que es ilegal, esto es realmente así? Necesito algún permiso extra? Muchas gracias
Estimada Laura:
Si la Junta de propietarios lo aprueba, podría realizar el acceso del que habla (a parte de solicitar la pertinente licencia de obras e inscribir el acuerdo de la Junta). Saludos.
Buenas tardes,tengo una terraza en un atico de uso privativo, cometi una negligencia pero no de mala fe, simplemente vi que todo el mundo lo hacia y tambien lo hice yo sin entender, puse una pergola en la terraza y a los ocho años le cale al vecino de abajo, el seguro se hace responsable de la reparación del vecino pero no de la lechada porque no entra, lo entiendo es una negligencia mia, he quitado las baldosas de alrededor he puesto tela asfaltica he tapado con un tomo de pegamento y despues de hacer todo me dicen el administrador y el vecino que eso no les vale que lo tiene que arreglar la empresa que ellos quieran traer, y ahora no les cala,eso tiene que ser así?
Estimado Juan:
Yéndome al final de su consulta, sobre la reparación que ha realizado y la respuesta que ha tenido de la administración, no estoy de acuerdo con esta última. Esto es, si es a usted a quien le corresponde asumir la reparación, puede decidir quien se la lleva a cabo, con el único requisito de que se haga correctamente y, como dice, con ella evite causar más daños a sus vecinos.
Saludos.
Buenos días.
Tengo una terraza comunitaria en un ático con uso privativo, y solo se puede acceder desde mi vivienda.
Tengo claro que el propietario es el responsable del cuidado y mantenimiento de la terraza y debe de correr con los gastos generados de dicho mantenimiento y de las reparaciones que sean necesarias por el uso y disfrute de la misma.
Mi consulta es cuando estos daños no son causados por el uso normal, sino por degradación de los materiales y por la influencia de agentes meteorológicos.
Me refiero en concreto a baldosas agrietadas y completamente descascarilladas superficialmente por degradación del material en una zona muy expuesta a la nieve y el hielo.
De momento no existen filtraciones al piso de abajo.
Las demas terrazas de la comunidad, que tiene colocada la misma bladosa, se encuentran en la misma situación de degradación de los materiales, por tanto está claro que no es por un uso inapropiado o agresivo de mi terraza en particular.
Mi pregunta es si en este caso en particular, yo como propietario, debo asumir los gastos de la sustitucición del solado de la terraza, o por el contrario deben de ser asumidos por la comunidad.
Muchas gracias y un saludo.
Estimado David:
Las reparaciones del solado le corresponden a quien usa la terraza (a pesar de que el desgaste sea por un uso normal o por las inclemencias meteorológicas).
Saludos.
Muchisimas gracias por la respuesta.
Un saludo.
Hola apreciados señores, tengo una duda a ver si me la pueden resolver, en nuestra finca la terrado de arriba es comunitaria pero de uso privativo del 3o 1a, nosotros vivimos abajo en el 2o 1a y queremos hacer una reforma en el piso y el técnico del aire acondicionado nos ha dicho que lo mejor sería ponerlo en el terrado, al ser uso privativo se que no lo podemos poner, pero en la terrado hay también la sala de máquinas del ascensor que es bastante grande y hecha de obra, que cuyo techo no forma parte de la terraza y ya hay dos parabólicas puestas, hemos dicho de ponerlo allí ya que no forma parte de la terraza, ni consta en la escritura del uso privativo, pero el del 3o 1a se ha negado y niega nos niega el acceso para hacerlo. Puede hacer eso? Los vecinos están de acuerdo en hacerlo pero ese vecino se niega ya que dice que le crearía una serbidumbre.
Ah! Se me olvidaba, para acceder al terrado de arriba no hay que pasar en ningún momento por casa del vecino del 3o 1a, se accede por la escalera de vecinos. Por eso me extraña que se pueda negar
Estimado Javier:
A mi modo de ver por la descripción que hace de la finca, nada tiene que objetar el vecino del tercero (no entiendo que quiere decir con eso de la servidumbre, porque él lo que tiene es un uso, no una propiedad). Dicho esto, si la Junta de Propietarios lo aprueba, usted puede hacer esa instalación (si acaso, el vecino del tercero tendría que impugnar la Junta, pues se trata de una decisión que solo le compete a esta última).
Saludos.
Buenas noches,en mi comunidad,el vecino del bajo tiene una terraza de uso privativo,tenemos que repararla,ya que nos entra agua en el garaje,el arquitecto nos dice que la tela asfáltica esta resquebrajada debido al peso que tiene que soportar.La terraza tiene ya tres solados;mi duda es,¿quien debe correr con los gastos?ya el mantenimiento de la misma no lo veo muy correcto.
Le estaría muy agradecido por su respuesta.
Estimado Ángel:
Si los defectos se encuentran en la tela asfáltica, su reparación le corresponde a la comunidad (es un elemento estructural). Ahora bien, si es posible determinar que la mala situación de la tela asfáltica se debe a un mal uso de la terraza, entonces se podría plantear la comunidad, después de hacer la reparación, reclamar el importe de la misma al vecino en cuestión.
Saludos.
Gracias por su aclaración, pero me surge una duda,cree que la raparación debe hacerse, este o no de acuerdo el vecino y despues reclamárle al vecino lo que corresponda.
Estimado Ángel:
Como le decía, la autorización o consentimiento del vecino no es necesaria, deben valorar en su comunidad si es adecuado o no hacer la demolición en pro de los intereses de la edificación. Saludos.
Hola,
vivo en un ático, 6to piso y tengo una terraza (60mts cuarados) que solo tiene acceso desde mi piso.En las escrituras de mi piso, ni la mencionan, pero entiendo que es de uso privativo (ya me dirá)
En esta, tengo un par de antenas parabolicas que no molestan y son de mi uso personal, y que me han pedido por escrito esta semana, por la comunidad que las quite, por si se vuelan.(llevan 15 años alli)
Por otro lado, tengo un horno a leña de 1mt cuadrado, para hacer pan y corderos y temo que me lo quieran hacer quitar.
Uno se siente que le acosan y que está desamparado.
Cuales son mis derechos en estos casos?
Mi mas consierado agradecimiento por sus comentarios.
Saludos,
Pedro
Estimado Pedro:
Con carácter general, las instalaciones deben ser movibles, además de estar aprobadas en Junta. Por ello, habría que ver las circunstancias bajo las cuales usted instaló las antenas y el horno (si contó con acuerdo de Junta, si son elementos permanentes, si su ubicación puede causar algún perjuicio, etc), y las formas en las que ahora se dirigen a usted, lo cual es tan importante o más que la ubicación de los elementos en cuestión.
Saludos.
Hola,
soy vecino de un edifico de tres patios y una terraza transitable para uso comunitario, instalacines de teleco, antenas, tendederos, etc, , a la que se puede acceder desde cualquier patio de los tres puesto que es diafana. Se plantea en Junta de vecinos de mi patio la posibilidad de instalar valla metalica de separacion para que solo los vecinos de su patio accedan a su parte de terraza comunitara. El motivo es que frecuentemente se realizan actividades, tales como botellon, suciedad por cacas de perro, etc, e incluso con peligro de caer al vacio puesto que se suben a la caseta del ascensor siempre de nuestro patio. La pregunta es si son factibles las vallas metalicas como cerramiento que impida el acceso a los jovenes, y que permisos se deberian recabar.
Estimado Vicente:
Son dos los trámites a realizar: acuerdo de la Junta de Propietarios, y obtención de licencia municipal en la gerencia de urbanismo correspondiente. Saludos.
Vivo en una comunidad de 25 viviendas, y la gente del bajó, ahora ha puesto una piscina hinchable… Me gustaría saber sí puede hacerlo o por el contrario tienen que pedir permiso a la comunidad al tener las terrazas como zona común de uso privado. Además están ñ instalando luces, césped y demás cosas como sí fueran ñ sus patios, y tenía entendido que para cualquier cosa que quieran hacer o añadir deben solicitarlo a la comunidad.
Estimado Fermín:
Los permisos de la comunidad para instalaciones en las terrazas depende de las características de las mismas. Por ejemplo, una piscina hinchable, si no es muy voluminosa y no precisa de ninguna instalación adicional no necesita de autorización previa; en cambio, una instalación eléctrica, al ser un elemento de carácter permanente, si que podría requerir de autorización. También depende de las previsiones que al respecto recojan los estatutos de la comunidad.
Saludos.
Hola,
Me interesaría comprar un ático de portería que aun no esta registrado en el catastro. La comunidad quiere venderlo para tener dinero para poder colocar el ascensor en la finca.
El ático tiene una terraza muy grande (unos 60m2) que se puede acceder únicamente desde el salón del ático. La comunidad no quiere dejar todo el acceso a la terraza al futuro propietario del ático (dicen que para evitar problemas de ruido). Dejarían solo 2 metros a partir de la fachada.
Se puede escriturar el atico con solo 2 metros de terraza?
Tendria que poner necesariamente un muro para separar mis 2 metros del resto? o podría dejarlo asi diciendo que respeto los dos metros mientras no pongo cosas que no sean permanentes en la otra parte?
Saludos
Estimado Pedro:
Como la comunidad tiene que realizar una división de la vivienda del resto de las zonas comunes (ya que esa vivienda de la portería hasta ahora es un bien común y hay que convertirlo en independiente y privativo), en la escritura en la que se lleve a cabo sea división se puede delimitar el espacio de la terraza en el modo en el que mejor se considere.
Saludos.
Hola¡¡¡
Tengo un ático con una terraza comunitaria pero de uso privativo mio. Quiero poner césped artificial en una parte de ella, no en toda la terraza.
Puedo hacerlo? o tendría que pedir permiso a la comunidad y si es así necesitaría mayoria absoluta/simple/unanimidad.
Gracias
Estimada Aylavella:
Depende del tipo de instalación. Es decir, si para poner el césped no tiene que hacer ninguna obra, no necesita autorización de la comunidad, pero si tiene que hacer obra o modificar algún elemento de la terraza, como pudieran ser los sumideros, entonces si que la necesita. Saludos.
Gracias
No es necesario hacer ninguna clase de obra ni modificar algun elemento de la terraza y se respesta los sumideros. Por lo que entiendo que podría poner el césped.
Saludos
Buenos días,
Estoy en negociaciones para la compra de un ático, tiene una gran terraza en la cual hicieron cerramientos fijos de obra y aluminio que parece ser que la comunidad denunció, pero finalmente tienen sentencia judicial a su favor porque ellos si que habían pedido permiso a la comunidad, han transcurrido mas de cinco años desde la obra… si adquirimos la vivienda puede la comunidad reclamar me algo a mi?
Por otro lado los cerramientos fijos y estancos pueden hacerlos quitar en caso de mantenimiento de la tela asfáltica de la terraza o al ser fijos y estancos no habría problema ¿?
Puedo exigir algún documento donde la comunidad me confirme esto antes de la compra para evitar sorpresas?
Gracias
Estimada Cristina:
Si la sentencia es firme (que el vendedor le confirme este dato), la comunidad no puede reproducir el mismo procedimiento sobre el mismo objeto. En el caso de que sea necesaria una reparación de la tela asfáltica, y para ello deba mover o quitar los cerramientos fijos, deberá consentirlo, sin perjuicio de que después los vuelva a instalar. Saludos.
Y los costes del nuevo montaje o instalación iría a cargo de la comunidad o los tendría que asumir yo?
Buena pregunta Cristina. En esta cuestión no hay mucha jurisprudencia y la que hay no en ni mucho menos unánime. En mi opinión, dado que se trata de la reparación de un elemento a cargo de la comunidad, todos los costes deberían ser asumidos por esta. De todos modos, siempre depende de las circunstancias de cada caso en concreto, a valorar minuciosamente. Saludos.
Buenas tardes.
Vivo en una finca con tres plantas y una terraza por encima a la que se accede por escalera comunitaria, y que es de uso privativo del ático.El propietario ha cerrado el acceso poniendo puerta con llave, para privatizarla aun mas y sin dejar acceso ni a los aparatos de aire acondicionado.Ha modificado el muro anterior para unirse con una escalera metalica su terraza en planta con la terraza comunitaria.Ademas, se ha montado una caseta de 4m X 4m de caracter permanente y unas placas solares en la parte de la terraza comunitaria…todo ello sin consulta ni autorizacion de la Comunidad de Vecinos.
Ahora sale (despues de 7 años de construccion), que tiene filtraciones en su casa y quiere que la comunidad le pague las obras de la terraza comunitaria (privatizada a todas luces),y que corramos todos con los gastos.
La mayoria nos hemos negado porque consideramos que se ha apropiado de un bien comunitario,y que debe acarrear con su mantenimiento.
Tiene derecho a que se le pague todo ?
Deberia reclamarle al constructor en vez de a la comunidad,dado que no han pasado mas que 7 años ?
Podemos pagarle sólo la tela asfaltica y que él acarree con el resto ?
Un saludo.
Gracias.
Estimado Rafael:
Tal y como lo explica, no cabe duda de que las obras realizadas por ese vecino son irregulares. Pero, a pesar de ello, si los daños proceden del mal estado de un elemento estructural como es la tela asfáltica la comunidad no tiene más remedio que hacer la obra y costearla. Ahora bien, si los daños son a causa de un mal uso o de una obra irregular del mencionado vecino, entonces podrían repercutir en él el importe de la obra. También podrían aprovechar para condicionarle la reparación a que elimine aquellos elementos que ha instalado irregularmente. Por último, y respecto a la responsabilidad del constructor, depende de si el mal estado de la tela asfáltica se debe a su mala instalación, para aplicar lo que se conoce como responsabilidad decenal por vicios ocultos en la construcción. Saludos.
Buenos días
Vivo en una comunidad donde hay tres números de bloque y por cada número hasta seis portales, así por ejemplo yo vivo en el número 2 portal E, todos estos portales tiene un único patio común y cada trozo de este patio común pertenece a su número correspondiente es decir tres trozos uno por cada número de bloque pero no están divididos por ningún elemento estructural es decir es un solo patio.
En esta comunidad hay muchos niños ya que la mayoría hemos comprado estos pisos para que nuestros hijos pudieran jugar de forma segura en este patio y así ha sido durante los catorce años que llevo viviendo aquí.
Ahora los vecinos de una de estas tres fases han decidido que no quieren que los niños jueguen en su trozo de patio por lo tanto todos los niños de esa fase como de las otras dos fases tiene que jugar en los otros dos trozos de patio y han amenazado al portero de esa fase con el despido si no echa a todos los niños que quieran estar allí.
Es legal esta postura? se puede hacer algo? es legal que estén increpando a menores de edad para echarles de esta zona de patio?
Gracias
Estimada María:
La respuesta a su consulta debe estar en los estatutos de la comunidad o de la mancomunidad (según estén constituidos), a fin de saber si es posible un aprovechamiento individual del patio por cada portal. Entiendo además que, mientras no haya una separación física, puede ser cuestionable el exigir el uso individualizado del que le hablo. Saludos.
Hola,
Quiero comprar un ático de portería a través de una agencia.
De momento el ático tiene solo una pequeña ventana para acceder a la terraza comunitaria que tendré de uso privativo y me gustaría abrir un hueco mas grande para poner ventanales y así poder acceder a la terraza. Tendré que pedir el permiso a la comunidad? o como el piso ya sera mio no sera necesario?
Gracias
Estimado Alfredo:
La obra que quiere realizar requiere una solución más compleja que un acuerdo de la comunidad autorizándole a ejecutarla, ya que se trata de la modificación de la estructura de la vivienda, distinto del uso de otros espacios. Hablamos de la modificación del título de propiedad, del constitutivo, declaración de obra, etc. Debe dejar atados muchos cabos antes de comprar para tener reconocidos los derechos que pretende. Saludos.
Quisiera sbaer en por que en una comunidad donde hay tres aticos cada uno con su terraza; uno fe ellos la ha escriturado y es de su propiedad y los otros dos no la han escriturado y son de la comunidad aunque ellos disfrutn de ellas. ¿¿ como se debe de hacer al comprar un piso?? Escriturando la terraza o que sea de la comunidad. ¿¿ cual es la manera correcta de hacerlo??? Mchas gracias..
Estimado Miguel:
Su pregunta es muy amplia, y da para múltiples respuestas. Por ejemplo, puede haber ocurrido que la comunidad haya vendido el espacio de la terraza, o que al constituir la comunidad, en la división de la finca, se estableciera específicamente esa propiedad. Para saber el como y el por qué, habría que examinar títulos constitutivos, división horizontal, títulos de propiedad, libros de actas, y algún documento más en función de lo que encontráramos en los anteriores.
Saludos.
Al comprar un atico con terraz; esta se debe escriturar o que sea de uso privativo(es decir, de la comunidad) cual es laejor opcion??? Y lo mas correcto??
Estimada María:
El uso de la terraza o la propiedad de esta debe venir previamente recogido en la constitución de la finca, y descrito adecuadamente en el título de propiedad de la persona que ahora se lo transmite. Es decir, si la terraza tiene una u otra condición no se altera por la venta, sino que se mantiene en las mismas condiciones para quien la compra con la descripción que exista en el Registro de la Propiedad.
Saludos.
Buenos dias,
Mi pregunta es si el arrendador tiene el mismo derecho de uso y acceso a las zonas comunes como la terraza comunitaria, mientras tiene su piso alquilado? O ese derecho pasa unicamente a los inquilinos en el momento de firmar el contrato de arrendamiento?
Es decir, si pueden hacer uso de una terraza comunitaria el inquilino y el propietario en el mismo periodo de alquiler?
Gracias
Estimada Joanna:
Si el contrato no recoge nada especial al respecto, se entiende que el inquilino disfruta de la terraza como elemento que forma parte de la vivienda, y que por lo tanto el propietario no conserva un derecho especial de uso. Es decir. el arrendamiento supone a entrega de la posesión de todos los elementos del inmueble.
Saludos.
Hola; en mi caso soy propietario de una terraza de uso privativo colindante con otra de idéntica naturaleza. El elemento común separador de ambas terrazas es estructural construido con aluminio y cristal. Con el paso de los años, este elemento se ha deteriorado mucho, oxidándose e incluso hay cristales rotos.
Tengo una hija pequeña que juega por la zona y que me obliga a reparar este elemento con cierta urgencia. Comunicado el problema al presidente, este ha decidido no hacerse cargo de nada (ni tan siquiera de comunicarlo a la comunidad mediante aviso en el tablón de anuncios). ¿Qué me recomendarían que hiciera?
Muchas gracias.
Estimado Javier:
Le recomiendo que, bien al presidente o al administrador de la finca (si lo hubiere), le remita un burofax para que formalmente conste su reclamación, a efectos de que se convoque junta para tratar el asunto, o al menos se incluya en el orden del día de la próxima junta, para que se tome la decisión correspondiente por la comunidad. Paralelamente, y si existe un riesgo importante, puede usted realizar la reparación y después reclamar el coste de la misma a la comunidad. Saludos.
Muchas gracias. Así lo haré.
Un saludo.
Buenos dias,
estan rehabilitando la fachada y en mi terraza hay dos tubos salientes que desagüan directamente a la calle, desde una altura de 5 pisos, o sea, que sale el chorro de agua y cae a la carretera y acera. Antes de empezar la obra nos dijeron que pondrian unos bajantes y ahora nos dicen que no se pueden poner tubos vistos en el edificio. No esta prohibido tener ese tipo de desagüe a la calle?
Saludos
Estimada Pilar:
La configuración de las instalaciones de la edificación depende de la que recoja el proyecto de obra bajo el cual después se otorga la correspondiente cédula de habitabilidad. Quiero esto decir, que sin bien en construcciones más modernas puede no permitirse ese tipo de desagüë, entiendo que en su edificio, al construirse, la normativa si lo permitía. Dicho esto, la instalación de los nuevos desagües supondría una modificación de fachada, la cual se puede llevar a cabo pero bajo una sería de trámites que implican solicitar la oportuna licencia al Ayuntamiento. Saludos.
Buenas tardes.
Pertenezco a una Comunidad de propietarios formada por 11 viviendas adosadas, 9 de ellas con «jardín común de uso y mantenimiento exclusivo de la vivienda por la que se tiene acceso».
Como están construidas en una ladera, las viviendas van escalonadas de dos en dos y cuentan con un muro entre las que están a diferente nivel. Parece ser que la constructora no impermeabilizó dicho muro ni lo ancló correctamente a la vivienda, por lo que el riego, además de los agentes meteorológicos y la inclinación y las aguas subterráneas del suelo, los han deteriorado.
En cuanto se intuyó el problema, algunos vecinos sustituyeron el césped y eliminaron los riegos, con lo que la degradación no fue a más.
Sin embargo, otros continuaron regando y, ahora, algún muro amenaza derrumbe y se ha abierto una grieta entre la parte de baldosas y la pared. El vecino en cuestión presenta un elevado presupuesto de reparación a la Comunidad, mientras sigue comentando que cada vecino puede hacer en su casa lo que quiera, poner césped, grava,…, sólo faltaría.
¿Debe la Comunidad pagar esa reparación?
Gracias.
Estimada Mª Eugenia:
Por sus explicaciones, entiendo que el muro es un elemento estructural, y por lo tanto su reparación correspondería hacerla a la Comunidad. Ahora bien, probablemente habrá conceptos del presupuesto que deban correr a cargo del propietario que tiene el uso, como por ejemplo, el solado baldosas (que son elementos sujetos al desgaste por el uso), mientras que a la Comunidad le correspondería la impermeabilización y saneado del muro. Por último, que cada propietario pueda hacer uso de la zona comunitaria no es un derecho absoluto, no puede hacer cada cual lo que mejor le convenga, sino que debe hacer un uso con el cual no cause daño o perjuicio alguno al resto de elementos comunitarios. Saludos.
Sr. Tomas vivo en una vivienda unifamiliar de dos plantas, en la planta baja vive una familia dueños que han heredado la planta baja y yo vivo en un primero que he heredado yo, el señor de abajo quiere techar el patio y subirlo 50 cm. más de mi piso o de su techo, teniendo en cuenta que existe división horizontal, ¿Puede ponerlo por encima de mi piso y a 50 cm. por debajo de mi ventana? Con la consiguiente falta de intimidad porque se cree con derecho a subir a su techo cada vez que el lo crea oportuno, esto sería un cerramiento permanente teniendo en cuenta que la primera planta es mía
Estimado José Antonio:
Me atrevo a decirle, con rotundidad, que esa obra no se puede realizar. No es una cuestión de aprovechamientos de terrazas (sin entrar a si en el caso del que habla es privativa o comunitaria – probablemente lo primero -) sino de espacios de vistas y luces, y de superficie edificable, es decir, que el ayuntamiento correspondiente permita realizar tal obra, además de las prohibiciones que usted pueda imponer.
Saludos.
Muchas por resolverme la duda que tenia gracias
Tengo un unifamiliar en una urbanización de 10 adosados. Cada uno tiene su terraza trasera, a la que se accede solo por la vivienda y una terraza delantera que viene delimitada por una valla metálica desde la entrega de la vivienda. En el título constitutivo no se indica que estas terrazas sean de uso privativo. Ahora un vecino ha movido su valla metálica y se la sacado 50 cm hacia afuera, de forma que otros dos vecinos han hecho lo mismo para alinearse. Todo esto sin autorización comunitaria. El tema está en que ninguna de las terrazas están en el título constitutivo, no son ni privativas ni de uso privativo. No hay estatutos que así lo refleje y no sé que opciones tengo para evitar que esto se convierta en una batalla de » a ver quien puede más».
Estimada Silvia:
Lo habitual es que, si no consta expresamente que el espacio es comunitario de uso privativo, se considere que es propiedad privada. Lo que no término de entender como es posible que estando limitada la finca por una valla, esta sea movida al antojo de cada propietario, pues supongo que estará invadiendo terreno que no es suyo. En situaciones como estas, para salir de dudas, debe consultarse con el organismo competente del Ayuntamiento. Saludos.
Hola, vivo en un edificio que consta de bajo (garaje) y seis plantas (viviendas), mi vivienda está en la primera planta, y a través de la misma accedo a una terraza, de la cual tengo un uso privativo. Desde hace un tiempo, tengo unas humedades en la parte baja de una estancia de la vivienda que es colindante con la terraza, consultado un servicio técnico, éste me indica que dichas humedades son provocadas por la mala impermeabilización de la terraza.
Le agradecería, que me diese su opinión, sobre a quién le corresponde abordar la reparación para eliminar las humedades y correr con los gastos. ¿A la comunidad de propietarios, a mí?
Muchas gracias y saludos.
Estimado Manuel:
Con lo que le ha indicado el servicio técnico, la reparación corresponde hacerla a la Comunidad (y, en su caso, al seguro de la misma). Saludos.
Buenos días, Mi pregunta es la siguiente.\r\nAcabo de descubrir que uno de los vecinos de nuestra comunidad ha incluido parte del hall que da al ascensor y un local comunitario colindante con su propiedad en su casa y para colmo lo ha conseguido escriturar. De modo que ahora su piso tiene más metros que los demás. Lógicamente, esta propiedad modifica la estructura del edificio y que yo sepa no tiene ningún acuerdo de la comunidad de venta de dicho terreno. Que se puede hacer? el administrador dice que ya ha pasado mucho tiempo y que no se puede hacer nada. Yo no me lo creo.Espero que me podáis ayudar. gracias
Estimada Cristina:
Salvo que haya pasado mucho tiempo (entre 15 y 30 años, dependiendo del tipo de acción a llevar a cabo), puede reclamarse la restitución de ese espacio indebidamente apropiado, con la consiguiente rectificación registral, dado que las inscripciones en el Registro de la Propiedad admiten prueba en contrario (estoy suponiendo que el vecino del que habla habrá inscrito su escritura).
Saludos.
Hola, vivo en un ático cuya terraza es comunitaria de uso y disfrute privativo, además el muro medianero con el vecino contiguo tiene la junta de dilatación de uno de los edificios (hay 4 en idéntica situación).
La junta esta deteriorada (14 años) y se ha mojado a una vecina, llevamos solicitando el sellado mas de 2 meses, pero ahora la junta quiere en lugar de sellar, poner unas placas de metal para evitar filtraciones, yo me he negado (solicito dejarlo en su estado original) ya que esas placas son cortantes, y modificarían la estetica actual, ya que cogerian 5-6 cm de la pared, además de atornillar al muro.
Creo que es una modificación de la cubierta, que requeriría según el art.10.3.b LPH, el consentimiento de los afectados, (no es el caso) y además 3/5 partes del total de vecinos (somos 200).
En caso de que no fuera así, ¿sería un agravio comparativo si solo lo ponen a 2 de los 4? ¿podría exigir que sea para todos?
Al tratarse también de una obra no necesaria, podría negarme al pago si supera la suma de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes?
Muchas gracias de antemano por su respuesta
Estimado Iván:
A mi modo de ver, la instalación de esas placas no puede considerarse una modificación estética. Siempre y cuando esté justificado que es el mejor método para evitar las filtraciones a través de un elemento común, no sería de aplicación el precepto que cita, además de que se trata de un elemento propiedad de la comunidad respecto del cual usted solo tiene el uso. De otro lado, la misma medida debería ser aplicada a todos los áticos. En cuanto a si es una obra necesaria o no, me inclino por decirle que si es necesaria, ya que el mal estado de las juntas está causando daños a otros vecinos. Y por último, el motivo por el cual podría negarse (e impugnar el acuerdo de la Junta) a que se instalaran las placas es por el hecho de ser «cortantes», es decir, que si se pone en peligro su integridad física en el uso de la terraza podría requerir a la comunidad para que no llevara a cabo esa obra. Saludos.
Muchas gracias por la respuesta, entiendo también que no pueden las placas ocupar (según LPH Art17.4) la zona de uso y disfrute, solo la instalación de mejoras energéticas lo posibilita (previa indemnización). Por lo tanto pueden poner las placas, siempre que no sobresalgan del muro, ya que mermarían el espacio de uso y disfrute, siendo imposible ya que al ser una zona de dilatación la placa sobresale del muro 2-4cm en cada lado, estando esa merma ilegal.
De todos modos hoy sin avisar, han venido de la empresa de reformas y han sellado con silicona.
Le agradecería me comentara mi enfoque de la mema de espacio, ya que he leido sentencias que impiden esa merma, por lo que entiendo sería de aplicación.
Un saludo y gracias
Estimado Iván:
La causistica es muy amplia, y los Tribunales analizan cada caso concreto; particularmente, y sin tener muchos detalles de la edificación, una merma de 2 cms puede no ser significativa. En todo caso, y como le decía, plantea un asunto que precisa de una análisis pormenorizado, para lo que nos ponemos a su disposición para llevar a cabo un informe que le permita saber a que atenerse. Saludos.
Hola, ante todo agradecer su labor.
Mi caso es el siguiente, soy propietario de un piso con 5 vecinos más.
ME gustaría poner unas placas solares en la terraza comunitaria sin molestar a nadie y en una zona que no tiene uso alguno. Lo propuse de forma «no oficial por escrito» para tantear a los vecinos y encontré una negativa tajante y sin argumentación alguna. La ley de propiedad horizontal dice que tan sólo necesito 1/3 de la propiedad para poder hacerlo, dado que yo soy uno de los 6 vecinos, ¿eso implica que sólo necesitaría el apoyo de un vecino?
Muchas gracias por la ayuda
Estimado Baldo:
Como bien dice, necesita el apoyo de otro vecino para sumar ese tercio de propietarios, que además deben sumar al menos un tercio de los coeficientes de participación de todo el edificio. Saludos.
Buenas tardes,
le escribo porque vivo en un piso 4º (el más alto del bloque) de una urbanización en la que encima de la azotea están ubicadas unas jaulas comunitarias donde se ubican las máquinas de aires acondicionado de todos vecinos del bloque. Es una Comunidad construida en 2009, y que en todas las casas tiene preistalación de aire. Además las máquinas ya estaban instaladas en la compra, ya que éstas se vendían como un elemento ya integrado en la vivienda.
El caso es que de esas jaulas se derivan vibraciones hacia mi vivienda. Mi tesis es que la Comunidad de Propietarios debe ser la que solucione estos problemas, ya que la azotea es una zona comunitaria y la instalación en este caso también lo es, ya que ningún vecino ha instalado las máquinas allí.
La Junta de Gobierno me indica que denuncie en el Ayto. (cosa que haré) para determinar responsabilidad, ya que dicen que la vibración la debe estar causando alguna máquina estropeada y que ese es un elemento privativo, y si bien eso puede ser cierto, yo creo que la vibración es una deficiencia de la instalación o la construcción que hace que la vibración traspase a mi vivienda y que debe ser la Comunidad la que se encargue en todo caso de solucionarla, con independencia que luego haya un 3º contra el que pueda pedirse responsabilidad última.
No consigo ver jurisprudencia sobre un tema similar, por lo que le quería preguntar qué posibilidad considera que hay que pueda prosperar esta denuncia.
Un saludo y gracias
Estimado Sergio:
La cuestión está en determinar la cusa exacta de las vibraciones: si es por una máquina que funciona mal o por un defecto de la construcción. En el primer caso, la responsabilidad es del propietario de la máquina; y en el segundo de la Comunidad y/o del promotor, constructor y arquitecto directo de obra por un defecto que les sea directamente achacable dentro de la responsabilidad decenal.
Así pues, antes de plantearse una acción judicial (para la que nos ponemos a su disposición, como no podía ser de otra manera), hay que dirimir contra quien hay que dirigirla, y si debe ser incluso con la colaboración de la Comunidad, según las circunstancias que le explicaba antes. Por último, y sin perjuicio de que aún así lo intente, no estoy seguro de que en su Ayuntamiento le puedan ayudar con este asunto, y valore antes si le conveniente que a la Comunidad le puedan abrir un expediente administrativo sancionador.
Saludos.
Buenas noches.
Mi consulta es la siguiente. Soy inquilino de una atico con terraza de uso privado, sin solicitar autorización instale una piscina desmontable de 3m de diámetro y 30cm de profundidad.
Mandaron un burofax al propietario con una solicitud de retirada inmediata de la piscina, por posibles riesgos de derrumbe del forjado (tenia entendido que eran 300kg/m2)
La finca es anterior al 1968 pero con todas las revisiones al dia, me comentaron sin aportar ningún informe arquitectónico que la carga sostenida máxima no puede superar los 100kg/m2
Tras retirar la piscina, mi pregunta es:
Quieren hacerme firmar un documento de prohibición de instalar ningún tipo de piscina desmontable sin autorización de la comunidad e informe de arquitecto.
He de firmarlo y olvidarme incluso de poner una de menores dimensiones?
Gracias de antemano.
Saludos.
Estimado Isidre:
Dejando a parte la cuestión relativa a que el interlocutor con la Comunidad es el propietario de la vivienda, entiendo que si usted usa una piscina que no pone en peligro la estructura del edificio y no causa daño a ningún otro vecino, no deberían impedirle tenerla. Le recomiendo que en el documento que le ponen a la firma condicione el permiso de la Comunidad a que un arquitecto de el visto bueno, o lo que es lo mismo, si el técnico dice que es adecuada la piscina para la terraza, que la Comunidad no se pueda negar a darle el permiso (que por otro lado entiendo que no sería imprescindible). Saludos.
Hola, mi caso es algo complejo, el edificio antes era en exclusiva de un señor que se lo dejo a sus hijos, estos han ido vendiendo pisos y se han quedado con los primeros y un local el tema es que desde el local se accede a un patio interior donde dan las ventanas de los pisos interiores, pero desde el portal tambien ahi una puerta la cual solo tienen llave ellos y alegan que es suyo, el tema esque es un edificio sin ascensor y la unica forma de ponerlo seria desde ese patio como puedo saber si es de la comunidad o como dicen ellos es suyo ya que ellos no estan por la labor de enseñar escrituras ni nada
Estimado Sergio:
La forma de saber, habitualmente, ese tipo de cosas es acudiendo al Registro de la Propiedad, y solicitar allí la información relativa al título constitutivo de la comunidad, en el cual habrá de venir reflejado que consideración tiene ese espacio, si comunitario o privativo. Saludos.
Muchas gracias de antemano por su ayuda. Quisiera comentar mi caso. En mi comunidad los bajos tienen una terraza que pertenece a la comunidad con uso y disfrute de los propietarios de los bajos. Ahora en verano mis vecinos del bajo suelen realizar barbacoas (portátil con gas butano), cenas concurridas muy ruidosas o sacan la TV para verla al fresco y todo ello hasta altas horas (4 de la madrugada) de manera que yo, que vivo en el primero, aguanto ruidos, humos y olores si tengo mi ventana abierta o tengo que cerrarla y aguantar el calor. Nunca he protestado por el bien de la buena convivencia pero realmente empiezo a perder la paciencia pues son ya más de 15 años en esta situación. Quisiera saber si, siendo un bien comunitario pero de uso y disfrute de los propietarios de cada bajo, pueden realizar estas actividades ruidosas y molestas indiscriminadamente o si puedo solicitar a la comunidad que se prohiban las barbacoas y que se limite el ruido de la TV o la música que, si bien no es estridente, sí que obliga a cerrar ventanas para no escucharles.
Qué me recomienda?
Atentamente le doy las gracias de nuevo
Estimada María:
El derecho de uso de los espacios comunes no es ilimitado, y como norma general está prohibida toda actividad molesta o perjudicial para el resto de vecinos (principio también aplicable a los supuestos de espacios privados). Por lo tanto, en Junta de Propietarios se pueden adoptar decisiones expresas sobre la prohibición de llevar a cabo esas acciones que describe, y requerir al propietario que le molesta para que cese en las mismas de inmediato, incluso apercibiendo de iniciar acciones judiciales. Es más, la ley habilita a los jueces a establecer la prohibición de uso de la vivienda por periodos de hasta dos años.
Saludos.
Muchas gracias por su respuesta. Ha sido de gran ayuda.
Un saludo
Hola tengo una terraza d uso privativo y me gustaría saber si podría techar alguna parte de mi terraza con cerramientos de aluminio sin obra para poder hacer un cuartiyo d lavandería podría hacerlo y ke me pasa si lo ago ya ke la komunidad se opone un saludo
Estimado Rafael:
Desconozco el tipo de cerramiento que desea utilizar, debiendo tener en cuenta si la misma tiene carácter permanente (necesita autorización expresa de la comunidad) o si es movible (no es necesaria autorización). Lo que si puedo decirle es que si la comunidad se opone, tiene usted dos alternativas: impugnar el acuerdo en cuestión, o hacer la instalación y que sea la comunidad la que le requiere para desinstalarla y/o le demande judicialmente.
Saludos.
Buenas,
Vivo en una vivienda cuya terraza es propiedad de la comunidad y usufructo del vecino. Se trata de un séptimo, y el bloque de enfrente esta a unos escasos 10-12 metros, estando además unos metros por encima del nuestro, con lo que la intimidad es prácticamente nula… Hemos colocado unas tiras de bambú para conseguir un poco de privacidad a lo q nadie se ha quejado. Tenemos dos niños pequeños y nos gustaría sustituir el bambú por unos cristales fijos de seguridad para evitar q los niños puedan subirse al murete y caerse. Al tratarse de una mejora de un elemento ya existente ( barandilla) y no alterar estéticamente el edificio ( cristal transparente sin perfileria) me podrían poner problemas?? Los cristales no irían anclados a fachada ni solera ( q es lo q siempre alegan los vecinos para no permitir cerramientos o toldos) sino q irían sobre el murete, apoyados a la barandilla, con sujeción en la misma y en el murete. Hay algún tipo de consideración por tratarse un elemento de seguridad y no solo estético??
Gracias de antemano por vuestra respuesta
Estimada Sonia:
Mi impresión, al tener que instalar el cristal sobre la barandilla y el murete (entiendo que elementos estructurales de la edificación), necesita de la autorización de la comunidad, además de no tratarse de una instalación movible. Y ello a pesar de que sea un elemento de seguridad. Lo que puede hacer, bajo ese argumento, el de la seguridad, es tratar de «impresionar» a la Junta de Propietarios en la que proponga la obra, aduciendo que si existe alguna situación de riesgo para los niños la Comunidad tendrá responsabilidades por negarse a permitir la instalación. Saludos.
Hola,
Quería hacer también una pregunta sobre este tema. Tengo un local con una terraza que tiene una parte de cristales (que le da luz al sotano de abajo). Hay un problema de filtraciones y la comunidad dice que debemos pagar nosotros. En nuestra escritura habla de terraza, en cambio en la horizontal habla de patio. Los abogados han justificado que el propietario del local debe pagar los gatos porque en la escritura sale terraza y no patio. En cambio, el perito dice que es terraza cubierta y lo debe pagar la comunidad.
Muchas gracias,
Estimada Alba:
En este caso no puede darle respuesta a través del blog, ya que necesitaría ver con detalle los documentos a los que se refiere. Si quiere un dictamen nuestro le ruego que se ponga en contacto directo con nuestro Despacho, al teléfono 91 473 11 72. Estemos encantados de ayudarla. Saludos
Buenas tardes. Soy propietaria de un piso primero con acceso (el único)a una terraza comunitaria de la que hemos tenido el derecho de usufructo durante muchos años.(Más de 70). Este derecho no está recogido en las escrituras de compra-venta. En la última reunión de propietarios, convocada en pleno mes de julio y a la que asistieron sólo el 51% de los propietarios (3 dueños de locales y tres de pisos)- yo estaba de vacaciones- se me retira este derecho aduciendo que el terrado es muy débil y se permite colocar un lucernario. Tengo dos preguntas:
1.- ¿Se puede votar algo no recogido en la convocatoria?.
En ésta se recoge exactamente: PUNTO 2º.- AUTORIZACIÓN LUCERNARIO AL LOCAL-PUB. REPARACIÓN CUBIERTA LOCAL.Nada al respecto de revocar el usufructo de la terraza.
2.- Después de tantos años es posible cambiar este usufructo?
En caso de no ser legal la actuación ¿Qué puedo hacer al respecto?. Gracias
Estimada Pepa:
Debe impugnar el acuerdo de la Junta en vía judicial. Un cambio en el uso debe hacerse mediante la modificación del título constitutivo de la comunidad, para lo que se exigen amplios quorums y mayorías. Saludos.
Estimado tomas,
Soy dueña de una propiedad la cual tiene una terraza.En la escritura de propiedad aparece como»propietaria de finca de caracter privativo:vivienda de 70 m2 que limita al norte con xxx al sur xxxx al este xxx y al oeste, terraza que le es anexa,y calle xxxx».los 70 m2 hacen referencia solo al interior del piso ya q la terraza sola ya son otros 40 m2. Estos datos me da a entender que mi terraza es comunitaria de uso privativo. (La comunida carece de estatutos que puedan clsrificar la situacion).
El caso es que la vecina de abajo nos ha notificado que le entra agua y me gustaria saber exactamente quien debe de correr con los gastos.Entiendo por comentarios anteriores que la sustitucion de la plaqueta debe ser por nuestra cuenta, y la tela asfaltica por parte de la comunidad,pero que pasaria co el resto de los gastos?
1)Quien se deberia de hacer cargo del pago de la obra y de contratar la misma?es
que tengo miedo de que si dentro de unos años vuelve a haber humedades y fui yo quien contrato la obra la comunidad pueda rechazar su responsabilidad
2)quien se hace cargo de los arreglos en el piso de abajo tales como pintar..?
3) deberia mi seguro cubrir los gastos?
4) debe la comunidad aceptar la reforma o como es un tema de humedades con informar al presidente es suficiente?
muchas gracias de antemano por tu ayuda.
Estimada María:
Como bien dice, la comunidad tiene unas responsabilidades y usted otras. Le recomiendo que tanto usted como la comunidad den parte a sus seguros, para aclarar a quien le corresponde la reparación de los daños a la vecina de abajo (que entiendo le correspondería al seguro de la comunidad). En cuanto a la ejecución de la obra, debería ponerse de acuerdo con la comunidad, mediante acuerdo en Junta, y, en cualquier caso, usted no debe hacer una obra más allá de la reparación o sustitución del solado; si las humedades son a causa de la tela asfaltica, la falta de reparación será responsabilidad de la comunidad. Saludos.
Hola, buenas noches, el vecino del bajo, el cual tiene acceso a la terraza del patio de luces se ha instalado una pila en la cual llena cubos de agua a las 7 de la mañana, mi pregunta es, se puede poner una pila en esa terraza?.
He leido que esas terrazas son zonas comunes de uso privativo y en teoria en las zonas comunes de la comunidad no se puede fumar, puede mi vecino fumar ahi? Ademas de tener almacenadas cajas de frutas y 2 botellas de butano… Gracias de antemano
Estimad Gabriel:
Tal y como lo describe, estamos hablando de un uso indebido. Empezando por la pila, debe ser autorizada previamente por la comunidad, y sobre el almacenamiento que cajas y bombonas, tampoco estaría permitido por razones de salubridad y seguridadml. Con todo esto, lo de fumar en ese espacio sería lo de menos. Saludos
Muchas gracias. Un saludo
Hola, un vecino nuestro ha puesto una piscina de unos 16 M2 aprox en redondo con una altura de 1 metro, osea estamos hablando de mas de 15 mil kgs de agua, el tema es que la ha puesto en una terraza de uso privativo que se encuentra encima de los trasteros, la comunidad le ha pasado carta notificandole de su falta motivado a que la placa de hormigon no esta diseñada para soportar ese peso, pero se la ha pasado por el arco de triunfo. Se le puede denunciar en algun sitio? Hay alguna autoridad que le pueda obligar a quitarla?
Estimado Ricardo:
Dado que si vecino no ha atendido a la comunidad por las buenas, la alternativa es la vía judicial, para que un Juez le ordene, previa demanda, la retirada de la piscina. Somos especialistas en esta clase de asuntos, por lo que quedamos a su disposición para ayudarles. A través de nuestra web encontrará la forma de contactar con nosotros. Saludos
Estimado equipo de Tomás Martínez y Asociados.
Gracias por darnos la oportunidad de resolver a través vuestra dudas tan complejas como las que se nos plantean.
Estoy adquiriendo una propiedad con un 25% de participación que incluye una cubierta o vuelo teóricamente de uso privativo.
En la nota simple, no reza esta superficie, no hay comunidad consolidada ni estatutos conocidos. El acceso a esta cubierta es única y exclusivamente a través del interior de la propia vivienda en cuestión.
Habría alguna manera de incluir, a la hora de escriturar, el registro de este uso privativo? Si fuese así, qué documentación se necesitaría y quién o quienes deberían certificarla?
Cordiales saludos, atte
Salvador.
Estimado Salvador:
Es difícil darle respuesta sin ver la documentación relacionada con dicha propiedad, dado que la solución puede ser diferente según ciertos extremos del título constitutivo de la edificación, el título de propiedad, el tiempo de la edificación, etc. Ya que podría ir desde una mera subsanación de defectos hasta una reclamación a la Comunidad de Propietarios. Si lo desea, podemos ayudarle personalmente, para lo que nos ponemos a su disposición. Todos nuestros canales de contacto los tiene en nuestra web http://www.despachotomasmartinez.com. Saludos.
Hola buenos dias!
Tengo una terraza de 90 m2 en un primer piso y hace dos o tres años instale un tejadito de cristal anclado por una parte con hierro y tornillos y por la otra los hierros estan agarrados con obra pero sin ningun tabique ni nada, sino que hay otro cristal lateral que ayuda que no entre agua. Me lo puse porque en la comunidad hay lavaderos y cuando tienden me pongo como una sopa cuando salgo a dicha terraza. Ayer la vecina del tercero que nisiquiera le molesta estubo maldiciendo por su ventana y quiero saber cuando coge derecho dicho tejado y si se pone fea la cosa que podria hacer ya que no me hace gracia ducharme a cada vez que tienden. Una vez me dijeros que podria retirar los tendederos. Otra cosa he preguntado a un arquitecto y en el registro de la propiedad para saber de quien es la terraza ya que quiero saber lo que puedo y no hacer y me han dicho que no consta claramente en las escrituras ni de mi piso ni de la comunidad Quien me podria aclarar esto?
Muchas gracias anticipadas
Estimada Mónica:
Para determinar si la terraza en propiedad suya o de la comunidad, habría que mirar con detalle toda la información disponible en escrituras, registro, catastro y gerencia de urbanismo, para ver, comparando la información de cada uno de esos archivos, la titularidad. Lo que le puedo avanzar es que, como regla general, se suele considerar que es propiedad privada si expresamente no consta un derecho de uso reconocido. De otro lado, los derechos de prescripción estriban entre los 15 y 30 años, dependiendo del tipo de reclamación del que estemos hablando. Con lo que si cuenta su favor es que si, después de haber instalado los cristales no le han hecho ningún tipo de requerimiento, puede aducir que tácitamente le han consentido la obra.
Saludos.
Hola, Tengo una vivienda adosada dentro de un complejo de viviendas. Las viviendas están separadas por unos patios que hacen de caminos que las comunican entre si desde la entrada de dicho complejo. Recientemente he quitado los jardines que rodeaban parte de mi vivienda y he colocado solado de piso. Al no disponer de un desagüe para llevar las aguas de la lluvia cuando se produzcan las he llevado mediante un tubo empotrado en mi muro hacia estos patios que hacen de camino que son comunitarios, los cuales si disponen de desagües. Un vecino se me ha quejado diciéndome que esto no lo puedo hacer. Está en lo cierto este vecino? o al ser aguas de lluvia está bien lo que he hecho???.
Gracias de antemano.
Un saludo…
Estimado Eloy:
Si bien usted necesita desalojar aguas, tenía que haber solicitado previamente autorización de la Comunidad, la cual por otro lado no habría de negársela. Ahora se arriesga a que, por falta de autorización, le puedan obligar a desinstalar el tubo, es decir, por una cuestión de forma. Quizás deba adelantarse a la Comunidad, y plantear este asunto en la próxima Junta para «legalizar» su obra.
Saludos.
Una consulta adicional Sr. Tomás. En caso que el solado de la terraza del Sr. Eloy tenga problemas, por ejemplo que se hunda la terraza por no poner cimientos de forma adecuada. ¿Quien debe pagar los desperfectos en esta terraza comunitaria?
Estimado Daniel:
Entiendo que la comunidad, y si se considerase un defecto de la construcción, repercutido a la promotora, constructora y dirección de obra.
Saludos.
Hola.
Tengo una planta baja con terraza, la terraza tiene una puerta que da al patio comunitario con piscina.Dicha puertaes de hierro con placas de madera.Cada año las pinto pero debido al paso del tiempo y al estar en la playa se han oxidado y están en mal estado.Aparte como dan a la zona del jardín los niñios juegan con la pelota y entran en mi terraza.Como no vivo habitualmente los niños fuerzan la puerta para ver si la pueden abrir con lo que me la han roto.Ahora la comunidad no me la quiere cambiar porque dice que es mia y tengo que cambiarla yo.Mi pregunta es quien la tiene que cambiar?es comunitaria esta puerta ya que da a la zona comunitaria y las paredes donde está la puerta y unos paneles de madera son fachada de la comunidad?
Y otra pregunta han cambiado las barandilla de las terrazas con una indemnización del constructor que se ganó por juicio. Los propietarios de las terrazas quisieron las barandillas de material más caro y con diseño.Estamos obligados las plantas bajas que no tenemos barandillas a correr con el cargo extra que han ocasionado dichas barandillas si ellos han querido modificarlas? Cuando ya había suficiente dinero con el que dio el constructor?
Muchas gracias
Gemma
Estimada Gemma:
En respuesta a su consulta, decirle lo siguiente:
– Sobre la puerta de acceso a la piscina desde la terraza, depende de si esta última es propiedad privada o comunitaria de uso privativo, de lo que dependerá si el deterioro debe ser resuelto por cada propietario o por la comunidad.
– En cuanto a las barandillas, si se considera que son propiedad de la comunidad, la instalación hecha por cada propietario debió ser aprobada en Junta, o lo que es lo mismo, sin dicho acuerdo la comunidad no tiene que asumir el sobrecoste.
– Y en cuanto al gasto de fondo de reserva, igualmente debe existir acuerdos de junta para muchos de los gastos que haya que asumir con dicho fondo.
A partir de aquí, si no existen los oportunos acuerdos en Junta, mi recomendación es que se solicite formalmente al Administrador la convocatorio de la misma con un orden del día claro sobre estos asuntos, para que, en su caso, se puedan impugnar acuerdos u obligar a su cumplimiento en la vía judicial.
Esperando haberle sido de ayuda, reciba un cordial saludo.
Buenos días,
Una familia con 4 viviendas en la misma comunidad de propietarios (4 viviendas en total) ha construido de forma ilegal en el patio una pequeña caseta de 28 metros cuadrados. Ahora quieren vender una casa, entonces quieren o cambiar los estatutos y regular el uso de la caseta al nuevo propietario o derruirla. Lo que pasa es que al ser una construcción ilegal no podemos regular un uso de algo que no existe a ojos del ayuntamiento.
¿Qué solución veríais más factible y rápida?
Muchas gracias por todo de antemano
Estimado Jorge:
Una cosa es la existencia de licencia de obra otorgada por el Ayuntamiento, y otra cosa distinta es la declaración de una obra nueva o la modificación de un inmueble en el registro de la propiedad. A través de un informe de un arquitecto, y con el acuerdo en Junta modificando el título constitutivo, se podría llevar adelante el reconocimiento de la caseta como propiedad privada de la vivienda en cuestión (cosas más raras hemos hecho). Saludos.
Mi vecino del primero tiene uso privativo de un pequeño patio comunitario. Yo vivo encima. Ya cuando compré el piso él tenía un tejadillo q da a mi cocina parte inferior y superior suya. Q parece ser lleva años. Todo cae en el tejadillo y tengo q limpiarlo yo con un cepillo q me he ingeniado y mi gasto de agua y productos. Se acordó en Junta comunitaria q yo Loo limpiaria cuando quisiera, pero me trae problemas ya q no les gusta se lo tire a ellos. El ruido q hace c cuando cae lluvia. Los vecinos q llaman a mi puerta para q les de lo q se cae. Inseguridad de q suban a mi vivienda a través de él…. La propietaria no lo quiere quitar. Dice q le caería todo a ella. Dice q lo puso con aprobación de vecinos de hace40 años….! Administrador dice sólo puede hacer denuncia si todos opinan igual y debo esperar a junio del año q viene….. Esta señora tiene en el patio lavadora, pila….no aguanto más. Necesito denunciar y no se como hacerlo. En Policía? Con abogado? Me supone gasto económico? Enormemente gracias Por adelantado
Estimada Mª Teresa:
Es la Comunidad la que debe llevar adelante las acciones correspondientes contra ese vecino, que, por lo que cuenta, está haciendo un uso prohibido del patio. Mi recomendación es que en la próxima junta plantee el problema que se tome allí el acuerdo pertinente. En el caso de que la comunidad no haga nada al respecto, el trámite sería demandar a la comunidad por su inacción, lo cual ha de hacerse mediante abogado y procurador ante el Juzgado competente. Saludos.
Perdone que nuevamente le moleste con este asunto. Contacté con administrador, me comentó que lo pueden proponer en la siguiente junta extraordinaria de julio 2016, pero si no hay mayoría de vecinos que valoren que se debe quitar ellos no harían nada. Claro, a los demás no les supone tantas molestias como a mi, y la mayoría son inquilinos no propietarios. He pensado en hacerlo de forma particular, interponer yo una denuncia en el juzgado o en policía? al propietario de esa vivienda… que me recomienda? Necesitaría abogado para este trámite?
Estimada Mª Teresa:
Como ya le comentaba, necesita de abogado y procurador para interponer una demanda. Nos ponemos a su disposición para lo que necesite; recuerde que tiene todos nuestros datos de contacto en nuestra web https://despachotomasmartinez.com/contacto.
Saludos.
Buenas tardes
Tengo una consulta. Le agradecería me pudiera asesorar.
Tenemos una terraza, la cual esta pagada y figura en escrituras, con lo que la consideramos nuestra, a pesar de ser tejado del vecino de abajo.
El vecino de abajo ha demandado a la comunidad por filtraciones, y ha ganado, con lo que la comunidad tiene que levantar nuestra terraza e impermeabilizarla de nuevo.
El asunto es que nosotros queremos proponer una mejora de pavimento, poniendo nosotros la diferencia, y la administración nos sale ahora que no podemos aunque nosotros lo queramos pagar. Que asi lo ha decidido la junta directiva de la comunidad y no hay mas que hablar.
Podemos negarnos?? Se supone que empiezan el lunes las obras y ni siquiera hemos visto el pavimento que ellos proponen.
Muchas gracias de antemano.
Un saludo
Estimada María:
Entiendo que es a ustedes a quien les corresponde la parte de la obra relacionada con el solado, al ser un elemento sometido directamente al uso. No entiendo la tozudez de no permitirles asumir esa parte de la obra. Si bien a priori ustedes no pueden negar el acceso a la terraza al ser obras necesarias y ordenadas, no cabe duda que en la práctica pueden hacer presión poniendo objeciones ya que quien está obligado a ejecutar las obras es la Comunidad, y es contra la que el propietario vencedor en el pleito deberá actuar si no se cumple con la resolución judicial. Saludos.
Buenos dias. Tengo una duda respecto a un pequeño ático que he comprado. En escritura se lee: ático x, situado en planta y,en el edificio… ocupa una superficie construida de 39 m2 y 27 m2 de terraza y una sup constr mas elem comunes de 44 m2…
cuando lo compré el muro que separaba mi terraza de la comunitaria no tenía puerta. Hace unos meses y tras pedir permiso a la comunidad para elevarlo x seguridad y privacidad,y obtenerlo x email en reunión, con la condición de dejarlo en las mismas buenas condiciones en que estaba, se pinta la fachada y me abren una puerta en el muro por la que accede a mi terraza, desde la comunitaria, la limpiadora sin mi permiso y por orden de presidenta de comunidad. Le pregunto al administrador y no contesta adecuadamente, pido estatutos y me dice que no hay. Dado que actualmente vivo fuera de España le digo que en cuanto regrese elevo el muro como se me autorizó. mi pregunta es: ¿es legal abrir esa puerta? el acceso, de haber obligación, ¿sería por mi vivienda y no directamente? A mi vecina de enfrente también le abrieron la puerta igual hace tiempo pero como es inquilina y anciana no se ha quejado. ¿La terraza es de mi propiedad o no? Imagino que debo mantenerla en condiciones, pero de ahí a que se acceda a la misma desde la otra terraza a la cual acceden los vecinos con una llave, me parece un abuso x parte de la persona que ha tomado la decisión de hacer la puerta, que además ni tiene llave, solo un cerrojo que se abre además desde la terraza común. Tengo previsto el regreso el año próximo y quiero solucionar esto de la manera más informada posible y, también, civilizadamente, al menos por mi parte, para no entrar en cknflicto con la comunidad.
Respecto tb a esa finca, mi vecina, mujer enferma, de 75 años, con una pensión mínima, alquilada, lleva dos años sin salir xq no hay ascensor. Yo, por delegación, lo pedí en la última junta y se quedó en que el año próximo se decidiría. Cómo es posible que se tenga a una persona en esas condiciones? No hay manera de forzar a la comunidad a instalarlo? Muchas gracias por anticipado.
Estimada María:
No termina de quedarme claro si la terraza es de su propiedad o de uso privativo. En cualquier caso, no entiendo por qué motivo debe acceder a la misma el personal de limpieza de la comunidad, si, en el peor de los casos, usted al menos tiene el uso, y queda restringido el acceso salvo circunstancias especiales de mantenimiento de elementos comunes. Tendríamos que valorar con detenimiento documentación del inmueble y libros de actas de la comunidad sobre acuerdos en elementos comunes. De otro lado, me resulta impensable que la comunidad no tenga estatutos, otra cosa distinta es que el administrador no se haya molestado en obtenerlos.
Por último, y sobre su vencían anciana, la ley obliga a la comunidad, si necesidad de acuerdo previo en junta, a la instalación de ascensores cuando, entre otras circunstancias, algún propietario tenga más de setenta años.
Solo me queda ponernos a su disposición para tratar más detalladamente su asunto, encontrando en nuestra página web (www.despachotomasmartinez.com) la forma en que puede contactar con nosotros.
Saludos.
Muchas gracias x su respuesta. Como le indicaba, en la escritura de compraventa la terraza es parte de la vivienda y en ningún lugar dice que sea de uso privativo. Imagino que las actas puedo requerirselas a la administración. Ya pedí los estatutos y me dijeron que no hay, así que entonces hay que atenerse a la Ley supongo. Gracias también x la información respecto al ascensor. ¿Pueden decirme cómo lo argumento en la próxima Junta? Estoy fuera de Madrid. En cuanto regrese me pondré en contacto con Vdes. Un saludo
vivo en un bloque que somos 3 vecinos y local comercial, hay un patio que deberia haber un acceso de servidumbre desde el pasillo de la comunidad, pero el dueño del local que era el constructor no lo hizo, pero bueno el limpiaba las hierbas y las arquetas y no pagaba comunidad, no teniamos problemas, pero el hombre cae enfermo, empiezan a alquilar el local, el patio se iba deteriorando las arquetas han terminado rebosando, total derrama de 1000 euros cada uno, el local esta a la venta le comunicamos a la dueña que tenemos que habrir la puerta al patio para que no pase otra vez lo mismo, nos encontramos con que os baños del local estan en terreno de la comunidad, que los desagues de los baños van a la arqueta de la comunidad que es lo que ha provocado el atasco, que tienen 30 metros mas que los que vienen en sus escrituras y todavia dice que es suyo porque lo ha estado utilizando mucho tiempo
Tenemos alguna manera de obligarla a abrir la puerta,
el local no ha pagado comunidad nunca.
saludos, por favor ayuda
Estimada Lucia:
Es cierto que hay unos periodos de prescripción de acciones que pueden suponer la consolidación de derechos, pero ello depende de otras muchas circunstancias, por ejemplo, si existen títulos públicos previos, el contenido de estos, y el número de transmisiones del local; habría que ver con detenimiento toda la información que hay del local para poder determinar si se está a tiempo de obligar a la nueva propiedad a realizar a las obras que necesita la comunidad. Pero hay otra alternativa a contemplar, si se considera que hay derechos de propiedad privada sobre espacios antes comunes, entonces la propietaria del local será la responsable de los daños que causen sus instalaciones.
Si desean que hagamos un estudio más pormenorizado del asunto, no duden en contactar con nosotros; tienen más información sobre el Despacho en http://www.despachotomasmartinez.com.
Saludos.
en la escritura de obra nueva y division horizontal pone:
solar en construccion de 246 metros, describe el local de 117 metros y los 3 pisos la cuota de cada uno y que los elementos comunes se regiran por la ley 21 julio de 1960 y el art 396 del codigo civil.
en los primeros planos viene el acceso al patio desde la comunidad, luego hay otros que no hay acceso pero el local tampoco tiene acceso, no viene ninguna puerta.
si vamos a juicio tenemos posibilidades de ganar, cuanto nos puede suponer en dinero y tiempo, somos tres vecinos y a ninguno nos sobra
Nosotros solo queremos tener acceso al patio porque ahora el local lo vende y no sabemos quien puede venir.
y como no han cumplido con su acuerdo, que pague su comunidad y ya se hace cargo la comunidad de limpiar cuando haga falta.
La base de esto es que el bloque lo hizo el vecino del 1º pero estaba a nombre del padre, ahora en la herencia el local es de la hija, y como no se hablan entre ellos lo pagamos nosotros.
Estimada Lucia:
La reclamación de pago de las cuotas de comunidad no debería ser ni muy complicada ni cara. En cuanto a los elementos comunes, debemos recopilar más información para valorar detenidamente las posibilidades de éxito y hacer un presupuesto. Vuelvo a pedirle que se ponga en contacto con nosotros de forma personal, estaremos encantados de ayudala. Saludos.
Buenas Noches,
Soy propietario de un piso en planta baja con patio interior comunitario con uso privativo. Los pisos colindantes tienen una pared de cerramiento y uno de sus propietarios ha abierto una ventana. Es legal este tipo de actuaciones? Puedo reclamar judicialmente esta obra? A quien debo denunciar comunidad, vecino en cuestion o los dos? Los.otros vecinos que tambien colindan pueden abrir ventanas a partir de ahora?
Estimado Ángel:
La apertura de la venta debe ser autorizada por la comunidad, y si esta no toma las medidas adecuadas, deberá exigir en junta que se actué en consecuencia. Es decir, que la acción judicial a emprender en su caso es contra la comunidad si no adopta los acuerdos necesarios para que propietario en cuestión devuelva el cerramiento a su estado anterior.
Por otra parte, si la comunidad no hace nada al respecto, y ningún vecino tampoco plantea queja alguna, los demás podrían entender que hay un consentimiento tácito para poder llevar a cabo obras de ese tipo.
Saludos.
Buenas tardes:
Vivo en un edificio de 8 plantas. Los dos primeros tienen una terraza en la parte trasera que son cubierta de los locales inferiores. En la Escritura de Obra Nueva describen las viviendas como «… mide en cubierta 70’00 m y en terraza posterior 82’00 m» En los estatutos, salvo las especificaciones de los locales, no hace descripción de los elementos comunes…… Ahora en una de los muretes medianeros con los otros edificios han aparecido problemas con el enfoscado, y se ha entablado la discusión sobre quién debe hacer frente a la reparación. Parte de la Comunidad no está dispuesta a su reparación por no ser elemento estructural y otra si…
¿Quién tiene la razón?
Estimado Miguel:
Aventurándome en la respuesta, si se describes la terrazas como parte de las viviendas, entiendo que es propiedad de estas no un elemento común. De todas formas, y por otro lado, aunque fueran comunitarias el enfoscado, como revestimiento sometido a desgaste debería ser reparado por el propietario que utiliza la terraza.
Saludos.
Buenas tardes,
quisiera saber qué puedo hacer ante la situación que les planteo a continuación: vivo en un segundo piso y los vecinos de la planta inferior están haciendo un uso privativo de un patio comunitario desde hace más de dos años. El caso es que han instalado unas sombrillas en el patio que no me permiten ni tender la ropa, por no hablar de las reuniones familiares que mantienen en el patio durante todos los días del año, haciendo vida prácticamente en el patio y privándonos al resto del descanso y tranquilidad. He hablado en distintas ocasiones con el administrador del bloque e incluso se ha hecho una reunión para exponer el tema pero la situación sigue siendo la misma. Estoy desesperada………Qué puedo hacer? Gracias
Estimada Nuria:
Los usos de las terrazas deben respetar las normas básicas de convivencia, de tal modo que si ese uso no es adecuado la ley contempla la posibilidad de prohibirlo. Es decir, si es habitual en su edificio tender en esa fachada, las sombrillas deberían ser retiradas, o al menos compatibilizar el tendido con su despliegue. En cuanto a la estancia en la terraza, si se hace a deshora y molestado el descanso de los vecinos, también se pueden adoptar medidas legales.
Saludos.
Podría indicarme qué legislación se aplicaría para poder recabar la documentación legal necesaria y así adoptar las medidas precisas.
Muchísimas gracias por la información.
Buenos días.
Vivo en una vpo de régimen especial en Valencia, de 1999, debido a que el solar da a dos calles está edificado a una altura más en la principal, por lo que en la última planta hay una vivienda menos que es una terraza y que según mi escritura es de uso exclusivo.
Las terrazas en planta baja y primer piso tienen acceso directo desde las viviendas a cada terraza de uso exclusivo.
En mi caso no tengo acceso directo, debiendo hacerlo desde el rellano por la puerta que tiene la terraza en el lugar donde los pisos inferiores tienen esta vivienda de más.
En su momento la promotora me alegó la inexistencia de la puerta como incompatible con el régimen vpo especial porque en ese caso se consideraba ático.
¿Puedo abrir puerta en la medianera de mi vivienda con la terraza?
¿No es obra en fachada y modificación de la terraza y por tanto y aún con la aprobación de la comunidad, ilegal por modificarla?
Muchas gracias
Estimado Juan:
Para poder abrir esa puerta necesita el oportuno acuerdo de la Junta, las consiguientes licencias, y posterior inscripción, por modificación del título constitutivo, en el Registro de la Propiedad. Es decir, se puede hacer llevando a cabo los trámites necesarios.
Saludos.
Buenas tardes;
Mi consulta es la siguiente, en el año 2004 realizamos una compra de nueva construcción de un estudio. Somos 4 alturas más bajos comerciales. El propietario del segundo piso, fue el constructor del edificio, y posee un patio comunitario de uso privativo. Dicho patio tiene una cubierta a la altura del tejado. Este señor en el año 2005 pone una segunda cubierta entre su piso, y el tercer piso, haciendo un cierre completo del patio de luces, y sacando una chimenea por la pared interior del patio hasta la cubierta del tejado, lo que provoca varias grietas en dicha cubierta y evidentemente como consecuencia cae agua y su nuevo cierre. Se le pide en reiteradas ocasiones que quite ese cierre para el que no ha pedido permiso y por supuesto la chimenea también. A lo que alega que el suelo del patio de luces no tiene tela asfáltica ni desagües y eso perjudicaría al primer piso e incluso a los bajos. Al final es un juez el que dicta su retirada. Para esto nos encontramos ya en el año 2007. La promotora, propietaria del piso justo de debajo de dicha terraza se compromete a arreglar ese suelo ya que además de ser perjudicada directamente, como promotora esta en obligación de hacerlo. A día de hoy no han solventado el problema ya que no han realizado dicha obra. Y este año en la reunión anual nos dicen que tenemos que arreglarlo con el dinero de la comunidad, ya que han pasado los 10 años!!. Tenemos obligación de correr con ese gasto cuando está recogido en el acta del 2007 que se hacia cargo ella??
Estimada Oihana:
Sería viable una reclamación judicial no por la responsabilidad decenal, sino por una obligación personal al tratarse de un acuerdo en Junta. Saludos.
Hola, ante todo gracias por el servicio que prestan. Tengo una vivienda adosada con terraza en propiedad según escrituras en un grupo de 9 casas y un local en los bajos que tiene goteras desde la construcción estando provocadas estas por 4 de las terrazas. El propietario ya compró con conocimiento de las mismas reflejándolo el anterior propietario en el contrato de compraventa. Hemos decidido arreglar las terrazas (por 2ª vez en 10 años…) pero no nos ponemos de acuerdo en como deben asumirse los gastos, si de forma comunitaria o individualmente.
Podría ayudarme en esto?
Gracias
Estimado Rafael:
Deduzco que las terrazas no son comunitarias de uso privativo, por lo que entonces, al ser propiedad individual de cada vivienda, el coste de la reparación (y de los daños causados a los locales) debe ser asumido individualmente, no por la comunidad. Saludos.
me parecen muy buenos las orientaciones que dan . Como puedo exponer yo mi problema en la web gracias?
Estimada Mª Ángeles:
Puede escribir su consulta en este mismo blog, en cualquiera de los artículos que este relacionado con la materia de su problema, o también a través del formulario de contacto de nuestra web, en el siguiente enlace: https://despachotomasmartinez.com/contacto. Además, en nuestra página encontrará más información de nuestro despacho, las áreas de trabajo y perfiles.
Estaremos encantados de ayudarle. Saludos.
Buenos dias.Soy propietaria desde hace 5 años de un atico cuya terraza es un elemento comun de uso exclusivo del predio (asi consta en la escritura).
Se ha denunciado a la constructura por poner menos paneles solares de los k tenia k haber colocado,si finalmente se ven obligados a poner el resto de los paneles k les falta podrian tener derecho a colocarlos en mi terraza?
Estimada Patricia:
No podemos resolver su duda sin conocer la estructura del edificio en cuanto a los demás elementos comunes y características de las instalaciones. Los usos pueden ser modificados, cumpliendo los requisitos y trámites que marca la ley. Saludos.
Buenas tardes:
Soy propietario de una vivienda en un edificio de 14 vecinos en la que hay dos terrazas de 150 m2 cada una, 2 vecinos tienen el uso privativo.- Periodicamente tenemos que repararlas por filtraciones y logicamente cada vecino tiene que pagar de acuerdo al porcentaje de la división horizontal. Debido al altisimo coste que tiene la reparacion de tantos m2, nos propusieron cubrirlas con tejado, dejando solamente un espacio razonable para los dos usuarios actuales, pero estos se niegan rotundamente. ¿Puede, por mayoría, la comunidad hacer este tipo de reparacion ya que sería definitiva.- Gracias.- Un saludo
Estimado Luis Antonio:
La comunidad, en junta, puede tomar la decisión de limitar el uso de los propietarios de las terrazas, decisión, que en su caso, estaría más que justificada (ante la eventual oposición de dichos propietarios). El acuerdo correspondiente consistiría en una modificación del título de constitución de la comunidad, el cual, después de los trámites correspondientes, debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga plena validez.
Saludos.
Buenas.
Dispongo de un ático desde hace 7 años de nueva construcción con una, y cito textualmente, «terraza común de uso y mantenimiento privativo»; entendiendo que esto significa el mantenimiento habitual por el uso de la terraza, y leyendo en el blog que el mantenimiento (no derivado del mal uso) del aislamiento o tela asfaltica para evitar humedades corre a cuenta de la comunidad, me he encontrado con que se filtra agua a mi domicilio por todos los puntos en común con la terraza. Esto es debido a varios factores que nada tienen que ver con el uso, empezando por los materiales de construcción utilizados (por ejemplo, en 7 años la lechada está casi extinta, responsabilidad mía de mantenimiento, entiendo), no hay tela asfáltica por los puntos de entrada a mi vivienda desde mi terraza (hay 3 puertas de acceso, con lo cual en cuanto se ha desgastado la tierra-con-poco-cemento entra siempre que caen 4 gotas)e incluso puede verse debido a una plaga de hormigas las cuales, literalmente, se han ido abriendo camino desde fuera de mi domicilio y que la comunidad ha ignorado ponerle solución por el momento(no tenían contratado ningún servicio antiplagas sin que los vecinos lo supiéramos). La penúltima vez que llovió, vino un perito del seguro de la finca a evaluar los daños por la entrada de agua, hizo un presupuesto y me indicó que primero habría que arreglar las filtraciones de la terraza, y que lo debía hacer la comunidad antes de arreglar lo del domicilio (porque se iba a volver a producir, claro). Me gustaría saber qué parte debería pagar yo y cual la comunidad para que no volviera a entrar agua (entiendo que el aislamiento de mi domicilio es cuestión de la comunidad y el mantenimiento «en general» de la terraza es cosa mía). Un saludo y gracias de antemano
Estimado José Ignacio:
Está usted muy bien encaminado, poco tengo que añadirle más que darle la razón: el aislamiento de la terraza para que no filtre a la vivienda debe asumirlo la comunidad, y lo referente al solado usted. Así que debe ponerse de acuerdo con la comunidad para llevar a cabo la obra, o mejor dicho, la comunidad debe ponerse de acuerdo con usted para no agravar el daño que le están causando. Por otro lado, tanto usted como la comunidad deberían valorar si debe reclamarse al constructor/promotor del edificio algún tipo de responsabilidad por defectos en la construcción (cuestión esta a examinar más detenidamente y por separado).
Saludos.
Muchas gracias por la pronta respuesta. Espero que el administrador de la comunidad no se enroque en achacarlo al mantenimiento (y, por ende, hacerme responsable de todo). Un saludo y gracias de nuevo
Buenos días.
Vivo en un bloque con 7 plantas con 3 viviendas por planta y la planta baja tiene dos patios correspondiente a sendas viviendas. Los patios son de uso privativo con acceso por la vivienda. Están cerrados por una parte con la fachada propia del edificio y por la otra con un muro de ladrillo de 25 cms y 3 mts de altura.
La pregunta es la siguiente: La reparación de la gran grieta que ha salido en uno de ellos y que amenaza con el derribo del muro hacia la calle, ¿a quien corresponde? Posiblemente haya que derribarlo y hacerlo nuevo reforzando la cimentación.
Saludos cordiales.
Estimado Fortu:
A mi modo de ver, y por el tipo de daño que tiene el muro, estamos hablando de un elemento estructural, seriamente en peligro y que cuya reparación es necesaria, no influida por el uso. Por lo tanto, creo que la reparación debería ser asumida por la comunidad. Saludos.
Buenos días,
Tenemos una duda en mi comunidad, los vecinos del sobreatico tienen dos terrazas de uso particular, en la cual en una de ellas están construyendo una habitación de 10 m2 aprox de obra vista con tochanas, etc… mi pegunta es si lo pueden hacer y sin pedir permiso a los vecinos? no han pedido permiso a la comunidad y los kilos y kilos de tochana los suben por el ascensor comunitario cuando creo que deberían subirlo por la fachada ya que el ascensor no es para eso y pueden estropearlo.
Ademas, creemos que la habitación que están haciendo debería de autorizarla un arquitecto ya que es una zona habitable y puede derrumbarse, así que si el arquitecto no ha dicho nada es porque no deben de tenerlo así que supongo que no hay arquitecto…
Por otra parte hace un par de meses paso el inspector y el arquitecto para hacer la ITV del edificio por tener mas de 40 años el edificio y considerar las reparaciones que hay que hacer en todas las zonas comunitarias y todavía no estaban haciendo las obras del sobreatico, esto puede afectar en si ahora hay que hacer mar reparaciones en las terrazas del sobreatico?
Los gastos de comunidad se pagan a proporción de los m2 que tenga cada piso, así que supongo que el sobreatico deberá de constar que ahora tiene mas m2, no?
Gracias!!!!
Judith
Estimada Judith:
Por un lado, hay que determinar si la terraza es comunitaria de uso privativo o si es propiedad privada. En el primer caso, no se puede hacer la obra (si me apura, aunque haya consentimiento de la comunidad dado que es una importante alteración de espacios comunes que exige el cumplimiento de ciertos requisitos); en el segundo, no se precisa autorización de la comunidad, pero si debe ser comunicado el inicio de las obras para que la comunidad conozca el tipo de obra a realizar por si le afectase de algún modo. Por otro lado, si las obras causan algún daño (por ejemplo, en el ascensor) el propietario en cuestión deberá hacerse cargo de su reparación. En último lugar, deberían averiguar si la obra cuenta con la oportuna licencia y si es la adecuada, a fin de saber si el proyecto está debidamente visado y no pone en riego ningún elemento de la edificación.
Saludos.
Buenos días el motivo de mi consulta es el siguiente:
La vivienda en la que resido está formada por 2 viviendas actualmente ,que eran una sola propiedad constriuida en los años sesenta , hasta que en 1985 se decidió separar horizontalmente en dos viviendas.
La vivienda en conjunto consta de patio y azotea . Pero en las escrituras no aparecen reflejados todos los elementos , tan sólo el patio al que se accede solos por la planta primera planta . Al ser familia antiguamente los propietarios tenían asociado un uso a cada propietario (primero patio y azotea segundo piso),pero dicho acuerdo no se recoge en ningún documento ,aunque aún conservamos dicha «norma».
El paso del tiempo ha hecho que los propietarios no seamos familia y queremos proceder a su formalización, como espacios comunes de uso privativo.
¿Serviría con un acta por unanimidad de los vecinos, para delimitar su uso ?
¿Podriamos dejar cerrado el acceso a la azotea por escalera comunitaria si igualmente lo vota la comunidad, permitiendo el acceso sólo por la vivienda del segundo?
¿En caso de ser posible me imagino que habrá que escriturar de nuevo?¿ podremos hacerlo dejando las cuotas de participación iguales aunque patio y azotea no sean iguales ?
Gracias
Estimada Javier:
Cualquiera de las opciones que baraja son posibles, siempre que conste acuerdo por unanimidad y se lleven a cabo los oportunos trámites para inscribir los nuevos usos y accesos en el Registro de la Propiedad. Somos especialistas en este tipo de trámites, por lo que nos ponemos a su disposición para prestarles el servicio que necesitan: https://despachotomasmartinez.com.
Saludos.
Buenas tardes.
Algunas terrazas de mi comunidad se están desprendiendo por debajo, dejando las vigas al aire. Las escrituras de las viviendas hacen mención de las terrazas al igual que del resto de dependencias, o sea, dice que la vivienda consta de estar, aseo, terraza…
Pregunto: ¿el arreglo del bajo de los balcones es competencia de la comunidad o solo de cada propietario?
Muchas gracias por su tiempo. Saludos.
Estimado Passum:
Parece que las terrazas, según nos cuenta, serían privativas, en cuyo caso el arreglo le corresponde a cada propietario. Saludos.
Buenos días,
Hace diez años adquirí un ático con salida a terraza comunitaria. El resto de vecinos pueden acceder a dicha terraza por otra puerta. Se ha mudado a la finca una familia que me ha comentado su intención de hacer uso de la terraza para cenas y fiestas. Les agradecería que me aclarasen si existe alguna normativa respecto a la distancia a la que se deben situar, para evitar que monten las fiestas o cenas frente a mi puerta, que da directamente a mi vivienda y evitar la pérdida de intimidad.
Muchas gracias.
Estimado Arturo:
Por un lado, habría que examinar los estatutos de la comunidad, o el título constitutivo de ésta, para ver si hay alguna referencia específica al uso de la terraza. En cualquier caso, hay una norma general en la ley que prohíbe llevar a cabo actividades molestas para los vecinos, además de su derecho a la intimidad y el descanso, y que no suele ser un uso autorizado la celebración de cenas y fiestas en zonas comunes (al menos no sin acuerdo previo de la Junta de Propietarios).
Saludos.
Buenas noches.
Disculpe de nuevo la molestia. Si pudiera responderme esta pregunta se lo agradecería mucho.
En mi bloque acabamos de realizar obras de rehabilitacion. Según el Decreto que lo regula, tenemos obligación de hacer publicidad al incentivo mediante la colocación de un cartel, pero no dice nada de que debamos hacer publicidad a la empresa que ha realizado las obras. La empresa ha colocado un cartel propio aparte y algo más pequeño que el del Programa en una de las ventanas del piso bajo sin nuestro permiso. Lleva ya dos meses colocado en la ventana, sin habernos ni siquiera advertido.
¿Esto es denunciable? ¿A quién, ante la Junta o en el Juzgado?
Gracias de nuevo.
La infracción podría ser doble: administrativa si se ha incumplido con el contenido del decreto, y ordinaria (para iniciar acción judicial civil) por llevar a cabo una actividad no autorizada por la comunidad. Deben decidir que herramienta les es más útil. Saludos.
Buenas tardes. Mis padres de 85 y83 años vivien en un piso con alquiler de renta antigua desde hace 53 años. Ahora mismo en la finca solo quedan mis padres que viven en el bajo y la propietaria que vive en el 1º, teniendo un local en la planta baja y un almacen edificado. Las demás viviendas están vacias. La propietaria utiliza el patio a su antojo, ha instalado una caldera. El problema surje porque mis padres han querido instalar un aparato de aire acondicionado y la propietaria se niega a que en el exterior de la vivienda que dá al patio interior se instale el aparato. Puede negarse? cuando ella tiene puesta la caldera, cuando el patio es no privativo de esta, y es acceso a la vivienda. Muchisimas gracias. (Ahora mismo el sistema de calefacion que mis padres tienen es la antigua placa de carbón, mientras que ella se veneficia de la instalación que hizo tanto para su vivienda como su comercio). Muchisimas gracias.
Estimada Virginia:
El problema que usted plantea es relativo a las obligaciones de propietario e inquilino (al margen de el uso de terrazas comunitarias, en las que las decisiones son tomadas por el titular de la vivienda). Dicho esto, las negativas a la instalación de un aparato de aire acondicionado o de una caldera para la calefacción pueden ser contrarias a las necesarias condiciones de habitabilidad que debe reunir la vivienda, en favor de quien la ocupa. Por ello, sus padres podrían exigir las instalaciones que comenta, pero previamente hay que examinar el contrato de arrendamiento por las peculiaridades que tienen los de renta antigua, en cuanto pudiera suponer un incremento de la renta.
Saludos.
Buenas noches,
Mi problema es que tengo una terraza de uso privado Sin desague, el único desague que hay es un agujero en la pared que pasa el agua a la terraza del vecino que si que tiene desague. Por los problemas que tengo de inundaciones e pedido a la comunidad que se haga cargo de la obra y se niega , dice que eso lo tengo que pagar yo. A la terraza va a parar toda el agua de las tejas comunitarias . quisiera saber si el arreglo me pertenece a mi o a la comunidad.muchas gracias
Estimada Elena:
La obra para instalar el desagüe el corresponde a la comunidad, por dos motivos: se considera un elemento estructural, y la falta de ese elemento puede causar daños por agua a otros vecinos (incluida usted).
Saludos.
Pero sobresale 90 cm de altura, estoy dentro de mi espacio. Aún así?
Sin tapar a nadie.
Debido a que una vivienda de mi Comunidad ésta afectada por filtraciones provenientes de una terraza de propiedad comunitaria de USO privativo por parte del propietario del ático superior, la Comunidad ha intentado impermeabilizar con capas de impermeabilizante y tela de fibra de vidrio ¿? Rematado con pintura también impermeable de color parecido al solado original. El propietario del ático se ha negado y pide que se cambie el solado por uno nuevo. ¿Tiene derecho a no permitir el arreglo acordado por junta?.
Estimado Antonio:
El propietario del ático no puede oponerse al arreglo. Es más, la sustitución del solado (como elemento sujeto del desgaste por el uso) debería correr de su cuenta, no de la comunidad.
Saludos.
Buenas noches:
Aclaro que las filtraciones no se deben a desgaste del solado, es posible que sea defecto de la impermeabilizacion original o debido a una obra de ampliación que realizó el vecino del ático en la que alteró ducha impermeabilizacion.
Un saludo y gracias
Perdón, también aclaro que puede deberse a que tras varios años la union entre las places del solado habido desapareciendo
Otro saludo
Pd. las posibles causas las ha propuesto un profesional especialista en impermeabilizacion
Buenas noches soy propietaria de un ático, este verano al llegar al piso observe que estaba saliendo agua por el desague de mi terraza, entiendo que tengo el uso y disfrute de esa terraza y que a su vez es comunitaria, pues ese desague recogería las aguas de lluvia y se trataría por tanto de una bajante general. Se lo comunico al presidente de la comunidad el cual se negó a darme los datos del seguro de la comunidad, para preguntar si eso estaba incluido en la póliza.Me puse en contacto con mi seguro inmediatamente se personaron en mi vivienda y me dijeron que esa bajante era comunitaria y que su desatasco correspondía al seguro del edificio y si este no estaba incluido, debería hacerse cargo la comunidad.La obstrucción de esa bajante comunitaria no solo hacia que el agua saliera por el dasague de mi terraza, sino que en el piso 2º estaba desconchando la pintura de este vecino, por el poste donde la bajante va embutida…los chicos de mi seguro se personan también en el piso de este vecino y corroboran otra vez que esa bajante que ocasiona los daños es comunitaria, y que por tanto ni mi seguro ni yo tenemos obligación de arreglar nada. Ante esa situación y como amenazaba por llover, llamé a una empresa de desatascos, al meter las gomas me explicaron que había algo obstruido a la altura del piso 2º que hacia subir el agua hacia arriba… gracias a Dios pudieron dasatrancar esa bajante, y claro me tocó pagarlo a mi, aun sabiendo que le correspondía a la comunidad de vecinos. Ahora bien el vecino del piso 2º, después de dos meses…. me pide responsabilidades a mi, para que le pinte el poste y trozo de pared, amenazandome con demandarme si en un plazo de un tiempo no le arreglo los desperfectos. Esto sería legal? Cuando tengo una carta de mi seguro donde se confirma que ni yo ni ellos, se hacen cargo de esos desperfectos. Pues no es a mi, a quien debe exigirme nada…. es a la Comunidad de Vecinos. Al igual que yo también deberia exigirles a la Comunidad el reembolso de lo que costó en su día el dasatasco de esa bajante general. Me gustaría si fueran tan amables de asesorarme o corregirme si en algo estoy equivocada, muchas gracias.
Estimada María:
Como bien dice, tanto el desagüe de la terraza como la bajante son responsabilidad de la comunidad, y es a esta (por si misma o a través de su seguro) la que debe asumir tanto los costes del desatranco como la reparación de los daños existentes en la vivienda del 2º piso. Le recomiendo, tanto para evitar responsabilidades con su vecino del 2º, como para reclamarla el importe de la factura a la comunidad, que la empresa de desatrancos (sino lo ha hecho ya) recoja en la factura o en un documento anexo explicación clara de los trabajos realizados, y las circunstancias del atasco.
Saludos.
Muchisimas gracias por su respuesta, muy atentos, un saludo.
Hola! Quisiera hacer una consulta. En nuestra comunidad que data de 1971 se realizó una ampliación de uno de sus bajos ( ya prevista en las escrituras ) variando las cuotas de participación de los bajos no así de las viviendas. Se amplio el garaje en 400 metros cuadrados en 1992 haciendo una cubierta que es a su vez terraza de los primeros pisos. Ahora hay que repararla y hemos pedido informe jurídico y nos dice que corresponde a la comunidad del edificio aun cuando propietarios de viviendas no tengan plazas de garaje en ese bajo. Si bien aún vecina pidió otro informe a su abogado y le dijo que esa ampliación es propiedad solo de los propietarios de ese bajo y corresponde solo a ellos el arreglo. ¿Podrían aclararmelo?
Existe una comunidad de propietarios del garaje, y cuando hay obras en el tejado o fachada del edificio, esta comunidad del garaje ha pagado su parte correspondiente.
Hay vecinos del edificio que poseen plaza de garaje y otros (la mayoría) que no.
En mi caso poseo ambos , piso y plaza de garaje y me da igual pagar por uno u ambos lados , pero los que no poseen plaza de garaje les fastidia tener que pagar la cubierta de un inmueble que no disfrutan.
Ahora bien si es bien común habrá que hacerlo, el problema es que como se hizo a posteriori unos dicen que es solo de propiedad de los del garaje y otros que es de todo el edificio.
En fin espero haberle aclarado algo, muchas gracias por su interés.
Estimado José:
Consultan difícil de resolver, cuando además hay varios profesionales con opiniones dispares. Para dar una solución correcta, sería necesario examinar cada una de esas obras que han hecho en la comunidad, los documentos en los que se ha recogido, forma en que se modificó (si es que se hizo) el título constitutivo de la comunidad junto con sus estatutos, distribución de los coeficientes, realidad física, etc.
Para darle una orientación básica, la distinción entre elemento común o privado estará en la atribución de la superficie a uno u otro elemento, y en la existencia de instalaciones comunitarias en las terrazas que puedan afectar al resto de la edificación.
Si lo desea, y para profundizar en este asunto, contacte con nosotros a través de https://despachotomasmartinez.com/contacto; estaremos encantados de ayudarle.
Saludos.
Hola, quiero comprar una vivienda en Madrid centro. Esta vivienda está escriturada como 50m2 + 11m2 de terrza. Actualmente la terraza está incorporada a la vivienda, que ahora es de 61m2. No se pidiuó licencia para esta obra, que se llevó a cabo hace 9 años. Podría legalizarlo ahora? Es necesario? Otros vecinos de la comunidad también han incorporado la terraza a su pido.
Muchas gracias.
Estimado Pablo:
En teoría, debería declararse ese cerramiento ya que afecta a la superficie de la vivienda, con influencia en la superficie y el valor catastral. Otra cosa distinta es la práctica habitual, que no mucha gente hace la declaración formal del cerramiento. Por otro lado, tiene un coste hacer esa legalización, ya que hay que hacer uso de un informe de un arquitecto, declararla en escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad. Pero ya le digo, todo esto siendo muy puristas y acatando la ley a rajatabla. No le digo más.
Saludos.
Buenas tardes, Soy socio de una cooperativa de VPPB en madrid y tengo asignado uno de los áticos con uso y disfrute de la terraza a la que solo se accede desde mi piso. La cooperativa nos ha cobrado un canon de un unico pago en base a los metros cuadrados de la terraza por el uso y disfrute de la misma. Es legal que me cobren ese canon? De momento lo hemos pagado para no perder el piso pero, podria reclamarse en caso de no ser legal?
Estimado Bob:
Es la primera vez que me comentan que se cobre un derecho de uso, habida cuenta de que el usuario de la terraza adquiere obligaciones en la conservación de la misma y que el derecho no es ilimitado. Ahora bien, el mundo de las cooperativas de viviendas es muy particular; para saber si es correcto o no ese cobro, habría que examinar estatutos y acuerdos de la comunidad para saber de su legalidad. Quedamos a su disposición para ayudarle en lo que necesite, encontrando en nuestra web todos nuestros datos de contacto: https://despachotomasmartinez.com/contacto.
Saludos.
Buenos días,
Vivo en un edificio de tres pisos. Según las escrituras a cada uno de nosotros nos pertenecen unos metros de terraza. Hace un par de años hice un pequeño cuartillo de aluminio para guardar cosas en mi parte. Ahora la vecina del piso inferior me dice que si lo hice con arquitectos (cosa que a mi me ha sonado ridículo, porque ni es obra, ni es grande). Me lo puede hacer desmontar? Y en el caso que tuviera filtraciones, me tendría que hacer yo cargo o la comunidad? La verdad es que no encuentro relación entre unas cosas por lo que estaría muy agradecida si me lo aclararan.
Gracias. Un saludo.
Estimada Tina:
Entiendo que el espacio de la terraza es de su propiedad (no un mero derecho de uso), por lo que usted puede realizar las instalaciones que desee en su espacio privativo. A partir de ahí, si la obra no requería licencia, no veo por qué debe desmontarla ahora. En cuanto a las filtraciones, si tienen origen en su espacio como propiedad privada, debe hacerse cargo de los daños que cause.
Saludos.
Hola.
Acabo de comprar una vivienda, un ático, tipo dúplex. Me ha parecido entender, leyendo los comentarios, que hay la posibilidad de que la terraza sea de propiedad o zona común de uso privativo. Si es así, me gustaría saber como averiguar cual es mi caso. En las escrituras constan los metros del piso, del balcón de la planta baja y también de la terraza. No veo por ningún sitio que ponga que es bien comun de uso privado.
Si fuese propiedad mía como si no, me gustaría conocer qué derechos tengo a modificar y quizás ampliar hasta llegar al muro exterior- que nos han asesorado que es la mejor forma de evitar las filtraciones- un cerramiento de alumnio que tiene humedades en la chapa, y el suelo de madera podrido) hecho por los antiguos propietarios hace unos 15 años). Y qué responsabilidades de reparación tengo sobre toda la terraza en general y cuales la comunidad. Me refiero a solado, muros y posibles daños en el piso de abajo, que es el mío, ya que es vivienda tipo dúplex. A la terraza se accede desde el interior de la vivienda.
Saludos
Estimada Núria:
Para saber el carácter de la terraza, hay que examinar las escrituras de la vivienda y la constitución de la comunidad. Parece que, según la escritura (al aparecer en la misma la descripción de la terraza como parte del inmueble), la terraza sería propiedad privada, con lo cual puede realizar las obras que considere oportunas sin necesidad de consentimiento previo de la comunidad. Al mismo tiempo, sería de su responsabilidad la correcta conservación de todos los elementos estructurales que componen la terraza, así como de los daños procedentes de aquellos.
Saludos.
HOla buenos días. Tengo un ático en propirdad con un aterraza en propiedad de unos 8/9 metros. con las últimas lluvias el canalón que recoge el agua del tejado del bloque y que recorre la pared de mi terraza se ha desprendido, Por lo leido en consultas anteriores creo que la reparación o sustitución por uno nuevo le corresponde a la comunidad. Le agradecería me informase. Un saludo
Estimada María:
Efectivamente, ese canalón es un elemento estructural de la edificación, y su arreglo corresponde a la comunidad. Saludos.
Hola tengo un ático con terraza privada y escriturada a mi nombre, en la azotea del edificio que tiene una entrada por el hueco de la escalera en común existen filtraciones de agua por un mal desagüe en mi vivienda, ¿ese arreglo corre por cuenta de la comunidad?, y ¿a quien corresponde la limpieza de dicha azotea para que haya un correcto desagüe?, muchas gracias.
Estimado Ernesto:
Interpreto en su consulta, que el desagüe pertenece a la comunidad (por la azotea que tiene por encima), en cuyo caso el arreglo y correcto mantenimiento del mismo le correspondería a la comunidad.
Saludos.
Hola,vivo en un primero ,mis ventanas dan a la fachada principal de mi bloque ,al igual que mis vecinos de la misma planta de los portales de ambos lados,y tenemos una terraza todo lo largo que mide esta fachada,solo el acceso esta a través de nuestras ventanas,viviendas de VPO.
Mi sorpresa fue cuando una mañana desayunando vi a mi conserje en dicha terraza recogiendo toda la basura que ocasionan los vecinos de 5 alturas por encima de mi vivienda,el susto que me lleve fue vergonzoso al estar con vestimenta inapropiada para ajenos,llevo desde el 2008 y nunca se ha hecho ningún saneamiento de dicha zona,que yo allá visto,y encima lo hacen sin previo aviso,he puesto unas rejillas con seto (objetos desmontables)en cada terminación de mi vivienda para estar despreocupada de dicha situación tan vergonzosa,y la comunidad me ha mandado un burofax exigiéndome que las retire en un plazo de 10 días,ademas tengo dentro de mi vivienda la instalación de luz de dicha terraza y enchufes exteriores de esta exclusivamente acoplados a mi cuenta de luz,desde dicho hecho la limpieza,conservación e higiene de esta la he llevado a cabo habitualmente por la demasía de basura arrojada por mis vecinos.que debo hacer? gracias
Estimada Sonia:
No me queda claro si usted tiene acceso a la terraza (una puerta por la que pueda entrar y permanecer en ella, haciendo uso de la misma), o si solo tiene ventanas a efectos de luces y vistas. Si es el primer caso, y no habiendo hecho una instalación fija, el derecho de uso le ampararía para tener los setos que comenta; en cambio, si no tiene acceso directo (y por ello la comunidad se ocupa de la limpieza de la terraza), pueden obligarle a retirar esos objetos, si bien puede exigir que se le informe de días y horarios de las labores de limpieza para que se respete su intimidad.
Saludos.
Estimado Tomás:
Tengo dos dudas respecto a nuestra comunidad, la primera es que uno de los propietarios de un piso es a la vez dueño de los bajos del edificio, a estos bajos se accede por una puerta exterior de la comunidad, por lo que el propietario alega que solo tiene que pagar los gastos del seguro comunitario y ninguno de los gastos comunes de la comunidad, teniendo en cuenta que tiene una salida de agua con grifo en su local otros vecinos consideran que si ha de pagarlos, puede decirnos quien esta en lo cierto?
La otra duda es que la comunidad tiene adosados sendos edificios viejos a sus laterales, uno de los edificios tienen una fachada muy antigua y muy deslucida cada vez que llueve llena de arena y cascotes las terrazas de nuestra comunidad por la erosion y muchos de esos materiales se cuelen por nuestros desagues con el peligro de obstrucción hay alguna forma de instar a la comunidad vecina para que repare su fachada?
Por otra parte quiero felicitarle por este página tan didáctica y amena.
Saludos cordiales
Estimado Javier:
Habitualmente, salvo que los estatutos de la comunidad digan expresamente lo contrario, lo locales no participan de todos los gastos de la comunidad; les corresponde aquellos relacionados con el seguro de la comunidad, y obras y mantenimiento de la fachada y cubiertas. El que tenga servicio de agua, el local debe hacerse cargo de su consumo.
En cuanto a los daños que les causa la edificación continua, efectivamente pueden exigirles que realicen las reparaciones necesarias, ya que de otro modo serán responsables de las consecuencias de esa falta de mantenimiento.
Le recordamos (y a todos aquellos que nos leen) que prestamos servicios a comunidades (digo esto porque por sus preguntas deduzco que no tienen quien se ocupe de su asesoramiento y gestión), servicio de alta calidad y precio competitivo. Si se encuentra en la Comunidad de Madrid, contacte con nosotros a través de https://despachotomasmartinez.com/contacto.
Saludos.
Vivo en un bajo con un patio de uso y disfrute mío y solo se puede acceder a este patio pasando por mi casa. En el ático van a hacer una obra y quieren para facilitar y ser mas barato, hacer desde mi patio, pero claro, estarán por mi casa durante una semana o mas, y yo no puedo estar en casa para vigilar. El presidente de la comunidad me dice que tengo la obligación de dejar pasar a lo personal, incluso diciéndome que me coja unas vacaciones para poder estar en casa. ¿tiene la comunidad derecho de obligarme a dejar pasar ?
Saludos
Estimada Mila:
Al tratarse de un espacio propiedad de la comunidad, y hablando de unas obras necesarias en beneficio de la edificación, entiendo que debe permitir el paso a la terraza. Saludos.
Estimados señores:
Vivo en un bajo con un patio, que según los estatutos son de propiedad común pero uso privativo. Además, los propios estatutos establecen que en caso de que se construya en el patio debe ser de tal manera que el piso superior (solo son dos plantas de edificio con dos vivienda por planta) pueda hacer aprovechamiento y construir tambien encima.
En mi caso, los anteriores propietarios ampliaron la solana hacia el patio, ampliando la cocina. La vecina de arriba, tambien construyó su cocina en el mismo espacio.
El problema ha venido ahora, ya que el muro exterior de dicha construcción está agrietado y ha ocasionado filtraciones en mi vivienda, que tambien vienen de un pequeño techo que quedó de la antigua solana y que está justo en medio de los dos patios.
Mi seguro no hace la reparacion, ya que se trata de filtraciones, y me dice que debe ser la comunidad quien lo repare, pero la comunidad, que carece de seguro, dice que es una edificación particular y que ellos no se hacen cargo.
¿A quien correspondería la reparación de esa pared exterior que me está afectando?. Gracias. Un saludo.
Estimado Noé:
Bajo mi punto de vista, y dado que hablamos de fachadas (con independencia de quien hiciera la obra), estoy de acuerdo con su seguro y creo que debe ser la comunidad quien asuma la reparación.
Saludos.
Buenas tardes,
Yo resido en una comunidad que data del año 2007. En su día, la constructora no hizo acceso a la zona donde se encuentran las antenas de la comunidad. Solamente es posible acceder a dicha zona a través de mi balcón.
Mi pregunta es, ¿existe obligación por parte de la constructora de facilitar un acceso común a esta zona, o está dentro de la legalidad que se acceda a través de mi balcón exclusivamente?
Un saludo, y muchísimas gracias por su atención.
Estimada Manuela:
A falta de ese acceso directo a las antenas, es de suponer que en el título constitutivo ya se contempla esa circunstancia, y que, por tanto, siendo su terraza comunitaria y único acceso a las antenas, debe permitir ese acceso. Por otro lado, no veo viable demandar a la constructora, dentro de la responsabilidad decenal, que lleve a cabo la obra para el acceso directo del que hablamos. Saludos.
Buenos días.
Tengo una duda sobre la propiedad de las terrazas.
En las escrituras originales del edificio donde vivo solo se menciona una terraza: “perteneciente al piso primero derecha”.
La casa es muy antigua y las ventanas de la parte trasera del piso primero izquierda, daban a ras de suelo. Hace bastantes años, se hizo un pequeño muro por seguridad para ese vecino en un terreno que no tenemos claro si era nuestro o del ayuntamiento, pero que no sabemos si figura en alguna parte.
Posteriormente, se reformó la casa y se hizo un muro con una verja para cerrar esa zona y quedó un pequeño patio al que sólo se puede acceder a través de la ventana del primero izquierda. De todas las reformas y filtraciones se ha hecho cargo la comunidad y de la limpieza del patio el vecino del primero izquierda.
Nuestra sorpresa viene cuando el nuevo propietario del primero izquierda nos enseña unas escrituras en las que se menciona esto: «Es ANEXO a esta vivienda la terraza situada en la fachada posterior u Oeste, con una superficie útil de xx metros cuadrados.»
Según él, pone claramente que la terraza es suya y quiere solicitar sustituir la ventana por una puerta para poder acceder a la terraza y probablemente utilizarla en un futuro para tener un perro, y colocar algunas sillas, mesas o incluso una pequeña pérgola o toldo
.
Quiero saber que implica la palabra “Anexo” y de quién es esa terraza. Los derechos que tiene él como propietario y nosotros como comunidad. Y si puede hacer todo lo que tiene pensado sin el permiso de los vecinos.
Gracias y un saludo
Estimada Alalia:
La impresión que me da es que las terrazas no son comunitarias, sino privativas. Si me resulta extraño que por un lado en el título constitutivo solo se haga referencia a la terraza del 1º derecha, y después aparezca ese anexo del 1º izquierda. Quizás habría que indagar por donde sale esa descripción de la terraza del 1º izquierda. Por lo demás, recordar que el propietario de la terraza, al usar su terraza, debe respetar en todo caso unos mínimos en la convivencia con el resto de sus vecinos.
Saludos.
Gracias por la rapidez!
Quisiera saber si en el caso de no encontrar como se ha pasado de una descripción a otra, cuál de las 2 escrituras tendría validez?
Y en qué registro podríamos preguntar si hay alguna escritura intermedia?
Esa terraza da a un bajo y ha tenido varias filtraciones que ha pagado la comunidad. Si la terraza fuera suya, debería haberse hecho cargo él de las reparaciones? Y si así fuera, se le podría reclamar el reembolso de lo pagado hasta ahora por la comunidad?
Gracias y un saludo.
Estimada Alaia:
Nos es fácil el paso de una descripción a otra (por no decir imposible, salvo que haya habido un error de por medio, a subsanar), por lo que habría que acudir al Registro de la Propiedad a contrastar toda la información. Los gastos de reparaciones le corresponde, con carácter general, al propietario, y, por ende, podría plantearse reclamar ese reembolso.
Saludos.
Hola, muy buenas.
Vivo en un primer piso el cual tiene una terraza comunitaria de uso exclusivo privativo. En los estatutos de la comunidad està reflejado que està aprovada la instalación de pérgolas, todo y que se tiene que votar en reunión el «cómo» ha de ser esta. Yo desconocía esto último y, viendo que el vecino del ático, que dispone de otra terraza de las mismas características, se ha colocado una, yo dí por sentado que estaban permitidas y que no debía pedir permiso para ponerla.
La cuestión es que empecé a montarla y una vecina se quejó de que le tapaba las vistas. Yo dejé de montar a la espera de hacer una reunión, y en ella se voto y salió que no me permitían poner esta pèrgola.
Mi pregunta es, si la pérgola que instalo no está anclada al suelo, es desmontable sin más herramienta que una llave inglesa, no està cubierta, y únicamente enganchada mediante tornillo al techo del balcón del segundo piso (es decir, no está anclada a la fachada ni pasa de la altura màxima permitida, no molestando al vecino del segundo, más que la pérdida de vistas), ¿hasta qué punto me tiene que decir la comunidad a mí la pèrgola que he de poner, si la instalación está ya permitida? ¿Qué puedo hacer ahora? ¿Puedo hacer caso omiso al resultado de la votación y seguri montando la pèrgola que más me interese a mi?
Mi comunidad está formada por dos bloques que comparten un jardín comunitario, y en otra de las terrazas del primero, pasó lo mismo, sólo que a ellos les dieron permiso para ponerla en una reunión (són dos comunidades diferenciadas que comparten zona ajardinada) y después el vecino del segundo, al ver que le tapaba las vistas, se quejó. El vecino del segundo le puso una denúncia en el ayuntamiento y este dictaminó que archivaba el caso porque la pérgola no era susceptible de necessitar permiso de obras, dado que era abierta, desmontable y no creaba más metros útiles a la vivienda. ¿Entiendo que yo estaría en el mismo caso?
Muchas gracias.
Estimada Noemí:
Si los estatutos prevén que el modelo de la pérgola debe ser aprobado en Junta, debe entonces presentar su propuesta en ella; el hecho de que necesite herramientas para desmontarla presumo que, de un modo u otro, lleva una instalación. Por otro lado, como argumentos a su favor, habría que revisar en que condiciones el otro vecino que menciona instaló su pérgola, si lo hizo o no con consentimiento de la comunidad, o si este fue tácito, y, por ende, puede beneficiarle a usted; y sobre la protesta de la otra vecina, ¿qué vistas le tapa? (poder mirar hacia abajo no es una servidumbre a respetar, cuando además está autorizado en estatutos la instalación de la pérgola que obviamente llevará una limitación de esas «vistas»). Sobre lo ocurrido en la otra comunidad, en nada el afecta a usted, pues son cosas distintas las autorizaciones de la junta y las licencias de obra, que son permisos administrativos que conllevan el pago de una tasa.
En resumen, a usted no le pueden negar la instalación de la pérgola, pero si pueden condicionarle el modelo de la misma, siempre que las condiciones tengan que ver con una uniformidad con la estética de la comunidad. Si sigue adelante sin el correspondiente acuerdo de la junta pueden pasar dos cosas: que la comunidad la demande, o lo deje estar.
Saludos.
Hola de nuevo.
Muchas gracias por la respuesta. Tengo nueva información que no conocía, y es que esas «condiciones», me las habían dicho de viva voz los vecinos que precisamente se oponen. Pero es que resulta que hoy he ido a la gestoria que nos lleva la comunidad, me ha enseñado una de las actas acordadas en junta al principio de constituirse la comunidad y resulta ser que:
1- me manifiesta que no hay estatutos.
2- cuando se formó la comunidad, hicieron una serie de reuniones en las que adoptaron diversas autorizaciones y, al respecto de las pérgolas manifestaron (y está aprobado por ellos mismos) que en las terrazas se permitía la instalación de pérgolas, con el único requisito que no se anclaran al suelo para no dañar la tela asfáltica.
Es decir, y entiendo yo (y corríjame si me equivoco) que me marearon la perdiz para intentar conseguir que la pérgola que instalara no les tapara la vista de la piscina comunitaria, y fuera de su gusto, no del mío, alegando que para instalarla debía primero hacer una reunión comunicandolo y segundo, restando la autorización a la opinión de los vecinos, cuando (por lo que yo entiendo), nisiquiera hubiera hecho falta hacer una reunión para discernir un posible resultado, dado que esta autorización ya existía préviamente en acta, y mucho menos, refrendarla a votación que, por cierto, el resultado ha sido de 8 votos a favor y 8 en contra (¿como se interpreta esto último?).
La gestoría me ha dicho que esta votación no era vinculante y que simplemente sirve para dejar constancia de la opinión de los asistentes. Y entonces digos yo, ¿no hubiera sido más sencillo decirles a los vecinos que les tapa «las vistas» que no podían exigir ninguna reunión al respecto puesto que la instalación de pérgolas en las terrazas está autorizada desde el principio de constituirse la comunidad y que si querían algo que lo hicieran directamente conmigo? La reunión fué bastante acalorada y realmente, hubiera preferido ahorrarmela (aunque por otra parte, le saco el lado positivo, y es que en momentos como el vivido, acabas conociendo realmente a algunas personas que, de otra manera, sólo te enseñan la cara amable, cuando en realidad no són «tan buenas» (opinión personal).
Muchas gracias.
Estimad Noemí:
Todo lo que cuenta es bastante extraño, y hace dudar de la necesidad de solicitar autorización previa para la instalación de la pérgola. Para ser atinados en la solución y evitarle problemas en el futuro, deberíamos examinar libros de actas y demás documentación de la comunidad, consultando la constitución en el Registro de la Propiedad. Si tiene interés en que le hagamos una informe detallado al respecto, nos ponemos a su disposición, con mucho gusto, pudiendo contactar con nosotros en https://despachotomasmartinez.com/contacto.
Saludos.
Filtraciones agua lluvias a vecino bajo atico: En terraza de atico de uso privado tendremos que realizar una reparacion integral pues el origen de las filtraciones según informe de arquitecto proceden de mal estado de tela asfaltica.Sameos que la derrama para asumir el gasto será a cargo de la CP, pero
pregunta : la CP la integran 28 viviendas y 105 garajes cuyo propietarios la mayoría solo lo son de garage y trastero pero no de vivienda, deben asumir la derrama todos los propietarios tanto los de viviendas como los de garajes y trasteros o solamente los propietarios de viviendas ?. Muchas gracias.
Estimada Carmen:
Depende de si hay constituida dos comunidades (una para las viviendas y otra para el garaje), y el contenido de los estatutos de estas, partiendo de la base de que a los garajes que están en los sótanos de la edificación les afecta la cubierta de la misma. Si necesita un informe extenso al respecto, examinando los documentos existentes al respecto, puede ponerse en contacto con nosotros a través de https://despachotomasmartinez.com.
Saludos.
Hola me gustaría saber si se puede utilizar parte de la comunidad para agrandar los cuartos de baños como han echó varios propietarios.
Estimado Antonio:
Sin al menos acuerdo de la Junta al respecto (no voy más allá en la necesidad de elevación a público e inscripción en el Registro), la obra es ilegal. Saludos.
Buenos días,
Muchas gracias por atender esta pregunta.
Soy propietaria de un ático y la terraza es comunitaria aunque de uso privativo de los propietarios de los áticos.
En la terraza hay unas 4 vigas decorativas que van de lado a lado de la terraza en la parte superior de la misma, justamente en la zona delantera, es decir, en la zona que da a la calle. Desde la calle se pueden ver las vigas perfectamente y el perito ha dictaminado que no son estructurales sino decorativas y que pueden ser retiradas.
El problema es que con el paso del tiempo (unos 40 años) se han agrietado y estropeado y hay riesgo de desprendimiento.
La Comunidad procedió a su mallado para evitarlo y encargó un informe al perito para ver cúál era la mejor solución.
Pese a ello, en la Junta muchos propietarios dijeron que la reparación o eliminación de las vigas (muy costosa) debía ser sufragada solamente por los propietarios de los áticos, al tener nosotros que conservar la zona comunitaria de terraza. Insisto en que la función de las vigas es decorativa del edificio, porque se ve desde el exterior y se colocaron cuando éste se construyó.
¿Podrían ayudarme?
Muchas gracias,
María
Estimada Silvia:
Posiblemente esta sea la consulta cuya respuesta me resulta más complicada. Como habrá podido leer a lo largo del blog, las labores de conservación de las terrazas son compartidas en función del tipo de elemento que tratemos. En su caso, tengo dudas:
– a favor de que el coste de reparación lo sufrague la comunidad: son elementos existentes en todas las terrazas, constituyen un elemento de la fachada, elemento que es comunitario, y ya se han realizado actuaciones (el mallado) a costa de la comunidad, lo que daría a entender que ha asumido esa responsabilidad;
– en contra: que se trate de un elemento meramente decorativo, y dejen a cada propietario que decida individualmente que hacer (unos podrán quitarlas, otros no, otros pintarles de colores, etc). En base a esto último, si la comunidad exigiese una actuación unitaria, estaríamos hablando de un elemento de fachada, comunitario, que afecta a la estética del edificio.
Sería preciso analizar los títulos de constitución de la comunidad para ver la descripción exacta de esas vigas, lo que nos permitiría terminar de cerciorarnos en la respuesta. Nos ponemos a su disposición a través de https://despachotomasmartinez.com para cuanto necesite.
Saludos.
Soy Presidente de una comunidad de propietarios, tengo dos problemas:
1) El dueño de un local no deja entrar al presidente con un notario y un aparejador para estudiar una avería en desagüe común. El presidente además quiere estudiar los elementos estructurales, los cimientos, los pisos, los patios de uso privativo del dueño del local, etc. todo zonas comunes o propiedad de la Comunidad ¿Hay normas o sentencias al respecto para que el dueño del local no niegue la entrada en su local al presidente? Y además deje entrar al notario y al aparejador para hacer un estudio de los elementos en copropiedad?
2) Un propietario de un ático con terraza como dice las escrituras de constitución. Además no figura en la escrituras de constitución nada sobre el uso privativo. Entiendo que las escrituras le concede la propiedad de la terraza porque no dispone derecho alguno en el uso privativo. El problema ha surgido porque la terraza filtra agua de la lluvia. El terrazo se ve estropeado y levantada el mortero de la junta de dilatación ¿Quién debe reparar? ¿Quién debe pintar interiormente los muros de la terraza? ¿Quién debe pintar la terraza con pintura de azotea y malla para que no filtre? ¿ o Quién debe cambiar el piso terrazo?. Además el dice que si se pinta no puede prohibir a su esposa o familia que entre con tacones a la terraza. ¿Qué hacer y quién debe arreglar la terraza?
Estimado Alejando:
A la primera cuestión, el propietario del local tiene obligación de permitir el acceso para cualquier actuación sobre elementos comunes, de otro modo, habrá de asumir las consecuencias de no hacerlo, por ejemplo, de los costes de reparación de daños que se ha ocasionado o han aumentado por no permitir a la comunidad acceder con anterioridad. Dado que hay acta notarial al respecto, habrán de plantearse acudir a la vía judicial para que se ejecute dicha obligación por la fuerza.
A la segunda, habría que ver con exactitud el contenido no solo de la escritura de constitución sino también del título de propiedad de la vivienda. Suponiendo, como dice, que la terraza es propiedad privada, la mayor parte de las reparaciones a las que alude le corresponden a ese propietario, y, correlativamente, no se le puede limitar la forma en que usa de la terraza.
Saludos.
Buenas tardes , mi pregunta es si se puede cerrar un patio de interior cuando la propiedad de dicho suelo es privada con escritura .
El caso es el siguiente , resulta que voy a instalar un bar en un local de mi propiedad , que da a la parte de atras con un patio de luces , el cual dice un familiar que es propiedad privada suya. Siempre se ha pagado la limpieza de dicho espacio entre todos los vecinos de la comunidad, y ahora resulta que me encuentro con que le ha aprobado el arquitecto de mi ayto un proyecto para cerrar el patio interior , adheriendolo a un local suyo .
Y ademas ha presentado alegaciones a mi solicitud de instalar una salida de humos para el a/c. entiendo que sin más informacion es complicado pronunciarse , pero mi duda es si aunque fuera propiedad privada podria hacer el cerramiento de esa planta.
gracias de antemano
Estimado Juan Carlos:
Mención a parte de que sea dudoso que ese patio sea propiedad privada (por la descripción que hace), en cualquier caso es una obra que necesitaría de una comunicación previa a la comunidad de propietarios, al afectar, de un modo u otro, a elementos comunes (las luces, vistas, fachadas, etc).
Saludos.
Buenas tardes, soy propietario de unos bajos de una comunidad con varias plantas en la que, en la escritura de compra-venta de todos los propietarios, se prohíbe expresamente que las vallas que separan los jardines entre sí y las que separan los jardines de las calles se cubra con ningún tipo de material, a no ser que sean con plantas. Si todos los propietarios de bajos deciden poner un seto artificial, ¿podemos hacerlo?. Si algún propietario de los pisos superiores se niega al cambio ¿puedo impedirlo?. ¿Debe cambiarse la escritura pública para soslayar la prohibición?
Estimado Albert:
Apelando a la cordura, si lo que se instalan son plantas artificiales, se estaría cumpliendo con las normas comunitarias (exigir que sean naturales me parece exagerado). Como ya está prevista esa instalación, no necesitaría una autorización previa de la comunidad, ni el resto de vecinos deberían ponerle objeción alguna.
Saludos.
Soy propietario ( hace 15 años)de un 1er piso con con uso privado del espacio del patio de luces, cuando compre el piso ya tenia un tejadillo (instalado por lo menos 10 años antes). Ahora el presidente de la comunidad me esta mareando para que saque el tejadillo. Ruego sus comentarios pues quiero hacer uso de mis derechos para no sacarlo. Gracias
Estimado Enrique:
La instalación del tejadillo debió ser autorizada en su momento, habría que revisar las actas de las Juntas de Propietarios. En defecto de estas, podría alegar que hubo un consentimiento verbal, demostrado por el hecho de que en 10 años no se ha cuestionado la obra.
Saludos.
Buenas noches, tengo una duda , vivo en una comunidad de adosados, los cuales tienen una pequeña terraza que da a las zonas comunes. Mi vecino, en su terraza se ha hecho una obra poniendo una bancada de granito y chapando con azulejo una parte de la pared, instalando un fregadero y la lavadora, vamos un lavadero, pero abierto. Eso es legal, lo comento porque es un vecino que todo lo que hacemos los demas le parece mal, e incluso me ha hecho retirar unas estanterías desmontadas que habia dejado unos dias en mi plaza del garaje. Gracias
Estimada Elena:
Para realizar esa obra debe de tratarse de una terraza propiedad privada, no comunitaria, ya que de otro modo la obra sería ilícita. Habría que consultar la documentación de la finca para poder alcanzar una conclusión.
Si lo desea puede contactar con nosotros a través de la web http://www.despachotomasmartinez.com.
Saludos.
Hola , soy propietario de un piso que tiene una terraza de uso exclusivamente mio.al igual q los demás primeros.Hace 2 semanas puse un seto artificial por todo su perímetro 18metros.debido al viento hoy a vencido la parte frontal de la valla tirándola literalmente al suelo , llevándose la parte frontal de la valla de mi vecino de al lado. Esos daños quien los paga el seguro de mi casa o el de la comunidad? Muchas gracias.
Estimado Pablo:
Más allá de si es usuario o propietario de la terraza, el responsable último de los daños causados es usted dado que el origen está en un elemento de su propiedad. Mención aparte está el funcionamiento de las compañías de seguro, que exigen la reparación previa por la parte propietaria del inmuebles antes de satisfacer el coste de la misma.
Saludos.
Buenos días,
vivo en una finca donde el ático tiene más terrazas que las escrituradas y al mismo tiempo (como la escritura es incorrecta) paga menos por que su coeficiente es menor al real. Ahora se ha puesto a arreglar terrazas cada dos años (impermeabilizando, racholas, etc…) ¿Los vecinos debemos pagarlas todas?¿solo las escrituradas? ¿solo las que entran por su coeficiente?
Muchas gracias
Estima Montse:
En su caso no creo relevante si todas las terrazas están correctamente escrituradas (en cuanto a superficie), si la naturaleza de las mismas, ya que lo que afecte a una, le afecta a los demás. Es decir, que si las escrituradas son comunitarias, de todas los gastos a cargo de la comunidad, si son privadas, de todas los gastos a cargo del propietario.
Por otro lado, quizá en su comunidad deberían plantearse actualizar los coeficientes de participación.
Saludos.
Hola,
en la finca tenemos el único acceso a la terraza de antenas que pasa por dentro del ático. La puerta de esta es muy bajita (un tercio de alta de una normal), pero siempre ha sido así. Los nuevos propietarios han pedido el cambio de puerta o poner una escalera exterior (desde otra de sus terrazas) para facilitar el acceso ya que alegan que les cuesta salir por la puerta que hay. ¿Este cambio lo tenemos que hacer los vecinos? Dicen que ellos acceden (muy, muy pocas veces) para hacer la limpieza del espacio o por si la antena falla.
Gracias
Estimada Mayte:
Tal y como lo describe, la decisión de instalar la puerta y la escalera, además de soportar el coste, le corresponde a la comunidad.
Saludos.
Buenos días,
Tengo una duda, soy propietaria de un ático, el cual en la escritura consta que una parte de la terraza comunitaria es de nuestro uso exclusivo (esta así descrito) lo hemos cerrado con un cerramiento ligero, el cual no afecta a la estructura del edificio, solo delimita la superficie total de la terraza. Puede la comunidad obligarnos a sacarlo? tenemos derecho de delimitar la superficie a través de alguna solicitud legal que lo permita?
Muchas gracias.
Estimada Cristina:
El cerramiento de la terraza no puede realizarse sin autorización previa de la comunidad a través de su junta, dado que usted tiene el uso pero no la propiedad. En cuanto a la delimitación del espacio, no entiendo bien a que se refiere, pero en cualquier caso necesitará del acuerdo de la junta al respecto.
Saludos.
Estimado,
Estamos pensando en adquirir un ático, pero al ir a firmar las arras hemos observado que en las escrituras no aparece la propiedad de la terraza, ni el uso exclusivo de de esta.
La terraza en cuestión solo es accesible desde el piso y aparece en las escrituras como linde del piso. Analizando otros aticos de la comunidad, todos aparecen de la misma manera (sin mención a propiedad ni al uso de las terrazas, pero como lindes de los pisos).
En este caso, podemos asumir que el uso es exclusivo de los propietarios del atico? Que posibles problemas podriamos tener por no tener este punto definido en las escrituras? Existe alguna manera de establecer claramente que solo nosotros podemos tener uso exclusivo de la terraza?
Muchas gracias por la respuesta
Jordi
Estimado Jordi:
Si solo se tiene acceso a la terraza por medio de la vivienda, entonces le correspondería el uso de aquella. Seguramente encontrará más detalles en el título constitutivo de la comunidad, en el que debería venir previsto los pormenores de ese uso.
Saludos.
Hola
Acabo a comprar un baja con terresa de uso privado . Quiero instalar valla de madera syntatica aredor del terrasa , al mismo altura de mis ventanas de dormitorias , para tener privicidad . El comunitario me comento que no se puede instalar mi valla mas alta de la altura que existe , pero porque el suelo es elevada del parte exterior y es pasello del cummunidad , la altura que existe no es suficiente y uquier persona que pasa puede tener vistas directas a todas de las 4 hibitaciones de mi piso .
Que hago? Continue con mis vallas de madera de la altura resonable para crear esto privicodad ? O no se puede ???
Gracias
Estimado Mike:
Para instalar la valla necesita autorización de la Comunidad. Ahora bien, si se la deniegan, y su pretensión es conforme a derecho, es decir, se trata de preservar su intimidad, podrá acudir a un Juez para obtener el consentimiento para hacer la obra.
Saludos.
Buenas tardes,
En mi comunidad se han producido varios robos y al parecer el acceso a las viviendas se ha realizado por los jardines/patios de los bajos de uso exclusivo, por donde han escalado a pisos superiores ya que los bajos cuentan con rejas… Algún vecino esta planteando la instalación de focos en la fachada del edificio para alumbrar los jardines de uso exclusivo e incluso la instalación de cámaras.
Es posible eso, la verdad es que me parece que atenta contra la intimidad de los que vivimos en los bajos.
A la espera de su respuesta aprovecho para enviarles un cordial saludo.
Estimado Alan:
A mi parecer esas instalaciones en la fachada deberían contar con la autorización de la Comunidad. Además, y como bien dice, según la orientación que se de las cámaras, podrían vulnerarse derechos de los demás vecinos.
Saludos.
Estimado,
Tenemos una terraza que esta accesible directamente desde nuestro piso atico. En el contrato de la compra esta terraza fue incluido en las listas de los elementos de la propiedad. En la hacienda estamos pagando el 7% del espacio comun que mas o menos corresponde al tamaño de dicha terraza. Segun asi, esta terraza todavia se considera propiedad comun con uso privado?
Gracias de antemano.
Emjay
Estimado Emjai:
Si la terraza es propiedad común, la descripción en el contrato de compraventa (entiendo que privado) sería errónea, lo que el hecho de pagar el impuesto correspondiente a la transmisión no lo subsanaria, ya que sólo tiene en cuenta el precio pactado.
Saludos.
Buenas noches te describo mi problema,
He comprado una vivienda con tres pisos unicamente, siendo el patio interior de uso del vecino de abajo, todavia no se si es comunitario o privativo, la cuestion es que el nos ha dicho que va a poner una montera fija mas un toldo, nosotros no estamos de acuerdo y el otro vecino dice que le da igual, el vecino de abajo nos ha comentado que aunque nosotros no estemos de acuerdo lo pondra porque eso es suyo, mi cuestion es ¿siendo comunitario de uso exclusivo si nos negamos podria ponerlo? Y la segunda ¿si es privativo y nos negamos podria ponerlo?
Estimado Josmordia:
Si el espacio es propiedad de la comunidad, el vecino del bajo no puede hacer la instalación sin autorización previa. Si fuera propiedad privada, según las características de la obra (porque limite algún derecho o servidumbre), quizá podría plantearse alguna objeción.
Saludos.
Buenas tardes
Vivo en un bajos ytengo al lado del balcon una zona de tierra y maleza que es de la comunidad,en el año 20o2 solicite a la comunidad hacerme cargo de ese trozo,habilitandolo para mi disfrute y la comunidad me lo cedio,ahora en 2015 hemos decidido realizar las obras,y la comunidad ha cambiado de padecer y no quieren que se realice,pueden hacerlo?despues de a ver pasado 13 años?
Saludos.
Estimada Nur:
Esa autorización es revocable, máxime si usted no ha llegado a disfrutar de ese espacio (por lo que entiendo de su consulta, al decir que ahora va a realizar las obras). De otro modo, si se podría plantear una discusión con la comunidad si ha llegado a tomar posesión física del lugar.
Saludos.
Buenos días;
Me estoy planteando comprar la planta alta de un bungalow que tiene una parcela de 150 metros desde donde se accede a la vivienda por una escalera exterior en la fachada. La parcela está cercada.
La planta baja del mismo bungalow es de otro propietario que accede por otra puerta y que no tiene ninguna ventana ni acceso a esta parcela. El bungalow consta únicamente de estas dos plantas y forma parte de una comunidad de vecinos junto a otros bungalows que no tienen estas mismas características.
Mis preguntas son las siguientes:
– ¿Podría modificar esa escalera exterior de acceso a la vivienda?
– ¿Esa parcela se considera elemento común de uso privativo o se trataría de propiedad privada? Pues aunque sea una terraza baja ningún otro vecino de la comunidad tiene ventanas o accesos a ese parcela. Y por tanto, ¿Tendría que pedir permisos para cambiar el suelo o incluso hacer una piscina?
Muchísimas gracias
Estimada María:
Es imposible darle respuesta sin examinar los documentos relativos a constitución de la comunidad y títulos de propiedad, ya que la distribución y acceso a una zona concreta no es determinante para manifestar si un área es propiedad de la comunidad o es propiedad privada. Si lo desea, podemos ocuparnos de recabar toda la documentación posible y elaborarle un informe al respecto; contacte con nosotros para facilitarle indicaciones y presupuesto: https://despachotomasmartinez.com/.
Saludos.
Hola buenas,
He comprado un piso en el primer piso con patio interior. La casa tiene 90 m y la terrraza interior 50m.
En la escritura pone inicialmente que tiene una superficie construida privativa techo de 157 m entre las que incluye la terraza con superficie util de 50 m con uso exclusivo.
Posteriormente lo define como elmento comun de la casa pero de uso privativo que se ha dividido en lotes para su uso exclusivo y q nos dara servicio de tendedero. posteriormente lo define como elemento comun con uso de caracter privativo que nos da derecho al disfrute y nos exige mantenimiento.
Mi pregunta es: esos 50 m pueden ser tenidos en cuenta para establecer la cuota de participacion en los elementos comunes? ascensor, cuota de portal… TEnemos calefaccion comunitaria y acabamos de poner calderas nuevas. En las cuotas aparece qeu yo debo pagar un 50% por qeu en mi cuota de participación esta incluida este elemento comun, que encima no es calefactable?
Gracias de antemano
Estimado Roberto:
Los coeficientes de participación vienen predeterminados en el título constitutivo, aparecerán en esa misma escritura, y, a priori, sirven de base para el cálculo de las cuotas de comunidad. De otro lado, los espacios comunitarios, con uso privativo, no han de tenerse en cuenta como parte del coeficiente de participación. Dicho esto, si hay un error en los coeficientes porque se ha tenido en cuenta el espacio de la terraza, deberá instar una rectificación.
Saludos.
Todos los metros de la comunidad están escriturados en metros construidos y de cara a la cuota de participación están tenidos en cuenta. ¿Podríamos pedir una rectificación sin que todos los miembros de la comunidad estén de acuerdo? Tenemos el uso y cada metro de terraza no cubierta, repito de uso exclusivo pero bien común, computa como un metro de la sala o la cocina. Asía aparece en la escritura y en el registro
Si es así me gustaría poder contar con ustedes profesionalmente para poder hacerlo
Muchas gracias!!
Roberto
Estimado Roberto:
Gracias por contar con nosotros. Contactaremos con usted de forma privada para explicarle los pasos a seguir y facilitarle un presupuesto ajustado.
Saludos.
Buenos días! Tengo una terraza en un ático de uso privativo pero que es comunitaria. Por filtraciones, se hizo una primera sustitución del suelo de una franja de la terraza, con un material de mayor calidad al que tenía originalmente pero en cuanto a la estética, diferente en el tono. Yo creo que por este motivo se debía haber cambiado la totalidad del suelo. ¿Se podría haber reclamado con garantías de éxito? Ahora, como aquello fue una chapuza y persisten las humedades, se va a cambiar todo el suelo. ¿Puedo exigir que se ponga el mismo material que me pusieron anteriormente? ¿Puedo reclamar que se deje la terraza en el mismo estado que estaba en cuanto a mobiliario? (hay una barbacoa de obra no fijada al suelo)Muchas gracias y Feliz Navidad.
Estimado Carlos:
En primer lugar hay que distinguir el tipo de reparación. La sustitución del suelo corresponde al usuario de la terraza, por lo que puede emplear los materiales que considere oportunos, siempre que con ellos se garantice un adecuado uso del espacio en cuestión. De la misma manera, le corresponde al usuario mantener su mobiliario.
Saludos.
Muchas gracias por la respuesta. No obstante quería hacerles un comentario. El suelo lo va a pagar la Comunidad al entender que la terraza es de su propiedad. En ese caso en los gastos de la Comunidad se incluirían el desmontar la barbacoa y luego montarla? Muchas gracias de nuevo.
Estimado Carlos:
Si ya decíamos que el coste del suelo le corresponde al usuario, con más razón desmontar y montar la barbacoa. Pero visto lo esplendidos que son en su comunidad, quizás también quieran correr con ese gasto. Saludos.
Buenas tardes, vaya por delante mi agradecimiento por la dedicación de su tiempo. El caso es que en ni comunidad de viviendas unifamiliares, la mayoría desde su ejecución tienen salida directa desde sus patios privados a las zonas comunes (piscina y jardines), pero otras por el desnivel de la parcela salimos a unas rampas que finalmente nos llevan a dichas zonas. Hace ahora más de un año, un vecino solicitó hacer una puerta desde su sótano para tener salida directa a la zona común, la cual se aprobó en junta debidamente incluido en el orden del día, una vez que presentó como así se le solicitó previamente un informe de un arquitecto que garantizara que dicha apertura no presentaba ningún peligro para el inmueble en su conjunto. En dicho acta se recogió por parte del gestor que se trataba de un acuerdo marco, de forma que cualquier otro vecino que quisiera proceder igual, debería aportar un informe técnico y respetar las medidas, diseño y acabados que el primero.
Pues bien ahora es otro vecino el que lo ha ejecutado, y hay vecinos que plantean que no tiene autorización pues debería haberlo solicitado en una junta. Dicho vecino lo comunicó por email a la gestora, y ésta le respondió satisfactoriamente advirtiéndole que debía respetar las medidas, diseño… y presentar su informe previo.
La cuestión es que ahora hay vecinos que quieren que cierre su puerta por entender que sólo estaba autorizado el primero y porque éste segundo caso estéticamente hablando es muy significativo en comparación al primero que queda más disimulado por su localización.
No estaríamos frente a un caso de agravio comparativo? Qué se puede hacer al respecto, si la Comunidad está enfrentada en dos bandos al cincuenta por ciento? Y si además hay vecinos que amenazan con denunciar a la Comunidad y al gestor…por entender que no están haciendo bien su función?
Gracias
Estimado Antonio:
Si el primer acta que menciona, el del acuerdo marco, da por adelantada la autorización para hacer la obra, con los requisitos que se establecieran en su momento, el propietario que ha hecho la última obra habría actuado correctamente. Podría discutirse si este propietario ha cumplido todas las formalidades, en cuanto a la correcta comunicación a la Administración, presentación del proyecto técnico, etc, pero si tan solo se objetan meras cuestiones de forma, considero que en un Juzgado (poniéndonos en esa situación extrema) aquellas no harían prosperar una demandada de la comunidad para cerrar la puerta.
Saludos.
Hola,
Antes de nada quisiera agradecerles el trabajo que hacen en esta página, es de suma utilidad.
Quisiera hacerles una consulta. Recientemente he adquirido un entresuelo que tiene uso exclusivo de una terraza comunitaria y que a su vez es el techo del local de la planta baja. He visto que el suelo de la terraza está en buen estado. Sin embargo, algunos de los muros de la terraza tienen algunos desconchados en su parte inferior y se ha despegado un poco de pintura. No es gran cosa, pero creo que necesita reparación por estética y para evitar que vaya a peor. No estoy seguro de si el coste de la reparación me corresponde a mí o a la comunidad, o, más importante, si la ejecución de dichas reparaciones debo/puedo hacerlas yo o es la comunidad la que debe hacerlas sea quien sea el que tenga que hacerse cargo de los costes.
Gracias,
Julio
Estimado Julio:
Agradecerle a usted el cumplido, nos anima a mantener nuestro blog. En respuesta a su consulta, por el tipo de reparación que comenta, entiendo que le correspondería realizarla a usted, sin necesidad de comunicación o autorización previa de la comunidad.
Saludos.
Hola!.
soy propietaria de un primer piso con un patio interior comunitario del que me corresponde su uso privativo. Cuando compré mi vivienda (en ese momento no había comunidad constituida), los propietarios anteriores tenían un cerramiento con celosías bastante viejo, que al cabo del tiempo yo renové, cambiando las celosías por ventanas horizontales móviles, después de pedir permiso a la comunidad (no recuerdo si figura en acta porque fue hace años).
Una de las paredes de este patio sufre graves humedades ya que su parte exterior da a un batiente que la comunidad no ha podido mantener por falta de fondos. Ahora se están planteando arreglar esa pared exterior, pero según la administradora del edificio, la parte interior no corresponde a la comunidad arreglarla ya que aunque sea comunitaria, al estar cerrada, el mantenimiento me corresponde a mi como propietaria.
El tema es que el resto de las paredes del patio están impecables, pero es imposible mantener una humedad a raya en el interior si en la parte externa no se lleva a cabo un mantenimiento periódico para evitarlas.
Está la administradora en lo cierto? Puedo reclamar a la comunidad los gastos o el arreglo de esa pared interior?
Muchas gracias de antemano, un saludo
Estimada Carmen:
Por la descripción que hace de la pared y de las humedades que tiene, a mi parecer la reparación de aquellas le corresponde a la comunidad. Se trata de un elemento estructural, el cual además se encuentra en mal estado porque no hay un correcto mantenimiento por parte de la comunidad (es más, me atrevería a decir que, en cualquier caso, si la causante de las humedades es la comunidad, es a esta a la que le corresponde hacerse cargo de los daños causados). En último lugar, en este caso me parece irrelevante que haya un cerramiento, dado que siempre estamos hablando de un espacio propiedad de la comunidad.
Saludos.
Por cierto, quisiera agradecerles la labor que hacen con su blog, muy profesional y muy bien argumentado. Para mi es de mucha ayuda y una página de cabecera siempre que deseo consultar alguna duda relacionada con la propiedad horizontal. Saludos
Buenas.
Soy propietario de un piso-atico con terraza comunitaria de uso y disfrute privativo. El caso es que hay un trozo de vaya de las delimita el perimetro de esta terraza que se encuentra un poco suelta. ¿A quien le corresponde dicha reparacion? Esta vaya es la que venia de origen en la construcción del edificio, y no ha sido modificada por mi parte en ningun elemento.
Estimado Josele:
Creo que esa operación de mantenimiento le corresponde a la comunidad. Saludos.
Buenos días.Acabo de comprar un piso, que en el Registro de la Propiedad tiene asignado además la propiedad de 2 buhardillas y la mitad indivisa de la terraza de la finca.
Es decir, de dicha terraza somos propietarios mi vecino y yo, cada uno con la propiedad de una mitad indivisa (no sé que significa ésto).
A dicha terraza se accede por la escalera de la finca, cuya puerta está cerrada con un candado del que ni siquiera tengo llave. El administrador de la finca nos dice que nadie puede subir a la terraza porque si no podría dar problemas a los vecinos. También es verdad que hasta la fecha, la comunidad se ha hecho cargo de cuantas reparaciones han sido necesarias.
El problema es que no sé que derechos y obligaciones tengo respecto a la misma. Si es mejor que dejemos las cosas tal y como están o si la comunidad, en un momento dado, puede exigirnos a mi vecino y a mí que paguemos alguna reparación.
Gracias y un saludo
Estimada Yolanda:
La propiedad en proindiviso significa que su vecino y usted son copropietarios de ese espacio. Siendo un lugar propiedad privada, usted puede acceder a la terraza (cambiando la cerradura) y hacer uso de la misma. Ahora bien, como usted misma adelanta, la conservación y reparaciones de la terraza serían de su cuenta. Para saber si la comunidad podría reclamarle cantidades económicas de reparaciones anteriores hay que examinar los acuerdos de la junta al respecto y la clase de obras realizadas. Por último indicarle que ese riesgo lo tendrá siempre ya que, a efectos públicos, la terraza es de su propiedad, por lo que debería valorar si asumir ya esa responsabilidad.
Saludos.
Mi apartamento es el único con acceso a una cubierta no transitable . Mi pregunta es cómo podría adquirir el uso privativo de esta terraza a la comunidad y convertirla en transitable.
Saludos
Estimado Fernando:
Necesita de un acuerdo en junta de propietarios, que después se trámite adecuadamente para lograr la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si lo desea, quedamos a su disposición para ocuparnos de esos trámites, en los que somos especialistas: https://despachotomasmartinez.com/contacto.
Saludos.
Buenos días.
En primer lugar, felicitarles por este blog que acabo de descubrir, y que guardaré en mis Favoritos para seguiros.
Este domingo he asistido a una Junta Extraordinaria, en la que he salvado mi voto.
El asunto empieza cuando la comunidad demandó a la constructora, promotora, etc, por vicios en la construcción, y se resolvió con el pago de una indemnización para acometer las obras demandadas, todas especificadas en la sentencia.
La comunidad consta de 5 edificios, y en el mío teníamos derecho a unos arreglos, pero no a la pintura de la fachada, pero si se indemnizó la pintura de las otras 4 fachadas.
Los vecinos de mi bloque, han votado a favor de que se pinte nuestra fachada, a cambio de pagar derrama de todas las obras de la comunidad, y renunciar a otras obras cobradas como el barnizado de la carpintería exterior, zócalo en la fachada, etc.
La derrama será para pagar lo que cuesten de más las obras respecto a lo cobrado de indemnización.
Los otros cuatro edificios tienen debajo un garaje común, y nuestro edificio un garaje debajo aparte. Los Estatutos establecen que cada garaje se pague sus gastos, y los arreglos de elementos comunes los paga toda la comunidad, pero no establece nada de las obras en las terrazas de las plantas bajas, que constan como «terraza propia» y «anejo inseparable» en la Escritura.
Estas obras incluyen el levantamiento de viales y terrazas de plantas bajas para volver a impermeabilizar la cubierta del garaje de los otros 4 bloques, entre otras reparaciones sobre todo de los otros bloques.
Y mi duda es si, de no haber votado esto, nos hubiera podido corresponder pagar derrama solo por elementos comunes y por las obras en nuestro bloque.
Es decir, teniendo en cuenta que los viales, y las terrazas, se levantan para impermeabilizar el garaje, tengo dudas de si nos corresponde pagar a todos. Algunos dicen que las humedades del garaje vienen de filtraciones en los viales.
Lo que yo pretendía era que de la futura derrama, nuestro bloque pagara solo lo correspondiente a este bloque y a los elementos comunes, pero como las obras son para acometer las obras de la sentencia, que ha recaído en toda la comunidad, tengo dudas de si igualmente hubiéramos tenido que pagar derrama por todo, y no solo por nuestro bloque y los elementos comunes.
Mi preocupación es que presumo que la derrama será bastante elevada y no puedo hacer frente a dicho gasto. He salvado mi voto, pero tampoco tengo claro para que me puede servir esto.
Muchísimas gracias, un saludo, y mi más sincera enhorabuena por este blog.
Estimada María:
Entiendo, por la forma en que nos cuenta la situación de los edificios, que hay una mancomunidad en la que participan, de una forma un otra, los cinco portales, por lo tanto debe haber una contribución por parte de todos ellos a los costes de reparación en aquellos elementos que les sean comunes, como pueden ser lo viales.
Por otro lado, el dejar a salvo su voto le sirve para poder impugnar judicialmente el acuerdo, si considera que el mismo es injusto, quebranta alguna norma o es atentatorio contra alguno de sus derechos.
Saludos.
Buenas tardes.
Muchas gracias por su respuesta.
Un saludo.
Vivimos en un edificio de quatro plantas donde el tercer piso y el àtico ,forman una sola vivienda según refleja en la división horizontal del titulo constitutivo. Pero esta única vivienda desde el tercero al ático, el acceso és desde la escalera comunitària. Mi pregunta és, los demás propietàrios, o sea del primero y segundo piso, que derechos y deberes tenemos, desde el segundo piso hasta el àtico,( en el àtico hay dos terrazas, y en una de ellas, hay puerta de acceso que da a la escalera comunitària.
Nos interesa saber a quien corresponde, el consumo de la luz, limpieza, pintado de paredes, y si tenemos derecho a subir hasta el piso tercero ( ya que nos tiene prohibido pisar màs allà del segundo rellano ) y al àtico y la terraza del àtico, y su uso; así com el uso privativo que hace la vecina desde el tercero al àtico, como enseres personales depositados por las escaleras, etc etc.
Tenemos aprovado por unanimidad, la colocación de aparatos acondicionados en el tejado, pero no podemos realizar los trabajos porque se opone a abrirnos la puerta de la terraza, que da a la escalera comunitària.
Muchas gràcias.
Carmen.
Estimada Carmen:
Para ser muy precisos sobre el reparto de los gastos comunes previamente deberíamos conocer con detalle la distribución de la finca y los gastos a sufragar. Con carácter general, las viviendas (para los locales hay salvedades) deben asumir los gastos de toda la comunidad conforme a su coeficiente, que precisamente se calcula en función del uso de los servicios que haga cada inmueble. De otro lado, todo los vecinos tienen obligación de asumir los acuerdos de la junta, y, por lo tanto, facilitar su cumplimiento; es decir, ningún copropietario puede negar el acceso a su vivienda cuando sea necesario para ejecutar obras en interés de la comunidad.
Saludos.
Buenas noches y gracias de antemano.
Mi caso es el siguiente, el techo de mi salón es la terraza del ático y debido a que nunca se ha hecho mantenimiento alguno tengo filtraciones en el techo así como el estado de los ladrillos que rodean a mi fachada del salon estas defectuosos y descascarillados, llevo tres años detrás de que me lo reparen pero ya no puedo más se ha hecho una reunión y se estableció una derrama en dos meses para arreglar la terraza (no los ladrillos exteriores) y como faltan dos personas de pagar no se hace la obra,……
Que determinación debería de tomar, dar parte a mi seguro y reclamarlo judicialmente o enviar a un experto en el tema para que haga una valoración y un examen pericial del daño…
Vds que me aconsejan
Estimado Luís:
Efectivamente, podría exigir judicialmente el cumplimiento de ese acuerdo de la junta de proceder a la reparación, de tal manera que la comunidad de un modo u otro (con vecinos morosos o sin ellos) asuma como pueda el coste de la obra. En cuanto a su seguro, dependiendo de los riesgos que tenga cubiertos, podrá hacer dos cosas: que su seguro proceda a la reparación y después reclame los costes a la comunidad, o que, mediante la defensa jurídica que le cubra (con una abogado de la compañía o con uno contratado por usted al que pague la aseguradora), iniciar la reclamación judicial.
Hasta aquí la teoría, pero seamos prácticos: si gana el pleito, ¿logrará que la obra se realice?; porque si no hay dinero en la caja, por mucho que un juez le de la razón, solo va a obtener una declaración formal de su derecho. Concluyo: negocie con la comunidad como asumir los costes y llevar a cabo la obra cuanto antes.
Saludos.
Buenas tardes,
Soy propietaria desde hace 2 años de un ático en el cual se construyo una terraza hace 8 años con consentimiento de la comunidad sobre el salón del vecino de abajo. Ahora hay filtraciones al piso inferior por daños en la tela asfaltica y la comunidad dice que me tengo que hacer cargo de los gastos ya que cuando dieron el permiso al dueño anterior, la condición era que debería de hacerse cargo de los gastos derivados de dicha terraza. Mi duda es; esta terraza es elemento comun de la casa y por lo tanto asumible por la comunidad o debo acatar la decisión tomada en una junta de vecinos de hace 8 años en la que yo no estaba?
Estimada Lucía:
En primer lugar, habría que comprobar el tenor literal del acuerdo por el que se autorizaba la obra. Lo digo porque, con carácter general, la reparación de la tela asfáltica corresponde a la comunidad (como elemento estructural); pero si el antedicho acuerdo hacía referencia a todas las reparaciones, incluidas las estructurales, usted debe asumir el acuerdo, o solicitar la celebración de junta para que se adopte un nuevo acuerdo, y, según su resultado, impugnarlo judicialmente.
Saludos.
Buenas tardes,
vivo en un ático de mi propiedad que tiene una terraza a nivel comunitaria pero de uso privativo y así consta en mi escritura. Tengo una caseta de pvc como trastero pero me gustaria quitarlo y hacerlo más grande de aluminio y cristal, la terraza mide unos 17m2 y yo cerraria unos 5m2.He explicado el caso a mis vecinos y de 9 que somos 6(contándome a mí) me han dado su aprobación. De los tres restantes uno no ha contestado y los otros dos no aparecen por allí. Tengo que apuntar que mi vecina hace muchos años cerró su terraza en más de la mitad con obra.
Mi pregunta es: podré llevarlo a cabo con la aprobación de estos vecinos?¿Me expongo a problemas si la hago aunque cuente con el respaldo de la comunidad? Qué tanto por ciento necesitaría para conseguir el permiso? Hay alguna parte de la ley horizontal en la que pueda basarme?
El administrador d la comunidad también está al tanto.
Gracias!!
Estimada María:
La mayoría en los acuerdo no solo depende del número de propietarios que vote a favor sino de la suma de coeficientes que representen; quien mejor le puede dar la cifra correcta es su administrador. De otro lado, una vez que usted obtenga el permiso de la comunidad, y ajustando la obra al proyecto presentado y que no se cause ningún daño o perjuicio al resto de instalaciones, usted no debería tener ningún problema.
Saludos.
Muchísimas gracias! como mi comunidad es pequeña todos pagamos a partes iguales, dejamos los coeficientes hace tiempo a un lado.Y la majoria de mis vecinos me han dado el visto Bueno.
Gracias de nuevo, ha sido muy útil su respuesta y muy amable
Maria
En primer lugar agradecerle su respuestas,
Soy propietario de una de las 24 casas adosadas de mi comunidad con terraza a pie de jardin comunitario. El Mayo 2013 coloque sin pedir permiso por deconocimento(atornillada) una pergola de madera manteniendo el modelo de toldo de la comunidad, han pasado 3 años habiendo hecho 5 reuniones con sus respectivas actas y nunca me han dicho nada. En el 2014 dos casas de la comunidad fueron adquiridas por otros propietarios y como vieron mi pergola lo bien que estaba hecha pidiero permiso para hacerlas igual, permiso que les dimos sin nombrar si la mia tenia permiso o no. Ahora despues de 3 años y aprovechando que otro nuevo vecino quiere colocar otra igual, le han denegado el permiso a el y a mi a pesar de haber pasado 3 años y haber dado ya permiso a dos vecinos, aludiendo que por estetica no nos lo conceden, cuando en realidad son iguales por completo.Es legal que aprovechando la reunion para dar permiso a este vecino aprovecharan para votar para denegar la suya y a su vez que quite la mia, a pesar de no estar en el orden del dia el tema de mi pergola? Pueden denegarme aunque no haya pedido permiso y si haber concedido permiso a otras 2 casas poner la misma pergola que la mia? No es abuso de autoridad a este si y a este no? Si se miran desde el fondo del jardin no se aprecia la que tiene pergola y las que tienen toldo solamente, ya que entre los arboles, setos de separacion y que los toldos de las pergolas son los mismos que el resto. Al final agarrandose que no pedi permiso me la quieren hacer sacar,a pesar que en ninguna de las actas de estos años pasados hayan hecho constar ninguna desavenencia de la misma. Que hago.
Estimado Luís:
Cabe la posibilidad de que se considere que hay a su favor un consentimiento tácito. De otro lado, no puede haber agravios comparativos entre propietarios, lo que quiere decir que no es posible dar o quitar permisos aleatoriamente. Mi recomendación es que impugne el acuerdo al que ha llegado la Junta, para evitar que más adelante puedan ejecutar el mismo.
Saludos.
Muhas gracias por su pronta respuesta a mi consulta, pues como Uds. me aconsejan y ademas salve el voto impugnare el acta por si acaso.
saludos.
Luis
Muy buenas noches
Vivo en una comunidad de 6 vecinos repartidos en dos plantas,de los cuales 4 disfrutamos de unas terrazas privadas con una puerta por donde accede cada propietario, situadas en la última planta del edificio. En nuestra escritura dice que la terraza y el trastero es un anejo a la vivienda.
Mi problema es el siguiente: encima de mi vivienda están dos de las terrazas y además ninguna es la mía. Tengo unas humedades considerables en uno de los baños que se acentúan cada vez que llueve y que van camino del techo de la cocina. No se de quién es la responsabilidad del arreglo de la terraza, si de la comunidad o del que la tiene en su escritura como anejo (dicho propietario dice que es de la comunidad, por lo que su seguro no se lo cubre. Me gustaría que me dijera su opinión y darle las gracias de antemano.
Saludos
Estimada Paloma:
Si en las escrituras aparecen las terrazas como anejos, entiendo que son propiedad privada de cada vivienda. A partir de aquí, si el seguro de su vecino cubre o no la reparación (no es rara la excusa que el seguro se ha buscado), no debe influirle para nada, ya que la responsabilidad es directa de cada propietario.
En cualquier caso, no estaría de más comprobar el título constitutivo de la comunidad para asegurarnos de que coincide con los títulos individuales de cada inmueble, antes de emprender una reclamación judicial.
Saludos.
Estimados Tomás Martínez & Asociados:
Desearía que me pudieran guiar sobre cierto asunto que describo a continuación.
Poseo un apartamento con terraza de uso privativo en una comunidad de vecinos que tiene alrededor de 40 años.
Mi terraza tiene filtraciones y el vecino de abajo exige, y no sin razón, una reparación inmediata.
Tengo ciertas preguntas al respecto:
1.- Puesto que es una segunda vivienda que apenas recibe uso, ¿estas filtraciones se consideran fallos estructurales?
2.- Ocurrió la misma situación hace 3 años en otra vivienda de la urbanización. La comunidad cubrió los costes pero ahora se niega a hacerlo justificando que en una acta de reunión se acordó que a partir de dicha fecha (el día que se celebró el acta) cada vecino se ocupa de los costes que puedan derivar en el mantenimiento de las mismas. ¿El hecho de que ya se arreglara un terraza no llega a crear jurisprudencia?
El seguro de mi casa no cubre la reparación amparándose en que la comunidad es quien debe hacerlo.
Gracias,
Un saludo,
eric
Estimado Eric:
Si las filtraciones son a causa del mal estado de un elemento estructural, la reparación la debe realiza la comunidad, o, si la lleva a cabo el propietario usuario, repercutir el coste a la comunidad. Si se trata o no de un defecto estructural, debe determinarlo un perito (por ejemplo, de su compañía de seguros). En cuanto a reparaciones anteriores y al acta que menciona (no crea ninguna «jurisprudencia» porque eso le corresponde a los Tribunales), usted emplea, por el acuerdo, la palabra mantenimiento, que no tiene por qué estar directamente relacionado con la estructura del inmueble, sino con los elementos sometidos a uso.
En definitiva, si la causa de los daños es el mal estado de un elemento estructural, debe asumir su reparación la comunidad.
Saludos.
Buenos días,
Tengo un piso con dos terrazas. Algunos vecinos hablaron en la última reunión de cerrar una de ellas. En su momento el Administrador ya dijo que el Ayuntamiento no concedía el permiso, pero aún así inssiten en cerrarlas por su cuenta y riesgo.El resto de los vecinos obligaron a que se cerrasen todas para guardar la estética del edificio y subir la cuota de participación una vez cerradas. Mi pregunta es la siguiente ¿pueden obligarme a cerrar la terraza sabiendo que el Ayuntamiento no concede la licencia y tal vez derriben la obra? ¿Pueden subirme la cuota de participación si cierro la terraza (siendo «ilegal» la obra y no estando de acuerdo?
Gracias
Saludos
Estimada Mari:
Me parece un riesgo enorme llevar a cabo una obra ilícita, por lo que negarse a ella no puede acarrearle consecuencias negativas. De otro lado, los coeficientes de participación vienen determinados en el título constitutivo de la comunidad, por lo que su alteración exige un acuerdo por unanimidad. Así pues, cualquier acuerdo que contravenga estas reglas, debe ser impugnado judicialmente para impedir su ejecución. Si lo desea, tenemos la capacidad y experiencia necesaria para llevar adelante una acción judicial de este tipo: https://despachotomasmartinez.com/.
Saludos.
Buenas tardes. Mi casa es un duplex con jardin. Hace esquina, así que tiene 2 fachadas.Frente a una fachada hay un jardin. Frente a la fachada lateral hay un patio descubierto, pavimentado. Se me entregó así y lo he usado de esta forma durante 17 años. En el titulo de la comunidad solo dice que a cada propietario le corresponde su vivienda y el jardin frente a su fachada. No se concreta nada sobre los laterales, aunque hay varios vecinos que hacemos esquina. Una parte de ese patio lateral, al que solo se accede desde mi vivienda, es el techo volado de la entrada al garaje común.
Hace 5 años hubo humedades en ese volado. La comunidad asumió la responsabilidad y cambió la tela asfaltica y el solado. A los 6 meses ya estaban de nuevo las humedades pero nadie reclamó. Cuando lo hicieron la empresa había quebrado.
Ahora la comunidad me pide que lo pague yo, porque soy la que eso ese patio. Les he dicho que no me corresponde, porque no se se debe a mal uso, y vamos a llamar a un perito para que lo certifique. Me dicen que si no quiero pagar me tapian esa parte, aunque nadie tenga acceso, para que se quede aislada y no la pueda usar. ¿tiene derecho la comunidad a quitarme el uso de un patio, cuando no lo hacen con otros vecinos y sea un agravio comparativo? Si no está escriturado como privado ni como común pero lo he usado 17 años, se considera un derecho de uso tácito? ¿Qué mayoría hace falta para quitarme ese derecho? Millones de gracias.
Estimada Blanca:
Estoy de acuerdo con usted en que la reparación de esas humedades le corresponde a la comunidad. En cuanto a privarle del uso, además del agravio comparativo con otros propietarios, debe acordarse en junta y por unanimidad, entendiendo que es un derecho que debe contenerse en el título constitutivo de la edificación, y que por lo tanto cualquier acuerdo que le afecte necesita dicha mayoría.
Saludos.
Muchas gracias por su respuesta. ¿Cree que si es escritura no se menciona mi derecho de uso exclusivo la comunidad puede negarmelo ahora, o sirve como «concesión tácita» que me dieran la casa con esta terraza anexa a mi jardín y he hecho uso de la misma de forma exclusiva durante 17 años? Por otro lado, ¿Pueden arreglar las humedades y no ponerme las baldosas o tienen que dejarlo como estaba? Mil gracias por sus comentarios.
Estimada Blanca:
El derecho de uso podrían revocárselo con el oportuno acuerdo de la Junta, siendo muy estrictos con los trámites a seguir. En cuanto a las reparaciones, bien ponerlas o repercutir el coste, le correspondería a usted asumir el solado.
Saludos.
Gracias de nuevo por su aclaración. Supongo que es difícil aconsejar sin conocer el caso en profundidad pero, ¿si la comunidad es responsable de arreglar una humedades en zona común, tengo que pagar yo las baldosas? Según jurisprudencia creí entender que no hay forma de cambiar la tela asfáltica sin cambiar el solado, así que este también lo debe asumir la comunidad, ya que yo no soy responsable de esas humedades.
Estimada Blanca:
En este ámbito la jurisprudencia es causística, es decir, resuelve el caso concreto, porque es muy difícil establecer un patrón único para todos los supuestos de hecho. A partir de aquí, hay que valorar no el origen en si mismo de las humedades, sino culpabilidades en el daño.
Saludos.
Hola, tenemos un problema en la comunidad ya que hace unos años se vendió un piso del edificio de al lado que tenía abierta una puerta a nuestra azotea, con los antiguos propietarios nunca hubo problemas, pero con los nuevos llevamos desde 2002 llamándoles la atención ya que ponían peanas para toldos, tienen perros que hacen sus necesidades, hacen fiestas, ponen piscinas para la niña, etc. desde el primer momento no han hecho ni caso, incluso llegaron a dejar bolsas de basura y restos de la obra de remodelación de su vivienda. Además de tener a los perros ladrando día y noche. La Administradora nos dice que no podemos hacer nada porque ese uso se da desde hace más de 20 años por el antiguo propietario. Pero la azotea es comunitaria y ella no pertenece a nuestra comunidad. En un principio le hicimos pagar una parte (como un vecino más) de los arreglos de la azotea, pero ahora encima se niega. cada dos años tenemos que arreglarla ya que al no hacer buen uso de ella se estropea enseguida. Que opciones tenemos? Estamos desesperados.Gracias.
Estimada Olga:
Los derechos de uso no son infinitos, es decir, se pueden revocar por múltiples circunstancias. Si el derecho de uso estuviera en el título constitutivo, la modificación de este, con los trámites adecuados, podría eliminarse. Si fuera un derecho otorgado de forma tácita o expresa, por un acuerdo de la junta de propietarios también podría revocarse. Y, además, por la prohibición que la ley impone de realizar actividades molestas e insalubres, se puede llegar incluso a impedir la posesión del inmueble. En definitiva, hay soluciones, solo hay que encontrar aquella que resulte más adecuada a la situación de su comunidad.
Saludos.
Buenas tardes,
Tengo un atico con una terraza propiedad de la comunidad y de uso y disfrute mio.
La Comunidad está preparando un Proyecto de Fachada en el cual:
– prohiben las pergolas incluso moviles
– prohiben faroles colgantes y exigen que sean plafones de pared, limitando a una sola luz por terraza
– prohiben mesas o muebles de más de 1 metro de altura
Mi pregunta es: son legales esas prohibiciones?
Gracias, un saludo.
Estimado Javier:
La decisión sobre las instalaciones en esas terrazas le corresponde a la Comunidad a través de su Junta. Así que si, sería legal. Saludos.
Gracias por la respuesta.
Entiendo que las instalaciones fijas sí son competencia de la Comunidad, pero por ejemplo ¿una pérgola móvil, que no está fija al suelo ni a la fachada, se considera una instalación? ¿Pueden poner condiciones de tamaño y diseño al mobiliario que pongo en la terraza si el uso y disfrute es privativo mio?
Estimado Javier:
La comunidad no puede impedir la instalación de ese elemento móvil, pero si puede establecer condiciones bajo el criterio estético de las fachadas. Saludos.
Buenas tardes:
Mi piso se encuentra en una casa segregada en tres viviendas, garage y jardín comunitario,en Régimen de propiedad horizontal.
No hay establecida comunidad de propietarios.
Para acceder al terrado hay que pasar por mi vivienda,concretamente por el comedor u otra terraza que si consta de mi propiedad. Durante 12 años no hubo problemas y yo pude disfrutar de la azotea, el problema viene cuando el vecino del bajo ha vallado el jardín y ha hecho una piscina (hace dos años) sin nuestro consentimiento porque dice que como nosotros hemos disfrutado del terrado (hace 15 años de esto) pues el tiene derecho a quedarse con el jardín y nos niega el paso. Ahora mismo tengo el piso alquilado y no les permiten la entrada a los inquilinos al jardín. Mi pregunta es, si realmente el terrado aunque sea común yo tenga el disfrute, porque no llego a comprender que puedan pasar por mi vivienda cuando ellos quieran y a la hora que quieran.
Gracias
Estimado Pedro:
Su consulta resulta contradictoria, porque por un lado habla de propiedad horizontal, y de otro de la ausencia de comunidad. Vamos a suponer que no tienen estatutos de la comunidad, por lo que habríamos de retroceder hasta el momento en el cual se produjo la división de la edificación para ver los términos en los que se realizó, y si de allí se derivan derechos de propiedad o de uso en favor de cada uno de los propietarios. En lo único que le puedo ser más concreto es que, si hablamos de espacios comunes, como pudiera ser el jardín, lo que no puede hacer ningún propietario es ejecutar obras sin el consentimiento del resto.
Otra cuestión a valorar con los detalles que comenta es que en lugar de hablar de derechos de uso de elementos en copropiedad, tengamos que atenernos a derechos de servidumbre.
Saludos.
Buenos días:
Lo primero darle las gracias por su respuesta.
Comentar que la casa en un principio era una sola vivienda, que posteriormente se segregó en tres más garage. Todos los que vivíamos allí éramos familia y nunca llegó a hacerse una comunidad de propietarios.
En el momento de la segregación, se estableció en su totalidad, en Régimen de Propiedad Horizontal. A nadie se le otorgó la propiedad de ningún elemento.
Mi pregunta es si yo tengo la obligación de darles paso para subir al terrado, ya que la única manera de acceder a él es pasando por mi vivienda.
Gracias
Estimado Pedro:
Deduzco que ni se atribuyo uso ni propiedad específica para nadie, con lo cual ni una ni la otra le corresponde a ninguno de los tres. O lo que es lo mismo, no habría ningún derecho de uso privativo. Saludos.
Hola buenos dias, una pregunta el terreno que hai debajo de las escaleras comunitarias del edificio que es de la comunidad o es del dueño del bajo por el cual pasan las escaleras.
La altura de las escaleras aqui no supera el metro.
gracias
Estimado Luis:
Para saberlo habría que examinar documentación de la comunidad. Pero si quiere que nos arriesguemos con una respuesta, diría que de la comunidad.
Saludos.
En la división horizontal del edificio en los lindes del bajo pone que linda de izquierda a derecha con el portal y caja de escaleras. ¿En la caja de escaleras va incluido eso terreno que hay debajo de las escaleras?, que vienen siendo unos dos metros cuadrados mas o menos y de altura un metro.
Muchas gracias por la respuesta.
Un saludo.
Estimado Luis:
Si, van incluidos. Saludos.
hola, buenas tardes,
Disfruto por escrituras del uso privativo de la cubierta de una finca colindante con mi finca que usoa modo de terraza.
Ha cambiado el dueño de la finca colindante y el nuevo ha hecho sin avisarme obras en su propiedad bajo terraza y modificaciones de la tuberia de desague de la terraza, lo que ha generado segun él un problema de filtraciones que solo se puede arreglar desde arriba (mi terraza)
Me aviso y me dijo que aunque era culpa mia (¿?) queria arreglarlo a su cuenta y quedamos en que me llamaria su tecnico, sin embargo me di cuenta del engaño y de los desperfectos antes y decidí denunciarlo primero (habia una amenenaza previa de corte de tuberias en una reunion de vecinos), no atender el telefono al tecnico mientras denunciaba y finalmente mandarle un escrito pidiendole que no me volviera a engañar y que no obstante estaba a su disposicion para que viniera el tecnico a reparar.
No he vuelto a tener noticias; pero intuyo que algo se esta preparando…
Puedo haber actuado mal no permitiendo que viniera el tecnico mientras denunciaba?
Podrian reclamarme algo?
gracias
Javier
Estimado Javier:
Pues lo cierto es que no sabría decirle, habrá que esperar acontecimientos para saber si tomó la decisión correcta. Yo lo que le hubiese recomendado antes de nada es requerir a ese vecino para la subsanación de las deficiencias, dejando constancia fehaciente de las mismas.
Saludos.
tomo nota, no obstante en lugar de un requerimiento al vecino decidi presentar directamente una denuncia en la policia por los destrozos, esperaremos acontencimiento y que asuma por su cuenta el desperfecto…. !muchas gracias!
Buenos días.
Me gustaría saber qué es mejor para una comunidad, que una terraza al que se accede sólo por la casa de un vecino, se considere propiedad de la comunidad o propiedad del vecino?
En su día esa terraza no existía, pero como las ventanas de esa vivienda estaban casi a ras de suelo se hizo un muro provisional que luego derivó en una tapia y en la terraza.
La propiedad específica no figura en ninguna parte, aunque el terreno era de la comunidad.
Hasta ahora sólo se accedía a través de una ventana del vecino, pero ahora reclama abrir una puerta para disfrutar del patio y si no le dejamos abrirla, él no se hace cargo del mantenimiento y limpieza del patio para evitar filtraciones al local de abajo. Además hasta ahora cuando ha habido que reparar filtraciones y fortaleces la tapia él no se ha hecho cargo de nada porque nunca había reclamado la propiedad de esa terraza.
Mi duda es saber, qué le conviene más a la comunidad. Dejar que él se apropie de la terraza o registrar que esa terraza es de la comunidad y que el uso y disfrute (con limitaciones) es del vecino?
Gracias
Estimada Alaia:
Si un espacio es propiedad de la comunidad o de algún vecino, debe venir determinado en diferentes documentos como la división horizontal, el título constitutivo, títulos de propiedad, etc, por lo tanto no queda al arbitrio de ninguna de las partes decidir que carácter darle al espacio en cuestión. Por otro lado, y como habrá podido leer en nuestro blog, sea como fuere la reparación de filtraciones (cuando tienen origen en elementos estructurales de la finca) le corresponde siempre a la comunidad. A partir de aquí, la apertura de la puerta necesita de la unanimidad en Junta, y ello implica reconocer el uso de ese patio, con las consecuencias que ello implica.
Espero que con estas indicaciones puedan tomar en su comunidad la decisión más ajustada a sus circunstancias.
Saludos.
Buenos días.
Que consecuencias podría suponer reconocer el uso de ese patio? Alguna grave que podamos evitar?
El problemas es que ese espacio antes era sólo un terreno sin más.
Se genera una pequeña terraza después por temas de seguridad de esa vivienda, pero no se refleja en ningún sitio.
Entiendo que todos los inmuebles tienen un terrero colindante y por tanto esa tapia se hizo sobre la propiedad de la comunidad; de ahí que la terraza debería empezar a mencionarse como propiedad de todos los vecinos.
Cree que esto es correcto?
Gracias otra vez.
Alaia
tenemos en la comunidad una vecinas problemáticas (son morosas, deben dinero a la comunidad) que han adquirido una finca colindante a la casa y como viven en el bajo han abierto una puerta en la fachada de la casa para acceder a su nueva finca, han colocado una tejavana apoyándose en nuestra fachada todo ello sin haber solicitado permiso alguno a nuestra comunidad (de la que ellas son parte…) y en una casa de más de 100 años.
Utilizan ademas ahora el garaje situado en su nueva finca como vivienda habitual, comiendo, montando fiesta, ruidos, olores a fritanga,… Ademas nos impiden el acceso a los contadores de agua y gas que están en nuestra fachada.
Podrían confirmarme que todo esto es denunciable y que se les puede exigir su restauración al estado original, además de pedirles daños y perjuicios por sus actuaciones?
Gracias de antemano
Javier
Estimado Javier:
Parece evidente que las obras realizadas son ilícitas, ya que precisarían de autorización de la comunidad para poder realizarlas, licencia de obras y modificación de títulos; por lo tanto, se les debe exigir que restauren la finca. Además, también se les puede exigir que cesen en sus actividades molestas, habida cuenta de que se les puede llegar a prohibir el uso de los inmuebles por hasta dos años. Y, por último, está el impago de las cuotas de comunidad, que además de ser reclamable judicialmente, es un hecho que impide a esos vecinos poder impugnar ningún acuerdo de la Junta.
Saludos.
Estimados Srs., gracias por su rapida respuesta, no obstante me quedan 3 dudas tras su amable respuesta
1. esta confirmado que disponen de licencia de obras municipal, pero ¿es posible que sea valida esa licencia si no han solicitado un permiso a la comunidad ?
2. existe algun plazo por el que prescriban estas «presuntas» obras ilicitas?
3. existe algun plazo por el que prescriba el impagado a la comunidad
gracias nuevamente
Estimado Javier:
1.- la licencia de obras es independiente a la autorización comunitaria (algunos ayuntamientos la exigen, a pesar de no ser algo que les competa);
2.- dependiendo del tipo de obra, podemos hablar de 15 a 30 años;
3.- las reclamaciones de cuotas impagadas se referirán a la anualidad en curso y las tres anteriores.
Saludos.
muchas gracias nuevamente
un saludo
Hola
Vivo en una comunidad con bajos con jardín de uso privativo. Mi pregunta es si se puede colocar en uno de los bajos una caseta de jardín, de altura superior a la del muro que rodéan los bajos, y si pueden los vecinos pedirte que lo retiren. En caso de que la orden de retirada sea votada en acta, es necesaria la unanimidad? Muchas gracias!!
Un saludo
Estimada Laura:
La retirada de la caseta no es necesario que se acuerde en Junta, puede requerírselo directamente el presidente o el administrador de la comunidad.
Saludos.
Buenos días,
Vivo en el ático dúplex de un edificio de cinco plantas y tengo una terraza de uso exclusivo a la que se accede desde mi vivienda con escalera interior, mi vivienda es quinta y sexta planta del edificio. Estamos teniendo un problema porque el constructor hizo un solariun donde van proyectados los compresores de aire acondicionado y se encuentra en la séptima planta. Ese solariun no tiene acceso por ningún sitio, se encuentra rodeado de terrazas de uso exclusivo privativo de todos los áticos, además solo se puede acceder a ella escalando por nuestro tejado. Ahora los vecinos de los pisos inferiores quieren poner sus máquinas de aire y los propietarios de los áticos no queremos que pasen con sus aparatos por nuestras viviendas, ya que pueden producir desperfectos en el interior de la vivienda y además de tener que estar presentes durante toda la instalación de la maquinaria, ya que tienen que estar pasando por nuestra vivienda para ello y nosotros estamos trabajando y no podemos. Mi pregunta es, ¿los vecinos nos pueden obligar legalmente a que les dejemos paso?¿la maquinaria tiene que pasar por nuestra vivienda o podemos obligarles a que busquen una grúa u otro medio para subirla? Y en el caso de tener que cederles el paso, ¿podemos pedirles una fianza por si producen desperfectos en la vivienda?
Estimada Tere:
Por norma debe usted permitir el acceso a su vivienda si es el único medio para acceder al lugar donde instalar las máquinas. Si bien no puede solicitar una garantía o fianza, si que podrá reclamar la reparación de daños que le puedan causar.
Saludos.
En mi edificio, en los bajos, existen unos locales comerciales y unos soportales delante. Los primeros pisos tienen las habitaciones encima de dichos soportales. El constructor y propietario de los locales, hizo una Escritura de división horizontal, en la que dice que la parte de los soportales correspondiente a los locales, son privados. Por lo tanto pueden hacer cuantas obras quieran, de hecho cada local ha cerrado su parte de soportal con cerramientos móviles o fijos, así como modificar las paredes de carga para poner grandes escaparates, sin notificación y conocimiento de la Junta de la Comunidad, pues así consta en las Escrituras. Uno de los locales ha abierto un pub de música (lo cual está prohibido en los Estatutos de la Comunidad) ocasionando grandes molestias a los vecinos, como consecuencia de los escándalos que provocan los clientes hasta altas horas de la madrugada. Mis preguntas son: ¿Es legal que puedan cerrar los soportales?, ¿Pueden abrir un pub a pesar que los Estatutos prohíben este tipo de actividades? ¿Las Leyes están por encima de las escrituras y Estatutos?
Estimado Pedro:
Siendo los soportales propiedad privada, los propietarios de los locales pueden acondicionarlos de la forma que consideren siempre que no contravengan la ley y los estatutos de la comunidad. Dicho esto, si los estatutos prohíben expresamente la actividad de un pub, se puede solicitar judicialmente su cierre y prohibición de uso por hasta dos años.
Si ha leído nuestro blog, habrá visto que somos especialistas en esta clase de asuntos, así que nos ponemos a su disposición y de la comunidad si precisaran asistencia jurídica: https://despachotomasmartinez.com/contacto.
Un saludo.
Buenos días, en primer lugar muchas gracias por la ayuda desinteresada que ofrecéis en esta página.
Somos propietarios de un ático-duplex en un edificio de cuatro plantas. Nuestra propiedad abarca la vivienda y la terraza. Este mes nos ha salido una humedad en el salón, que está debajo de mi terraza. La pregunta es si la reparación la tenemos que pagar nosotros (como propietarios que somos de la terraza) o la comunidad, si entendemos que la terraza forma parte de la estructura del edificio.
Muchas gracias
Estimada Antonia:
En primer termino es necesario que determine el origen de la humedad; por ejemplo, si el origen es una bajante de un sumidero de la terraza, habrá de asumir la reparación la comunidad, pero si tiene origen en cualquier otro elemento de la terraza, siendo esta propiedad privada, deberá asumir usted los costes.
Saludos.
TERRAZA PRIVATIVA con filtraciones al vecino de abajo y tubería de desagüe de la terraza situada en el falso techo del vecino de abajo
Estimado,
mi vecino tiene un ático con terraza privativa. Mi vivienda está justo debajo de su terraza. Pues bien, tengo tres dudas:
1. Tengo filtraciones de agua por su desagüe, el agua está entrando por la arqueta que tiene colocada en su terraza. Hablando con él abrí un agujero en mi falso techo para descubrir la fuga. ¿Tiene el que asumir el arreglo las filtraciones y de sufragar los gastos de escayola y pintura de mi techo?
2. Tengo filtraciones también por otra zona de mi casa, y mirando por el hueco de una iluminaria descubrimos que se está filtrando el agua desde su terraza. Entiendo que tiene que encargarse él de eso y de finalmente pintar mi falso techo, no es así?
3. Y por último, como por mi falso techo pasa el tubo del desagüe de su terraza. Si en un futuro le pasa algo a esa tubería ¿Quién debe sufragar los gastos? ¿Él o la comunidad?
Muchas gracias de antemano. Un saludo.
Estimada Yésica:
Por el origen de los daños, diría que la responsabilidad es de la comunidad, ya que el desagüe es un elemento estructural. Además de subsanar la avería, deben repararle los daños (albañilería y pintura).
Saludos.
Hola, soy propietaria de un 3° piso duplex con terraza comunitaria pero de uso privado a la cual solo se accede desde mi piso, tengo humedad y hongos en techos y paredes debido a filtraciones desde el techo y la terraza de la finca. Mi pregunta es la comunidad tiene q pagar el arreglo de las humedades?? Aunque yo deba unas letras atrasadas de las cuotas de la comunidad?? Gracias
Estimada Maritza:
Mantener deudas con la comunidad no es impedimento para que esta no asuma sus obligaciones en las reparaciones que le corresponden.
Saludos.
Buenas tardes. He comprado un piso en la comunidad valenciana que se encuentra en propiedad horizontal y por lo tanto tiene un régimen de propiedad horizontal. La comunidad nunca ha sido constituida.Tiene una zona ajardinada que se supone que es comunal, pero los vecinos mas antiguos ya se han destinado sus zonas para uso particular.Esto es correcto y legal? en la hoja de descripción de la finca y datos registrales dice que tiene una cuota de participación del 26%. Como puedo saber si la zona comunal (jardín) es igual para todos? Saludos.
Estimada Andrea:
De existir una división horizontal, debe haber un título constitutivo de la comunidad en la que debe indicarse el destino de esos jardines. Si en ese documento se contempla que los jardines son comunitarios, sin autorización previa de la comunidad, no sería posible que ningún vecino se apropiara de ellos.
Saludos.
Muchas gracias por su información. Intentaré solicitar ese título constitutivo de la comunidad. Un saludo.
Buenas tardes,
En este momento represento a una comunidad de 20 vecinos. El problema surge con dos vecinos (ático y piso de abajo), cuando el piso de abajo de la terraza del ático tiene filtraciones. Después del peritaje del seguro de la comunidad, éste indica que no se hace cargo puesto que las filtraciones se deben a un mal sellado del sumidero de las aguas pluviales del ático, y la póliza no cubre las filtraciones de agua de zonas privativas. Aclaro que la terraza del ático es propiedad junto con la vivienda, no comunitaria. El propietario del ático informa que ha sellado correctamente el sumidero, pero se niega a arreglar el techo de escayola del vecino de abajo, trasladando el problema a la Comunidad.
El administrador de fincas, después de un año, y despúes del mismo tiempo informándome que le corresponde al propietario de la terraza arreglar el problema del vecino, me manda copia de su informe (que ha entregado al propietario del ático), totalmente contrario, en el que viene a decir que le corresponde a la comunidad arreglarlo, «por ser la terraza un elemento común y que hace de cubierta del edificio, los daños producidos por filtraciones de agua deben ser soportados por la Comunidad». También dice que «para que sean exigibles al propietario que usa la terraza en exclusiva, deberá probarse que dichos daños se deban a una actuación suya, dolosa o negligente».
También debo aclarar que la cubierta del edificio no es una terraza, es el ático y su terraza, y la vivienda del ático está cubierta por tejas que tienen un correcto mantenimiento de reparación y sustitución anual pagado por la comunidad.
¿Es correcto que debe pagarlo la comunidad?
Por lo que he leído en esta página, el mantenimiento es obligatorio del que usa la terraza incluso si es comunitaria de uso exclusivo, y en mi caso es de propiedad del ático.
Le agradecería una respuesta que me aclare la situación.
Saludos.
Estimada Paula:
Siendo la terraza propiedad priva del ático, todas las reparaciones, incluidos los daños causados a terceros, debe asumirlos dicho propietario. Es incongruente que el propietario del ático arregle el sumidero, pero luego no asuma los daños causados a terceros.
En definitiva, debe clarificarse si la terraza es comunitaria o propiedad privada, para determinar a quien le corresponden los arreglos.
Saludos.
Buenas tardes. La finca consta de un local, un primero y un segundo. El local se cerró hasta el nivel del suelo del primer piso (tal y como permite su nota simple registral), dejando una cubierta (terraza) accesible únicamente desde el piso primero. La pregunta es que si esa terraza, aún siendo construida sobre un local privado, pasa a ser considerada como comunitaria, teniendo el uso el propietario del primero, y si alguna vez el propietario del local puede hacer modificaciones (p.ej., hacer una salida desde el local para salir y disfrutar de ella) o tendría que pedir permiso a la comunidad (no hay actualmente establecida una comunidad de propietarios. Nosotros somos propietarios del primero y del segundo.
Muchas gracias.
Estimado Pedro:
Normalmente, las cubiertas se consideran espacios comunitarios, pero ello no quiere decir que sea implícito el uso para algún propietario, ya que debe establecerse textualmente tal derecho en el título constitutivo de la comunidad. Dicho esto, debe comprobar si tiene reconocido el derecho de uso, o si se lo han de reconocer expresamente, porque por otro lado, la terraza no es propiedad privada del local y cualquier modificación exigiría acuerdo previo.
Saludos.
Hola muy buenas tengo una duda soy propietario de un piso de VPO de 2 comunidades juntas en cada comunidad hay 18 pisos en total 36 pisos. El tema es que queremos hacer trasteros en la azotea de que es de todos sea de obra o de aluminio en caso de no poderse obrar, 5 vecinos de 36 se opusieron en el año 2010 y no se hizo nada. Pero ahora la constructora tiene un local vacío en la planta baja que se podría comprar para hacer trasteros comerciales pero queremos hacer la entrada por el portal en el claro que hay entre las escaleras de los pisos y el ascensor es un hueco bastante grande y no molesta a nadie. Cuantos vecinos tienen que estar de acuerdo o aprobar para hacerse la obra tanto en la azotea como en el locar comercial abriendo una puerta en la comunidad. Espero su respuesta antes con solo 1 vecino en contra no podíamos hacerla.
Estimado Sergio:
En todos los supuestos que plantea, es necesaria unanimidad.
Saludos.
Hola Tomás, me llamo Pedro y estoy interesado en adquirir un ático en propiedad de una comunidad de vecinos. El problema es que para conseguir una hipoteca el banco me exige una nota simple que al no ser aún vivienda privada no poseen y encima al no ser el vendedor una persona física también se niegan. El administradoresto de fincas me dijo que la nota simple se hará al firmar.La verdad me encuentro muy perdido con que hacer y como y no me gustaría verme engañado en un futuro. Muchas Gracias
Estimado Pedro:
No entiendo eso de que el administrador de fincas te dará la nota al firmar. Para saber si la operación es viable, debes exigir que te faciliten el oportuno acuerdo de la junta que permita la venta de ese ático como inmueble independiente y que además se encuentre en documento público susceptible de ser inscrito en el registro.
Estas cuestiones son muy técnicas y exigen un minucioso examen de los documentos existentes. Si quieres que te ayudemos con esto, no dudes en contactar con nosotros: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Buenos días,
Soy propietario de un casa en una urbanización de un total de 16 casas. Al parecer, tanto los patios interiores como los porches son de la comunidad pero de uso privativo de cada vecino. El porche de nuestra casa se encuentra en el pasillo de acceso con lo que no le damos ningún uso. La semana pasada presentamos un proyecto para cerrar el porche manteniendo la misma estética al igual que se ha hecho en la primera planta con la ampliación de dormitorios cerrando los balcones. El proyecto fue aprobado por unanimidad pero hubo un vecino que comento que al ser de la comunidad aunque de uso privativo no se puede modificar, alterar o construir en el porche y que en caso de hacerlo habría que modificar las escrituras. La realidad es que se ha creado un precedente ya que tres de los vecinos han construido un tejado, este proyecto se presento y se aprobó al igual que nuestro proyecto. Además, varios vecinos han construido (tejado, caseta) de obra en sus patios interiores sin la aprobación de los vecinos. Podrían aclararme si se puede construir en este porche teniendo en cuenta que se ha creado un precedente. Si no se pudiera estaríamos incurriendo en un agravio comparativo, no?
Muchas gracias,
Nicolas Perez
Estimado Nicolás:
Como bien dice, habiendo esos precedentes, difícilmente se puede justificar la negativa a que usted ahora pudiera hacer lo mismo. O dicho de otro modo, en el caso de no contar con la autorización de la comunidad para hacer la obra (aunque me ha parecido entender que ya la tiene), podría plantearse impugnar esa decisión de la junta.
Saludos.
Gracias por vuestra respuesta. Si, tenemos aprobación unánime del proyecto. He estado leyendo al respecto un articulo muy interesante que escribe Maria Jose Polo que es abogada. Os paso resumen para ver que opináis…
La realidad es que, aunque existe la creencia bastante extendida de que es necesario distinguir entre terraza común de uso privativo y terraza simplemente privativa, a estos efectos, no hay diferencia alguna.
La AP de Alicante Sec. 9.ª, en sentencia de 13-1-2012 SP/SENT/674223, lo ha resumido de forma clara, señalando que es necesario el acuerdo unánime para proceder al cierre de la terraza ya sea privada o de uso privativo de un propietario al afectar a elementos comunes. Esta establece que “ocurre frecuentemente que la modificación de un elemento privativo afecta también a elementos comunes, concurriendo una alteración conjunta que no es posible deslindar, circunstancia que se produce, sobre todo, cuando la modificación del elemento privativo implica a la vez la del estado exterior del edificio, en cuyo caso se exige el consentimiento unánime de los copropietarios.
Muchas gracias!
Estimado Nicolás.
En el supuesto que nos comenta, para ese tipo de obra, la ley exige igualmente la unanimidad de la junta, porque en todo caso se está afectando un elemento comunitario, ya sea la propia terraza o la fachada.
Saludos.
Buenos noches,
Somos propietarios de una apartamento planta baja. El edificio que tene cuatro a pisos de altura tiene una pequeña zona comunitaria en la parte d atrás, vallada, a donde dan la habitacion y un pequeño balcón de la cocina. El promotor del edificio, por ahorrar luz, tiene las luces de la zona comunitaria apagadas. Por la noche tengo miedo de asomarme a la ventana o salir al balón de noche porque no veo absolutamente nada. Al estar en la planta calle, no se ve un metro distancia. Me gustaría saber si puedo obligar al promotor a que las encienda por la noche, ya que estamos pagando la comunidad religiosamente.
Muchas gracias de antemano.
Estimada Mª Teresa:
Por lo que nos cuenta, podría alegar que no se cumple con la obligación de no poner en riesgo la seguridad de los vecinos, a fin de que tome as medidas que necesita. Haga que la comunidad actúe al respecto. Saludos.
Buenos días! En primer lugar, felicitaros por vuestra web y agradeceros todas la información que nos dais a los profanos en derecho.
Soy propietario de una vivienda de planta baja con una terraza común de uso privativo. En la última reunión de propietarios, se planteó poner un ascensor, para lo cual sería necesario emplear parte de este espacio de la terraza de la actualmente disfruto. Mi duda viene si la comunidad puede utilizar ese espacio de la terraza. Muchas gracias por la respuesta. Un saludo
Estimado David:
Disponer de ese espacio supone una modificación del titulo constitutivo de la comunidad, lo cual exige ciertas formalidades como la unanimidad en el acuerdo para ello. Dicho esto, con su oposición a la obra esta ya no se podría llevar a cabo.
Saludos.
Buenos días.
Tengo una terraza comunitaria en un ático con uso privativo, y solo se puede acceder desde mi vivienda.
La barandilla es metálica y con cristales. Actualmente el metal está altamente deteriorado, hasta el punto que es posible clavarle el dedo. El mayor problema es que los cristales podrían desprenderse debido al mal estado de los marcos de metal que los sujetan. La barandilla de la vecina de al lado, que en realidad es una continuación de la de mi terraza, está en idéntico estado.
Mi pregunta es si en este caso en particular, yo como propietario, debo asumir los gastos de la sustitucición de la barandilla,o por el contrario deben de ser asumidos por la comunidad.
¿Podrían acusarme de no haber realizado un adecuado mantenimiento de la barandilla y hacerme responsable de su deterioro?
Debe tener 40 años mínimo. No se a quien correspondería su mantenimiento.
Muchas gracias.
Un saludo.
Estimado Manuel:
Entiendo que, tratándose de un elemento sometido al desgaste por el uso, es a usted, como beneficiario del derecho de uso, a quien le corresponde la sustitución de la barandilla.
Saludos.
Buenos días,
El piso que se encuentra encima del mío es tipo dúplex con escalera interior de acceso directo a la azotea del edificio, de su uso privativo (también hay un acceso exterior a la azotea, mediante la escalera común del edificio). La escalera interior está montada de manera defectuosa y causa ruido en mi piso cuando los vecinos suben y bajan por ella. Quisiera saber si esta escalera interior es un elemento común o no, así como si hay manera de forzar al propietario a que haga la reparación, ya sea a su cuenta o a cuenta de la comunidad, si efectivamente se trata de un elemento común.
Gracias de antemano.
Estimado Manuel:
Esa escalera interior es un elemento propiedad privada, por lo que a quien debe dirigirse es al propietario de la vivienda. La norma obliga a cada copropietario a no causar molestias al resto de vecinos, por lo que puede exigir el cumplimiento de la misma mediante la oportuna reparación. El incumplimiento de este tipo de obligaciones está sancionado por ley.
Saludos.
Muchas gracias por su pronta respuesta.
Respecto a la barandilla quiero añadir que en los estatutos no viene indicado nada sobre el mantenimiento.
Algunos vecinos argumentan para justificar que la comunidad no es quien debe pagar el cambio de la barandilla que, en su día, hace ya muchos años, realizaron el cerramiento de sus balcones, en algunos casos quitando sus barandillas, y que fueron ellos quienes pagaron la reforma. Dichos cerramientos se efectuaron sin el consentimiento de la comunidad, de manera anárquica.
Buenas tardes, vaya por delante mi agradecimiento por la dedicación de tiempo.
Vivo en un bajo con jardin comunitario de uso privativo.En escrituras indica que al bajo le corresponde una zona para ajardinar y que en los estatutos indica que el mantenimiento del jardín privativo corresponde al propietario del bajo. El jardín privativo está delimitado por unos setos, que los separa del jardín comunitario, estos setos forman parte de la configuración de la urbanización. Mi pregunta es: a quien le corresponde el mantenimiento de los setos que separa el jardín comunitario de uso privativo del jardín comunitario. Muy agradecido.
Estimado Jorge Javier:
Su consulta es idéntica a otra que hemos recibido, y por ello le doy la misma respuesta:
Si tomamos el tenor literal de las escritura y de los eststutos, correspondería al propietario de la vivienda la conservación de los setos. Por otro lado, habría que confirmar esta apreciación mediante comprobación de planos, superficies y división horizontal para conocer si la linea de setos está dentro o fuera del espacio privativo, o tiene la consideración de medianería, ya que en esos dos últimos casos la conservación le correspondería a la comunidad.
Saludos.
Buenas tardes,
Vivo en un bloque de 4 pisos, mi propiedad esta en el primero y tengo una terraza, que es la cubierta del bajo. Ésta figura como propiedad de la comunidad pero de uso privativo, mi pregunta es, siendo zona comunitaria ¿Tengo la obligación de pagar por esos metros en relación a la cuota a abonar a la comunidad?
Estimada Leonor:
Las cuotas de comunidad se fijan en atención a los coeficientes de participación determinados en el título constitutivo de la edificación, y esos coeficientes se fijan teniendo en cuenta varios parámetros, entre otros, y en base a unos porcentajes, el uso de la terraza. Es decir, su cuota de comunidad, con todos los servicios, ya viene determinada con su coeficiente de participación en los gastos.
Saludos.
Muchas gracias por su pronta respuesta
Buen dia, tengo una duda y espero de todo corazon puedan orientarme a solucionarla, vivo en la planta baja de un condominio vertical de 3 departamentos, la parte trasera del departamento corresponde al area de la zotehuela y hace la funcion tambien de cubo de luz y aire para las habitaciiones de ese lado, obviamente, la zotehuela de la planta baja es mas grande que la de los 2 departamentos superiores,pues bien, la vecina de enmedio (arriba de mi departamento) se quiere ampliar en este cubo de aire y luz alegando que como yo tengo techado con lamina translucida estoy renunciando a mi derecho de aire y luz y que ella puede construir encima ¿se puede hacer esto?
Estimada Blanca:
Cualquier obra en ese espacio sería usurpar la propiedad de la comunidad, es decir, sería una acción ilícita.
Saludos.
Mi agradecimiento por delante a su respuesta.
Soy propietario de un bajo con jardín. En las escrituras públicas indica “Corresponden con carácter exclusivo a los propietarios de las viviendas en planta baja, el uso de la zona para ajardinar, y les corresponde a dichos propietarios conservar la zona”.
Para delimitar la zona de jardín privativo, existen unos setos laterales que los separa de otros bajos y al frente también hay setos que lindan con jardines comunitarios que se pueden acceder a través de una especie de puerta -no hay setos-, que se puede considerar el paso de entrada y salida de zona común privativa y zona común de zona paso, sin estar cerrado. También indicar que los setos forman parte de la configuración inicial de la urbanización
Mi pregunta es a quien corresponde el mantenimiento de dichos setos.2
Muchas gracias
Estimado José:
Si tomamos el tenor literal de la escritura, correspondería al propietario de la vivienda la conservación de los setos. Por otro lado, habría que confirmar esta apreciación mediante comprobación de planos, superficies y división horizontal para conocer si la linea de setos está dentro o fuera del espacio privativo, o tiene la consideración de medianería, ya que en esos dos últimos casos la conservación le correspondería a la comunidad.
Saludos.
Buenas tardes:
Vivo en un atico donde tenemos otro atico colindante con el edificio de al lado. Tenemos muchos problemas con dicho atico, ya que en nuestra casa la pared que nos separa corresponde a dormitorio y cuarto de baño mientras que en la vivienda colindante corresponde a la terraza de su atíco( se trata de dos aticos de dos edificios distintos de un mismo residencial que justo nos unimos en esa pared).
Ademas, el atico de al lado, ha sacado una parte de su vivienda a la terraza( segun dice lo hizo en obra cuando se construyo el edificio) sin llegar a tocar nuestra pared, si bien si que tocan a nuestra pared desde esa parte ampliada unas vigas de obra que unen su vivienda con la mia.
Como bien es sabido en Tarifa hace mucho viento y esta Sra tiene colocado en dicha pared:
– la pared llena de macetas ( estilo patio andaluz),
– los soportes de un toldo palillero
– Alambres (destensados y que contuamente se mueven como si arañaran la pared) colgados de un cáncamo para tender la ropa.
– y hasta una silla de playa!!
Además, en las vigas que he descrito antes tiene una aparato de aire acondicionado que aunque está a unos dos metros de nuestra pared al estar anclado con tornillos a la viga notamos bastante el ruido y una leve vibración sobre todo si lo pone de noche.
El caso es es que en esos dias de viento de Tarifa continuamente tenemos golpes en la pared de los objetos colgados, ruido de la fricción de los alambres, e incluso una filtración que pese a que un perito de mi seguro dice que es suya, lo niega, y es debida a un mueble de obra para almacenamiento que ha hecho pegado a esa pared a un metro aprox de altura.
Estas durmiendo y de pronto te despierta alguno de esos ruidos y es muchas veces al año y a pesar de haberselo dicho educadamente en reiteradas ocasiones el problema persiste.
Las preguntas son dos :
– cual es la naturaleza de la pared que nos separa y cual es el derecho de uso que tenemos cada uno de ella y si puede colgar cosas de forma indiscriminada como está haciendo. ¿Que legislación lo recogería, ley y artículo?
– El tema del aire acondicionado ¿que me recomienda?
Muchas gracias por darme esta oportunidad porque realmente no sabe uno ni donde acudir….
Estimado Adrián:
Tal y como describe el ático, diría que la pared de separación es elemento estructural y medianero, es decir, copropiedad de los dos edificios. Lo que hay que examinar en su caso es la situación de uso y propiedad del ático colindante para determinar a quien exigirle responsabilidades, si a la comunidad o al propietario de la vivienda, o a ambos de forma conjunta.
No puedo ampliarle por este canal más información ya que la respuesta que necesita exige de un estudio minucioso de su caso. Si lo desea, podemos elaborarle un informe; contacte con nosotros para facilitarle presupuesto: https://despachotomasmartinez.com/contacto.
Saludos.
HOLA BUENOS DÍAS
Muchas gracias de antemano por la contestación.
Vivo en una comunidad de vecinos, en la que los bajos son locales comerciales. Alrededor del bloque hay una pequeña zona común de uso privativo de los locales, que está marcada separada de la acera pública. El propietario de uno de los locales ha iniciado una obra en esta zona común, ha realizado un agujero de grandes dimensiones con el objtetivo de instalar un poste luminoso de grandes dimensiones. La pregunta sería ¿puede el propietario hacer obras en esta zona común sin tener permiso de la comunidad?¿puede instalar cualquier tipo de poste o cartel luminoso en esa zona sin consultar a la comunidad?. La policía acudió ante el ruido de la obra y no tiene licencia para la misma, realizándose denuncia de la misma ¿puede tener la comunidad algún problema al tratarse de una obra en zona común? Muchas gracias un saludo
Estimado Antonio:
Si autorización previa de la comunidad, no se puede realizar esa obra. En cuanto a la licencia, es responsabilidad del propietario del local que está llevando a cabo la obra, cuando además la comunidad no se la ha consentido (de hecho, algunos ayuntamientos exigen ese consentimiento previo para poder conceder la licencia de obra).
Saludos.
Buenos días.
Hemos comprado una casa el año pasado.
En su día hicieron una medianera en la cual ahora al levantar nosotros una segunda altura vamos a utilizarla.
El propietario nos reclama que paguemos la medianera y leyendo la ley he visto que si pasan 10 años no pueden reclamar nada y si a cambiado de dueño son 20 años, pero como no lo entiendo muy bien.
Mi duda es, tenemos que pagarle la parte de la medianera?
La construyeron creo que en el año 80 más o menos.
Espero su respuesta
Gracias de antemano
Saludos!
Estimada Arantxa:
Tener una pared o muro medianero implica una copropiedad sobre ese elemento. Ello quiere decir, a grandes rasgos, que usted puede realizar la elevación de la edificación, apoyándose en la medianería, y a su costa. Por lo demás, no entiendo el motivo por el que le reclaman un pago, y ni donde ha podido leer el plazo de prescripción que expresa.
En todo caso, siempre hay que analizar la situación concreta de la medianería, porque influyen muchísimos factores, legales y arquitectónicos, que acaban por definir derechos y obligaciones.
Saludos.
Gracias por contestar pero me he quedado igual,jejeje.
Me explico mejor, la casa que he comprado es planta baja y la de al lado en su día también, ellos levantaron una segunda altura, nosotros al adquirir la casa vamos a levantar una segunda altura entonces nos dice que tenemos que pagar la medianera ya que la vamos a utilizar la que ellos hicieron. Es legal que me exigan tal pago? Como he puesto la harían sobre los años 80.
Y lo de la prescripción lo he leído en Internet, pone que es del artículo 2716 del código civil.
Vuelvo a esperar su respuesta.
Saludos!
Estimada Arantxa:
No creo que esté justificada esa reclamación. Además decirle que no se donde habrá consultado, pero nuestro Código Civil no tiene 2716 artículos.
Saludos.
Buenos días,
Soy inquilino de un primer piso con acceso a un patio común de uso privativo, y como tal, así consta en mi contrato de alquiler. Aunque otra propietaria también tiene terraza con acceso a ese patio, tiene una valla delante que le impediría el uso de dicho patio, salvo la pequeña parte que ocupa su terraza.
En el bajo del edificio hay un local y el suelo de este patio de uso privativo quedaría justo encima del local. En dicho local han comenzado obras de acondicionamiento para poner un negocio. Según parece obtuvieron permiso de la comunidad de vecinos (3/5 partes) para iniciar las obras, y parte de esas obras consisten en atravesar el forjado del suelo del patio con unos grandes tubos para ventilación y aire acondicionado. Tubos que van desde la azotea hasta el local de abajo, atravesando el patio, y fijados a todo lo largo de la fachada de los pisos.
Según he leído para fijar esos tubos a la pared de cada uno de los pisos se necesita además de las 3/5 partes a favor, la aprobación expresa de cada propietario al que le anclan los tubos a su pared. ¿Es eso cierto?
Al negarme a que entren por mi casa para fijar esos tubos a mi pared, han entrado por casa de la vecina y saltando la valla, han comenzado la obra, alegando que tienen todos los permisos y aprobación de la comunidad. Han desmontado y retirado una pequeña caseta desmontable que tenía yo en el patio y que estaba en la trayectoria de los tubos.
Los obreros alegan que estoy obligado a facilitar el paso al patio común, pero entiendo que las obras no son en bien de la comunidad, sino en bien de un único propietario, el del local, y aunque aprobadas por la comunidad (irregularmente entiendo), a mí no me pidieron permiso (ni a mi casero, en este caso).
¿Estoy obligado a aceptar que anclen los tubos de ventilación y aire acondicionado a mi pared, con las vibraciones y ruidos que ello pueda suponer, y además dejarles pasar a través de mi piso al patio, para que lo lleven a cabo?
Muchas gracias de antemano.
Estimado Victor:
Mención aparte de que cabría ver el contenido del acuerdo de la Junta, si usted no lo impugnó, en este momento no puede oponerse a que se ejecute la obra. Por otro lado, no puede impedir el acceso por su vivienda si ello es necesario para la correcta ejecución de la obra, ya que podrían hacerle responsable de situaciones tales como sobrecostes. De todos modos, y ante la comunidad, la persona que se puede dirigir a la misma es el propietario de la vivienda, al que a su vez usted podrá exigirle responsabilidades, incluso podría dar lugar a una resolución del contrato de arrendamiento.
Saludos.
Hola y gracias anticipadas por intentar dar solución a nuestros problemas a través del blog
mi pregunta:los estatutos de nuestra comunidad autorizan a los propietarios de las terrazas para instalar toldos de determinadas características , una vez instalados ¿son comunitarios o privativos?y en caso de rehabilitación del edificio ¿quien debería correr con los gastos de montar y desmontar dichos toldos? podrían indicarnos artículo o jurisprudencia en la que basarnos para exponerlo en asamblea.
Saludos
Estimado José Luis:
El toldo es privativo, y es al propietario de la vivienda a quien le corresponde asumir todas las acciones y costes costes relacionados con el mismo, desde su reparación, hasta montarlo y desmontarlo si fuera preciso.
Habida cuenta del destino que tiene este blog, y las limitaciones que tenemos por ello, no puedo facilitarle por esta vía los datos de legislación y jurisprudencia que me pide. Lo que podemos hacer es un informe detallado con todas esa información, adaptada a su caso concreto: póngase en contacto con nosotros y le facilitaremos presupuesto y forma de trabajo: https://despachotomasmartinez.com/contacto/.
Saludos.
Buenos días
Tengo un piso primero con terraza comunitaria a uso privado, en una racha de viento muy fuerte. Me arranco 3 postes del cercado de ocultamiento. Quien tendría que asumir el gasto de la reparación la comunidad o yo (el duelo del piso)? ni el seguro de la vivienda ni el seguro de la comunidad lo cubre.
Muchas gracias
Estimado Sergio:
Si el cercado es un elemento estructural del edificio, le corresponde a la comunidad. Si se trata de un cercado que haya instalado usted, entonces debe asumir el coste de la reparación.
Saludos.
Hola. Vivo en una comunidad de 10 vecinos repartidos en 5 pisos mas terraza comunitaria, que hace de cubierta del edificio. Hasta el 4º piso las viviendas disponen de 4 habitaciones y las del 5º, 3 habitaciones mas terraza descubierta privada (que es la 4º habitación de las demás). La puerta 10 que actualmente esta desocupada, su terraza tiene filtraciones que afectan al techo de la habitación de la puerta 8. El seguro de la vivienda le arregla los desperfectos del techo pero no lo que los provoca. El propietario de la pta 10 se niega a asumir el coste de la reparación y lo deriva a la Comunidad. Estamos obligados la Comunidad a asumir el coste de la reparación de la terraza privada de la pta 10? o es el propietario el responsable?
Gracias, de antemano, por su respuesta.
Estimado Francisco:
Si la terraza es propiedad de la comunidad, le corresponderá a esta la reparación si el origen del daño se encuentra en un elemento estructural (por ejemplo, tela asfáltica, o sumideros). De todas formas, si el seguro del 10 se hace cargo de las reparaciones del daño del vecino, lo normal es posible que el origen sea de un elemento propiedad privada, porque de otro modo la compañía no se haría cargo.
Saludos.
Hola,
vivo en una comunidad con propiedad horizontal, en un Bajo con terraza, zona común de uso privativo. Quiero cambiar el suelo de gres por otro (poner encima, no cambiar, ni picar suelo ni nada). Aunque no afecta a fachada ni a nada que se pueda ver (no es cerramiento, ni cambio de color pintura, ni afecta al paso de los vecinos, ni es una pérgola…). He solicitado a los vecinos su unanimidad pero hay uno que se niega, todavía no se porqué.
Puedo hacer algo?
Gracias…
Cris
Estimada Cristina:
Entiendo que para un cambio de suelo, que no es, como bien dice, una instalación añadida o la modificación de elementos estructurales, no necesitaría pedir autorización de la comunidad. En el peor de los casos, argumentaría que el sueleo existente está en mal estado y es necesaria su reparación para no causar daños a terceros, con lo que la obra sería necesaria al corresponderle a usted el mantenimiento de la terraza. Dicho esto, yo enfocaría a la junta una mera comunicación de la obra, no una solicitud de autorización.
Saludos.
Buenas tardes. Resido en uno de 5 bloques que conforman una U con una plazoleta comunitaria de uso privativo que costeamos desde el inicio ĺos vecinos, y del cual los locales no participan.Uno de los locales quiere abrir una puerta al interior de la plazoleta, me gustaria saber si puede hacerlo, ya que en las escrituras solo vienen q pueden abrir puertasal exterior yventanas en las zonas habilitadas.Y cual es la votacion que serequiere para ello si es posible. Asi mismo, quiere alquilar una parte de la plazoleta a la comunidad para vallar y usarla de forma privada para su negocio. Puede hacer esto? Que votacion requiere? Se puede evitar o oponer de alguna manera?. Hay algun documento donde se recojan las actividades permitidas, horarios para el uso de las plazoletas comunitarias si no hay estatutos? Muchas gracias Tomás
Estimada Petra:
Con carácter general, cualquier actuación de uno de los propietarios sobre las zonas comunes exige unanimidad de la junta. No habiendo estatutos que establezcan otra cosa, esta es la norma a aplicar.
Saludos.
vivo en una comunidad de 9 propietarios y una de las inquilinas se dedica a abrir las ventanas de la escalera de par en par las 24 horas del dia, los 365 dias del año, se le dice que por favor no abra las ventanas de los demas vecinos, pero no atiende a razones, empieza a insultar llamando a los vecinos lo primero que se le ocurre, que suele ser loco.
tambien quiere poner un ascensor pero no hay sitio donde ponerlos y amenaza con ir a la comunidad de madrid diciendo que nos vamos a cagar con la multa por no dejarla poner un ascensor.
que se puede hacer que sea legal
Estimado Juan Antonio:
Obviamente, una solo vecina no puede condicionar al resto de propietarios, por lo que pueden requerirle en junta que cese en esas actividades, ya que incluso pueden iniciar acciones judiciales contra ella por llevar a cabo actividades molestas.
En cuanto al ascensor, su instalación es obligatoria cuando resulte necesaria al haber en la comunidad personas con movilidad reducida, discapacitadas y/o mayores, que precisen de esa infraestructura, y siempre que su coste no suponga una anualidad de cuotas.
Saludos.
Buenas tardes. Vivo en una comunidad con otros seis propietarios, el del primero es una anciana que vive en una residencia, sus hijos no quieren hacerse cargo de la comunidad. Ademas tienen una terraza comunitaria de uso privado, aunque no hemos visto nunca las escrituras, debido a la falta de mantenimiento se han producido varias inundaciones en la terraza que han inundado al bajo comercial. Se les pidio varias veces poner una reja con llave en la escaleracque da paracla comunidad y que pueda tener el presidente pero se niegan diciendo que es de su propiedad, que podemos hacer. Muchas gracias
Estimada María:
Por un lado, y con independencia de si la vivienda es o no usada por su propietario, se mantiene la obligación de este de abonar las cuotas comunitarias, por lo que le recomiendo a usted y al resto de la comunidad que se planteen la reclamación judicial de la deuda, habida cuenta de que es factible obtener además la condena en costas del procedimiento judicial.
Por otro, todos los propietarios tienen obligación de permitir el acceso a sus inmuebles para llevar a cabo tareas de mantenimiento de la comunidad; dicho esto, si se considera que la terraza es comunitaria, la propietaria de la vivienda sería responsable de los daños causados al bajo.
Saludos.
Buenos días.
Cuando se hicieron las obras de rehabilitación del bloque de al lado del mío, el constructor decidió que los terrados comunitarios de ese edificio fueran de uso y disfrute de cada uno de los áticos. No sabemos si están escriturados, creemos que son terrados comunes de uso privativo. Uno de esos terrados, colinda a todo lo largo con las paredes de mi piso y además el suelo queda un poco más elevado. El problema es que en esa “terraza particular” hay siempre niños jugando a la pelota, corriendo o saltando y mi piso se convierte en una caja de resonancia, es decir, me retumban todas las paredes. Ya no sabemos qué hacer. Se lo comenté al presidente de esa comunidad que me dijo que él no podía hacer nada. Salimos por la ventana día sí, día también a pedirles que por favor paren de dar pelotazos. A veces nos hacen caso y paran pero al día siguiente vuelven otra vez. Otras veces no hacen ni caso y aún hacen más ruido. La señora nos ha llegado a decir que son niños, que no hacen tanto ruido y que si consideramos que molestan tanto, que llamemos a la policía. Esta situación la venimos sufriendo hace casi dos años, pero los niños, lógicamente, van creciendo y cada vez es más insoportable.
Madrugamos mucho y llegamos a casa a las 4 de la tarde. Te sientas un rato en el sofá después de comer y en cuanto llegan del colegio ya empiezan los golpes.
No me gustaría entrar en denuncias y juicios que por otro lado no tengo la seguridad de que fallaran a mi favor, pues desgraciadamente no me lo puedo permitir económicamente, pero estamos un poco desesperados ante esta situación. ¿Hay alguna manera “amistosa” de hacerles ver que no se puede jugar a pelota ni correr ni dar saltos por mucho que ellos se crean con derecho a hacerlo por el mero hecho de que están en una terraza? Para mí, es como si fuera el piso de al lado…
Muchas gracias por su atención y su respuesta.
Estimada Marina:
Sin duda lo que está sufriendo es una actividad molesta, que la ley sanciona. Dicho esto, no tengo fórmula «amistosa» que recomendarle, como abogados de lo que sabemos es de llevar adelante reclamaciones judiciales, que es aquello en lo que podríamos ayudarle.
Siento no haberle sido útil. Saludos.
Mi gran agradecimiento al Despacho.
Dentro de una urbanización, tengo una vivienda con jardín privativo, con césped, por lo que me corresponde el mantenimiento según las leyes, y así lo indican los estatutos: “A dichos propietarios les corresponde la obligación de conservar, mantener, el jardín privativo….” .
Sin embargo la comunidad quiere que paguemos 10 € más de cuota mensual, pero a mi parecer, la obligación de mantener corresponde en este caso a los propietario, tal como indica los estatutos, y no a la comunidad y q facturen por ello. Al menos los propietarios de bajos queremos formar una comunidad aparte para el mantenimiento.
Mi pregunta:
1) ¿Puede la comunidad de propietarios obligar y facturar por más importe del que me corresponde por el coeficiente de participación, e incrementando a dicho coeficiente 10 € de más?
2 Tengo entendido que las comunidades de propietarios no pueden facturar por este tipo de servicios. A mi parecer tendríamos que pagar a la empresa no a la comunidad.
3) En tal caso, podría exigir que me pasen dos cuotas, una por coeficiente de participación, y otra por la del corte de césped, o se pueden negar.
Muchísimas gracias
Estimado José Javier:
Las modificaciones de las cuotas comunitarias deben darse de dos modos: el primero, con un cambio en los coeficientes de participación, o, el segundo, mediante individualización de servicios. En este último caso, cabe, mediante acuerdo en junta, que, partiendo del presupuesto anual para el servicio en cuestión, se reparta ese gasto específicamente entre los vecinos que se benefician de forma directa y específica del mismo.
Saludos.
vivo en un ph de dos pisos donde la sra del segundo me dijo que habia comprado la terraza a un hombre al que sus hermanos se la habian concedido, es decir que el dueño del dpto del piso 2 se la concedio, solo la terraza y no hay otro espacio de uso comun, alli estan los tanques y nos han dejado sin acceso a ellos. Es posible la venta de una terraza , la unica de uso comun en estas condiciones?O EL PH DEBE TENER UNA TERRAZA DE USO COMUN?
Estimada Sandra:
Lo que nos cuenta es bastante extraño, ningún propietario puede vender individualmente derechos sobre un espacio comunitario. Así que diría que esa situación que consulta no es posible.
Saludos.
Buenos días.
Tengo una pregunta:
Vivo en una planta baja y dispongo de 4 vecinos más arriba. En la terraza que tengo de 80 m2 de uso totalmente privado, he instalado una caseta de resina (lógicamente es móvil), la caseta sobresale 90 cm de altura de la terraza, pero no tapa a ningún ventanal del vecino de arriba, mi pregunta es.
¿Cumplimos con la normativa legal?
Nosotros pensamos que sí por eso la instalamos sin preguntar a nadie, pero el vecino de al lado ( que dispone de otra terraza privada en el lateral) nos indica que no lo es.
Me podrían ayudar? Lógicamente queremos cumplir la normativa. Si es legal no la vamos a retirar, si no hemos cumplido la normativa, está claro que la retiraremos.
Gracias por la ayuda
Estimada Tania:
Si la caseta sobresale del espacio sobre el que tiene atribuido el uso, deberá retirarla. Saludos.
buenas tardes tengo un ático con terraza privada y al lado tengo la terraza comunitaria el acceso a la terraza comunitaria es desde la escalera del bloque hay una puerta y al lado una ventana la puerta esta cerrada permanentemente con llave ósea si quieres salir a la terraza has de abrirla pero la ventana esta abierta no hay llave ni reja por fuera el tema es el siguiente han entrado por esa ventana y han saltado a mi terraza posteriormente desde mi terraza entraron en mi vivienda robándome los televisores etc.la pregunta es fácil la ventana de dicha terraza comunitaria se puede poner reja o cerrarla para intentar que no puedan entrar tan fácilmente por ella al resto de los áticos ???
Estimado Manolo:
Puede exigir a la comunidad que adopte medidas de seguridad en espacios comunes, más aún cuando se han dado situaciones como la que describe. Además, si la comunidad, mediante decisión en junta, se negara a ello, si sufriera un nuevo robo podría exigir que asumiera los perjuicios sufridos al haberse negado a tomar una decisión adecuada en la protección de los derechos de uno de los copropietarios.
Saludos.
buenos días sigo teniendo una duda en caso de incendio es obligatorio que dicha puerta y ventana de la terraza comunitaria estén abiertas como salida de emergencia???.
una nueva consulta el parquin esta bajo el edificio hay una entrada para coches/motos/bicicletas. Y al lado hay una puerta peatonal dentro del parking tan solo hay otra puerta que da acceso al ascensor y a la escalera del edificio que a su vez da acceso a la entrada principal y a las puertas de los vecinos dicha puerta la que da acceso al ascensor y escaleras esta siempre abierta se podría cerrar esta puerta para que los presuntos cacos no puedan acceder desde el parking a la escalera y zonas comunes como terraza etc. etc. muchas gracias por la respuesta
Hola,
vivo en un edificio que tiene zonas comunes como patios y jardines. Los patios están siendo utilizados de forma exclusiva por los propietarios de los bajos pues lindan con sus pisos. En el título constitutivo de la propiedad de los bajos puede leerse que «tiene derecho al uso del patio con el que linda». La duda que nos surge al resto de vecinos es si tenemos también derecho al uso y disfrute de esos patios. ¿Debe expresarse explícitamente que ese uso es privativo o exclusivo para que puedan hacer uso en exclusividad, o por el contrario, no es suficiente con que ponga que tienen derecho al uso?
Muchas gracias.
Un cordial saludo.
Estimad Luna:
En buena lógica, si se dice que los bajos tienen el derecho de uso, aunque no se emplee el término «exclusivo» o «privativo», se está excluyendo al resto de vecinos del uso del mismo patio. Además, me imagino que el único acceso al patio será por los bajos.
Saludos.
A los patios y al jardín comunitario se accede por la misma puerta, cuya llave tenemos todos los vecinos. Por tanto los bajos no tienen acceso exclusivo desde su vivienda, ni los patios están delimitados. En más, para ir al jardín, necesariamente pasamos por los patios. Es por ello que nos surge la duda al resto de vecinos.
Un saludo.
Estimada Luna:
Aún así, mantengo mi afirmación anterior. Saludos.
Buenas tardes,
Un vecino del portal contiguo me quiere comprar una terraza elevada de 50 m2 que tengo en la azotea y que da a la fachada de su vivienda. Él quiere abrir una puerta en su cocina para acceder a la citada terraza. Esta terraza y otras 3, son privativas de cada uno de los vecinos de mi portal, y así constan en nuestras respectivas escrituras de propiedad. Mis dudas son:
1) Tendría que hacer una segregación para que se pudiera realizar la compraventa?
2) Necesitaría autorización de la comunidad? En qué porcentaje?
3) Si la comunidad pusiera objeciones, podríamos optar por hacer un arrendamiento de larga duración (p.e. 50 años)?
Muchas gracias y un saludo.
Estimado Manuel:
A la primera pregunta, si que tendría que hacer escritura pública de la segregación. A la segunda, probablemente también (habría que examinar previamente el título constitutivo de la comunidad), porque comportara una modificación de coeficientes, y, en su caso, por unanimidad. Y a la tercera, para el arrendamiento no necesitaría autorización de la comunidad, pero no están admitidos en derecho pactos de arrendamiento de esa duración. Habría que buscar otras alternativas.
Saludos.
Hola tengo un bajo con una terraza aneja ,la cual se menciona en escrituras ,y en ella la comunidad ha puesto unos andamios para realizar reparaciones debido a humedad por defectos en construcción. Debido a que es de uso y disfrute no puedo oponerme a su instalaron pero ¿me corresponde indemnización alguna en función del tiempo que estén instalados?
Estimado Gonzalo:
Permitir el acceso para reparaciones es una obligación legal, que no da derecho a ningún tipo de compensación. Saludos.
buenos días en el bloque donde tengo mi vivienda hay zona de parking bajo el bloque hay una sola puerta peatonal que da directamente al exterior y la puerta de entrada de vehículos. Hay otra segunda puerta peatonal que da a una especie de recibidor de 1.5 metros x1.5 metros aproximadamente que da a una tercera puerta también ambas puertas corta fuego.la pregunta es la siguiente esta tercera puerta da acceso directo a las escaleras del bloque y al portal principal del bloque ¿se puede cerrar esta tercera puerta con llave para impedir que desde el parking puedan entrar al bloque los cacos?
gracias
buenos dias, gracias por su blog muy útil
apreciariamos mucho si Ud pudiera aclarar una duda:
Tenemos 1 vecino de arriba (estamos en la planta baja ) y vecinos por un lado, por otro lado acaba el complejo y hay recinto exterior de pared con reja.
En la descripción de mi propiedad según escritura y registro consta claramente que tiene 140,88 m2 de zona ajardinada.
1. ¿Quisiera saber si es de nuestra propiedad al 100% el terreno de jardin de 140m2 que pertence a esta finca segun la escritura o la ley de propiedad horizontal la hace de uso privativo exlusivo, dejando propiedad elemento común de la comunidad ?
2. ¿De quien sera´ la propiedad de una nueva construccion al lado del edificio de 2 plantas con varios propietarios en un complejo turistico con propiedad horizontal?
nosotros tenemos el permiso de la comunidad de cerrar el espacio entre las dos paredes ( de la casa y del muro exterior (un techo entre 2 paredes) en la parte del nuestro jardin al lado del muro final del edificio que es ciego (no hay ventanas ni acceso por parte del vecino de arriba)
Nuestra duda es si hay alguna posibilidad que los vecinos de arriba puedan reclamar el techo de esta pergola para su propiedad y entonces pretender de utilizarlo?
o ¿podemos construir hasta segundo piso para respetar la estetica del complejo y las dos plantas serán de nuestra propiedad?
¿tienen derecho los vecinos de arriba si no partipan en la construccion y no pagan gastos de fundaciónes?
muchas gracias en adelantado por su consejo
cordialmente
Estimada María:
La consulta que me plantea, para darle una respuesta correcta y ajustada a la legalidad, necesitaría examinar documentación sobre la edificación, ya que tal como me la describe no termina de quedarme claro algún aspecto de relevancia. Si lo desea, póngase en contacto personalmente con nosotros (https://despachotomasmartinez.com/contacto/) y le facilitaremos presupuesto para elaborarle un informe.
Saludos.
Hola, un vecino cerró una terraza de uso privativo sin permiso y los vecinos le obligaron a desmontarla precisamente por no solicitar autorización. Ahora el vecino pretende que se le cambie la puerta de la terraza porque le entra aire, dice que es un gasto que debe asumir la comunidad porque forma parte de la fachada, que ya que no tiene derecho a cerrar la terraza tampoco quiere asumir el gasto de la puerta. Obviamente es por fastidiar ya que entiendo que si no abriese nunca la puerta no se desgastarían las gomas y no estaría estropeada, ¿existe algún artículo del código civil de propiedad horizontal que se le pueda mostrar para que desista? Gracias
Estimado Miguel:
Por el perfil de este blog, no le puedo facilitar ese dato tan concreto. Lo que podemos hacer por usted y la comunidad es elaborar un informe jurídico que puedan emplear para ese fin. Contacte personalmente con nosotros para darle más información y presupuesto: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Buenos días,
Vivo en un ático y en la parte de la pared que está por debajo de cierre de salida al mismo se filtra humedad. No sé si esto se debería de hacer cargo la comunidad. Mi seguro de hogar dice que no corresponde…
Gracias.
Estimada Carmen:
Para saber a quien le corresponde hacerse cargo de la reparación, primero hay que determinar el origen de la filtración, si procede de un elemento comunitario o de propiedad privada. En cuanto al seguro, que decline hacerse cargo no es algo que nos sirva como elemento decisivo.
Saludos.
Hola. Lo primero como han comentado antes muchas gracias por su blog. Aclaran muchas cosas y se ven que entienden de estos casos.
Estoy interesado en comprar un piso de nueva construcción con terraza ático comunitaria de uso privativo.
A dicha terraza, en la misma planta, dan varias ventanas del propio piso y unas pequeñas ventanas de algunos trasteros que están situados también en el piso ático.
Mis dudas son las siguientes:
En caso que los estatutos de la comunidad o escrituras no reflejen la existencia de dichas ventanas,
Podría exigir el cierre de dichas ventanas a los propietarios de los trasteros por dar sus ventanas a una terraza privada y vulnerar mi intimidad.
La misma exigencia pero aludiendo a temas de seguridad. Cualquier propietario de trastero podría salir por su ventana a mi terraza y a la inversa. Desde la terraza acceder a cualquier trastero.
En caso negativo de cierre…¿Podría yo colocar en la terraza algo justo delante, o incluso en mitad del muro de medianera, o sea ya en mi propiedad algo que impidiese su salida o visión.
Tienen que tener los trasteros por normativa alguna ventilación ó luz natural. Entiendo que la mayoría de los casos no lo tienen.
Muchas gracias de antemano
Estimado Roberto:
Efectivamente, esas ventanas, como servidumbre, deben constar en la constitución de la comunidad. Si no fuera así, podría plantearse la medida que nos cuenta, o, en cualquier caso, el una junta solicitar que se adopten medidas en beneficio de la seguridad. En línea con este comentario, no podrá llevar a cabo ninguna acción que limite la servidumbre si no es con autorización previa.
Saludos.
Buenos días, muchas gracias de antemano.
He comprado un piso bajo con terraza, esta es de titularidad juridica y registral de la comunidad y de uso privativo y exclusivo mio, mi pregunta es la siguiente. A quién le correpsonde pagar el IBI de los metros de esa terraza? Y a la hora de establecer los coeficientes para las cuotas de la comunidad, se me incluirian a mi en proporcion a los m2 de esa terraza o serían de reparto entre todos los vecinos?
Muchas gracias y un saludo.
Estimado Sergio:
Tanto la superficie catastral (para el importe del IBI) como los coeficientes de participación vienen preestablecidos cuando se hace la división horizontal y se constituye la comunidad. Lo normal es que, en función del uso, se le compute un porcentaje sobre la superficie de la terraza (no del total), quedando individualizados los recibos. En cualquier caso, si usted no está de acuerdo con la superficie catastral o el coeficiente en la comunidad, debe instar un procedimiento de rectificación.
Saludos.
Buenos días,
Nuestra duda surge con respecto a una de las azoteas transitables que tenemos en el edificio de tres plantas, y donde sólo está ubicado un cuatro lavadero de una vecina, que vive debajo. No existen documentos constitutivos de la comunidad donde se refleje el tipo de uso acerca de la misma, pero hay vecinos que quieren empezar a usarla como solarium y por ello requieren uso de la llave y acceso. Hasta el momento la limpieza y mantenimiento de la azotea se ha encargado ella.
¿Qué tipo de gestiones debemos realizar? ¿es posible que ella pueda tener uso privativo de la zona común?
Gracias.
Estimada Celia:
Si se trata de azoteas, a las que no se tiene acceso de forma directa por la vivienda, se trata de un espacio común. Mediante acuerdo en junta pueden dotarle el uso que consideren adecuado.
Saludos.
buenos dias, he comprado un atico y en la escritura pone que el piso consta además de una terraza anexa de 20 m paralela al rellano de la escalera y que es de uso común. que significa eso? si tengo una terraza anexa..es mia?
gracias
Estimada Elena:
Todo lo contrario, con esa redacción lo que le están diciendo es que no es de su propiedad, pero si la puede utilizar.
Saludos.
He comprado un local con una puerta que da acceso a un patio privativo anejo al local. (es como figura en la escritura)
¿A quien corresponde ese patio al local o comunidad del edificio?
En un principio nos dijeron que era para uso exclusivo y disfrute del local, pero la administradora nos dice que es nuestro.
Otro problema es que ha habido filtraciones y parte del techo del garaje está con sombras, a quien corresponde el arreglo para solucionar este problema que queda justo en la zona del patio, a la comunidad o al propietario?
Gracias anticipadas, Ana
Estimada Ana:
Tal y como lo describe, coincido con la administradora de que el patio es de su propiedad. En cuanto a la reparación del techo del garaje, depende del origen y causa de los daños, si es por el mal estado del patio, o por algún otro elemento estructural del edificio, y en este último caso la reparación le correspondería a la comunidad.
Saludos.
Soy el presidente de una comunidad y me encuentro en una importante tesitura:
Hay una filtración en la terraza del vecino del ático que provoca una gotera en la habitación de la vecina que está abajo de ésta terraza.
Quien tiene que asumir el gasto de esa reparación la comunidad o el vecino propietario de esta terraza.
¿Cómo puedo saber si esa terraza es de su propiedad?
Yo supongo que es suya porque el bloque tiene una azotea aún más arriba.
En esa misma terraza hay una grieta en la pared de la fachada, quien tiene que asumir éste último arreglo.
Gracias de antemano
Estimado David:
En primer lugar, hay que determinar si la terraza es propiedad privada del ático o es comunitaria de uso privativo; esto se concluye examinando los títulos de propiedad, el título constitutivo de la comunidad, la división horizontal, estatutos y reglamento, etc. A su vez, hay que averiguar cual es el origen de las filtraciones, y la causa del daño.
En cuanto a la grieta de la fachada, este es un elemento estructural, y la reparación corresponde a la comunidad; si la grieta tiene origen en alguna acción del usuario de la terraza, se le podría reclamar después el coste de la reparación.
Para poder solventar sus dudas con certeza, póngase en contacto directo con nosotros: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Podremos hacerle un informe que le sea de utilidad.
Saludos.
Buenas he comprado un ático con terraza comunitaria de uso exclusivo del propietario del ático en este caso yo,dicha terraza esta pegada a otra terraza de uso comunitario separadas por una pequeña pared la cual su altura es hasta la cintura .puedo subir dicha pared para evitar que pasen a la terraza que solo uso yo?tengo que pedir permiso de obras ?y permiso a la comunidad? O tendría que ser con aluminio gracias
Estimado Jose:
Para poder levantar la altura de esa pared, necesitará autorización de la comunidad, siendo su junta la que determina las características de la obra (en aluminio o cualquier otro material). Argumente que se trata de motivos de seguridad.
Saludos.
Buenos días: soy propietario de un semi sotano, la entrada de la vivienda está en planta, en el propio portal. Se que la cuota de la comunidad se calcula por el coeficiente de participación que aparece en escritura, pero en esa cuota van incluidos los gastos de mantenimiento del ascensor. Por la información que he podido recabar parece ser que no tiene nada que ver que no vaya a hacer uso del ascensor, ya que el ascensor da valor al edificio y tengo que participar de los gastos. Estamos constituyendo la comunidad, los vecinos estarían de acuerdo a excluir los gastos relacionados con el ascensor de la cuota de mi piso, necesitaría saber si podemos hacer constar en el acta de la reunión dicha exclusión, y como podríamos entonces calcular la cuota de mi piso. Muchas gracias por la atención. Saludos
Estimado Miguel:
Lo habitual es que en el coeficiente de participación ya se tenga en cuenta el uso de elementos comunes, como es el ascensor; o dicho de otro modo, al calcular el coeficiente, se tiene en cuenta una minoración por no hacer uso del ascensor. Al margen de este tecnicismo, no hay inconveniente en que la junta tome el acuerdo que menciona.
Saludos.
Muchas gracias por su contestación del 20/4
Necesitaría me aclarasen si es posible lo siguiente:
El problema está en que las baldosas del patio, por un defecto del edificio que tiene siete años y el patio nunca ha sido transitado por nadie, las baldosas por una mala colocación ó materiales deficientes, la humedad ha traspasado al techo del garaje, sin goteras de ningún tipo. Son manchas de humedad y visto por los técnicos hay que reparar todo el patio.
Este local tiene también un seguro de continente, (daremos parte del siniestro para ver que dicen)
No podemos recurrir a la garantía del constructor, porque dio en quiebra y está en concurso de acreedores.
El patio por supuesto hay que arreglarle, porque en muy poco tiempo saldrán goteras. Este mismo problema lo ha tenido el edificio el año pasado, en una terraza de la parte superior del edificio de 300 metros, que ha tenido que arreglarlo y pagarlo la comunidad.
Pero como está demostrado que el patio es nuestro, quieren el resto de propietarios que lo arreglemos nosotros por nuestra cuenta.
¿Cómo se sabe si el problema es de algún elemento estructural del edificio?
Les agradecería me informasen para plantearlo en una reunión si es por cuenta de la comunidad.
¿Estos daños los puede cubrir nuestro seguro?
Atenteaente, Ana
Buenos días,
Soy propietario de un piso 1º que tiene acceso directo a un patio exterior de unos 100 M2 (no es un patio de luces).
En las escrituras indica que el patio es de uso del piso, e incluso indica claramente la delimitaciones de mi piso como las paredes que delimitan dicho patio (indicando cada una de las casas y terreno que delimitan este por su exterior).
La cuestión es que es un patio muy antiguo, con losetas llenas de líquenes, etc…
Hay 3 patios mas en las mismas condiciones, separados entre ellos por unas vayas metálicas viejas y oxidadas.
Ahora yo pretendo sanear mi patio realizando lo siguiente:
– Pintar algunas paredes muy degradadas, de su color original.
– Colocar brezo en la vaya con mi vecino contiguo, para mejorar el aspecto y como no ganar intimidad.
– Colocar cesped artificial en toda la superficie, que no deja de ser una alfombra superpuesta sin enganchar con colas, etc…Que en todo momento es retirable. Aprovechando también para sanear algunas juntas del suelo por las que puede filtrar agua al parking (nada complicado). Dicho cesped no afecta a los sumideros que recogen el agua de la lluvia.
– Colocar una mesa de jardín y 4 sillas. Y una pequeña y sencilla pérgola desmontable y transportable de tela.
Las finalidades son 2; sanear y mejorar el aspecto porque realmente esta muy viejo y descuidado, y como no dar uso de patio para que mis hijos puedan disfrutarlo.
En ningún caso pretendo modificar, hacer obras, ampliar, colocar elementos que sean fijos, hacer ruidos excesivos o que sean molestos.
¿Es posible sanear y colocar los elementos mencionados siendo el patio de uso de mi piso?
¿Hasta que punto o en que mejora debo pedir permiso a la comunidad de mi edificio?
Saludos.
Estimado Jesús:
Por lo que comenta, a priori podría realizar todas esas modificaciones sin necesitar consentimiento expreso de la comunidad. Lo único que me puede preocupar un poco más, porque estamos hablando de elementos que pueden dar alguna duda sobre si es precisa una autorización de la junta, son la pérgola (importante que se pueda plegar y retirar en cualquier momento) y el brezo (no es una alteración estructural, pero si puede afectar a la estética de la fachada).
Saludos.
Buenas tardes,
Quedo muy agradecido por vuestras rápida respuesta y tiempo dedicado, ha sido para mi de gran ayuda, así como espero sea para otros que tenga dudas similares y puedan apoyarse en este texto.
Saludos.
buenas tardes, hemos comprado una propiedad, y vemos que se le ha permitido al dueño del ático, cerrar con muros unos 6 metros cuadrados de terraza, asimismo un acceso a otra zona de la terraza ha quedado en su perímetro. Es un edificio con mucha gente mayor, y quisiéramos saber si es posible revertir esa cesión o que sea un precedente para mas sitios de uso privativo en la misma azotea, que es enorme
Estimada Belén:
Por un lado, si se trata de una obra inconsentida, dentro de los plazos de prescripción de las acciones, podría obligarse a deshacer esa obra. De otro, si se consiente, aunque sea tácitamente, como es lógico puede servir de pie para que otros propietarios hagan lo mismo.
Saludos.
buenos dias tengo una terraza en un atico que se divide en una parte cubierta y otra descubierta.
el titulo constitutivo dice que la terraza es totalmente privativa y los estatutos no dicen nada acerca de la parte descubierta de la terraza(es como un patio interior solo que en altura. quisiera hacer un cerramiento en esa zona ya que esta muy deteriorada por el sol, no se si es necesito permiso de la junta de propietarios o con hacer lo que establece la ley de propiedad horizontal es suficiente( me refiero a obras y actividades permitidas ) un saludo
Estimado Isidro:
Aún en el caso de que la terraza (la parte descubierta) fuese de propiedad privada, necesitará autorización de la comunidad ya que podría entenderse que el cerramiento afecta a la fachada del edificio.
Saludos.
hola fanatstico este chat, esta parte de la terraza descubierta no da a la fachada, los aticos forman parte de la cubierta del edificio ,pero no es un edifico al uso
es un edifico moderno con varios tipos de cubierta con grandes pendientes, y cada atico esta en un nivel diferente, osea estan contruidos como en escalera.
las fachadas estan en los laterales y esta parte esta en el centro del atico pero sin dar a las fachadas, solo con el frente que es la cubierta del siguiente atico. osea la terraza esta al mismo nivel que el tejado del atico siguiente.
realmente solo te ve el vecino de los áticos del edifico paralelo, ya que la urbanizacion tiene dos edificos mas o menos gemelos, y entre ambos edificos estan las zonas comunes(piscinas etc) yo no puedo ver las terrazas de los aticos de mi mismo bloque, ni ellos a mi. solo nos vemos con los vecinos del edifico de al lado y a una distancia importante, quizas 30 metros, que es la separación entre ambos.
Hola,
Vivo en un primero que tiene una terraza de muchos metros que es a su vez el techo de los garajes de la comunidad. En escrituras dice que los gastos de impermeabilización corren por cuenta de los garajes que están debajo y los dueños del primero. Lo que no dice es en que medida. ¿Hay algún reglamento aparte de las escrituras en el que figure como sería el reparto de gastos? o, ¿alguna otra manera de sacar el porcentaje de cuota que toca pagar a cada uno? ¿donde podría dirigirme para que me lo aclararan? El registro me dice que no hay nada más que las escrituras.
Gracias de antemano por su respuesta.
Estimada María:
La información que busca debe estar en los estatutos de la comunidad o en la constitución de esta y en la división horizontal. Si no hubiera ninguna previsión al respecto, caben dos opciones: de forma proporcional a los coeficientes de participación, o a partes iguales.
Saludos.
Hola:
Soy propietaria de un 1er piso con terraza comunitaria de uso privativo, hace unos años tuvo filtraciones a la lonja de abajo y la comunidad se hizo cargo del arreglo , colocaron unas baldosas frágiles y se rompieron varias en el arreglo del tejado, el arreglo de la tela asfaltica a no se hizo bien y echaron un líquido impermeable sobre las baldosas de la terraza sin arreglar las defectuosas. Ahora cuando llueve resvala mucho y tengo miedo de hacerme daño , ya me he resbalado una vez y me rompí la muñeca por esta causa . Puedo reclamar a la comunidad el arreglo correcto de la terraza?
Estimado Eustaquio:
Dado que el arreglo es defectuoso, con la desgracia de que a causa de ello se ha lesionado, habrá de exigir a la comunidad la adecuada reparación de la terraza.
Saludos.
Buenas tardes
Acabo de comprar un piso, es la 1ª planta y tiene una terraza comunitaria de uso privativo. Al plantear la reforma del mismo pensé en poner la lavadora y el calentador (eléctrico) en la terraza ambos con unos armarios de PVC que hay para ello, de manera que no sean de obra. Ahora que el fontanero ha hecho la toma del desagüe y del agua para poder instalarlos me dicen que no puedo hacerlo. La verdad es que no pensé que tuviera que pedir permiso para ello al no ser estructuras fijas. Con lo que ahora no sé si me lo van a hacer quitar. Puedo instalarlos o tendría que pedir autorización?
Gracias y saludos
Luis Arroyo
Estimado Luis:
Lo relevante en su caso no es el material del armario, sino que hablamos de una instalación permanente, para un servicio no autorizado, en el que además ha tenido que realizar trabajos de fontanería. Si no solicitó autorización previa, y si así se lo requieren, habría de deshacer la obra.
Tengo un ático en propiedad que tiene una terraza comunitaria de uso privativo, ya que se accede a través de la vivienda.
La propietaria anterior cambió el suelo de la terraza y por el desagüe se filtra al piso de abajo. La obra la realizó hace más de trece años, la pregunta es, quién debe pagar la reparación de la filtración, la comunidad o yo.
Gracias y un saludo,
Estimada Mª Antonia:
Depende del origen del daño: si se debe a un defecto al instalar el suelo (al dejar en mal estado el desagüe) deberá usted asumir el coste de la reparación; y si fuera por mal estado de un elemento estructural, sin culpa cierta, la responsabilidad es de la comunidad.
Saludos.
Buenas tardes.
Soy propietario de un piso 1º con una terraza a la que accedo por una puerta que tengo en la cocina. Mi vecina colindante tiene acceso al mismo patio de igual forma que yo.La terraza no está dividida y en la escritura no se menciona dicha terraza sino aires de la cubierta de los locales situados en el bajo.
¿ puedo considerar que la terraza es de uso privativo compartida con mi vecino ?
¿ puedo solicitar la división con mampara de algún tipo o pared ?
En mi parte de la terraza está el sumidero de aguas. ¿ tengo la obligación de mantenerlo limpio para evitar goteras a los locales bajos ?
Gracias de antemano por su respuesta.
Estimado Enrique:
Por la descripción que dice consta en la escritura, dudo que podamos hablar de una terraza susceptible de uso privativo, sino lo que se denomina cubierta no practicable. En cualquier caso, par poder dividirla o hacer cualquier instalación, necesitará de la aprobación de dicha obra en Junta por unanimidad. En cuanto a la limpieza del sumidero, si no lo hace usted deberá permitir el acceso a personal contratado por la comunidad para hacerlo, a fin de evitar causar daños a otros propietarios. Saludos.
Buenas tardes, en la comunidad donde vivo los dueños del primero(y promotores de las viviendas) hicieron unas terrazas privativas para los primeros, pero estos en vez de hacer el tejado aumentaron esa terraza ampliándola más allá de los 20 mts desde línea de fachada e incluso hicieron una obra de una cocinilla, claramente esta terraza no aparece en los planos ni en las escrituras. Desde hace varios años justo por donde se unen la terraza comunitaria y la «ilegal» filtra agua al local comercial de planta baja. El dueño de dicho local lo compró hace unos 8 años, 4 años desde que se hizo la construcción. Ahora reclama daños a la comunidad. Yo tengo claro que eso no es de la comunidad pero en el edificio de 10 vecinos nadie me hace ni caso.
he hablado con un arquitecto y me dice que yo no pague ni un duro.
¿qué pasos he de seguir??
Muchísimas gracias de ante mano
Estimado Julio:
Lo primero, deberían celebrar junta en la que se tome un acuerdo concreto al respecto. Dicho esto, si la comunidad asumir los daños, usted no podrá negarse al pago de la cantidad que se fije al respecto salvo que impugne el acuerdo. Por otro lado le recomendaría que acudiera al ayuntamiento para poner de manifiesto esa obra ilícita, dado que desde ese ámbito podrán tomar alguna iniciativa.
Saludos
Buenas tardes,
En una comunidad de vecinos sin ascensor están pensando instalarlo en un patio de luces. El propietario del primer piso actualmente tiene el acceso al patio de luces, pero ni en los estatutos de la comunidad ni registralmente tiene el uso y disfrute de dicho patio. Este propietario quiere que la comunidad le pague la compensación por perder el uso del patio de luces.
Yo entiendo que el patio de luces es un elemento comunitario, por lo tanto es de la comunidad, y como no tiene escriturado el uso y disfrute no habría que compensarlo económicamente como pretende.
Si es que consideras que sí tiene derecho a una compensación económica. Cómo se tendría que valorar ese uso y disfrute?
Estimada Marta:
Como bien dice, si no tiene reconocido el derecho no puede reclamar nada por él. Además, dependiendo de la situación de la finca, ese vecino no podrá oponerse a la instalación del ascensor. Por último, y poniéndonos en la suposición de que el vecino del que habla tuviera algún derecho, la valoración es libre, quedaría al criterio que pactaran.
Saludos.
Muchas gracias por la respuesta.
Saludos.
Buenas tardes,
Vivo en una unidad de casas unifamiliares, la unidad tiene aproximadamente 20 años, en su etapa inicial el municipio solo daba permiso para construir hasta dos pisos, pero eso ha cambiado y ahora se pueden construir hasta cuatro. El problema es que estas casas son de dos tipos la A y la B, una con primer piso sala, comedor cocina y patio, y segundo piso dos alcobas y baño con techo, la otra tiene adicional en el primer piso una alcoba y el el segundo solo una, de tal manera que una alcoba de la casa B queda sobre una de la casa A. El aire de la casa que tiene las dos alcobas en el segundo piso es mas grande que la otra. Mi pregunta es ¿Al construir el tercer piso a quien le corresponde. Mi vecino dice que le debo entregar la mitad de aire de una de las alcobas del segundo piso, yo no tengo planes de construir el sí, y pretende que yo desbarate mi techo y le entregue a el para el vaciar la plancha y construir hacia arriba.
Estimada Ruth:
No podemos resolverle esa duda en este momento, ya que necesitaríamos analizar diversa documentación de su caso. Si lo desea, podemos hacer un estudio pormenorizado de su situación; contacte personalmente con nosotros: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Tengo una vivienda portería ahora piso ático la terraza es elemento común, tiene hierros para tender y pilas de fregar una vecina quiere dejar solo una pila, hay una por vivienda y dejar solo unos hierros para tender que hay mas de uno, poner un punto de luz y un enchufe para hacer fiestas por la noche. he ido al registro de la propiedad y no hay estatutos si yo me niego puede hacerlo? Muchas gracias
Estimada María:
La modificación del estado actual de la terraza requiere de acuerdo de la comunidad, y este debe adoptarse por unanimidad (al no tratarse de actuaciones necesarias para el mantenimiento del edificio).
Saludos.
Pero pueden hacer fiestas si yo no quiero y sobre todo por la noche ya que para eso quieren poner la luz? Gracias
Pero pueden hacer fiestas si yo no quiero y sobre todo por la noche ya que para eso quieren poner la luz? Gracias
Estimada María:
Sin el oportuno acuerdo por unanimidad, en la que usted se incluye, no puede hacerse la instalación. Y si además es para hacer fiestas, causando molestias, hablamos de una acción además sancionable.
Saludos.
Hola vivo en un bajo con patio de uso exclusivo de mi mi vivienda en un bloque de pisos. Puedo poner una carpa desmontable en el patio y un spa hinchable y desmontable. Gracias.
Estimado Juan:
Entiendo que, a pesar de poder desmontarse, esos elementos no pueden instalarse sin autorización de la comunidad, ya que afectan a la estética de la fachada, y son susceptibles de ocasionar daños (me refiero al spa y a una posible filtración de agua).
Saludos.
Hola, no entiendo en que puede afectar a la estética de la fachada ya que exteriormente no se vería y hay vecinos que tienen parasoles y cabañas de madera. Y el spa no hay debajo del patio ninguna zona común luego no puede haber filtraciones y el agua de vaciarlo se iría por el desague del patio. No se si con estas especificaciones cambiaría el tema. Muchas gracias.
Estimado Juan:
Me alberga mucha duda que pueda hacer esas instalaciones (aún portátiles y movibles), pero si no ha habido limitación alguna a otros vecinos, es el argumento al que se puede acoger. Saludos.
Hola buenas días tengo un patio de uso exclusivo, quiero arreglar el patio entero por tener baldosas suelta,mi pregunta es si el suelo es rojizo de color y yo pongo uno de color gris pasa algo???
Estimada Carla:
Si va a modificar el suelo, no utilizando la misma baldosa, debe solicitar autorización a la comunidad. Saludos.
hola buenas tardes,
Soy la presidenta de una comunidad de un bloque de 8 vecinos. Los bajos tienen terraza comunitaria pero de uso y disfrute del vecino del bajo.
El nuevo vecino del bajo nos pide que le gestionemos la retirada de una planta hiedra en la pared de la terraza que viene de un vecino de la comunidad de enfrente y el arreglo de la escalerilla de acceso desde su salon que dice que esta oxidada.
Queria saber si el mantemiento de ese tipo de cosas debería correr de su cargo, o del de la comunidad.
El dice que es de la comunidad y la comunidad tienen que encargarse, pero he leido que el mantenimiento debe ser por parte de del vecino que lo disfruta.
Gracias!
Estimada Natalia:
A mi modo de ver, el mantenimiento de la escalerilla le corresponde al propietario de la vivienda que hace uso de la terraza. Y en cuanto a la hiedra, si debe la comunidad requerir al contrario que retire dicha planta por afectar el elemento común.
Saludos.
Buenas tardes, soy propietaria de un primer piso con terraza comunitaria de uso privativo reconocido en la escritura. A la terraza de mi piso dan unas ventanas totalmente traslúcidas y de fácil apertura desde el piso del vecino. Nunca le he requerido que las cierre con llave para que no pueda acceder fácilmente a mi casa y este fin de semana hemos hecho una limpieza de la terraza y hemos colocado unas sillas+mesa+sombrilla totalmente móviles más unas celosías de madera a modo de biombo también móviles a un metro de esa ventana para poder tener un poco de intimidad ya que teníamos que tener siempre las cortinas cerradas para que no nos viese el vecino desde su casa. Ayer se presenta en la nuestra reclamando que tenemos que quitar dichas celosías porque dice que no tiene suficiente luz< en su pasillo (a dónde da esa ventana) y amenazando con denunciarnos…Mi pregunta es 1º si realmente tengo que retirar esas celosías o al no estar ancladas y ser móviles las tiene que tolerar. y 2º en caso de denuncia podría contra-denunciarle solicitando en este caso el cierre total de esa ventana (hacerla fija y que no se pueda abrir) para que mi propiedad no sea accesible desde su casa…ya que tenemos miedo que acceda a sacarlas "a patadas" como ha denunciado…además sospechamos que ya ha entrado otras veces porque hemos encontrado plantas movidas…este individuo se ampara en que es Policía Local para campar a sus anchas en el vecindario….. Estamos un poco preocupados y agradeceríamos su pronta respuesta.
Gracias
Estimada Inma:
Hay que partir de la base de que cualquier requerimiento, si procediese quitar esos elementos (que me parece a que no es el caso), habrá de venir desde la comunidad. Después habría que analizar si tiene algún derecho o servidumbre de luces que se le pudiera estar limitando.
Saludos.
Hace 8 años adquiri un adosado. Son cuatro adosados en fila y el mio el ultimo. Al lado, formando aprte de la edificacion hay un piso con una terraza que cubre nuestros tejados. En su escritura consta que acaba en la cubierta de mi vecina y los demas lindes son el resto de adosados » en vuelo «. Los metros cuadrados que pone son 129 pero la terraza son de 60. Nosotros creemos que la promotora se equivoco con el numero de metros cuadrados y ellos dicen que fue un error el poner los lindes con mi vecina.Hace 7 años colocamos mi vecina y yo una alambrada y le pedimos que no pasaran a nuestra cubierta. Hace un par de semanas ha quitado las vallas y los satelites que teniamos en ella estando yo alli e intentando impedirlo, pero eran 8 personas. En la escritura de obra nueva se cita la terraza pero no se habla de si es comunitaria ni privativa, solo la extension ya citada y que acaba en donde comienza la cubierta de mi vecina y otros lindes en vuelo sobre el resto de adosados. No está en el catrasto. La pregunta es: pueden ellos «allanar » lo que yo considero mi propiedad y retirar la valla sin resolucion judicial? Qué tiene prioridad, los límites descritos o la extensión de la terraza? Gracias
Estimado Román:
Por un lado, no pueden retirarle por la fuerza un bien de su propiedad. De otro, y sobre el espacio del que habla, no es posible siquiera a aventurarnos a darle un criterio dado que sería necesario examinar diferentes documentos y archivos, dadas las circunstancias que plantea.
Si lo desea, podemos ayudarle elaborando un informe estudiando todo el material disponible, para que tenga claro a que atenerse; póngase personalmente en contacto con nosotros: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Tengo un bajo con una terraza comunitaria de uso privativo. Es colindante con la terraza del vecino y separada con un muro de 1 metro de altura. El vecino tiene dos perros en la terraza donde hacen sus necesidades ya que no salen nunca. Suelen estar muchos días sin limpiarla y además acumulan muebles rotos. Cuando salimos a comer los perros están siempre mirándonos, emitiendo pequeños quejidos… para reclamar nuestra atención y comida. Son perros que no ladran ni molestan, la verdad que lo que dan es pena.
Para tener más privacidad, querría poner un cerramiento de bambú pero solo apoyado en el muro que nos separa y que fuese de 1,80 metros de altura (desde el suelo, sobresaldría 80 cm desde el muro. La idea es poner unas jardineras en el suelo, paralelas al muro, anclar en estas la celosía de bambú y poner plantas para que la cubran. Sería una estructura completamente removible y evitaría sentirme siempre observado por los perros y sobretodo, ver una terraza siempre sucia y descuidada. ¿debo pedir permiso a la comunidad para hacerlo? Gracias
Estimado Joan:
Que sea removible no significa que no sea permanente, quiero decir con esto que necesitará la autorización de la comunidad. Dicho esto, también puede plantear en Junta que se requiera a sus vecinos para que actúen de forma cívica, ya que describe un comportamiento molesto e insalubre que la ley reprocha y sanciona.
Saludos.
Buenos días,
recientemente he adquirido un ático con terraza de uso exclusivo. En la escritura de la vivienda no sale la terraza pero cada ático tiene delimitado y con acceso exclusivo desde su vivienda su terraza. Tengo un perro grande y quería poner la misma verja sobre el murete que separa mi terraza con la de mis vecinos, para evitar que el perro pueda asomarse tanto al lateral que da a la calle como al que da a la zona interior de la comunidad. La pregunta es, ¿puedo ponerla libremente o tengo que consultarlo con los vecinos?
muchas gracias!
Estimada Carolina:
Necesitará de una autorización por parte de la Junta de Propietarios.
Saludos.
Buenos dias, vivo en la planta baja de un bloque de edificios, y tenemos una terraza de uso privativo que da al jardín comunitario. Nuestro jardín esta vallado con una malla metálica (malla que no se ha modificado pues ya estaba cuando llegamos) esta malla la tapamos con brezo y posteriormente plantamos hiedra ( de esto hace unos 13 años ). Decir que parte de esa hiedra cae al pasillo que da entrada a la zona comunitaria, pero siempre la hemos mantenido, por lo que siempre ha guardado una distancia de mas de un metro con respecto a la planta baja colindante, y no entorpece en absoluto el acceso al jardín comunitario. Y se me plantean varias cuestiones: 1 ) me pueden obligar a cortar TODA la hiedra que cae a esa zona ? 2) De ser así, tengo que ser yo quién lo haga o lo puede hacer el jardinero de la comunidad, previo pago ? 3) Me pueden obligar a que PODE TODA la hiedra ? Muchas gracias de antemano.
Estimada Mercedes:
El cuidado de la hiedra, evitando que cause ningún perjuicio, le corresponde a usted. El motivo por el cual le pudieran obligar a retirarla o podarla es si está perjudicando a los elementos comunitarios o a otros vecinos.
Saludos.
Estimado Tomás,
Está en el primer piso y colinda con el patio de luces comunitario, al que se accede por una puerta en la cocina.
En el año 2000 nos trasladamos a vivir a este piso, y anexa a la puerta de la cocina, en el patio de luces, realizamos una estructura de aluminio y cristal de dimensiones aprox. 1,2 x 1 m, dónde ubicamos la lavadora y un lavavajillas (de 48 cm, no había sitio para más).
Esto se realizó en diciembre del año 2000, con la autorización del presidente, administrador y los vecinos del bloque. Y las dimensiones tan reducidas de la estructura se debe a que son aprox. las dimensiones de las terrazas cerradas por la mayoría de los vecinos en los pisos superiores (todas las terrazas y balcones eran abiertos de obra).
Hace 2 años, falleció la vecina del 2º I, la vivienda que está justo encima de la nuestra, y su piso fue adquirido el año pasado por otra vecina que vive en el 2º K desde siempre, y que lo puso en alquiler.
El tema es que llevamos sufriendo unas humedades muy fuertes en el piso desde hace unos 2 años, y finalmente los seguros privativo y comunitario determinaron que provenían del patio de luces, por lo que tras mucho batallar la comunidad va a emprender la obra de impermeabilización del patio de luces. Casualmente la presidenta de la comunidad es la vecina que compró el piso superior (2º I), y acaban de informarnos por teléfono desde la administración de la comunidad, que siguiendo las indicaciones de la presidente nos habían remitido una carta certificada (que aún no recibimos), en la que nos informa de dos cuestiones:
-. 1. Han contratado a una empresa para la impermeabilización del patio de luces, y tiene permiso para acometer las obras a partir del 17 de junio.
-.2. Nos conmina a retirar de forma DEFINITIVA la estructura de aluminio y cristal por ser una obra ilegal. Para este punto se basa en que nuestra instalación no está recogida en ninguna de las actas de la comunidad (al igual que los demás cierres y reformas de los otros vecinos incluido el cierre del piso 2º I, del que es propietaria la presidenta ahora).
Nos vemos entre la espada y la pared. Por un lado necesitamos que el patio de luces se arregle urgentemente, ya que está deteriorando nuestra vivienda que hemos alquilado, y por la que no percibimos renta alguna hasta la subsanación de las humedades. Por otro lado creemos que hemos obrado correctamente, ya que pedimos permiso, nos adaptamos a lo que se nos solicitó por los vecinos, y no hemos modificado ni la estética ni la estructura del edificio, no molestando a nadie hasta ahora que la propietaria del 2º I (y presidenta) dice que le molesta ver la basura que ella tira encima del tejadillo de nuestra estructura (de 1,2 m x 1 m). .
Hemos tratado de hablar con la presidenta y no se atiene a razones, nos dice que a puesto un abogado en el tema, y que está en su derecho el exigirnos retirar la instalación. Qué si queremos denunciarla a ella, o a los demás por sus cierres y tendederos que lo hagamos.
Han transcurrido más de 15 años, y hemos procedido como los demás vecinos. Creemos que no es nuestra falta que este patinejo no esté recogido en ninguna acta, al igual que ninguna otra obra realizada por cada vecino.
Nos urge una solución rápida, porque para impermeabilizar el patio de luces hay que retirar temporalmente la estructura, no sabemos si esto debe ser a coste de la comunidad (las filtraciones no se producen dentro de nuestra estructura), y en caso de retirarla por nuestra cuenta para realizar la obra, a que nos enfrentamos si nos denuncian al volver a colocarla.
Estimado Juan:
Las instalaciones como la que comentan, han de ser autorizadas en Junta de Propietarios, y, por lo tanto, constar la aprobación en acta. Si no hay acta que así lo recoja, la obra sería ilícita, salvo que no exista libro de actas de aquellas fechas, y pueda argumentar que la autorización se dio, y que no consta por escrito por perdida del libro. Si se atiene a este argumento, tenga en cuenta que la Junta puede contrarrestarlo diciendo que ahora le retira el permiso porque es necesario para el mantenimiento del patio, con lo que entrará con la comunidad en una controversia judicial.
A partir de aquí, dependiendo de la posición que se adopte, la retirada del cerramiento correrá a cargo de una u otra parte. Puede realizarlo usted, para no obstaculizar la obra, y después reclamar a la comunidad su coste.
Por último, si decide volver a instalar el cerramiento a pesar de una negativa de la comunidad, ésta podrá exigirle que lo retire por vía judicial, ámbito en el que deberá exponer sus argumentos en términos, por ejemplo, como los que ya le he dado.
Saludos.
Hola, la tubería que conecta con mi mi wc a la bajante de la comunidad se ha roto provocando daño a mi vecina de abajo en el techo, el asunto es que si bien esa tubería es de uso exclusivo porque viene de mi baño ésta se encuentra fuera de mi espacio privativo ya que cuelga de un falso techo…me he leído el articulo 396 del cc, sin embargo para mi gusto es mas bien interpretativo ya que para que sea por una tubería privativa tiene que ser de uso exclusivo ,pero también estar dentro de los limites de mi espacio cosa que no es así por tanto quien es el quede hacerse cargo de las averías la comunidad o yo?
Los seguros por lo general se cuelgan de eso para no hacerse cargo » que esta fuera del espacio privativo» entonces me pregunto …como se interpreta ésto porque si el seguro dice eso se le considera que están actuando de acuerdo a la ley , sin embargo si yo alego lo mismo estoy fuera de ella…
Estimada Joanna:
Por un lado, y por experiencia profesional, el criterio de los seguros no es determinante. A mi modo de ver, si es una instalación de su vivienda, es a usted a quien le correspondería la reparación. Además (y hablo sin conocer la edificación, aplicando lo que suele ser habitual) los falsos techos no son propiedad comunitaria.
Saludos.
Buenas tardes,
Soy propietaria de un ático con terraza y últimamente temo un poco por mi seguridad e intimidad. El problema es que mi bloque dispone sólo de dos áticos con terraza, terrazas que dan al tejado del bloque pero que por lo estatutos nadie puede subir al tejado. La cosa está en que hay algo del gas ubicado en el tejado y, por tanto, hay dos accesos al tejado, cerrados por una puerta con llave, para cuando tiene que venir el del gas, o alguien a poner una antena, etc.
Las llaves de estas puertas en teoría las tiene el administrador pero en dos meses he vivido dos episodios que me hacen dudar de ello: un día 3 adolescentes aparecieron en mi terraza (es muy fácil acceder del tejado a la terraza, es saltar un muro) diciendo que se habían quedado encerrados y tuvieron que salir por mi casa! Dijeron que estaban haciendo un trabajo de electricidad y llamé al administrador, quien me dijo que no tenía ni idea de cómo habían accedido allí. Y hoy había un hombre tomando el sol en el tejado. Claro está que más gente posee las llaves y no me gusta porque del tejado a mi terraza se accede muy fácil, y de mi terraza a mi casa es darle una patada a la puerta.
He llamado al administrador y dice que él no puede ser la única persona que disponga de las llaves puesto que si él no está y pasa algo con el gas, tiene que tener las llaves el presidente o alguien más. A mi no me gusta que las tenga cada año un vecino nuevo (el presidente nuevo) porque somos 70 vecinos y yo no sé quien tiene ese acceso tan fácil a mi casa.
A parte de esto, las puertas son malillas y han intentado forzarlas alguna vez.
Mi duda es: ¿podemos pedir que cambien los cerrojos de las puertas y que a partir de ahora sólo el administrador tenga la llave y, como mucho, los propietarios de los áticos de backup? Y por otro lado, ¿solicitar que las puertas sean blindadas? Tengo la sensación de que qualquiera puede forzar esa puerta y entrar en mi casa… Con quien hablo de ello, ¿con el presidente o con el administrador?
Gracias!!
Estimada Helia:
Bajo el argumento de la necesidad de seguridad, puede plantear cualquiera de esas medidas. La forma y lugar adecuado es la Junta de Propietarios, en la que se debe autorizar la actuación correspondiente y el gasto que conlleve. Solicite al administrador que, para la próxima Junta, incluya en el orden del día tratar este asunto, para ser sometido a debate y votación.
Saludos.
BUENAS NOCHES
AQUI MI CUESTION : VIVO EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CON LO CUAL ES UN BLOQUE CON ATICOS INCLUIDOS Y LA COSA ES LA SIGUIENTE,LA COMUNIDAD LE HA DADO SU PERMISO A UN VECINO PARA EL CERRAMIENTO DE LA AZOTEA PARA SU USO PRIVADO,HASTA AQUI BIEN,PERO LA CUESTION ES QUE LA ANTENA DE TV ESTA JUSTO ENCIMA DEL TECHO DE SU VIVIENDA CON LO CUAL CON DICHO CERRAMIENTO MUY POSIBLE QUE QUEDARA CORTADO EL PASO PARA DICHA ANTENA Y EN EL SUPUESTO CASO DE AVERIA DE LA MISMA,HABRIA QUE PASAR POR LA PROPIA CASA DE ESTE VECINO DEL ATICO Y SIN MAS Y MI PREGUNTA ES
¿ EL PASO HACIA LA ANTENA DE UN BLOQUE SE PUEDE CERRAR ASI POR LAS BUENAS O POR EL CONTRARIO EXISTE ALGUN TIPO DE LEGISLACIÓN EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL QUE DIGA QUE EL PASO HACIA ESTAS ANTENAS NO SE PUEDE CERRAR NUNCA,TENIENDO QUE DEJAR UN PASO LIBRE A LA FUERZA ? MUCHAS GRACIAS
Estimada Juan Carlos:
El vecino de la azotea, de una forma u otra, debe facilitar el acceso a la antena, como elemento comunitario que necesita de un mantenimiento. Quiere esto decir que la obra que haga del cerramiento debe contemplar el acceso a la antena, de otra manera estaría incumpliendo normas básicas de la propiedad horizontal.
Saludos.
Buenos días y en primer lugar, gracias por su buen trabajo.
Una terraza privativa se encuentra encima de una vivienda y según la escritura de división horizontal, ambas están conectadas por una escalera interior que realmente nunca existió y que a día de hoy no está. Así que para llegar a la terraza hay que subir por la escalera común y salir de la vivienda, pues no hay escalera alguna.
El tema es que ahora se plantea si los propietarios pueden hacer una escalera interior para unir terraza y vivienda con rotura del forjado común del edificio. Su abogado dice que sí y que basta con un acto comunicado por dos motivos: 1. que la escalera está prevista en la división horizontal y 2. que los elementos están conectados (uno encima del otro).
Otros propietarios dicen que se necesita unanimidad por: 1. afectar al forjado común y 2. porque la división horizontal habla de una escalera que no está hecha, pero no autoriza a realizar una nueva realizando para ello obras que afectan a elementos comunes (nuestros estatutos se limitan a un artículo que remite para todo a la LPH en vigor a cada momento).
¿Qué piensan ustedes? ¿Alguna jurisprudencia relevante sobre el tema?
Gracias por su buen hacer. Un saludo.
Estimada Cristina:
A través de nuestro blog no podemos ayudarle, necesitaríamos examinar diferente documentación, y mayor información, para poder darle una conclusión.
Si lo desea, podemos elaborar un informe que le aporte la solución que necesita; contacte con nosotros: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Tengo mi vivienda en un edificio que en la planta baja hay dos locales que están cerrados desde hace muchos años, también hay un pasaje ya que el edificio da a dos calles, según la escritura de división horizontal el pasaje es propiedad de la Comunidad pero el uso lo tenían los pasajes. El dueño de los locales a propuesto a la Comunidad convertir los locales en apartamentos y según el plano que ha enviado a la Administración de la Comunidad, el pasaje lo convertiría en terrazas para los apartamentos. Mi pregunta es, al pasar de local a vivienda el uso seguiría siendo de uso del propietario? podría convertirlo en terrazas privativas de los apartamentos?
Estimada Carmina:
En el acuerdo, y sucesivos documentos necesarios para la legalización de la obra, debe recogerse todos los aspectos relativos a ese cambio, incluida la situación en la que quedarán las terrazas.
Saludos.
Buenos días :
Hace un año compre un local que tiene como anejo inseparable el uso y disfrute exclusivo del patio ubicado en la parte trasera del local comercial que es anejo, del fondo con zonas comunes del portal del edificio, tal cual esta en la escritura de compraventa, en el registro civil, y en las normas de la comunidad dice : el local comercial señalado con el número 3 de orden interno, finca numero 23 de esta división horizontal, tiene el uso exclusivo del patio ubicado en la parte trasera del mismo, siendo todos los gastos de conservación del titular de dicho local comercial.
La situación del local con el patio hacen como una L, por tanto tengo dos accesos, uno se entra desde el propio local por dentro y el otro por la entrada principal del edificio, donde hay una reja , la pregunta es :
Porque el administrador de finca me comenta que yo el patio no lo puedo utilizar justificando que el antiguo propietario no lo utilizo, y que se queda tal cual , es decir , sin poderlo utiliza, y si en el caso quisiera utilizarlo tendría que hacerse una asamblea con el resto de los vecinos y que ahí se decidiera.
En el segundo lugar , puede tener la comunidad la llave de la otra cancela o reja de donde se puede acceder desde la entrada del edificio , para que la señora de la limpieza pueda acceder a la limpiar ?? y si en el caso esta señora se cayera de quien sería la responsabilidad.
La cuestión es que puedo hacer ;
Muchas gracias y perdone las molestias .
Estimada Omayra:
Estoy en absoluto desacuerdo con el administrador de la finca. Que el anterior propietario no quisiera hacer uso de la terraza, no es un impeditivo para que usted ejerza ese derecho que tiene reconocido en el título del local. En atención a esto, la comunidad no tiene porque tener acceso al patio, ya que es a usted a quien le corresponde, como usuario, su limpieza.
Saludos,
Buenos dias, tengo un atico con azotea de acceso privado, tengo humedades en el castillete de entrada y en el pasillo, jamas hemos hecho obras, solo la utilizamos para tender la ropa, he reclamado a la comunidad y esta me dice que al ser de uso privado la restauracion me correspode a mi, la cuestion es que las filtraciones de agua suceden desde hace años y no solo a mi, si no a mis vecinos de los aticos les ocurre el mismo problema en los mismos sitios, a quien le corresponde el pago de las obras?
Estimada Virginia:
Parece que el origen del problema está en un elemento estructural del edificio, me atrevería a decir que es la comunidad la que debe asumir la reparación.
Saludos.
Buenas tardes.
Soy dueño de un bajo con un patio cerrado con solo acceso desde mi vivienda y en las escritura indica que es un patio de uso y disfrute del propietario y los metros correspondientes. Surge que hay problemas de filtraciones en los garajes cuando llueve y casi tengo claro que tienen que correr con los gastos la comunidad. El problema es que hice arreglos como solarlo, brezo en la valla para aislar y alguna planta. Si intervienen, ¿me tienen que dejar el patio en tierra que era lo original o mantener el solado que actualmente tengo?
Muchas gracias.
Estimado Miguel Ángel:
La obligación de la comunidad alcanza a dejar la terraza como estuviera en origen, cualquier mejora (o la restitución de aquello que usted tiene) deberá asumirla usted.
Saludos.
Hola:
Tengo un piso en la planta primera de una comunidad de cuatro portales, y 16 viviendas en total repartidas en dos plantas. Hay un patio central al que se accede por las correspondientes cuatro puestas de cada escalera , y además, cuatro patios exteriores, uno por cada esquina, todos ellos de la comunidad. Pero los cuatro patios de las esquinas están vallados y para uso de esos propietarios. ¿Podría yo reclamar la parte correspondiente ( o sea, la diezyseisava parte en en patio interior como privativo?
Un cordial saludo
Estimada Eloisa:
No lo creo, el uso de los patios debería estar previsto en el título constitutivo, en los estatutos o en algún otro documento análogo. Lo que si podría plantear en una Junta es que se adoptara el acuerdo de modificar las condiciones de propiedad y uso de los espacios comunes.
Saludos.
Muchas gracias por su prontitud en la respuesta.
Si, yo pensaba hacer una petición a la presidenta, pero ella dice no tener los estatutos ni la escritura de Propiedad Horizontal, y que éso sería muy complicado. El caso es que ella misma tiene un patio en una esquina «de bloque», vallado. Mi piso, según mi escritura linda con otro «patio del bloque», así dice literalmente, pero tambien está vallado y yo no puedo acceder ni a este ni a ninguno de ellos; y así hasta cuatro. ¿Cómo podría conseguir la escritura de Propiedad Horizontal, o los estatutos? No existe la obligación de registro o similar? Porque aquí parece que a nadie le conviene ni me van a facilitar un cambio en el uso de los espacios comunes, ni siquiera existiendo esas cuatro excepciones que no sé cómo se acordaron, pues solo llevo aquí cuatro años y nadie me dice nada. Disculpe mi insistencia, y gracias por anticipado
Para expresarlo mejor: Hay 5 patios, cuatro exteriores «de bloque» vallados y sin acceso y uno bastante mas grande interior, con cuatro accesos para cada portal. A ese sí tengo acceso, y es donde me gustaría tener mi parte, en las mismas condiciones en que los otros cuatro vecinos ocupan los exteriores. Es que no comprendo en qué se basa el privilegio que han adquirido, porque en mi escritura no pone que ese patio lindante sea propiedad de nadie. Saludos
Buenos días
Quería consultar si en la terraza comunitaria, que solo yo tengo uso y disfrute de ella, puedo poner un seto artificial de ocultación, sujeto a la barandilla con bridas, para evitar que mis sobrinas se asomen al balcón de la terraza, y corran el riesgo de precipitarse. Además que el piso es un primero, y tb para evitar que estemos tan a la vista desde la calle. Así que por prevención de accidentes y de robos queremos cerrar la zona de barandilla.
¿Es necesario que pidamos permiso a la comunidad?
Similar a este:
http://www.leroymerlin.es/fp/010401_seto1z1artificial1z1301z1v1z1verde/seto-artificial-30-v-verde-seto-artificial-30-v-verde
Agradezco de antemano su ayuda. Un saludo.
Estimado Ixone:
Deben pedir permiso a la comunidad. Insista en Junta en la necesidad de la instalación por seguridad, y que así conste en acta, para en su caso, poder impugnar el acuerdo.
Saludos.
Buenas tardes, yo tengo un 6º piso en propiedad y arriba el 7º es un atico que coincide con mi salon y habitacion. Han montado una piscina con tres adolescentes, la cual no se el tamaño pero se pueden tirar, ya que se oyen las vibraciones y chapuzones. Es un sonido grave insoportable, y aunque he hablado con ella hace caso omiso. Como puedo proceder? Muchas gracias de un vecino desesperado.
Estimado Pedro:
Sin duda hablamos de una acción perjudicial por parte del vecino del ático, tanto por realizar instalaciones que superan el normal uso de la terraza, como por ser molestas. Plantee el problema en Junta para que se tomen las oportunas medidas. Saludos.
Hola, en primer lugar muchas gracias por el trabajo que realizais.
Tengo alquilado un primero con un patio interior, el uso y disfrute de ese patio es de mi vivienda. Junto a este patio colindan mas patios de usos privativos de los demas primeros de los bloques colindantes. El acceso a todos esos patios es atraves de las respectivas viviendas.Hace años en mi comunidad pusieron un ascensor y las escaleras las colocaron por el patio ( quitando parte de este), al llegar las escaleras al nivel del patio han abierto una puerta que da acceso a el. Yo dentro del patio tengo colocados los contadores del gas de la comunidad. El problema que tengo es que al ser el patio de uso y disfrute mio yo quiero que cuando alguien vaya a acceder a el se me comunique y sea yo el que le de acceso y no que todo el mundo tenga llaves de esa puerta y puedan entrar cuando quieran, sin ni siquiera avisar. Ni que decir tiene que este hecho vulnera ademas de mi intimidad, la privacidad y la seguridad de la vivienda. He encontrado dentro del patio, si que me avisaran de ello nadie, obreros, istaladores de fibra optica, vecinos que querian ver los contadores del gas, hasta una vez dejaron la puerta abierta un fin de semana entero para reparar la cerradura y porsupuesto nadie nos aviso de ello. ¿Que podemos hacer al respecto? ¿ puedo exigir que nadie entre al patio sin mi consentimiento? Quiero dejar claro que yo no le niego la entrada a nadie, pero creo que deberia de ser yo el que les abriera la puerta y solo yo tener la llave de ese acceso. Gracias.
Estimado Francisco:
Como bien dice, correspondiéndole el uso del patio no pueden acceder a él sin su consentimiento (tampoco lo puede prohibir arbitrariamente). Usted mismo se ha dado la respuesta al final de la consulta.
Saludos.
Hola!! Acabo de comprar una casa con terraza, en escrituras pone que es el techo de la lonja de abajo y que yo tengo el uso y disfrute de esta. En su dia la comunidad cambio la barandilla de la terraza al entenderlo como elemento comun.
Estoy teniendo problemas desde que llegue, tengo dos perras y se quejan de que salgan conmigo a la terraza(no hacen nada en la terraza, tomar el sol como yo). Entiendo que no tiene nada que decir respeto a esto si las perras no estropean la terraza ni molestan a nadie nada mas que a la vista y a las envidias particulares.
Otro problema que tengo es que he puesto palitos de bambu que sobresalen 20 cm de la barandilla de la terraza y el resto de vecinos se queja porque estropea la estetica de la fachada segun ellos y el de la lonja de abajo dice que el aire no mueve el agua y puede tener humedades ¿?. Los palitos estan puestos en la barandilla que pertenece a la comunidad. La fachada donde lo he puesto no da a calle principal y el cerramiento de los balcones que estan encima de la terraza son distintos y todos fijos, siguiendo la misma linea pero cada uno de una forma distinta. pueden obligarme a quitarlo?? La barandilla no me parece lo suficientemente estable y los he puesto por seguridad ya que se mueve cuando te apoyas.
Si me obligan a quitarlos podria poner setos en macetas o tambien podrian quejarse??
Compre la casa hace un año y las baldosas de la terraza estan todas destrozadas, cuando yo entre estaban asi, puedo exigir que me lo arreglen los dueños de la lonja de abajo?? es un gasto que correria a mi cargo? Se quejan de que tienen humedades, como no las van a tener en las condiciones en que esta eso!!! si no se ha cambiado en 60 años que tiene el edificio…
Otra cosa… tenia intencion de poner una piscinita pequeña para los niños de 1,5m de largo y 40cm de altura o asi. Podrian ponerme pegas?? la pondria con lona para proteger el suelo y poniendo la tela con salida al desagüe de la terraza para evitar filtraciones.
Muchas gracias!!!
Estiamado/a Amagoia:
Le respondo esquemáticamente a sus preguntas:
– no pueden impedirle que los perros estén en la terraza;
– de las cañas en la barandilla no puede instalarlas sin consentimiento de la comunidad, porque, efectivamente, influyen en la estética de la fachada; si bien podría alegar la situación de otros cerramientos para exigir un trato idéntico;
– si le obligan a quitarlo, no podrá sustituirlo por otra cosa que no haya sido autorizado;
– la reparación del solado le correspondería a usted;
– y de la piscina, si su peso no compromete la estructura de la terraza, no habría problema en que la usara; pero cuidado con las filtraciones de agua.
Saludos.
Buenos días,
tengo un duplex con solar en la parte de arriba, y una terraza en el piso de abajo.
El solar es comunitario, pero para acceder a el se debe de entrar por mi piso.
Mi pregunta es ¿ un vecino tiene derecho a pedirme entrar en mi terraza?
muchas gracias
Saludos.
Estimada Gisela:
Una situación un poco extraña, ¿no?. ¿Está segura que el solar es de uso de toda la comunidad?. Y no me refiero a un elemento comunitario en sentido estricto, sino a un espacio transitable. Revise bien el título constitutivo de la comunidad.
Saludos.
Tengo una vivienda antes llamada portería y la terraza es comunitaria y muy pequeña y la presidenta de la comunidad ha instalado una mesa, sillas , sombrilla, todo tipo de plantas, tanto es así que el otro días tenia una planta con su soporte impidiéndome el acceso a la terraza por una puerta que tengo en la vivienda. Puede hacer esto? tengo algún derecho y que es una terraza con una vivienda. Gracias
Tengo una vivienda antes llamada portería y la terraza es comunitaria y muy pequeña y la presidenta de la comunidad ha instalado una mesa, sillas , sombrilla, todo tipo de plantas, tanto es así que el otro días tenia una planta con su soporte impidiéndome el acceso a la terraza por una puerta que tengo en la vivienda. Puede hacer esto? tengo algún derecho y que es una terraza con una vivienda. Grac
Estimada María:
Depende de si usted tiene reconocido el uso exclusivo (y por tanto excluyente) de la terraza. Por otro lado, habría que valorar si en Junta se ha acordado la instalación de todos esos objetos, y en cualquier caso no deberían obstaculizarle el paso.
Saludos.
Vivo en un décimo piso, y la terraza que hay encima de mi piso que se accede por la escalera comunitaria, tiene derecho exclusivo por mi parte y así consta en mi escritura de compra venta.
El problema que tengo es que algunos vecinos hacen uso de ella, por ejemplo dejando a sus hijos jugar en ella, puedo advertirles que no pueden hacerlo?
Gracias.
Estimada Esther:
Si usted tiene atribuido el uso, con independencia del acceso, otros vecinos no pueden utilizar la terraza. Saludos.
Muchas gracias por su respuesta.
Si una vez comentado este tema en junta de propietarios, la situación sigue produciendose, puedo llamar a la policía para dar cuenta de este hecho y lograr que estas personas desalojen mi derecho exclusivo de uso.
Gracias.
hola
yo tengo un bajo con terraza privada
yo puedo limpiar mi terraza con mangueira ?
Estimada Sandy:
No veo por qué no, siempre que cuide que con eso no cause humedades a ningún vecino. Saludos.
Muchas gracias 😀
Buenas tardes,
En primer lugar muchas gracias de antemano por prestar este servicio.
He realizado la compra de un primer piso en un edificio de 7 viviendas (2 por planta + ático). Mi vivienda cuenta con un patio de luces y según se describe en la escritura y nota simple: «una Se distribuye interiormente en varias dependencias propias para habitar y cuenta con una terraza descubierta en su parte posterior». En las limitaciones de la vivienda pone que el fondo linda «con el general del edificio».
Me gustaría saber si es necesario pedir permiso si quiero poner una zona de sombra tipo pérgola de madera en el medio de la terraza (alejada de la vivienda de arriba). También quisiera poner un cobertizo de PVC o madera al final de la terraza a modo de trastero para meter las bicis que también está alejado del resto de las viviendas.
Muchas gracias.
Un saludo.
Estimado José Antonio:
La información que viene en su escritura debe ser cotejada con el título constitutivo de la comunidad para asegurarse, como parece, que la terraza es propiedad privada, y por lo tanto puede hacer instalaciones sin autorización comunitaria, siempre que no afecte los derechos de la comunidad o de otros vecinos.
Saludos.
Buenos dias, queria plantearles la siguiente situacion: vivo en un segundo piso con un patio de luz que es de uso exclusivo de mi propiedad pero dicen que es un espacio comun porque las ventanas del vecido del piso de arriba dan a este patio; el asunto es que yo instale un equipo de aire acondicionado y la vecina de arriba me dice que no es el lugar para instalarlo y que debo quitarlo y volver a instalarlo en la terraza que me queda a 15 metros de altura en lugar del patio de luz que esta colgado con mensulas y lejos de las ventanas del vecino por supuesto. Ademas de eso, se queda de un ruido que hace el motor y que le sube calor (que realmente es una exageracion). Tengo que quitarlo por ser un patio compartido pero de mi uso exclusivo? q problemas puedo llegar a tener si no lo quito?
Estimada María:
Habría que ver exactamente hasta donde llega el uso que tiene atribuido, porque, tal y como nos explica la situación del patio y del aparato de aire acondicionado, es probable que para la instalación de este último necesite de la autorización de la comunidad.
Saludos.
Muchas Gracias por su pronta respuesta pero la cuestion es que yo vivia hace mucho tiempo atras con mis padres en este mismo departamento e instalamos aire acondicionado y toldo y nunca hubo problemas ni reclamo alguno; luego de unos años vuelvo a vivir junto con mi familia y solo instale el aire acondicionado y comenzaron los problemas. El asunto es que no hay reglas en el consorcio que indiquen lo contrario. Yo queria saber si en reglas generales de consorcio como se manejan estos casos. Desde ya muchas gracias!
BUENAS TARDES,
VIVO EN UN EDIFICIO DONDE SOLO SOMOS DOS PROPIETARIOS, DOS HERMANAS, BLOQUE QUE NOS HICIMOS LAS DOS Y QUE TIENE LA DIVISION HORIZONTAL PERO NINGUN ESTATUTO. AHORA ESTAMOS MAL, Y QUIERE QUE QUITE COSAS MIAS DEL RELLANO. TENGO QUE QUITARLAS, SI EL 50% DEL EDIFICIO ES MIO??, Y OTRA COSA ELLA VIVE EN EL PRIMERO Y TIENE EL PATIO COMUN DE USO PRIVATIVO, ME PERTENECERIA MAS DEL RESTO DE DE ZONAS COMUNES???.
ESPERO SU RESPUESTA,
UN SALUDO.
Buenas tardes
Viendo los artículos 7 y 17 de la Ley de División Horizontal y a punto de ser propietarios de una terraza en un ático, nos entra la duda con «apariencia externa»: eso es muy extensivo… Hasta colgar tres cuerdas para colgar ropa, visto desde un helicóptero, podría ser cambiar la «apariencia externa». ¿O sólo alzado y elementos comunes tipo fachada y aislamiento del suelo?
Las preguntas que derivan de ésta son:
1.) ¿Qué podemos y qué no podemos hacer sin pedir permiso a la comunidad?
2.) Y, en consecuencia,también, ¿qué tenemos que pagar nosotros y qué cosas debería pagar la comunidad?
Datos de interés:
-En la gestoría me dicen que tengo que comunicar hasta si pongo terrazo (no nos parece que los de la gestoría sepan lo que manejan, en general: tanto en escritura como en división horizontal no hay duda de que la terraza es parte del piso, ellos no lo sabían e incluso tenían mal escaneada la división horizontal; faltaban hojas…);
-Ahora mismo la terraza tiene una tela asfáltica pagada por la comunidad y nada más. El que la puso dice que no cree que dure más de 3 años y la terraza había filtrado al piso de abajo y a nuestro futuro salón, contiguo a la terraza;
-Seremos ocho vecinos y los del local comercial, varios de ellos mayores y/o caseros que no viven allí; van «a puño cerrado», hasta el punto de que siendo una finca del 77 sólo tienen seguro de comunidad del que cubre si a alguien se le cae una teja, pero ni filtraciones ni incendio ni nada.
Muchas gracias por su atención.
Saludos cordiales
Buenas tardes. Vivimos en un bajo con patio , respecto al patio pone en escrituras :Anejos.- Le corresponden como anejos y para su uso exclusivo y excluyente …
Tenemos dos dudas:
1º Según pone en escrituras, este patio es de propiedad mía? o es de la comunidad y de uso exclusivo mio?.
2º El patio tiene una valla ( todos la tienen igual) de una altura de menos de un metro. Entiendo por lo que he leído, que sin permiso de la comunidad no podría cambiarla y hacerla mas alta ( pues tengo dudas si es propiedad de la comunidad y ademas conllevaría hacer obra ), pero lo que quisiera hacer es poner seto artificial y levantarlo un poco ( a una algura de 1.30 aprox). Algun vecino dice que no lo puedo hacer sin permiso de la comunidad pero yo pienso que lo que pongo no es fijo ( pues solo va atado a la valla) y afecta mi derecho a la intimidad ( ya no nos vería todo el que pasa por fuera) y a mi seguridad ( pues seria mas difícil de saltar ( ahora lo salta cualquiera) .
Gracias.
Estimado José:
Tal y como lo transcribe, diría que es propiedad privada. Por lo tanto, no necesita de autorización alguna para ejecutar instalaciones.
Saludos.
Buenas tardes, quería plantearles la siguiente situaciónla planta baja de mi bloque era un bar ahora lo están convirtiendo en dos viviendas, la parte posterior de las mismas dan a un patio de la comunidad de vecinos y han abierto una puerta, en cada una de ellas, para que tengan acceso al patio comunal sin haber pedido permiso a la comunidad de vecinos, a dicho patio se entra por una puerta común que está en el interior del portal de cuya puerta cada vecino tiene una llave para pasar al mismo cuando se les cae alguna prenda. Dicen que no han abierto puertas que son ventanas grandes, las mismas llegan hasta el suelo de las viviendas, por las cuales se puede pasar al patio de la comunidad. No han solicitado permiso de la comunidad han realizado las aperturas al patio comunal por su cuenta y riesgo y dicen que es legal el abrir dichas puertas, según ellos ventanas grandes, recalcando que es legal. Es legal? Pueden tener acceso independiente al patio de la comunidad sin haber pedido permiso a esta?
Estimada Carmela:
Sin autorización de la comunidad, ni siquiera las ventanas sería legales. Tenga en cuenta que se están creando nuevos servicios que necesitan de una modificación del título constitutivo de la comunidad, lo cual solo se puede hacer a través del acuerdo en Junta.
Saludos.
Buenos días. Vivo en un ático el cual está rodeado de una terraza de uso privativo cuyo muro perimetral es bastante bajo (90 cm aproximadamente). He hecho una reforma en la vivienda y como ahora va a ser frecuente que vengan niños pequeños a la terraza he puesto por seguridad una valla hércules en todo el perímetro de manera que la altura total ahora queda a 1,50. Casi todo el muro da a la calle salvo un pequeño tramo que colinda con otro ático de otra comunidad de propietarios. Le comenté el hecho al vecino de ese ático y se niega a que levante dicha valla en el muro colindante (ni siquiera en la parte de mi terraza). Obviamente necesito levantar la valla también en ese muro pues sino los niños saltarían a su terraza que tiene también un muro bajo en el perímetro y de no hacerlo estaría el peligro sin resolver. El vecino dice que si pongo la valla le quito vistas. ¿podría poner la valla igualmente? ¿podría poner la valla a cierta distancia del muro colindante? mi terraza es muy grande y no me importaría perder parte de mi terraza si consigo eliminar el riesgo.
Muchas gracias y un saludo
Estimado Enrique:
No puede hacer la instalación sin autorización de la comunidad. Otra cosa es que, si la comunidad le deniega la instalación, usted podría impugnar el acuerdo alegando esos motivos de seguridad que comenta.
Saludos.
Estimado Tomás:
Muchas gracias por su respuesta.
1. Mi comunidad sí me permite poner la valla.
2. El vecino que pone trabas a colocar la valla es de otra comunidad de vecinos cuyo ático colinda con mi ático.
Saludos
Buenas noches.
En muchos de las consultas se habla de impugnar la denegación de la comunidad a lo que se les solicita ( como en mensaje anterior).
Que consecuencias tiene la impugnación ?. Se puede hacer al impugnarlo y que ellos denuncien ?, o como mas pienso , no se puede y hay que acudir a los tribunales para poder hacerlo ?.
Gracias
Buenas tardes, vivo en un bajo con una terraza de 50 metros cuadrados, que pertenece al edificio, pero es de uso exclusivo mio. Han salido unas plantas en uno de los laterales y
los dueños de la finca de al lado dicen que se filtra el agua por donde han salido. Mi pregunta es si hay que hacer alguna reparación corresponde al seguro de la finca.
Un Saludo
Estimado Juan Carlos:
Normalmente las filtraciones de agua tienen que ver con algún problema estructural de la finca, por lo que es la comunidad, a través del seguro, la cual se debe hacer cargo de las reparaciones.
Saludos.
Buenas tardes,
Una consulta que me esta llevando a no encontrar respuesta fácil:
Se han venido cambiando las terrazas de una comunidad de vecinos a medida que se han ido produciendo humedad en las viviendas de debajo. Siempre soportado por la comunidad. Ahora yo he cambiado la mía, con los permisos y autorizaciones de todos. Y llegado el momento me dicen que nos las pagan porque el suelo que he puesto no les gusta!!!
En la finca hay como 5 o 6 tipos de suelo, no hay nada estipulado como único ni ninguna referencia de suelo aceptado y en los estatutos pone esto:
«Se consideran elementos comunes del conjunto los siguientes: El solar, el suelo y subsuelo de las zonas comunes las calzadas y viales interiores tanto los aptos para transmito rodado como los destinados a peatones, la instalación de alumbrado, etc, etc…
Que opciones tengo? Como puedo actuar?
Muchísimas gracias de antemano!!!
Albert.
Estimado Albert:
El cambio del solado debe ser conforme al de origen, para que la comunidad asuma el total de su coste; si no es posible por la antigüedad, debe acordarse con la comunidad el suelo a poner. Dicho esto, creo que la comunidad debería abonarle al menos una parte de la obra, porque en todo caso es un elemento estructural que afecta el resto de la edificación.
Saludos.
Buenas tardes:
he comprado una vivienda de un primer piso que tiene una terraza de 45mtrs, se que es de toda la comunidad pero solo puedo entrar yo en ella,he puesto una piscina para mi hija y los vecinos me miran con cara rara,mi pregunta es, podria poner cesped artificial, una mesita y la piscina? gracias por todo.
saludos
Ekaitz Diez
Estimado Ekaitz:
Aún con el derecho de uso, si tiene carácter permanente la instalación, deberá solicitar autorización de la comunidad para ello.
Saludos.
Muy buenas,
Resulta que al mudarme en el centro de Madrid, pense que las azoteas son de uso publico para todos los vecinos. Resulta que en la ultima planta vive el portero y me notifica que la azotea le pertenece (de uso privado). Es correcto? como puedo saber si tengo derecho el uso a la azotea?
Estimado Antonio:
No todas las azoteas, aunque sean propiedad de la comunidad, dan derecho a ser usadas por los vecinos. Para saber si tiene usted derecho de uso habría que acudir al título constitutivo de la comunidad.
Saludos.
Buenas tardes
1.) ¿Qué podemos y qué no podemos hacer sin pedir permiso a la comunidad en nuestra terraza? Estamos en un ático y la terraza es nuestra.
2.) Y, en consecuencia,también, ¿qué tenemos que pagar nosotros y qué cosas debería pagar la comunidad?
Saludos cordiales
Estimada Marta:
La pregunta que nos hace están amplia que nos daría para muchas páginas. Por favor, sea más concreta para poder ayudarla. Saludos.
Buenos días:
Vivo en el ático dúplex de dos plantas de un edificio. En la planta de arriba tengo una pequeña terraza. Esta terraza es de mi propiedad, no es de la comunidad. Mi pregunta es si puedo hacerla más grande. Tengo entendido que las obras no pueden modificar la fachada del edificio. En este caso, la terraza no se ve desde la calle, y veo que otros vecinos han puesto cierres o techado sus terrazas. A mí me gustaría aprovechar un espacio bajo cubierta para ganarle un par de metros a la terraza. ¿Sería Posible?
Muchas gracias y un saludo
Estimado Raúl:
La obra en la terraza a la que hace referencia supone una modificación estructural que precisa de la autorización de la Junta de Propietarios, la misma que deberían haber solicitado esos vecinos a los que hace alusión.
Saludos.
Buenas tardes,
Estamos a punto de comprarnos una vivienda en una urbanización privada, y nos surgen varias dudas. La propiedad (que es un bajo, situado encima de los garajes) incluye 2 terrazas de uso privativo:
– Terraza A, sólo es accesible desde la vivienda, parte con jardín y parte con gres.
– Terraza B, se accede desde una de las habitaciones, pero dicha terraza sólo va separada del resto de las zonas comunes de la propiedad por una serie de setos.
La propiedad está en fase de construcción, y hasta dentro de 2 años no terminará, por lo que las dudas son abundantes a estas alturas:
– Duda A. En la terraza A, para ganar intimidad (ya que incluye un murete de 60cm), ¿podríamos poner una celosía+seto artificial alrededor para ganar intimidad? Entendemos que si se trata de un elemento temporal no habría problema, ¿podemos entender dicha celosía como temporal al necesitar simplemente de un anclaje con pernos sobre dicho murete?
– Duda B. En dicha terraza A, dentro de su jardín, ¿sería posible plantar ciertas plantas menores (unos tomates por ejemplo) a riesgo de que a futuro causen goteras en los garajes? Entendemos que el propio césped que trae la propiedad es posible causa de goteras igualmente que debería costear la comunidad (ya que el riego del mismo no difiere frente al de un huerto por ejemplo).
– Duda C. ¿Puede darse el caso de perder la terraza B si durante la ejecución de la obra se necesita dicho espacio para otros usos en la comunidad? Dado ese caso, ¿podríamos solicitar cierta reparación económica al perder un espacio que sobre plano era de uso privativo y que ya no existe?
– Duda D. Incluso habiéndose construido dicha terraza, ¿puede darse el caso de que la comunidad de forma unilateral decida quedarse con él en un futuro? en este caso, ¿podríamos solicitar asimismo algún tipo de reparación económica?
– Duda E. Los planos (sin ser aún el proyecto de ejecución final) incluyen una piscina comunitaria en la actualidad. En el momento de hacer la pre-reserva con la promotora, ¿sería posible incluir algún tipo de cláusula que recoja nuestro derecho a indemnización si durante la fase de ejecución la promotora decide no instalar dicha piscina? La misma pregunta aplica a cualquiera de las dos terrazas, ¿convendría incluir algún clausulado que nos salvaguarde de la pérdida de cualquiera de las dos terrazas debido a necesidades de la obra?
Muchas gracias, y disculpen tanta cuestión, pero nos surgen muchas dudas al ejecutar la pre-reserva de forma tan condicionada.
Gracias.
Estimado David:
La consulta que nos plantea es demasiado amplia como para poder abordarla a través de nuestro blog. Si lo desea, póngase en contacto directo y personal con nosotros y le facilitaremos un presupuesto ajustado para elaborarle un informe que solvente todas sus inquietudes: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
vivo en el ultimo piso,de un edificio del ayu ntamiento,tengo una terraza de 15 metros,desde que se cunstruyeron los pisos no se ha reformado la terraza,hay humedades que se filtran por el tejado y me afecta,tengo mi habitacion destrozada por dichas humedades,ahora la comunidad no se quiere hacer cargo de mi problema que viene dek tejado y pasa a mi una parte dwe mi casa,pero han subcontrado a una empresa para arreglar la fachada y que necesitan mi terraza para arregarla sin pedirme consentimiento,me ha llegado una circular que dice que si no retiro mobiliario de la terreza a la comunidad el ayuntamiento les multa,esa terraza es mia,¿si me niego y paralizan la rehabiltacion de la fachada por no consentimiento de entrada a mi terraza me multarian tambien a mi?gracias
Estimado Nago:
No puede impedir el acceso a la terraza para que la comunidad haga esas obras que describe. Pero también le digo que la comunidad debe asumir la reparación de la terraza.
Saludos.
Un saludo, vivo en un edificio de 3 plantas y 3 vecinos, mi piso es el 1º y tiene una terraza trasera con la amplitud que marca la ley, pues dispongo de puertas a dicha terraza dado que es privativa,que es de unos 13 m.larga por 3´30 de ancha, mi pregunta es la siguiente, el vecino de la parte trasera del edificio, que recae a la terraza mencionada, me a levantado un muro de 10 metros de altura cogiéndose en la medianera suya de la pared divisoria que avía en la terraza que tenia una altura de 2 metros aproximados, con la mala idea de taparnos el sol y el aire del mar, que de echo así me ocurre, es esto legal, no debería de haber respetado la misma distancia que tengo yo de los 3,30 metros
Estimado José:
Entiendo que se trata de una obra ilícita, pues supone una alteración de la estructura del edificio, que necesitaba de una autorización del resto de propietarios. Además, anula sus derechos en cuanto a vistas y luces, por lo que debería reclamar que retire el muro y restituya la edificación al estado anterior a que realizara la obra.
Saludos.
Posdata dela anterior consulta, puede tomar posesión de derecho en el caso de ser ilegal dicho muro con el paso de los años transcurridos, gracias por las molestias de mi pregunta.
Buenas tardes. Vivo en un edificio q se compone de 8 casas unidas en planta baja y 3 casas unidas en ático. Tengo las escrituras de división horizontal y las 8 casas tienen un coeficiente de un 5% y los áticos un coeficiente de más de 10%. Los áticos tienen lo mismo construido pero tienen una terraza cada uno que es el techo de las casas bajas. La duda esta en q ellos dicen q es terraza comunitaria de uso privativo y yo entiendo q es terraza privada ya en la escritura de división horizontal describen mi casa tal y como es y los áticos los describen como son y además añaden que tieneno terraza. Si eso fuera comunitario pero de uso privativo, no lo pondría así en la escritura de división horizontal?? Donde lo podría mirar?? Un saludo y gracias. Hacéis una gran labor resolviendo dudas.
Estimada Pilar:
Las propiedades comunitarias con uso privativo suelen venir expresamente así descritas. Por lo que cuenta de la división horizontal, parece que hablamos de propiedades privadas. Habría que examinar el título constitutivo de la comunidad y los títulos de propiedad de las viviendas. Si lo desea, podemos hacerle un informe al respecto, contacte personalmente con nosotros para recopilar más información y facilitarle un presupuesto: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Buenos días; he adquirido un ático duplex, cuya planta de arriba es todo terraza, parcialmente cubierta, propiedad de la comunidad pero con uso privativo nuestro, queremos instalar una pérgola desmontable, por que debido a la orientación el sol afecta prácticamente todo el día y el calor que se acumula en la planta baja (la terraza es el techo de nuestro salón). El problema es que la «presidenta» se niega porque dice que es suelo comunitario, pero ella en su Bajo tiene instalada una. Se puede negar la comunidad, aun habiendo otra similar aprobada?
Gracias
Estimado Javier:
La comunidad, si no tiene ninguna norma ya establecida al respecto, debe autorizarle en Junta la instalación de la pérgola. Ahora bien, si la comunidad le deniega la autorización, podrá usted reclamar por tratarle de forma distinta a la otra propietaria, de tal manera que la Junta se vea obligada a permitirle la pérgola o que la presidenta retire la suya.
Saludos.
En la comunidad nuestra un vecino que vive en el bajo, tiene un patio que es privativo. A este patio dan las ventanas de los vecinos de los pisos superiores; considerándose patio de luces del edificio.
Ha pedido permiso a la comunidad para hacer un toldo /velador.
Según el administrador se pude aprobar con mayoría simple por ser una variante de los toldos que se aprobaron en su día. Tres votos a favor y dos en contra, el resto fueron abstenciones.
El tema es que ha montado toda una estructura de aluminio ha puesto un tejado de policarbonato y lo ha cerrado poniendo en el frente para salir a la otra mitad del patio que le ha quedado puertas correderas de cristal. Toda una habitación de 19m2.
¿Esto está permitido, se pueda hacer?
¿Puede considerarse aumento de volumen de la vivienda?
Estimado Laurentino:
No estoy de acuerdo con su administrador, y menos aún con el tipo de obra que describe. La decisión, previa presentación de proyecto, debió ser adoptada por unanimidad, por lo que puede celebrarse nueva Junta al respecto.
Saludos.
Buenos dias, vivo en un edificio en el que en el ultimo piso hay una terraza de uso privativo que a su vez es la cubierta del piso de abajo, su propietario realizo obras por su cuenta hace años en dicha terraza cambiando el piso de la misma, ahora hay filtraciones en el piso de abajo,debe la comunidad pagar dicha reparacion o lo debe costear el propietario. Gracias anticipadamente.
Estimado Juan José:
El responsable último de los daños es el propietario que hizo obras sin autorización. Aquí caben dos opciones: o que se exija al propietario causante de los daños la reparación de forma directa, o que la realice la comunidad y después esta la reclame el coste a dicho vecino.
Saludos.
Gracias de antemano por su atención, tengo un vecino q es propietario de un piso q tiene un patio de uso privativo, hace 10 años hizo una pequeña habitación en dicho patio sin pedir permiso a la comunidad de vecinos, y cada vez q llueve el agua mete un ruido molesto y persistente al caer sobre el tejado de plástico q puso, a través de su página he visto q debiera haber pedido permiso a la comunidad y además en los estatutos dice bien claro q no puede poner ningún elemento permanente, puedo ahora denunciarlo ante la comunidad para q lo retire aunque hayan pasado unos 10 años?
UN saludo
Estimado Ángel:
Si, puede hacer esa reclamación.
Saludos.
Buenas ,
vivo en una casa adosada con jardín privado y zona comunitaria. A consecuencia del tiempo de la adquiri (8 años) y es de suponer de las lluvias y acumulación de agua en el suelo, se ha oxidado una de las bases de soporte al suelo de mi puerta de entrada al jardín privado (es la puerta que da acceso a zona comunitaria y que forma parte de la misma valla). Esto ha provocado que se parta esta base y por consiguiente no tengo puerta ahora. Desde la comunidad el administrador no tenia muy claro quien debe asumir el coste de la reparación en primer instante y despues de consultarlo parece que es del propietario. Es asi?
Estimada Esther:
No puedo darle respuesta sin haber examinado antes cierta documentación relativa a su vivienda y al resto de la comunidad, para determinar si ese objeto forma parte de un elemento propiedad de la comunidad pero con un derecho de uso por su parte (la reparación le correspondería a la comunidad) o si forma parte de su propiedad privada. Si lo desea, podemos hacerle un informe al respecto, contacte personalmente con nosotros para recopilar más información y facilitarle un presupuesto: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Hola, en mi caso se trata de una urbanizacion de 100 viviendas. 80 de ella tienen terrazas en la parte trasera y en la delantera. Cuando se construyeron estas terrazas estaban descubiertas y en los estatutos se calificaban como elementos comunes de uso privativo. Pues bien, con el tiempo alguno vecinos han ido cerrando las terrazas de detras sin permiso de la junta. Y mi pregunta es….Si las terrazas cerradas causan danos a terceros o requieren alguna reparacion….Los ha de pagar la comunidad? Gracias
Estimado Fran:
Si los daños tienen causa en el cerramiento de las terrazas, la responsabilidad última es del propietario de la vivienda en cuestión. Si el cerramiento no tuviera nada que ver con los daños, entonces la responsabilidad es de la comunidad. Puede darse una tercera situación, y es que la responsabilidad sea solidaria entre la comunidad y el propietario de la vivienda, de tal manera que el perjudicado pueda actuar contra ambos para la reparación del daño. En definitiva, depende de la causa y del origen de los daños.
Saludos.
Buenos días,
De otras consultas se deduce que en el caso de áticos si la terraza (elemento común de uso privado) sufre un deterioro, debe asumir la reparación:
el comunero si es por falta de mantenimiento
la comunidad si es un daño de origen estructural.
En el caso de terrazas o balcones de pisos intermedios (no áticos) vale el mismo criterio?
Si el daño es el levantamiento de las baldosas debido al deterioro de los materiales de base que levantan, agrietan y rompen las baldosas («desde dentro hacia afuera») y no es debido a un desgaste superficial («de fuera hacia adentro») y pudiéndose considerar como correcto el mantenimiento realizado, se consideraría daño estructural?
En este caso a quien corresponde asumir el coste de la reparación, al conjunto de la comunidad o individualmente a los comuneros afectados?
Y finalmente, puede una Junta adoptar una decisión que modifique tal responsabilidad?
Estimado Moragas:
Esas reparaciones a las que se refiere, si la terraza consta como elemento de fachada del edificio, debe asumirlas la comunidad. En cualquier caso, y como bien dice, cabe un acuerdo en junta en sentido opuesto.
Saludos.
Buenos dias:
Soy propietario de un piso en 3ª planta en un edificio cuyos pisos de 1ª planta tienen el uso y disfrute de unas terrazas propiedad de edificio. El propietario de un primero ha montado una piscina desmontable de una caudal aproximado de 8000 litros( por las medidas) y además ha montado una estructura ligera de madera con un toldo para hacerse sombra.
No ha pedido permiso a la comunidad y quiero saber si eso legal y si por el peso de la piscina el edificio puede sufrir algún daño. Tambien hace barbacoas con mucha frecuencia molestando el humo a los vecinos de la plantas superiores y con el consiguiente olor a humo que se introduce a la ropa que hay tendida, ya que los tendederos dan a esa terraza. Gracias
Estimado Faustino:
No me parece que la instalación de esa piscina sea lícita sin la autorización de la comunidad, o al menos sin un informe técnico que asegure que no hay riesgos para la estructura del edificio (es lo que se suele recurrir en estos casos).
En cuanto a las barbacoas, aunque use una portátil, no deja de ser un elemento de riesgo para la edificación, además de las molestias que describe. Para esto, habría que llamar al orden a ese vecino para que cumpla con sus obligaciones de vecindad, al estar realizando acciones peligrosas y molestas.
Saludos.
Muchas gracias por su atención. Haremos una llamada al orden como nos recomienda y espero que no sea necesario dar más pasos en contra del vecino.
Estimados señores
He comprado una vivienda que consta de patio que es de la comunidad pero con uso y disfrute mío, tiene acceso desde mi vivienda y además desde la vía pública. El patio cuenta con agua la cual pago yo. No aparece en escrituras el patio, no se detalla que sea exclusivo para mi uso (es una vivienda protegida, yo la he comprado a un privado)
Al llegar a esta urbanización observé que cada uno hacia lo que quería…. Cerramientos ilegales, aires acondicionados en la fachada, rejas diferentes a las marcadas por la mancomunidad, salidas de humos que dan a las zonas comunes, en fin una mancomunidad sin ley.
El caso es que el patio que yo uso estaba muy estropeado, he hecho mejoras tales como poner una caseta para guardar cosas, poner dos pérgolas que van ancladas a la fachada del edificio y al muro ( la vivienda tenía toldo pero este se rompió y también iba anclado a la fachada del edificio), tapé un agujero que se abrió con una profundidad superior a dos metros y puse en todo el patio tela asfáltica y solado:Todo esto pagado por mí y en un acta de vecinos se indica que tengo todo el uso exclusivo del patio siempre respetando la ley de propiedad horizontal.
Ahora mi vecina de arriba me ha denunciado por las pérgolas, llevan puestas casi dos años, dice que la impide ver la carretera y la acera de la calle. Tengo miedo porque antes de poner las pérgolas, hable con el administrador de la mancomunidad y me dijo que no era necesario que pidiese permiso a la comunidad para instalarla ya que allí hacia todo el mundo lo que le da la gana. Mi pregunta es, ¿me obligarán a retirarlas? La denunciante tiene el aire acondicionado en la fachada y un cerramiento en la terraza de la cocina sin autorización, y el resto de vecinos auténticas barbaridades de obras ilegales, sería posible que solo me obligaran a cumplir la ley a mí?
He pedido los estatutos y dicen que no existen, desaparecieron.
Señalar además la conducta de la vecina, me tira lejía, me insulta a diario. Es horrible esta situación.
Les agradezco muchísimo su respuesta y les felicito por esta web tan útil y profesional.
Saludos
Estimada Verónica:
Parece que su administrador es un poco pasota. Desgraciadamente para usted (y esto es aplicable al resto de vecinos), no puede realizar ninguna instalación en la terraza sin autorización (por acurdo unánime) de la comunidad. Ahora bien, puede usted pagarle a su vecina con la misma moneda: si a usted le obligan a retirar su pérgola, que en la misma junta se adopte un acuerdo sobre las instalaciones de su vecina.
En cuanto a la existencia de los estatutos, deberían estar registrados, habría que indagar en ello, y ver si hay alguna especificación acerca de las instalaciones en elementos comunes.
Saludos.
Buenas tardes, Soy propietaria de un duplex desde el año 1999 con 2 terrazas de uso privativo aunque comunitarias.La construccion de las viviendas se realizo en el año 1997. En el 2005 con las lluvias nos entraba agua a las habitaciones donde dan las terrazas, tras varias gestiones el contratista habia desapararecido y los seguros no se hacian cargo porque la vivienda era menor de 10 años de antigüedad.Tras hablar con el presidente nos indica que eso tiene que arreglarse a nuestro cargo, y en el 2008 ponemos tele asfaltica nueva en las 2 terrazas. Desde hace unos meses nos lleva la comunidad un administrador, y mi sorpresa fue que dijo que eso le correspondia pagarlo a la comunidad.Ahora los vecinos (un total de 4), no quieren hacerse cargo porque dicen que fue hace 8 años, y ellos ya hace tiempo que lo tienen en su conocimiento. Tengo algo que hacer?Me tienen que devolver la parte del coeficiente? Si denuncio, puedo reclamar los gastos judiciales y de abogado e intereses?
Estimada Mª Teresa:
Estoy de acuerdo con su administrador. La alternativa que tiene, previa propuesta y deliberación en junta, es reclamar a la comunidad el coste de la obra. Si tuviera que hacerlo vía judicial, junto con el importe de la factura, se solicitaría la condena en costas a la comunidad (los gastos judiciales de los que habla), y en cuanto a los intereses de demora, se devengarían desde la fecha de la reclamación.
Me permito recordarle que somos abogados especializados en este tipo de acciones, no dude en contactar con nosotros para ayudarle: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Hola
En mi comunidad las viviendas en planta baja disponen de jardín. Según los estatutos estos se consideran elemento comun de uso privativo.
En estos jardines hay plantados algunos arboles.
La pregunta es: Si como consecuencia de la caida de una rama o el arbol se producen daños a terceros, vecinos o el propio edificio. ¿Quien es el responsable?
Estimado José:
Entiendo que los arboles son de la comunidad (no los ha plantado el propietario de la vivienda), y por lo daños que causen son responsabilidad de la comunidad.
Saludos.
Los arboles los han plantado los propietarios de las viviendas. Esa es la duda.
arboles plantados por los propietarios de la vivenda en jardín que segun los estatutos es elemento comun de uso privativo.
Estos propietarios no han solicitado nunca ningun permiso a la comunidad y han plantado lo que han querido. Aunque tampoco nunca se les ha dicho nada, ni en positivo ni en negativo
Gracias
Estimados amigos
En nuestra comunidad existe una terraza que es de uso privativo para tres vecinos del último piso. Debido a filtraciones de los que disfrutan de esas terrazas ahora pretenden que cubramos los gastos de la reparación. Uno de ellos, sin contar con la Comunidad, ya ha efectuado la reparación de la parte de su terraza, que ha ascendido a más de 11.000 euros, y ahora pretende que se la paguemos. Al negarnos nos ha amenazado que a partir de este mes solo pagará la mitad de los gastos comunitarios hasta amortizar el total del gasto efectuado.
¿Es esto legal?¿Qué podemos hacer?
Estimada Issa:
Las obras de reparación deben ser previamente consultadas con la comunidad, pues es a esta a la que le corresponde la reparación. No puede compensarse esa factura que le presentan con cuotas de la comunidad. En el caso de que se cumpla la amenaza de dejar de pagar, deberán reclamar el impagado por vía judicial.
Buenos dias. Me llamo Francisco.
Tengo esta duda
En la escritura de un piso ( es perteneciente a una comunidad de propietarios), aparece que dicho piso, tiene el uso y disfrute de la cubierta plana del edificio. (fisicamente es una terraza normal y corriente, de las que se denominan tipo solarium)
Se indica, además, en esa misma escritura, lo siguiente:
“Los gastos de mantenimiento, entretenimiento y reparaciones de las terrazas de la edificación, serán de cuenta y cargo de los usuarios de las mismas, salvo que puedan justificar que los daños han sido producidos por el propietario de alguno otro elemento independiente”
Entendemos, como reza el anterior articulo, que el propietario del piso, que es asimismo, usufructuario de dicha terraza, es quien debe mantenerla en buen estado, pero nos surge una duda con el termino “reparaciones”
Entendemos que si el usuario de la terraza rompe algo, se deberá de encargar de arreglarlo por su cuenta (a pesar de ser un elemento común), pero….
Si, por ejemplo, cae un rayo que destroza parte de las baldosas, o bien una fuerte tormenta que derriba uno de los muretes de la terraza, o que provoca una rotura de alguna baldosa y que entre agua en la vivienda de abajo, ¿no estarían cubiertas por el seguro de la comunidad dichos siniestros ocasionados por la naturaleza?
Pensamos que el seguro comunitario sí cubre esas reparaciones por tratarse de un daño en una zona comun (el techo del edificio) a pesar del articulo entrecomillado que indicamos mas arriba.
NOs lo podeis aclarar?
Estimado Francisco:
El texto que nos transcribe no distingue tipo de reparaciones, con lo que todas las que sean necesarias le correspondería realizarlas al propietario que la usa. Si el seguro de la comunidad tiene conocimiento de ello, no se hará cargo de las reparaciones. Puntualización: los muretes de la terraza pueden no considerarse elemento propiamente dicho de esta, sino estructural de la edificación, dependiendo de su ubicación y función, y por lo tanto su reparación le correspondería a la comunidad.
Saludos.
gracias…Al hilo de lo que indica de que los muretes podrian no considerarse elemento de la terraza. ¿que ocurre si la tela asfaltica que hay por debajo de la cubierta se deteriorara sin que fuera dicho deterioro atribuible al vecino que usa dicha cubierta?
También sería algo estructural como los muretes, no? En ese caso ¿paga la comunidad también a pesar de que en la escritura pone que las reparaciones de la terraza corren a cargo del usufructuario?
Estimado Francisco:
Por lo general, la tela asfáltica es un elemento estructural, a reparar por la comunidad.
Saludos.
Buenos días
Vivo en un edificio cuya azotea está compartimentada en 4 trozos, cuyo uso y disfrute pertenece a 4 pisos diferentes.
Hace 15 años compré un apartamento-ático, que había construido -hacía ya 8 años- una habitación sobre la terraza que le correspondia, aunque en las escrituras consta como un apartamento de 1 habitación con el uso y disfrute de una terraza (aunque esta ya no existe, pues se cerró y se hizo su correspondiente techo). Yo lo sabía, pues el anterior propietario me lo avisó, y me dijo que lo hizo en su momento con el permiso de la comunidad. Y de esto hace aproximadamente 20 años.Acepté e hicimos la compra-venta.
– Mi pregunta es la siguiente:
hace poco pintamos la fachada, y los operarios de la empresa de pintura vertical dañaron con los contrapesos empleados para descolgarse la tela asfáltica del techo de mi habitación añadida. La pintura y arreglos del resto de las azoteas privadas las pagó la comunidad, pero dicen que el arreglo de mi techo (construido sobre mi parte de azotea) debo pagarlo yo, no la comunidad.
¿No es lo mismo mi techo que cualquier azotea de las del resto?… Además, si los daños fueron producidos por una empresa contratada por la comunidad para arreglar nuestra fachada… ¿no le corresponde a ella arreglarla? (aclaro que posiblemente la garantía de esta empresa esté cumplida, pues aunque avisé en su momento, no ha sido hasta hace poco que se han empezado a filtrar las aguas a mi casa)
Muchas gracias, espero su respuesta.
Estimada Cristina:
Efectivamente, su techo ha pasado a ser cubierta del edificio, por lo que la comunidad debería reparársela.
Saludos.
Buenas tardes:
Vivo en una comunidad compuesta por 8pisos y 2locales.
El vecino del 4°que es la última planta, compró en su día el piso de al lado con el objetivo de unirlos, y ahora pretende hacer una terraza en parte del tejado.
Puede hacerla sin obtener mayoría de vosotros, o necesita unanimidad?
Puede hacerla aunque modifique la estructura original?
Gracias
Estimada Ángela:
En absoluto ese vecino puede hacer tal obra sin autorización de la comunidad, dado que además lo que pretende es crear nuevos espacios que necesitan de la modificación de diversos documentos públicos.
Saludos.
Estoy poniendo en mi terraza privativa (en todos los sentidos) un pergola y mi vecino se va quejar a la junta de vecinos y quiere que me obliguen a quitarla. ¿pueden obligarme, en el caso de que no puedan me podría indicar por que artículos y normativa no pueden? Pido esto para ir a la junta de vecinos con la normativa y así ni que se planteen en demandarme.
Buenos días:
No comprendemos bien a que se refiere con terraza privativa en todos los sentidos, si al uso, o a la propiedad. Para poder darle una información tan completa como la que nos pide, le elaborariamos un informe que pueda exhibir en si Junta de Propietarios. Contacte con nosotros personalmente para ayudarle: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Buenos días,
Me llamo Eloy, puse un comentario la semana pasada pero supongo que no debió llegar.
Soy propietario de un piso que tiene el uso y el disfrute de una terraza cuyos propietarios son la comunidad de al lado, cada poco tiempo subía el portero para limpiar las terrazas colindantes, ocasión que aprovechaba el presidente de la comunidad para subir a sacar fotos, tanto de mi terraza como de la casa de los vecinos de abajo, con quien tienen problemas por un techo que han puesto…
En fin un día cansado de que subiese a hacer fotos sin permiso con la escusa de que el portero subía a limpiar decidí prohibirle el paso a este señor y permitirle la entrada únicamente al portero para que limpiase(que se supone que era el objetivo de la visita) y como resultado he recibido un burofax en el que dicen que no permito la entrada a mi casa para el mantenimiento y en el que proponen un régimen de visitas trimestral al cual acudirían el presidente(el fotógrafo diría yo) junto con un técnico especializado. Además de estas visitas trimestrales quieren que mensualmente suba el portero para asegurarse que las terrazas colindantes están limpias y los desagües en orden.
¿Hasta que punto estoy obligado a permitir tales visitas? entiendo que tienen que hacer el mantenimiento y me parece correcto, pero resulta muy molesto que un señor se pasee por mi casa y se ponga a hacer fotos por doquier tanto a mi como a mis vecinos. En el propio burofax dicen «acudirá únicamente el presidente de la comunidad o persona designada al efecto, junto con un técnico cualificado que pueda evaluar el estado de la terraza» ¿significa eso que si viene el presidente únicamente no tengo porque permitirle el acceso a la terraza?
Muchas gracias de antemano
Estimado Eloy:
No cabe duda que ese presidente ha hilado fino. La ley impone la obligación a todos los propietarios de permitir el acceso a sus viviendas para realizar las tareas necesarias para el correcto mantenimiento de la edificación. Es una fórmula muy amplia, que debe ponerse en relación con el derecho a la intimidad, y analizarse en cada caso concreto. Dicho esto, mi recomendación es que le de respuesta por el mismo canal (burofax) con mucha mano izquierda, indicando que no se opone a ninguna tarea de mantenimiento pero pida que explique con exactitud las tareas a realizar, las personas que accederán, su cualificación profesional, objetivo de la visita, etc. Detalles que obliguen al presidente a acotarse a los mismos, o la menos sirva para ponerle algún freno.
Saludos.
Hola, buenos días
En mi caso estoy dando uso a un trastero que pertenece a la comunidad de vecinos. Hace 15 años me lo cedió en anterior administrador para utilizarlo por unos problemas de filtraciones de agua que tenía en mi trastero propio. Sin ponerse en contacto conmigo, ni tratarlo con la junta de vecinos, la administradora actual y el presidente que parece ser no sabían quien lo estaba utilizando, ha cambiado la cerradura. Quisiera saber que derechos tengo sobre ese trastero y si entra dentro de la legalidad la actuación.
Saludos y gracias
Estimado Pedro:
La cesión del uso de un espacio común debe ser aprobado en Junta de Propietarios, es decir, el administrador no está habilitado para tomar esa decisión. Por otro lado, la comunidad debería darle una solución, tanto respecto del uso del trastero (si es que el de su propiedad sigue sin poder usarlo), como para que con el preaviso correspondiente pudiera trasladas sus cosas.
Saludos.
Hola, buenos dias,
Recientemente compramos un local comercial, en el que tanto en la escritura como en el Registro de la propiedad viene reflejado este parrafo:
«…le es anexo el uso y disfrute exclusivo de la terraza o jardín que constituye su linde posterior, que mide cuatrocientos setenta y cuatro metros, y linda con …»
Los lindes son correctos y estan claros, ahora bien, la duda es :
En ningun sitio pone que la zona de terraza o jardin sea espacio común. En estos casos, se presupone ?
Por otra parte, esta zona esta dividida en patio y jardín, mas o menos a partes iguales, pero resulta que en la zona de «jardin» se hay una casita en ruinas que no consta en ningún sitio. A quien le corresponderia arreglarla ?
Muchas gracias por su atención
Estimado Pepe:
Que el anexo diga que es de uso, implica que no es propiedad privada sino común, y esta propiedad común vendrá recogida en la constitución de la comunidad. En cuanto a la casita, habría que ver si en el título constitutivo de la edificación viene descrita, para determinar si es propiedad de la comunidad (y sería a esta a la que le correspondería repararla) o fue instalada con posterioridad por algún propietario anterior con consentimiento de la comunidad (en cuyo caso la reparación le correspondería a usted).
Saludos.
Buenos días,
Recientemente he comprado un piso 3º que tiene uso privativo de una terraza de unos 9m2 que no figura en el catastro y que tiene consideración de zona común. Esta terraza da a la parte trasera del edificio y no es visible desde la calle.
En esta terraza hay ahora mismo un trastero/almacén hecho con tabiques que ocupa mucho espacio, por lo que me gustaría quitarlo.
Por lo que he visto, el resto de vecinos sigue manteniendo este trastero en sus terrazas, lo cual me hace pensar que quizá haya algún motivo, no técnico-constructivo, por el que no se pueda eliminar.
¿Podría eliminar este armario/trastero? Si sí, ¿qué pasos debería seguir?
Muchísimas gracias por vuestra ayuda!
Un saludo.
Estimado Ignacio:
Si en origen no existía el trastero, sino que los vecinos lo han hecho después, entiendo que podrá revertirse esa construcción a su estado original, es decir, dejar la terraza vista. Y para eso no necesitaría ninguna autorización previa, si bien debe comunicarlo a la comunidad.
De todos modos, le recomiendo que vea actas de la Junta acerca de la modificación de las terrazas, y/o los estatutos de la comunidad, por si hubiera algún acuerdo más específico sobre las construcciones en las terrazas.
Saludos.
Buenos días.
Quiero comprar un ático y me encuentro con la situación siguiente, el ático tiene una terraza sobre el mismo descrita en las escrituras de la siguiente forma: “Le corresponde en uso exclusivo y anexo inseparable el uso de una TERRAZA en la cubierta del edificio, encima de la entidad, de 89,84 metros cuadrados, a la que se accede desde la propia entidad, mediante escalera desmontable.”
Se trata de un bloque de un conjunto de 6 bloques que dan todos a una zona ajardinada. En concreto existen en la vivienda 3 comunidades distintas: La de la escalera, la del parquing (que une tres bloques) y la de la zona común que es de los 6 bloques. La vivienda es del 2007.
Esta terraza superior tiene una escalera metálica desde una de las terrazas del piso, para subir a ella, pero la terraza superior no tiene barandilla y ahora solo consta de un rodapié de unos 20 cm de altura.
Evidentemente mi mayor preocupación es poder poner una barandilla para poder subir a la terraza con seguridad ya que se trata de un 6º piso.
En el bloque nº 3 el propietario del piso ya tiene puesta una barandilla desde el inicio.
El actual propietario pidió en una reunión de la escalera en 2009, que se le permitiera instalar la barandilla y obtuvo permiso de los vecinos de la escalera, pero no lo llegó a instalarla.
Mi pregunta es si ¿con el consentimiento de los vecinos de la escalera es suficiente? ¿Es necesario el consentimiento de los vecinos del resto de bloques? ¿Habiendo un vecino en otro bloque que ha realizado la obra, esto autoriza a que la pueda realizar?
Y una última pregunta que engloba todas las demás pero que evidentemente sería definitoria: ¿Me pueden impedir poner las medidas de seguridad necesarias para poder estar en una terraza de la que tengo uso exclusivo?
Espero me puedan ayudar. Muchas gracias por su gran trabajo.
Estimado Jaume:
Por los detalles que nos facilita, seguramente con el voto afirmativo de la comunidad de la escalera sería suficiente, pero para la certeza absoluta habría que ver el título constitutivo y estatutos de la edificación, dado que las terrazas a su vez son cubierta del edifico que afecta al resto de elementos de la construcción. Por otro lado, que un vecino haya hecho una obra ilícita, no permite a los demás hacer lo mismo. Y por último, si a usted le impidieran en Junta poner la barandilla, podría impugnar ese acuerdo bajo el argumento de tratarse de un elemento de seguridad (pero no debería poner la barandilla sin antes impugnar el acuerdo).
Saludos.
Hola,
En un año me dan un atico que he comprado sobre plano, y la salida a la terraza no me da casi luz al salon. Mi intencion es cambiar y abrir la salida en otra pared. Seria posible?
Estimado Isaac:
Dependerá de si la terraza es propiedad privada o propiedad de la comunidad, con derecho de uso, además de la propia ubicación de la vivienda en relación con fachadas.
Saludos.
Muy buenos tarde!!
Excelente artículo. Tengo una duda que me ha traído aquí y que, por su peculiaridad, me gustaría exponer y compartir con ustedes por si estuvieran a bien verter algo de luz sobre ella.
Y es que muchos vecinos hemos adquirido una vivienda de VPO que en plano no incluía ninguna terraza. A los días de firmar el contrato, nos avisaron de que la azotea si subdividiría con muros para construirse terrazas con barbacoas y duchas en el ático, con accesos independientes, de forma que no se encuentran en zona de paso ni incluidas en las propiedades particulares de ningún vecino. Nos ofertaron adquirir dichas propiedades, si bien al formalizar las escrituras, nos enteramos de que dichas propiedades no eran adquiridas sino vendido el derecho de «uso y disfrute».
La duda que me asalta es que, si bien esas propiedades están en zona comunitaria. No entendemos los vecinos como la constructora puede vender ese derecho de uso a particulares. ¿No debería ser la comunidad quien otorgara dicho uso a los vecinos que estimara, siendo terreno comunitario? ¿Porque la azotea del edificio se considera zona comunitaria, verdad? (los planos originales tenían esa azota no habilitada y cubierta con grava) ¿Es legal que la constructora venda ese derecho comunitario, construyendo parcelas en este terreno y vendiendo su explotación y uso?
Sin otro particular, y agradeciéndoles su tiempo de antemano, reciban un cordial saludo.
Estimado Alejandro:
No cabe duda de que la constructora ha buscado un subterfugio para ampliar sus beneficios. Pero parece legal, siempre y cuando haya hecho constar el uso de esos espacios en la división horizontal y constitución de la comunidad. Tenga en cuenta que, en origen, la comunidad la constituye el promotor de las viviendas, si bien posteriormente la Junta de propietarios puede llevar a cabo las modificaciones que acuerde.
Saludos
Buenas tardes:
He comprado una vivienda a la que le corresponde, y sito textualmente lo recogido en la escritura de propiedad que viene desde 1963, «Le corresponden como anexos privativos: a) El uso exclusivo del patio de luz que se inicia en esa planta que mide 9 m2, b) El cuarto trastero de 24.5 m2 ubicado en la azotea del edificio y que linda….c) El cuarto lavadero ubicado en dicha azotea señalado con el nº 1 y que linda…. Cuota: 8 enteros por ciento (8%)».
Al patio se accede desde el descansillo de escalera de mi puerta (no tengo acceso directo desde ésta). La comunidad dispone de una llave del patio y lo está usando para depositar enseres de limpieza, cubo de basura sobrantes de material de reparación, etc. No pretendo hacer obras ni cubrimiento alguno, solo utilizarlo en exclusiva para poner mis plantas. ¿si mi título debidamente registrado reconoce desde la división horizontal el uso exclusivo de este y los otros espacios al propietario de la vivienda que adquirí, debo permitir que la comunidad y otros propietarios lo utilicen?. La comunidad carece de estatutos y se rige por la ley de división horizontal.
Gracias
Estimado Carlos:
Decirle que lleva usted razón, el uso exclusivo le corresponde y no estaría permitido el uso que está haciendo la comunidad.
Saludos.
Gracias. vivo en el segundo piso de una propiedad horizontal que consta de tres plantas.. mi vecina del primer piso me citó a una audiencia extrajudicial porque quiere hacer quitar una puerta reja de seguridad que cubren las escalas que dan hacia la calle y por donde ingresamos los habitantes del segundo y tercer piso. Solo me citó a mi pero no llegamos a un acuerdo y no hubo conciliación. Las escalas pasan por una ventana del primer piso. Ella no quiere que le demos permiso para hacer el mantenimiento de la ventana sino que quiere que se quite la puerta para hacerlo cuando ella quiera. En el reglamento de PH dice que el taco vertical de escalaspara el segundo y tercer piso es de uso privativo.. Mi pregunta es.. Si me demanda me pueden hacer quitar la puerta reja de seguridad? Si me la hicieran quitar, mi vecina del primer piso se puede parar en las escalas a la hora que quiera a obstaculizar el paso tanto de las personas de los dos pisos? O debe pedir permiso.? Mil gracias Doctor por su respuesta
Estimada Mónica:
Con la información de su consulta, no es posible que le demos una orientación, tendríamos que acceder a más información y documentos. Si lo desea, podemos hacerle un informe con el que ser certeros en la respuesta. Contacte personalmente con nosotros: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Buenos dias,
Recientemente me han realizado un proyecto integral para mi terraza de uso privativo. Los elementos que vamos a colocar son Pérgolas y una piscina de dimensiones pequeñas. No son elementos fijos pero si integrantes podria tener lagun problema con la comunidad? El assesor de fincas me ha comentado que debo notificar a los vecinos cn 15 dias de antelacion las cosas a realizar. pero es necesario aun sabiendo que no son elementos fijos ni de obra? y en caso afirmativo es necesario tener autorización de todos los vecinos para realizarlo?
Saludos y gracias!
Estimada Marta:
A mi modo de ver necesita autorización de la comunidad, no entiendo cual es la razón por la que el administrador le ha dado esa respuesta; pero si se lo pone por escrito, para estar cubierta ante cualquier reclamación, sería lo ideal.
Saludos.
Buenos días. Desde mi vivienda se accede a la azotea del edificio que solo yo disfruto. Sin embargo ni en escritura ni en estatuto de comunidad contempla si es propiedad mía o propiedad de comunidad de uso privativo para mi. Ante la falta de información en cual de los dos casos me encontraría? En segundo lugar a quien correspondería la instalación de tela asfáltica porque hay filtraciones? En tercer lugar estoy obligada a permitir instalación de elementos relacionados con telecomunicaciones de otros vecinos?
Gracias
Estimada Olga:
Es difícil darle una respuesta, ya que la solución a sus preguntas, cuando no hay mención expresa al uso o propiedad de la terraza, se encuentran en pequeños detalles que tenemos que ver en diversos documentos relacionados con la comunidad. Si lo desea, podemos hacer ese trabajo para usted, contáctenos:
https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Buenos días,
Lo primero darles las gracias por resolver nuestras dudas.
Le expongo mi caso. Soy propietaria de un primero, con derecho al uso y disfrute privativo de la terraza comunitaria. Hace tiempo que
tengo problemas con la vecina del otro primero, porque al limpiar no tiene cuidado y me pasa todo el jabón a mi terraza. Ante la mala
relación que hay entre los dos primeros, y con el fin de evitar más problemas, la comunidad pagó una obra en la que se puso bien la
caída de su terraza (parte del problema era que un trozo de su terraza tenía caída hacia la mía). Aún tras la obra, esa persona sigue
pasando de todo, y cada vez que limpia, me deja mi terraza llena de agua y suciedad de la suya. El administrador me dice que ya la ha
llamado, pero ella sigue sin hacer ni caso. El problema es que yo tengo un bebe (me gustaría que con el tiempo jugase en la terraza),
y ella un perro (que sacan a la terraza a hacer sus cosas). Sé que una “muy mala solución” sería que cada vez que ella manchase mi
terraza, aplicar el ojo por ojo…pero me parece meterme en una guerra que luego no tendrá fin…¿Puedo hacer algo o presentarle
algún escrito?… ¿Hay solución?.
Muchas gracias de nuevo por su tiempo.
Saludos
Estimada Susana:
Todo propietario tiene obligación de respetar normas de convivencia con el resto de vecinos, incluyo la ley prevé para esos vecinos incívicos prohibirles usar la vivienda durante un periodo de tiempo en esas situaciones (sobre este tema tiene un artículo en nuestro blog: https://despachotomasmartinez.com/blog/2015/09/30/que-hacer-con-los-vecinos-molestos/ )
Le recomiendo que, bien por si misma o bien a través de la comunidad, le remita a su vecino un requerimiento para que cese.
Saludos.
Buenos días,
le agradezco el tiempo que dedica a responder tantas solicitudes. La cuestión es que tengo una duda que no consigo resolver después de haber leído por todos lados. En una comunidad en la que las cuotas son 25%, 25% y 50%, es necesario que se inicie un procedimiento contra el comunero propietario del 50% por unas modificaciones que realizó en la terraza y a las que se le requirió modificación expresa. Veo que la mayoría corresponde a los 3/5 de las cuotas de participación y en este caso somos el 50% (25+25) frente al otro 50%… ¿qué posibilidad tenemos para que podamos exigir la ejecución de las peticiones que venimos solicitando?
Muchas Gracias
Estimado Juan Carlos:
El planteamiento que hace sobre mayorías es a la inversa. Me explico, el propietario que ha hecho las modificaciones en la terraza no cuenta con la autorización de la Junta, por lo tanto no está permitidas, son ilícitas, y no es necesario acordar expresamente en esa misma Junta por mayoría las reparaciones, deben ser asumidas por el propietario discordante o acudir a la vía judicial. Para esto último, las actas para ese fin deben ser elaboradas con unas formalidades muy estrictas para evitar que les tumben la demanda.
Saludos.
Hola buenos días.Les agradecería que me respondieran a una duda que tengo.vivo en un ático y arriba esta el terrado comunitario,sería posible adquirir una parte del terrado para uso exclusivo.Se tiene que comprar la zona a la comunidad.Como se cerraría el perímetro?,entiendo que con un muro no se podría.Que pasos debería seguir?Muchas gracias.
Estimado Luis:
Todas estas preguntas pasan por hacer una propuesta en Junta a la comunidad, y que esta lo apruebe por unanimidad. Es ahí donde tendrá que hacer una oferta, indicar si va a hacer un cerramiento y de que modo, etc.
Saludos.
Buenos días,
Tengo un piso con una terraza comunitaria de uso privativo. Se han detectado filtraciones en el vecino de abajo y se ha aprobado un presupuesto para repararlo pero para acceder a la terraza tienen que entrar en mi vivienda. Yo actualmente por temas personales solo estoy un par de dias a la semana en casa. Mi pregunta es si los vecinos pueden obligarme a dejar las llaves de mi casa a los paletas. Es posible el acceso a mi terraza por el patio del vecino afectado previa construccion de andamio porque esta un nivel por debajo. ¿Que soluciones tengo?
Gracias!!
Estimado Francesc:
Pues tiene una situación delicada, puesto que, con carácter general, tiene obligación de permitir la entrada a su vivienda para llevar a cabo las reparaciones en espacios comunitarios. Si no está en la vivienda, tendrá que buscar algún modo de que accedan a ella, y la solución de hacerlo por la terraza de su vecino no parece muy viable; es más, si tuvieran que instalar un andamio con un coste adicional de la obra, podrían reclamarle ese importe.
Saludos.
Buenos días; soy inquilino de un bajo en Madrid, cuyo propietario hizo una habitación añadida en un patio interior comunitario; según me comenta la presidenta de la comunidad le demandaron y ya hay sentenci del TSJM dándoles la razón; puesto en contacto con el propietario me comunica que desconoce dicha sentencia, por lo que llamo al administrador de la finca, que me comenta que «algo le ha comentado al respecto» la asesoría jurídica, pero no me concreta qué es. Mi contrato prórroga del inicial de 2013 por un año acaba en noviembre. Mi pregunta es si se puede presentar una cuadrilla de albañiles con la policía u una orden judicial de buenas a primeras y tendría que desalojar inmediatamente el inmueble y qué opciones tengo. Muchas gracias
Estimado Germán:
La forma de ejecutar una sentencia de ese tipo no es sencilla, y debería tener una notificación previa. Además, es el propietario quien debe ejecutar la obra, pudiendo ser sancionado si no cumple.
De otro lado, y en función del daño que se le cause por esta situación, usted podrá reclamar al dueño de la vivienda por el perjuicio sufrido.
Saludos.
Hola tengo soy propietario de un primero con patio comunitario de uso privado q solo se puede acceder desde mi piso y tengo una vecina en el tercero que en su ventana tiene muchas flores cuyos pétalos caen constantemente en mi terraza, le comunicado lo sucedido y me contestó que no piensa cambiarlas de sitio que puedo hacer en este caso
Estimado Byron:
Le recomiendo que lleve esta cuestión a la próxima Junta, y plantee allí que esa vecina necesita de autorización de la comunidad para colocar las plantas. Estamos hablando de una cuestión que afecta a la fachada de la edificación.
Saludos.
hola,somos una comunidad de 8 vecinos 2 pisos por planta,enlos dos primeros pisos hay una terraza en cada uno,ahora queremos colocar el ascensor,la mejor manera de colocarlo es cojiendo un trozo de escalera de uno de los primeros pisos,los vecinos que vive en el dicen que la terraza es de ellos y no dejan pasar el ascensor por la terraza,les hemos dicho que nos enseñen las escrituras para saber si es de ellos y se niegan ha enseñar dichas escrituras,siempre se han negado ha poner ascensor y en la ultima reunion y por consiguiente votamos para poner ascensor,ellos se abstuvieron pero ahora han firmado para poner ascensor,hemos decidido poner el ascensor por otro sitio que no es la terraza,quisiera saber si las terrazas son comunitarias o privadas y si les podemos obligar a poner el ascensor por la terraza,ya que la terraza tiene 60 metros y necesitamos 1 mtr,50 por 1 mtr,50,que posibilidad podemos tener a obligarles que podamos poner el ascensor cojiendo el trozo de terraza.Muchas gracias
Estimado Andrés:
Para saber a quien le corresponde la propiedad de la terraza y las consecuencias que ello tiene para que la comunidad adopte acuerdos al respecto, hay que ver el título constitutivo de la comunidad y su división horizontal. Nosotros somos especialistas en la obtención y estudio de esos documentos para elaborar un informe con el que resolver su consulta, quedamos a su disposición: https://despachotomasmartinez.com/contacto
Saludos.
Gracias de antemano
Vivo en una comunidad de 9 vecinos, de los cuales 6 tenemos vistas a la parte delantera del edificio donde esta la calle y la entrada de este, y a la parte trasera que es un patio de luces de todos los edificios y casas de la manzana.
Yo vivo en el tercero siendo el ultimo piso del edificio y mi vecino del primero que tiene una terraza de uso privativo se ha puesto una barbacoa de obra a 2 metros a un no de la fachada y al lado de las ventanas.
Antes de decirle nada a él personalmente hablamos con el administrador de fincas para confirmar que en ninguna acta estaba aprobado el poder poner barbacoas en las terrazas de uso privativo y también con el ayuntamiento para saber que dicen las ordenanzas municipales al respecto.
El administrador nos confirma que no esta aprobado en junta, solo comentado en ruegos y preguntas, y en el ayuntamiento nos comentan que no esta regulado al 100% tema barbacoas en los edificios ya que ellos creen que es en los estatutos donde se tiene que regular, si que nos comentan es de una normativa de salidas de humo donde se dice que esta prohibido la salida de humos directamente en la fachada que tienen que estar conducidos hasta la cubierta por un conducto vertical y que nunca puede pasar por la fachada del edificio.
Con toda esta información esperamos haber que pasaba que hacía este vecino si hablaría antes con el administrador o no… y pasó lo que sabíamos que pasaría encendió la barbacoa y todo el olor de la carne paseándose por nuestro piso…
Que podemos hacer?no estamos de acuerdo a tener que reprimirnos de poder abrir las ventanas y el poder tender ropa libremente, porque si le da por encender cada fin de semana la barbacoa que hacemos…??
Hola Montse.
No me cabe duda de que la barbacoa es ilícita: es de obra, no autorizado en Junta, y que por la altura de la edificación en la que se encuentra causa molestias a los demás vecinos.
Mi recomendación es que se lleve el asunto como punto del orden del día en la próxima Junta, y se le requiera al propietario en cuestión para que retire la barbacoa.
Si desoye el requerimiento, la comunidad deberá demandarle judicialmente.
Saludos.
Buenos días,
Gracias por tu respuesta.
Ayer tuvimos la reunión de vecinos y no hubo manera de hacerle entender que en ruegos y preguntas no pueden aprobarse las cosas…como que esta vez si estaba en el orden del día se voto…3 favorables(los 2 bajos y otro vecino que su piso no da a la contra fachada así que no le afecta en nada), 1 en contra(el nuestro)y 2 abstenciones(de 2 vecinas que no quieren pelearse que entienden las posturas y que de momento el vecino de la terraza de su lado no ha puesto barbacoa) los demás vecinos no vinieron a la reunión.
No sé cual debe de ser la mayoría para aprobar este tipo de petición y el administrador no sé si lo tenia claro..porque no me quedo claro que estuviera aprobado o no..
El vecino ira al ayuntamiento a pedir permiso…
Dándole vueltas a la normativa del ayuntamiento es cierto que no queda del todo claro porque habla de fachada no de contra fachada así que no sabemos que le pueden decir…estamos preocupados porque pensamos que podría entender que no es normal que es obvio que el humo moleste pero no ayer llegamos a pensar que somos raros.
Mas aun cuando tienen de todo en la terraza (juguetes de dos ruedas, piscina, saltador infantil, caseta herramientas, caseta infantil, las maquinas del aire, instalación eléctrica…) usan la terraza sobretodo en verano como si fuera el comedor de casa hacen comidas, merienda y cenas, se oyen niños gritar, ruidos hay días que des de las 8 de la mañana hasta las 12 de la noche o uno o otro tienen gente en casa y nunca nos hemos quejado ni cuando mi marido ha trabajado de noche y ahora nos tenemos que sentir mal por todo esto ya que encima ha ido haciendo campaña por el edificio.
Al final tendré que requerir en firme vuestros servicios ya que no creo que se arregle la cosa de buen rollo.
Muchas gracias otra vez
Recientemente adquirí un piso de protección Vppb en madrid de 88m2 útiles (80m2 de piso+88m2 de terraza de uso privativo que computan como 8m2 por existir un límite maximo). El piso corresponde a un ático en una comunidad de 340 vecinos.
El problema vino cuando acudí al notario para firmar la compraventa, en la que establecen mi cuota de participación en la comunidad teniendo en cuenta los 88m2 de terraza al 50%. Es decir, en el reparto de costes de la comunidad mi piso no computa como 88m2, sino como 124m2. Siendo los 340 pisos de la comunidad de entre 80 y 89m2, los que tenemos ático pagamos de comunidad aproximadamente el 50% más, sin generar ningún coste adicional a la comunidad.
Además, los otros 2 edificios protegidos que han finalizado recientemente, en ninguno de ellos han contabilizado los m2 de terraza, solo la superficie útil. Por ejemplo, uno de estos vecinos tiene 75m2 útiles, y 45m2 de terraza, pero paga la misma cuota de comunidad que su vecino de abajo, que no tiene terraza.
Puede hacerse algo para que mi participación en la comunidad no sea tan anormalmente elevada? Hizo algo mal mi constructor al realizar la división horizontal siendo vivienda de protección?? Es posible que algunos pagamos el 50% y otros el 0% por la terraza de uso privativo solo porque así lo desee el constructor?
Me interesa saber si pudiéramos hacer algo y si lleváis este tipo de casos. Gracias
Hola Javier.
Cierto es que es anormal ese reparto. En la división horizontal el promotor de las viviendas es quien define las cuotas de participación que luego determinan la contribución a los gastos de la comunidad; aquí no influye si se trata de vivienda protegida.
La solución pasa por dos vías: un acuerdo de la Junta para modificar los coeficientes, con los subsiguientes trámites notariales y registrarles; o la judicial.
Estamos a tu disposición para ayudarte.
Saludos.
Buenos días. He comprado un piso que tiene en la cocina una puerta de acceso al patio de luz interior. Es el único piso del bloque (cinco plantas)con este acceso y he visto que en la tasación están incluidos los metros de este patio. Además en la escritura, aunque no comenta nada del uso del patio, dice que la vivienda consta de todas sus habitaciones más terraza solana y terraza lavadero, además de vendernos los mismos metros cuadrados de la tasación, que incluyen este patio (lo metros que constan en el Registro). Estamos reformando un poco el piso, pintar, limpiar… El patio estaba fatal, sucio, lleno de escombros, bichos… Lo hemos limpiado y pintado hasta el segundo piso y como el suelo está muy mal, hemos puesto provisionalmente un césped artificial para ver qué tal se limpia y decidir si pintar el suelo o no. Pues ya tenemos la primera queja de una vecina. No sé si tengo el uso privativo o no, pero sea como sea tampoco entiendo cual es la queja si lo estamos limpiando y mejorando. Le agradecería mucho que me asesorara un poco sobre esto, ya que nuestra intención es poner una mesita con sillas, alguna maceta… Y no quiero problemas, si no puedo usarlo me ahorro la inversión. Gracias
Estimada Carmen:
Por lo que no cuenta, parece que la terraza es propiedad privada (habría que cotejarlo con otros elementos en el Registro y en la Comunidad), por lo tanto usted puede hacer las instalaciones que desee, siempre que con ellas no cause daños a otros vecinos.
En cualquier caso, lo que plantea hacer tampoco parece que sea contrario al ejercicio de un derecho de uso.
Saludos.
Hola, he comprado un local en una finca, en el que tanto en escrituras como en el catastro figura que delimita con un patio, pero donde se supone que estaría el patio interior de la finca hay una estancia cerrada, vamos, que está hecho un cerramiento y el patio lo tiene ahora el del primero y el local se ha quedado sin ventilación e iluminación dado que las dos ventanas que figuran en el registro que tienen dan a un espacio cerrado. Esto según me ha dicho el arquitecto esta así desde que se hizo la finca hace 40 años, pero los planos que el arquitecto dio al ayuntamiento y las escrituras fueron otras y ese patio sería comunitario. Mi pregunta es podría reclamar legalmente que se habrá el patio para que pueda tener mis dos ventanas a un espacio abierto o como ha pasado mucho tiempo ya habría prescrito la ilegalidad?
Estimado Jesús:
Con la descripción catastral que menciona, dudo mucho de que el cerramiento tenga 40 años. Habría que examinar los libros de actas que hubiera disponibles a fin de ver si en alguna Junta se hace referencia al cerramiento para fijar una fecha en la que empezar a contar plazos de descripción. Si no encontrase ese dato, entonce sería viable demandar la devolución del espacio común, siendo el demandado quien debiera demostrar la antigüedad del cerramiento.
Saludos.
Buenos días,
Tenemos un apartamento que escriturado tiene una terraza privativa a la entrada de la vivienda, en forma rectangular (2 metros de fondo y unos 4,5 de largo) , delimitada por una valla de madera y una puerta de madera pequeña. También estamos delimitados con los vecinos por unas baldas de madera de 2,5 metros de alto a modo de separador. El suelo es laminado de baldas de madera que empiezan en nuestra terraza y se extienden en zona comunitaria de paso al resto de viviendas. Todas las baldas son horizontales por lo tanto no hay ninguna balda de madera que empiece y acabe en nuestra terraza. Las medidas de estas baldas son aproximadamente unos 7-8 metros mínimo, con lo que existe más balda en zona comunitaria que en nuestra zona privativa. Nuestra vivienda es un segundo (tipo ático) con una pasarela de madera para acceder a todas las viviendas. El problema esta en los costes de mantenimiento:
a) Según la gestora de la comunidad (basándose en la escritura) los gastos de lijado, pintado y mantenimiento anual de las baldas de madera del suelo en zonas comunes son a cargos de todos los propietarios, excepto los bajos, pero en las terrazas privativas, el coste es de cada uno de los propietarios, por lo que se debería de añadir este coste adicional al coste que le supondría a la comunidad realizar dichas tareas.
b) Según la gestora de la comunidad(basándose en la escritura), si una balda está rota en zona comunitaria y han de cambiarla, nos la cambiarían sin coste adicional para nosotros por entrar en nuestra terraza. En cambio si está rota en nuestra terraza la balda si queremos cambiarla debemos afrontar el coste de toda la operación (balda más personal para cambiarla).
c) Según la gestora de la comunidad (basándose en la escritura), las baldas separadoras de las terrazas, al igual que las vallas delimitadoras que cada vecino con terraza privada tiene, han de de ser a cargo de los propietarios para su mantenimiento.
Nuestra consulta es si todo lo indicado es verdad, pues nos parece fuera de lugar que una balda que en nuestra terraza tiene únicamente una medida de 2 metros y sobresale 5 o 6 metros mínimo en zona comunitaria no entre en los gastos comunes de comunidad.
Un saludo, gracias.
Estimado Javi:
Tal y como he entendido la descripción que hace de la finca, coincido con el criterio de la gestora de la comunidad. Las baldas separadoras de las terrazas, arrancando de estas, y siendo propiedad privada, su mantenimiento le corresponde a cada propietario.
En cambio las horizontales del suelo, deberían ser mantenidas, con los costes correspondientes, por la comunidad, por la zona de paso de la cual se trata.
Saludos.
Les rogaría me informaran de si mi comentario enviado ayer 30 de Noviembre 2017 va a ser publicado y respondido. muchas gracias,
Estimado Rafael:
Debe haber algún problema con su dirección de correo electrónico porque nuestra aplicación la clasifica como fuente de spam, mensajes suyos anteriores han sido eliminados, solo consta el remitente, y este al que le contesto estaba en cuarentena.
Si lo prefiere, escríbanos a consulta@despachotomasmartinez.com.
Saludos
Buenos días. Tengo varias presuntas sobre una comunidad de propietarios.
En mi comunidad somos tres portales de diez vecinos por portal. Una fachada da a la calle principal y la fachada posterior da a unos patios que son las luces y ventilación de los pisos superiores , los patios son propiedad de los pisos bajos según escrituras.
En su momento uno de los patios pidió instalar un toldo velador (toldo que se recoge como si fuese una acordeón), no quiso instalar un toldo normal que si estaba aprobado ,se le dio permiso en la junta para la instalación del toldo velador.
Lo que ha realizado es un cerramiento (Un salón comedor) con aluminio y cristal con tejado de policarbonato ocupando la mitad de su terraza patio. Unos veinte metros de los treinta ocho que tiene la terraza patio.
Desde la comunidad se le dice que esto no está aprobado y el dice que si que le hemos dado permiso y que es totalmente legal.
Como no hay forma de hacerle entrar en razón, hemos preguntado en el ayuntamiento y nos dice que él no ha dado autorización para hacer nada, si siquiera para el toldo velador.
El ayuntamiento informa a la comunidad, de que hay 40 metros cuadrados sobrantes de edificabilidad. Pero según el proyecto estos metros son de la comunidad. No están asignados a ningún piso
El ayuntamiento le dice al vecino que si quiere legalizar el cerramiento entre otra documentación tendría que presentar la aprobación de conformidad de la comunidad de vecinos, con el quórum dispuesto conforme a Ley de Propiedad Horizontal para la realización de la modificación de la fachada y edificabilidad asignada paras las realización del cerramiento.
El administrador en junta dice que para modificar la facha y aumentar más edificabilidad a su vivienda tiene que aprobarse por unanimidad, puesto que esto supone modificar las escrituras de división horizontal. Pues los coeficientes ya se cambian.
Mis preguntas son si es cierto todo lo que dice el administrador o solo con la aprobación de las 3/5 como dice el vecino sería suficiente sin tener que hacer nada más.
En la votación salieron 12 votos a favor ,2 abstenciones y cuatro votos en contra.
Muchas gracias.
Estimado Laurentino:
Suscribo lo dicho por su administrador.
Saludos.
Buenos días :
Me pongo en contacto con ustedes por el siguiente motivo, soy propietaria de un local que tiene un retranqueo de un metro y medio a dos, mi pregunta era, si yo no soy propietaria de ese espacio que da lugar a la entrada del local, ni la comunidad tampoco, pero he mantenido conversaciones con la comunidad dado que ahora mismo en dicho retranqueo hay una verja en la que en ciertas situaciones me entra basura, y en otra ocasiones los taxis se acercan a orinar en lo que sería mi propiedad, y estoy algo cansada de dicha situación, he ofrecido a la comunidad que me encargaría de todos los gastos de cerrar dicho retranqueo dado que me afecta porque tengo que estar continuamente lavando el suelo y limpiando día si y día también, mi idea era cerrarlo con cristaleras de buena calidad dándole así a la comunidad una mejor vista de lo que sería del edificio en sí, y la única contestación que tuve por parte de ellos, fue la reja la pago la comunidad, dicho esto me gustaría saber que opciones tengo , dado que si yo no soy propietaria por decirlo de alguna manera, ni tampoco la comunidad, siendo el ayuntamiento propietario de ese metro y media a dos, podría ir al ayuntamiento y pedir una licencia sin tener problemas con la comunidad, teniendo en cuenta que dicha situación es insalubre teniendo que entrar en un almacén que siempre huele a orina.
Y otra cuestión, si en mis escrituras y en el registro de la propiedad pone que tengo la exclusividad del uso y disfrute del patio que no hago uso de ello, dado que me loo han prohibido, puede la comunidad puede convocar una junta en ese patio, es decir, utilizarlo ¿??, y puede la comunidad hacer reformas del patio sin pedir permiso a la persona que tiene la exclusividad. Muchas gracias y perdone las molestias.
Estimada Mayra:
Sobre el espacio del retranqueo, si es propiedad del Ayuntamiento, tendrá que negociar con este una solución, bien que le ceda el espacio o que tome medidas para evitarle molestias como la de los taxistas; en esto nada tendría que decir la comunidad.
En cuanto al patio del que tiene el uso, la comunidad no puede entonces disponer libremente de el sin su consentimiento, salvo que sea necesario acceder para tareas de mantenimiento o reparaciones.
Saludos.
Don Tomas , quisiera consultar lo sgte: vivo en departamento en segundo piso , intale una terraza , hace 21 años , la vecina del tercer piso , cada vez , que le vuelven los arrebatos por estar ebria , ademas que lo hace estando con remedios . ella insiste que me llevara a tribunales para desarmarla , nos preocupa el tema , pues debido a los escasos metros cuadrados del que disponemos , mi sra tiene un pequeño taller de costura ahi , y se nos vendria el mundo abajo si eso ocurre , hay algo que me ampara ante esta situacion .. gracias espero una respuesta , que nos deje tranquilo ..
Estimado Fernando:
De entrada, si no tiene autorización de la comunidad, tiene un problema importante. Cabría la posibilidad de alegar una prescripción por el tiempo que lleva usando la terraza, pero para concluir si eso es posible deberíamos examinar primero los libros de actas.
Saludos.
Buenas tardes.
En Julio de 2004, en Junta General aprobamos por la mayoría de los asistentes (no por la totalidad de los vecinos), cambiar los Estatutos de la Comunidad, para adaptarlos a la ley 08/1999 de 6 de abril. Estos Estatutos fueron registrados en el Registro de la Propiedad en noviembre de 2005, no habiendo sido impugnada el acta.
Mi pregunta es: ¿Estos Estatutos son legales a todos los efectos?
Muchas gracias.
Estimado Pedro:
La modificación de los estatutos exige la unanimidad de todos los propietarios. Lo que me sorprende es que el Registro de la Propiedad los inscribiera, salvo que las modificaciones no afectaran a elementos esenciales del título constitutivo. Si no fuera correcta la aprobación y la inscripción, no serían válidos, aún no habiéndose impugnado el acta.
Saludos.
Alquilo un atico en el 5to piso, y la terraza del 6to parece hacerse colectiva con tendederos – está rodeada por pequeñas paredes bajas y barras bajas, como para paredes privadas, y no sólidas como las otras alrededor de casa yo – dejando toda la visibilidad en las terrazas de la quinta.
lo cual es molesto, porque tengo que tirar de la persiana y el sol no puede irse a casa y tampoco puede disfrutar del sol, ya que la gente viene a poner ropa justo arriba, por no mencionar lo antiestético.
por otro lado, el ascensor está montado al revés, por lo que los motores están justo encima de mí y hacen mucho ruido: la gente pasa por la quinta porque no hay problemas en la 6ª, no más – ¡también a veces es un ir y venir delante de mi puerta que está justo al lado!
Me gustaría saber si es normal aquí en ESPAÑA?
Pensé comprar pero debido a eso ya no pienso
Estimada Claudine:
Si la construcción es muy antigua, no es rara la descripción que nos da. De todos modos, si existen soluciones técnicas viables, podría exigir a la comunidad que las asumiera en pro de su bienestar, como el de cualquier otro propietario.
Saludos.
Buenas tardes.
Tengo un 1 er. piso en un bloque de 21 viviendas.Hace ya un tiempo mis inquilinos se quejan de que les aparece agua con espuma en el fregadero, asi como grasa o restos de pan rallado.Habiendo dejado ellos el fregadero limpio.Mi marido ha ido para comprobar que no hubiese atasco en nuestro fregadero y le ha metido una sonda y como unos 2m y pico o 3 se nota un atasco.Se ha avisado al seguro de la comunidad pero este no tiene cobertura para atascos.Nos pusimos en contacto con los que gestionan el inmueble ya que se entiende que esa bajante es comunitaria ya que por ahy discurren las aguas de 2 pisos mas que estan sobre el nuestro y no esta accesible el atasco para nosotros.Me comentan que llamaran a un fontanero pero que el atasco es nuestro y tendriamos que pagarlo nosotros, cuando como les digo hay 3 pisos encima nuestro.Dos habitados .Por otra parte los de la aseguradora me dijeron que al no encontrarse realmente el atasco en mi vivienda corresponderia a la comunidad.Me lo podrian aclarar muchas gracias y un saludo.
Estimada Mar:
Si el atasco se encuentra en la bajante comunitaria, no cabe duda de que debería repararla la comunidad.
También cabe la posibilidad que la asuman ustedes y después reclamen su coste.
Saludos.
Soy el presidente de una comunidad de 14 vecinos y un vecino de un bajo que dispone de un patio comunitario, de uso privativo, pretende techarlo y cerrarlo con una estructura de aluminio y policarbonato.
No tenemos claro sin necesita la aprobación de 3/5 partes de los propietarios o unanimidad.
Si es unanimidad, entiendo que con que un vecino no le de permiso, no se podría hacer.
Muchas gracias
Estimado José Luís:
El permiso ha de ser por unanimidad.
Saludos.
Edificio de 12 unidades en el casco antiguo de Barcelona. Terrado comunitario donde hay tambien dos vivienda y contadores del gas. Tienen derecho pasearse cualquier inquilino (proprietario y no) y sobretodo lo que estan alquilando habitacion en piso y que son de paso?
Gracias
Estimada Vanessa:
Si no es un espacio expresamente destinado al paso, no, no pueden pasearse.
Saludos.
Buenos días.
Vivo en un 2º y la vecina del 3º tiene una terraza comunitaria de uso privativo, tras reforzar la tela asfáltica por su parte, ha echado 6/8 sacos de tierra y ha instalado una caseta de madera y césped artificial, llegando a plantar tomates, tener algún animal por allí, vamos, como si estuviera por el campo.
El caso, es que, aun no llegando a tener humedades, tengo una condenación en casa ya insoportable, llevando así mas de un año, hace dos hizo la obra, y creándome en casa unos problemas…
Podrías indicarme que pasos podíamos seguir, y que legislación es aplicable, ya que la presidenta me dijo que antes de meterla a juicio, le mandaríamos un burofax comunitario, para que desmonte todo el «chiringuito» pero no sabes en que o como basarlo,a que agarrarnos, antes de contratar un abogado si se niega para meterlo a juicio.
Muchas gracias de antemano.
Un saludo.
Estimado Eloy:
Nuestra recomendación es la de celebrar una Junta en la que se le requiera para deshacer esa obra.
Saludos.
Buenas tardes,
Existe a fecha de hoy alguna normativa sobre si las terrazas de los áticos son en propiedad o de la comunidad con uso privativo que no sea la División Horizontal?
Saludos y gracias.
Estimada Miriam:
Esa regulación se encuentra en el Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal.
Saludos.
Muy buenas tardes,
Mi madre tiene un piso con terraza comunitaria de uso privativo. El piso es un sexto y tiene ya unos 50 años. El caso es que ya hace unos años se desprendieron por el viento 12 paneles de la barandilla. En su día nos quejamos a la Comunidad y no se hizo nada. Ahora nos exigen cambiarlos y pagarlos nosotros para poder pasar el ITE. Este coste ya se le cobró a mi madre de 77 años (yo no lo sabía), así como el coste de parte de una barandilla que , según criterio de un vecino., estaba peligrosa. Ahora le reclaman mas de 2500 euros mas(lo anterior ya está pagado) para acabar de reparar el resto de la barandilla. Mi pregunta es, ¿la barandilla y los paneles, no son estructurales? Si es así entiendo el coste debería ser comunitario.
Gracias por anticipado.
Estimado Manuel:
Si además esos elementos están en origen de obra, es decir, no lo os ha instalado su madre, la reparación le corresponde a la comunidad.
Saludos
Buenas tardes,
En nuestra comunidad hay una gran terraza en la entreplanta a la que solo tiene acceso el vecino de la entreplanta. Esa terraza tiene una ventana que da a la escalera comunitaria, que al ser orientación sur, ilumina y da calor al portal de la comunidad.
Desde hace un par de años, el nuevo propietario de esa vivienda ha puesto un montón de macetas enormes con plantas y arbustos que obstruyen el paso de la luz y los rayos del sol hasta el portal.
Yo quiero hacer una reunion de vecinos para exponer el problema y tartar de obligarle a retirar todas esas macetas de ese lado de la terraza (si las pone en otra zona de la terraza no hay problema, pero entonces le tapan el sol a las ventanas de su casa, claro).
Antes de convocar la reunion, me gustaría saber si la comunidad le puede obligar a cambiar de sitio esas macetas grandes porque obstruyen la entrada de luz y calor al portal, ya que desde que puso los arbustos y las plantas se ha vuelto un portal húmedo y lúgubre.
Espero que se entienda la pregunta. Gracias y un saludo.
Estimado Jon:
Suponemos que, por la ubicación de la ventana, habría lo que se llama una servidumbre de luces, en cuyo caso se deberían retirar esas macetas.
Saludos.
Buenas noches:
En mi comunidad, la mayoría de las terrazas tienen filtraciones por el mal estado de la tela asfática. Hasta ahora se había solucionado el problema con parches, raspando el techo abombado y pintando, pero ante la repetición de los problemas nos hemos planteado levantar todas las terrazas y colocar tela asfática. Todos estamos conformes en que es un gasto a cargo de la comunidad a partes iguales. El problema viene con las baldosas de las terrazas, algunos vecinos han dicho que ese gasto es privativo. ¿es cierto?
Gracias
Estimada Susana:
Dado que la obra se va a realizar sobre la tela asfáltica, las baldosas deben ser repuestas también por la comunidad.
Saludos.
ESTIMADOS:
Tengo un departamento que está ubicado en la azotea o aires y en esta área común que se encuentra olvidada he puesto plantas en macetas y un sofá ya que como estoy viviendo en la azotea le doy uso mas seguido y solo mis vecinos suben a colgar su ropa, sin embargo en este edificio no hay directiva general pero hay un grupo de señoras ya mayores que se quejan de que yo ponga esas cosas y quieren que lo retire, quisiera saber que podria hacer en este caso
Estimada Zonia:
Si no tiene reconocido un derecho de uso de esa terraza, sus vecinos le pueden obligar a retirar todos los objetos.
Saludos.
buenos días. por favor si es tan amable de resolver una duda. mi novia y yo acabamos de comprar un piso y todavía no hay formada comunidad de vecinos porque los pisos los vende un banco y sólo estamos tres vecinos.bien…mi piso es un 1° y mi idea es cerrar una terraza interior con unas ventanas de pvc (que da a un patio comunitario) por la que accedo desde la cocina y puedo poner la lavadora y demás.mi consulta es. ¿si hago el cerramiento ya,tendre problemas cuando se forme la comunidad? ¿o debo esperar a formar la comunidad? ¿necesito permiso del resto de vecinos para hacer ese cerramiento si la terraza es mía y da a interior? muchas gracias
Estimado Juan:
Habría que ver la división de la finca para ser certero, pero lo habitual es que se necesite autorización de la comunidad, además de verificar la norma urbanística del municipio en el que se encuentra. Mi recomendación es que espere a que la comunidad esté en marcha y hacer las cosas bien.
Saludos.
Buenas noches, le agradecería mucho su consejo en el siguiente tema:
Vivimos en una Urbanización calificada como «privada» según consta en un cartel situado a la entrada de la misma, compuesta por seis bloques que regula una Mancomunidad en cuyos Estatutos no figura nada en relación con el tema a exponer y haciendo constar que nuestra Comunidad en concreto tampoco dispone de Estatutos.
Teniendo en consideración que en el piso inferior al nuestro llevaba instalado desde hace más de diez años un aparato de aire acondicionado en la fachada del edificio y sin que, en ningún momento, el citado aparato nos haya causado problema alguno tanto a nosotros que habitamos en el piso superior ni al resto de los vecinos de los dos bloques que integran dicha Comunidad, dos de los vecinos decidimos instalar nuestros aparatos de aire acondicionado en la misma ubicación que el anteriormente citado y cual no sería nuestra sorpresa y disgusto al recibir un Acta de la Junta de Propietarios en la que se nos instaba a su retirada de la fachada, o que en caso contrario, que la Comunidad precedería a presentar una demanda contra nosotros. Conviene dejar constancia de que nuestros aparatos habían sido cubiertos con plantas lo cual hacía que que su visibilidad desde el exterior fuera nula y que en los restantes bloques que componen la Mancomunidad llevan desde hace años instalados aparatos de aire en idénticas condiciones a los nuestros, y que podemos ver desde nuestras ventanas,sin que exista ninguna reclamación o demanda alguna al respecto. Permitanme recalcar que los afectados llevamos más de 29 años viviendo en la Urbanización sin ningún problema hasta la fecha y que el día 6 de Abril 2017 se celebró una nueva Junta de la Comunidad en la que se nos exigió que procedieramos a su instalación dentro de nuestra terraza, pero con la condición de que la misma se realizara en el suelo de la misma para que nuestros aparatos de aire no puedan ser visibles desde el exterior, lo cual nos obligaría y en mi caso concreto, a ampliar los cables que resultan ser insuficientes desde su instalación inicial con el consiguiente gasto adicional y que además, y en mi caso concreto, lo anterior podría representar un riesgo para nuestros nietos de corta edad que podrían encaramarse a los mismos y no quiero ni pensar lo que ello se podría derivar.
De hecho y cuando la Junta antes citada ya estaba a punto de finalizar se incorporó a la misma un vecino propietario que, y en su calidad de arquitecto, informó a los asistentes que nuestra terraza y al estar incluida en nuestra escritura no formaba parte de la zona común y que debido a lo anterior, nosotros podíamos instalar los aparatos de aire dentro de cualquier zona de la misma, pero su consejo no fue tenido en consideración.
Teniendo en consideración los requerimientos de la Comunidad y aunque considero que
en este caso se esta produciendo una clara discriminación, por mi parte he tomado la determinación de retirar la instalación de mi aparato de aire de la fachada del edificio y proceder a su nueva instalación dentro de mi terraza privativa, pero
en lugar de instalarlo en el suelo de la misma lo he instalado en una de sus paredes sin que sea visible desde el exterior y moleste a ningún propietario.
Finalizando esta amplia consulta mi pregunta es la siguiente:
¿Si en una próxima Junta de la Comunidad se decidiera seguir adelante con la demanda al no haber instalado mi aparato de aire en el suelo de mi terraza, según constaba en el acta anterior, se hubiera instalado en una de las paredes de la misma, podría existir el riesgo, cosa que dudo mucho, de que la citada demanda pudiera ser no favorable a mi favor? Muchas gracias por su desinteresada colaboración. Saludos.
Estimado Rafael:
A mí modo de ver el acta se excede al determinar donde debe ser instalado el aparato. La Junta puede aprobar un requerimiento para que usted retire el aparato de la fachada del edificio, como elemento común, pero no le compete decidir sobre lo que ocurra dentro de un propiedad privada.
Saludos.
Estimados Sres. les quedo muy agradecido por su orientación con respecto a mi consulta y les transmito mi admiración, tanto por la rapidez en su respuesta como por el hecho de su desinteresada colaboración y no duden que y si en el futuro y ante asuntos de mayor injundia que el planteado, y aunque espero por nuestro bien esto no ocurra, tanto mi familia, mis allegados y yo mismo no duraremos en recurrir a sus servicios. No tengo la menor duda en comunicarles que de verdad, ¡SON USTEDES LEGALES¡ Muchas gracias y les deseo todo lo mejor. Saludos.
Buenas noches, soy propietario de un piso con una terraza a nivel que según la escritura es inherente y de disfrute exclusivo, no es comunitaria. Debajo está mi trastero y no da a la calle, es interior, no afecta a la fachada. Compré el piso en 2009 y en la inmobiliaria me dijeron en su día que podía cubrir el 30% sin pedir permiso, tengo muy buena relación con los vecinos y estoy pensando en cubrirla totalmente, de hecho cuando compré ya tenía una pergola instalada pero sin cubrirla completamente. Puedo hacerlo?
Gracias de antemano1
Estimado Berto.
Es importante que tenga claro si es propietario de la terraza o si tiene un derecho de uso (de su texto no me queda claro). Según la descripción que haya en el título constitutivo de la edificación, puede necesitar o no la autorización de la comunidad. Y además debe asegurarse que la norma urbanística de su municipio se lo permite. A partir de aquí, sin toda esa información por examinar, no puedo decirle si el dato que le dio la inmobiliaria es o no correcto.
Saludos.
Hola,
Yo soy inquilino en un atico con terraza privada. A la ultima reunion de la comunidad dijeron que tengo que quitar las plantas porque hay un problema de humedad en el piso de abajo…y que si no lo hago el dueno tendra que pagar para areglar la terraza. El edificio es antigua y no hiciejon reforma corecta solo lo minimun para no gastar dinero. Yo quiero saber si tengo que quitar la plantas o no? Hace tiempo que hay problema en este edificio que segun mi, vienen todos de un malmentenimiento…Aue dice la ley sobre este tema?
Tambien pour tema de seguridad decidieron de cerrar el portal de la entrada con la llave tan bien que tengo que bajar para abrirla a la gente…He dicho al presidente que si una persona esta sola en su piso y que se sienta mal no puedria bajar para abrir a los secoristos y que puede morir sola en su piso…me ha contestado que eso no va a pasar…Quiero saber loque tengo que hacer para que no cieran el portal con la llave?
Gracias para un consejo
Estimado Juan:
En primer lugar, siendo usted inquilino, tanto el envío como la recepción de requerimientos son a través del propietari@. En cuanto al fondo de su pregunta, no me parece que unas plantas sean las que puedan ocasionar humedades, ni que sean elementos permanentes que deban ser retirados.
En cuanto a la seguridad de la puerta, me parece una mala decisión de la comunidad la de no dar alternativas precisamente por esa misma seguridad de la que usted habla. Diríjase a su caser@ para que lo solucione con la comunidad.
Saludos.
Estimado Tomás
Tengo que elegir vivienda en una cooperativa y como tengo buen número de elección podré optar a un ático con varias terrazas. Los metros de terraza se pagan al 25% del valor de metro cuadrado de vivienda, es decir, si 1 m2 de vivienda cuesta 1000€, el metro de terraza me cuesta 250 €. Como pago por la terraza pueden considerarla como propiedad de la comunidad de uso privativo mío? O al pagar por ella debe ser de mi propiedad?
Muchas gracias
Estimado Carlos:
Que le pongan precio a la terraza no creo que sea indicativo de nada, simplemente el criterio que hayan seguido para las aportaciones. Pregúntelo en la cooperativa, que le aclaren expresamente en que condiciones va a quedar la terraza (le adelanto que en nuevas construcciones, suele establecerse como uso).
Saludos.
Buenos Días Sr. Martínez,
Me podría esclarecer unas dudas por favor. En el caso de una compra de un ático en una comunidad angigua que no tiene estatuto, ni esta constituido los órganos própio de una comunidad, ni libro de actas. Si en el registro de la propiedad aparece que la terraza esta libre de cargos. Antes en la division primitiva no aparecia descrita la terraza, pero en el momento de la compraventa ya constava la terraza. Una vez efecutada la compra del piso, se manifesta una vecina diciendo que tiene derecho de paso por la terraza para colgar ropas y esta dice que asi consta en el registro de propiedad y el la descripción de su piso también. ¿Que puede hacer la propietaria del piso para mantener el supuesto derecho exclusivo del uso de la terraza?
Estimada Oliveira:
En la división horizontal deberia estar descrita la distribución de elementos comunes y privativos. De ahí vendrá la posterior escritura de propiedad. Cómo norma general, si no se describe expresamente que la terraza es un elemento común, se entiende que es privativo; y si se dice que es común, el derecho de uso debe estar previsto expresamente.
Saludos.
Hola,
Actualmente tengo en propiedad un piso que tiene acceso a una terraza que está situada en el tejado de otra vivienda que no es de nuestra propiedad. Mi piso está situado en un bloque familiar que se compone de 2 parkings en la parte inferior, de 2 pisos en el primer piso y de 2 pisos en el segundo. En la parte inferior, los dos parkings dan a un patio y al final de este patio hay 2 viviendas muy pequeñas de un propietario. Mi terraza corresponde al tejado de estas viviendas pero tengo acceso directo desde mi piso: hay un balcón que tiene 4 escalones que conectan con esta terraza. Cuando adquirimos el piso esta terraza ya estaba. Actualmente tenemos el piso en venta y el propietario de la vivienda donde está situada mi terraza, nos dice que tenemos que poner un muro en nuestro balcón para quitar el acceso a la terraza porque no es nuestro y que nosotros lo hemos podido disfrutar porque nos lo ha cedido pero que nadie más podrá porque si quiere hacer algo con esa vivienda o hay algún accidente, no quiere problemas. El piso no hay manera de que se venda por este motivo. ¿Qué podemos hacer?
Muchas gracias por la ayuda,
A mí modo de ver, el uso de la terraza es un derecho adquirido que se puede transmitir junto a la propiedad de la vivienda. Habría que ver el modo de que, por seguridad jurídica, quien compre la vivienda tenga reconocido ese derecho, lo cual, si no es con un acuerdo con el otro propietario, tendrá que ser en vía judicial.
Saludos.
Buenas tardes, le cuento mi caso a ver si puede aclararme el tema. Yo compré un duplex que en la planta de arriba tiene acceso a una terraza descubierta que cubre parte de mi casa y parte de la del vecino. Cuando lo adquirí tenía unas filtraciones enormes y arreglé la terraza, cambiando tela asfáltica y pavimento, pensando que era cosa mía. Ahora tenemos unos problemas de filtraciones, que pensamos que deben ser por los desagües, que afectan al techo de mi vecino y al preguntar al seguro me dicen que esa terraza debe ser comunitaria ya que no aparece en mis escrituras. Tiene la comunidad obligación de reparar y hacerse cargo de los daños causados??
Muchas gracias
Estimado David:
Mención aparte de que no me fiaría mucho del criterio de la aseguradora a la hora de determinar si la terraza es privativa o comunitaria, si fuera este último el caso entonces la reparación le corresponde a la comunidad.
Saludos.
Hola buenas quería informarme , vivo en un primer piso, tengo una terraza conunitaria de uso privativo, tengo la puerta de la terraza en mi cocina, y una ventana de un dormitorio da a esta terraza.
Pues bien, hay un tejadillo de uralita, puesto de hace muchos años, antes de que yo viviera aquí, el cual no cubre el ancho total de la terraza. Cuando fui a vivir coloqué unos separadores de caña, en horizontal, a continuación del tejadillo,para que cubriera casi todo el techo de la terraza.
Me pidieron que lo quitase porque los vecinos se quejaban, y lo quité.
Ahora estoy encontrándome muy frecuentemente latas de cerveza, restos de escombros, en fin, mucha basura.
Quería saber si tengo derecho a volver a colocar las cañas, ya que al preguntarle al presidente qué molestias ocasiona eso a los vecinos, no me sabe dar explicaciones.
Gracias, un saludo.
Estimada Carmen:
Sin autorización de la comunidad no puede volver a colocar las cañas, pero si puede exigir que se tomen medidas para solventar este problema ya que estamos hablando de algún o algunos propietarios están ejerciendo una actividad molesta e insalubre, y atajarla es responsabilidad de la comunidad.
Saludos.
Buenos dias;
Hace un mes recibí un requerimiento cesación actividad prohibida, por parte de la comunidad, por poner una tela en cerramientos de exteriores en una pequeña terraza para mi propio uso.
En el escrito se refieren al articulo 396 C.C.
Mi pregunta es si éste articulo es correcto para este caso en concreto y por otra parte necesito saber como debo proceder para pedir permiso a la comunidad para dejar la tela puesta.
Gracias y saludos
Estimada María:
El artículo que cita es muy amplio, es el que luego desarrolla la Ley de Propiedad Horizontal. Es decir, es correcto, pero como lo sería para cualquier cuestión a discutir con una comunidad. Sin conocer el requerimiento, no podemos darle mejor respuesta.
En cuanto a la forma de solventar esta situación con la comunidad, tendría que ser a través de una junta, si es que aún estuviera a tiempo para ello.
Saludos.
Quisiera consultar el uso y disfrute en exclusiva de un terrado de una comunidad construida en el año 1966.
El supuesto es el siguiente:
Hace unos diez años compré un apartamento y todos los vecinos utilizaban el terrado para tender la ropa, entendiendo que al no poner ninguna otra limitación en mi escritura excepto una servidumbre para algunos servicios, el terrado era de uso de toda la comunidad.
Nada dice la escritura de mi propiedad que el terrado pueda ser de uso y disfrute exclusivo de otra vivienda.
Hace unos días el propietario del segundo piso ha cerrado el terrado y no permite el acceso al terrado y exhibe la escrita de división horizontal y obra nueva y efectivamente especifica que el propietario tiene el uso y disfrute del terrado.
Cuando hice la compra nadie me informó de esta circunstancia ni nada pone en mi escritura de compraventa y durante 10 años se ha venido utilizando hasta hace unos días que ha cambiado la cerradura y no permite el accedo al terrado.
Lo cierto es que ahora no tenemos acceso a tender la ropa.
Tengo derecho alguno por haberse omitido esta circunstancia en mi escritura ?
Tampoco es habitual que al comprar una vivienda uno se lea la escritura de división horizontal.
Al ser un tercero de buena fe, al no saber ni constar nada al comprar la vivienda sobre este usufructo podría iniciar alguna reclamación judicial o cualquier otra actuación ?
Saludos y gracias.
Estimado Alberto:
Por una lado, la ley presume que todo propietario con la normas de la comunidad, por lo que el argumento de que no las conocía cuando compró la vivienda no le sirve. Ahora bien, es discutible que el vecino al que se refiere pueda cerrar el terrado sin autorización previa, dado que está alterando un elemento de la construcción.
Saludos.
Buenos días, vivo en un ático y quiero cerrar la terraza, elemento común de uso privativo. Puedo hacerlo o es ilegal? Dependería del tipo de cerramiento. Con esto quitaría horas de sol a un vecino. Puede denunciarme? Gracias
Estimada Silvia:
Para hacer el cerramiento necesita dos cosas: la autorización de la Junta de propietarios, y licencia municipal.
Saludos.
Hola
La tema del posible conflicto es el siguiente:
El vecino del ático dice que algunas baldosas de las terrazas se mueven y quiere hacerse una terraza completamente nueva a coste de la comunidad.
El edificio tiene 12 años, dos plantas de tres pisos cada una y la última tres áticos duplex, es decir, que la terraza es tejado de su propio ático.
No hay filtraciones. Las baldosas están puestas tipo flotante, las juntas entre ellas hacen de desagüe, espero haberme explicado bien.
Se ha hecho una especie de invernadero gigante, en una de ellas, con estructura de hierro y cristal, entre otras estructuras.
También se queja de grietas en la barandilla que es de obra. En mi piso tambien hay alguna grieta causado por el movimiento natural de la estructura.
Yo creo que esto es desgaste por el uso o mal uso y el mantenimiento y reparación deben ir a su cargo, ya que no es un problema estructural tipo filtraciones, etc. Estoy en lo cierto o me equivoco?
Un saludo y gracias.
Estimado Benito.
Es muy importante que quede clara la causa del deterioro del solado. Si es por un mal uso, o por realizar instalaciones sobre él, la reparación le corresponde al propietario. Si en cambio el deterioro es un mero uso por el paso del tiempo, la reparación debe asumirla la comunidad.
Saludos.
Buenos días,
Voy a adquirir un ático que tiene una terraza comunitaria de uso exclusivo. Dicha terraza, fue cerrada completamente (muros y tejados) desde hace más de 30 años, que yo tenga conocimiento sin permiso de la Comunidad. Las dudad que me plantea son las siguientes:
-Necesito el acuerdo de la comunidad para devolverla a su estado original, es decir, abrirla?
– A quién corresponde en este caso el importe de la obras?
-Si quisiera mantenerla cerrada, (está muy mal aislada) a quién le corresponde el pago de las obras, tendría que pedir permiso a la comunidad?
Estimada Zoraida:
Por un lado, cualquier obra sobre ese cerramiento le corresponde al propietario del ático. En cuanto a devolver la terraza a su estado original, no sería necesaria autorización de la comunidad.
Saludos.
Buenas tardes,
Vivo en un edificio de tres pisos sin «comunidad de vecinos» porque los propietarios somos todos familia. El caso es que tengo una duda sobre el uso de las escaleras y la azotea.
A la azotea se accede desde la escalera del edificio, así que supongo que sea de uso común. Los tres propietarios tenemos un cuarto de nuestra propiedad en la azotea y que aparece en las escrituras pero el resto de la azotea no.
Bien, pues uno de los propietarios tiene las escaleras y la zona (que yo supongo) común de la azotea llena de plantas y, además, tiene una barbacoa y una estantería con cacharros.
Además de eso ahora quiere hacer más obra de la que ya hizo (techó la zona donde está la barbacoa) quiere hacer más obra para poner un plato de ducha. Todo esto sin preguntar a nadie su opinión.
Quisiera saber si puedo negarme a que siga haciendo obras en la azotea sin mi consentimiento y si puedo hacer que quite sus plantas de la parte de la escalera que me toca limpiar a mi de forma legal y si se negara qué podría hacer yo para que no haga la obra.
Muchas gracias de antemano.
Reciba un cordial saludo,
María Blesa.
Estimada María:
Siendo una zona común, todo lo que relata sobre el uso de la azotea nos parece excesivo. Nuestra recomendación es que se celebre una junta de copropietarios para la constitución de la comunidad, y en ella definir claramente que abarca el uso de la azotea.
Saludos.
Buenas tardes,
Vivo en un primer piso que cuenta con una terraza en su parte posterior (además de una pequeña terraza que da al patio de luces) y en primer lugar me gustaría saber si pueden ayudarme a saber si dicha terraza es de uso privativo o comunitaria. El edificio no posee estatutos ni ningún tipo de documentación y en la escritura de mi vivienda pone lo mismo que en la nota simple: «se distribuye interiormente en varias dependencias propias para habitar y cuenta con una terraza descubierta en su parte posterior» En los metros cuadrados que figuran en la nota simple no están sumadas las dimensiones de la terraza, pero cuando describe los lindes sí que la tiene en cuenta como parte de la vivienda.
Por otro lado, me gustaría saber qué pasos debo seguir si quiero construir un trastero en dicha terraza (no se encuentra cerca de ninguna ventana, balcón o puerta, está en el medio y al otro lado del muro que delimita el edificio hay un descampado).
Muchas gracias de antemano.
Un saludo.
Estimado José Antonio:
Su consulta es compleja y nos exige examinar documentación y tener mayor información. Contacte personalmente con nosotros (https://despachotomasmartinez.com/contacto) para explicarle como trabajamos en estos asuntos para elaborar un informe completo a sus necesidades y cual es su coste.
Saludos.
Buenos días,
Somos propietarios de un ático de 70m2 con el uso y disfrute de una terraza de 120 m2, a la que se accede sólo desde nuesta vivienda.
El ático, más la terraza, son únicos en el edificio de cuatro plantas, más un sótano de garajes.
Actualmente lo tenemos alquilado y para no molestar excesivamente a los inquilinos, he solicitado a la comunidad que cuando haya que acceder a la terraza por motivo de mantenimientos estructurales, que sólo pasen los técnicos que tengan que proceder a la valoración o arreglo. Y así se ha hecho últimamente en dos ocasiones,
Pero como quieren tener la plena libertad de acceso a la terraza, me plantean que para no molestar proponen hacer un acceso desde el descansillo de acceso a mi vivienda hasta el tejado de mi vivienda, por donde poder pasar a la terraza.
Han convocado para el próximo 06/06/18 una junta extraordinaria para tratar el tema.
Les agradecería que me asesoraran para conocer si tienen derecho a hacer esa obra y, sobre todo, por lo que supone para nosotros de pérdidas de intimidad y seguridad, Teoricamente cualquiera podría pasar a la terraza en cualquier momento y sin aviso.
Gracias y cordiales saludos.
Estimado José Ignacio:
Como regla general, el acceso a las terrazas nunca es libre, sino limitado a la tareas que haya que hacer de mantenimiento, como hasta ahora comenta que se ha estado haciendo. Por lo tanto, un acuerdo de junta en el cual se establezca, por el medio que sea, que cualquier persona de la comunidad puede acceder a la terraza, sería ilícito.
De otro lado, además, ese acuerdo de esas características debería ser adoptado por unanimidad, por lo que en el momento que usted se oponga ya no habrá nada más que discutir.
Saludos.
Buenos días.
Vivo de alquiler en un piso con terraza comunitaria de uso privativo.
La terraza en el momento del inicio de nuestra reacción contractual se encontraba en mal estado (agrietada y con baldosas rotas), lo cual comunicamos por email para que quedase constancia. En primavera del año pasado se produjeron filtraciones en los dos pisos de debajo, ya que la terraza abarca los techos de dos viviendas diferentes. Se procedió a la reparación de los desagües por parte de la comunidad y la propietaria lo único que hizo fué aplicar una mano de pintura «impermeabilizante» que se levantaba simplemente con barrer (así se lo hicimos saber mediante nuevos emails). decidimos colocar un césped artificial para al menos no levantar dicha pintura coincidiendo con el fin del periodo de lluvias. Este año tal como cabía esperar se volvieron a producir filtraciones y lo que hicieron fue modificar un desagüe y tapar con plásticos gran parte de la terraza el día 18 de Marzo, a la espera de que dejase de llover el tiempo suficiente para proceder al cambiar por completo el suelo de la terraza.
Nosotros enviamos un burofax hace una semana comunicando nuestra intención de descontar de la mensualidad la parte proporcional a la superficie del piso no disfrutada,siguiendo la recomendación del servicio de atención jurídica de la comunidad de Madrid. Este descuento ya lo habíamos solicitado previamente vía email, obteniendo respuesta negativa. Finalmente estas obras de colocación de nueva tela asfáltica y baldosa se iniciaron ayer día 2 de Julio, 4 días después de la recepción del burofax.
Ahora nos amenazan con:
1- Denunciarnos por la colocación de césped artificial, aludiendo a que este ha sido el motivo de las filtraciones. ¿Esto tiene algún fundamento jurídico?
2- Acelerar nuestra salida del piso haciendo la propietaria uso de su derecho a utilizar el inmueble como primera vivienda ¿Que condiciones se deberían de dar para que esto fuera así?
Por último, caso de que nos denunciaran, ¿nosotros tenemos la obligación de pagar asistencia letrada, procurador, etc?
Muchas gracias y perdón por lo extenso de la explicación.
Estimado Borja:
A la primera pregunta, si el origen de las filtraciones es la acumulación en el cesped, lo que supongo tendrán en algún informe técnico, ustedes serían los responsables últimos de los daños causados, máxime si no contaron con autorización de la propiedad para ponerlo.
En cuanto a la resolución del contrato, la norma prevé esa posibilidad después del primer año de contrato si el propietario comunica que la necesita para si o para un pariente directo, teniendo un plazo de dos meses para avisar, y de tres para ocuparla.
Saludos.
Buenos días
Gracias de antemano por su atención y ayuda.
Vivo en un bloque de viviendas en el que los copropietarios planteamos acometer reforma de fachada para mejorar la eficiencia energética y la estética del mismo.
El edificio tiene áticos, con terraza privativa (mi caso) y los pisos inferiores tienen balcones.
Varios vecinos de estos áticos, no todos, realizaron diferentes cerramientos de estas terrazas (todos ellos fijos), hace ya muchos años, (aunque no conste autorización en Actas de la comunidad).
En varios áticos incluso se derribaron los muros para anexar la terraza al piso y en algunos balcones, una minoría, también se han realizado diferentes cerramientos pero la Comunidad ya no permite realizar nuevos cerramientos.
La reforma integral incluye el aislamiento de todos los muros, terrazas y solados de todo el edificio e indica que para garantizar el correcto aislamiento del edificio, la impermeabilización de los pisos colindantes y evitar problemas de humedades futuros todas las terrazas y balcones SE RESTITUYEN A SU ESTADO ORIGINAL durante la rehabilitación del edificio.
¿Está legitimada la Comunidad para exigir esta restitución a su estado original de los cerramientos existentes para realizar la reforma integral?
Un saludo
Marta
Estimada Marta:
Al no contar con autorización para realizar los cerramientos de los áticos y terrazas, desde luego que la Comunidad puede exigir esa restitución al tratarse de obras ilícitas, máxime si es necesario para acometer esa reforma integral de la que habla.
Saludos.
Buenos días,
Vivo en un piso el cual encima hay un ático, en concreto, la terraza del ático está sobre mi habitación y mi terraza (dando a la calle).
Se han producido filtraciones, por la mala impermeablización de las mismas (se han hecho pruebas), en la habitación (tengo una pared negra), y se ha producido una grieta en el techo de la terraza/balcón que cada vez que llueve gotea…
Tenemos dos soluciones, una, pintar con un producto a propósito para que se quede la terraza impermeabilizada, o bien, desenbaldosar, poner tela asfáltica correctamente y volver a enbaldosar.
El problema viene ahora, la propietaria del ático, dice que ella no tiene por qué modificar la estética de su terraza, y que no quiere hacerlo, de hecho, no quiere pintar porque va a quedar el suelo «un poco más brillante» y si hay que volver a embaldosar con azulejos nuevos (no tiene suficientes para dejarlo como estaba), quiere que se haga también la otra terraza (que no tiene ningún problema) porque no tiene por qué tener las 2 terrazas distintas, y las quiere iguales.
Mi pregunta es, sabemos que la comunidad se tiene que hacer cargo de la reparación, pero sólo de la reparación que afecta directamente la estructura de la comunidad, por tanto, ¿nos puede impedir que la hagamos si no se hace de la forma que ella quiere? (es decir que le embaldosen las 2 terrazas de nuevo?)
En caso de querer ir por via judicial, ¿tenemos alguna posibilidad de ganar?
Estimada Ana:
La obligación de la comunidad, en lo que se refiere al solado y a las baldosas, es la de dejar el suelo en el estado en el que se encontraban de obra, si esa propietaria ha hecho mejoras, tendrá que asumir la diferencia de coste. He de suponer que las terrazas de la vecina del ático están separadas, en planos distintos, por lo que, junto con lo ya comentado sobre como ha de quedar el suelo de la terraza, no veo razón para tener que hacer trabajos en las dos terrazas para que queden iguales.
Saludos.
Hola yo quiero comprar un piso con una terraza de 40m2 de uso privativo, y mi idea es cerrar más o menos los 20 metros más alejados del edificio, como no se pueden montar elementos fijos mi pregunta es si podría poner en ella un tipo » caseta de madera prefabricada» ya que son móviles y desmontables, sólo la quiero para hacer una sala pequeñita donde poder tomar un café con unos amigos y una zona de estudio para las niñas. En caso de no poder instalar este tipo de construcción ¿ la podría cerrar con algún otro tipo «mobile»?
Estimado Alejandro:
Si no hay ninguna previsión anterior en la comunidad al respecto, no podrá hacer ese cerramiento.
Saludos.
Hola muchas gracias por la respuesta, pero el edificio es de nueva construcción, se está empezando a edificar, puedo pedirle al constructor una autorización explicita para ello?¿ O de que forma el constructor podría dejar por escrito la autorización para no tener problemas en un futuro con los vecinos? Muchas gracias.
En ese caso, que el promotor lo incluya cuando terminela la construcción e inicie todos los trámites de la división horizontal.
Saludos.
Muchisimas gracias por su respuesta, en una pagina sobre comunidades y tratando el tema del cierre de terrazas lei esto «Por otra parte, si la obra se efectuó antes de la constitución de la Comunidad de Propietarios, estás a salvo. Eso sí es un derecho adquirido en toda regla» ¿Es cierto? Si hago la obra antes de hacer la comunidad de propietarios nadie podria decir ni hacer nada en contra de mi cierre? Muchas gracias.
Estimado Alejandro:
Pues no, no es un «derecho adquirido». Además es improbable que siendo una nueva construcción la comunidad no la dejé constituida el promotor antes de la entrega de llaves.
Saludos.
Hola, tengo el disfrute de un patio comunitario, que da a mi piso.
Este patio, tiene una zona del suelo que es de cristal, pero transitable.
Este suelo, ya se reparó hace tiempo, y se volvió a poner, igual que estaba anteriormente.
Ahora, hay que repararlo por filtración de aguas al parking de debajo, pero, alegando, que la zona de cristal transitable, es un peligro, quieren sustituirlo por una claraboya, elevada del suelo unos 40 cm. y con salida de humos alrededor.
Mi pregunta es: ¿pueden hacer esto, si yo me niego? puesto que yo, apruebo la reparación, pero no de esta forma, ya que soy la más perjudicada.
¿Hay alguna ley en Cataluña, que exija, sustituir el cristal, transitable, por una claraboya, elevada del suelo?
Lo malo es que, cuando celebraron la reunión y lo aprobaron, yo no estuve presente, ya que el piso está en Pineda de Mar, y yo vivo en Barcelona, resulta que la carta del aviso de reunión, la cogí con retraso, ya que me encontraba mal y no bajé a la calle en tres días, cuando bajé estaba la carta en le buzón y ya se había celebrado la reunión.
Muchas gracias.
Estimada Ana:
Ese tipo de decisiones deben ser adoptadas por unanimidad. Si no pudo asistir a la Junta, hay un periodo que se ha de dar a los copropietarios que no compareciesen para manifestar su voto en un sentido u otro. Compruebe si está a tiempo para ello.
Saludos.
Buenas tardes,
Estoy planteando comprarme un piso que tiene dos escaleras. En una de ellas hay ascensor, en la otra no se hizo porque un vecino se nego. Ahora me dice el dueño del piso que ha cambiado la ley y aunque no haya unanimidad se puede poner el ascensor en esta escalera, que en este caso supondria usar el ya montado abriendo unas pasarelas. Pero estas tienen que pasar por el patio de este vecino que se niega y el tiene un uso de usufructo de este patio.
Con estas condiciones se podria hacer la obra del ascensor aunque el vecino se niegue?
Gracias
Estimada Charo:
La instalación del ascensor es una obra destinada a solventar barreras arquitectónicas, por lo que las exigencias de mayoría en Junta son menores. Si, es posible llevar a cabo la instalación en las circunstancias que comenta.
Saludos.
Hola, buenas noches. Soy propietario de una vivienda que incorpora una terraza comunitaria de uso privativo situada sobre un local comercial. Dado el mal estado del solado de la misma lo sustituí a mi costa por uno nuevo entendiendo que me correspondía a mí tal obra. Unos años mas tarde aparecieron filtraciones de agua en el local por lo que el dueño del mismo solicitó su reparación. La Comunidad se hizo cargo del tema y envió a un albañil que realizó una supuesta reparación que al cabo de otros dos años ha resultado indeficaz, de modo que han vuelto a aparecer filtraciones en el local de abajo, y el dueño ha vuelto a reclamar su reparación. El administrador de la propiedad me indica ahora que esta reparación debe correr a mi cargo dado que afirma que la obra de sustitución del solado que realicé inicialmente es la causante de las filtraciones porque pudo dañar la impermeabilización. Como no soy técnico en la materia y actué de buena fe no puedo asegurar que no haya sido así, pero sí que entre la reparación realizada por la Comunidad y esta nueva incidencia yo no he realizado reforma alguna de la terraza. Mi pregunta es si efectivamente yo soy responsable ahora de realizar tal obra a mi cargo, y en tal caso, porqué en la reparación realizada anteriormente por orden de la Comunidad no se me hizo notar que mi primera intervención, que ya realicé hace más de una década, podía ser la causa final y si realmente yo soy el responsable de hacer por lo tanto ahora esta nueva reparación. Han venido dos peritos a ver la terraza y los dos me dicen que la reparación que se hizo la última vez no resolvió el problema. ¿Puede la Comunidad ahora obligarme a pagar esta nueva obra?
Gracias anticipadas por su atención y un saludo.
Estimado Javier:
Ese «puede» después de dos años resulta un tanto extraño. De cara al propietario que está sufriendo las humedades no hay más responsable que la comunidad, la cual, sabiendo que en todo caso el problema se encuentra en la tela asfáltica, deberá asumir la reparación. Después, la comunidad deberá demostrar que efectivamente usted causó daños a la tela para repercutirle el coste de la reparación. Pero si esos daños ya existían debieron detectarse hace dos años con la anterior obra.
Saludos.
Buenas tardes,
En mi comunidad de vecinos están planteando colocar en la azotea transitable trasteros desmontables, de esos de chapa atornillados. Se ha aprobado en junta ya que están todos de acuerdo y hay espacio de sobra. Mi duda es la siguiente ¿Hace falta alguna licencia para colocar este tipo de trasteros? Yo se que si son de obra sí, pero al ser casetas desmontables no estoy seguro.
Muchísimas gracias
Estimado Carlos:
Si a lo que se refiere, a nivel administrativo, es si necesitan de una licencia de obras, deberá preguntar en su ayuntamiento, ya que cada municipio tiene su propia normativa al respecto.
Saludos.
Hola buenas tardes Tomas.
He comprado un piso donde especifica claramente en mi escritura privada los anexos a mi propriedad.
a) un cuarto lavadero en la azotea comun
b) una habitacion de 20 metros cuadrados en la azotea comun
Esa dicha habitacion de momento la tiene como uso la señora de la tercera planta.
He ido al registro de propriedad para solicitar la nota simple del piso primero y tercero ( los proprietarios son hemanos)
En la nota simple tienen como anexos solo el cuarto de lavadero.
Ellos dicen que esa habitacion es suya, pero en mi escritura y la escritura del anterior proprietario esta escritto que se compro el piso con los 2 anexos.
En los anexos de la escritura, comenta que esa habitacion como las demas, por acuerdo de todos los coproprietario han de ser derivadas a espacio comun.
Entiendo que es un habitacion non en regla, que costruiron la familia de las señoras del primero y del tercero, pero jamas han derivada los anexos..
Yo ahora he comprado esa vivienda con esos anexos.. Puedo reclamar esa Habitacion?
No se si me explique bien, muchas gracias por ayuda.
Estimado Giaco:
Si me permite la expresión, «de libro». Si están descritos los anexos en su título de propiedad, no hay duda de que le corresponden y debe instar que sea desalojado por esa vecina, para recuperar su posesión.
Saludos.
Buenos días:
En el 2006 compré una casa. En el catastro aparece que la casa tiene 41 m2. Sin embargo, la casa tiene acceso exclusivo a una terraza (30 m2)
En la junta de vecinos del 2007 se acordó: i) darme el uso privativo de la terraza (que no consta en ningún documento ni registro)y; ii) hacerme cargo del mantenimiento de la terraza.
En el 2008 llevé a cabo las obras para: i) impermeabilización; ii) cierre y construcción de un cuarto.
Ahora mismo estoy interesada en vender la casa y me gustaría saber si se ha hecho todo correctamente o si es preciso llevar a cabo algún trámite para legalizar el cerramiento.
Gracias
Estimada Carlota:
El acuerdo de Junta debería elevarse a público e inscribirse en el Registro para garantizar tanto el uso de la terraza como para que la construcción que ha realizado no pueda ser alterada en el futuro.
Saludos.
Buenas tardes,
Tengo una duda respecto al mantenimiento de las terrazas. vivo en un atico que tiene una terraza. La terraza tienen el suelo de valdosa, pero de los años y del movimiento del edificio van rompiendose, tengo claro que repasar las juntas de las valdosas es cosa mia, pero que tenga que cambiar las valdosas porque se rompan no lo tengo claro y los vecinos dicen que es cosa mia. Eso lo tendria que reparar yo? En los estautos pone que las terrazas son comunitarias de uso particular.
Estimada Elisa:
Entiendo que tratándose de un deterioro por el uso, es a usted a quién le corresponde sustituirlas.
Saludos.
Buenos días, mi nombre es Joan. Tengo una duda a ver si me pueden resolver. Me he comprado un piso en un bloque donde sólo existente planta baja (piso vivienda), primer piso, y yo segundo piso, arriba mio tengo una terraza comunitaria, y quería instalar una chimenea de Pellet. No existe ni estatutos ni comunidad ni nada, eran 3 hermanos los propietarios y ahora son 2 y yo. Puedo instalar una chimenea? Eso me jode mucho que a la hora de reparar cosas se desentienden xk yo soy joven y manitas y lo hago yo y pago yo, pero son muy pesados si se hace alguna cosa.
Gracias por su tiempo
Estimado Joan.
Estando en copropiedad, no debería hacer obra sin contar con el consentimiento de los otros dos propietarios. Además, si esa autorización, le harán responsable de cualquier daño que aparezca en la azotea.
Saludos.
Buenos días,
Acabamos de comprar un ático (VPO, de 19 años) en un pueblo de Valencia.
La cuestión que les quiero consultar es que me entra agua por bajo (rodapie) del ventanal de la terraza, haciendo que se encharque gran parte del comedor.
Mi vecina también se vio afectada, pero creo que no se interesó mucho en informarse, ya que se quedó en estado y fue cuando decidió solucionarlo de manera particular.
Según me dijo, el problema radica en que en vez de suelo asfáltico, el escalón y supongo que gran parte del suelo de la terraza, se hizo con escombros.
Dice que su seguro no le cubría, ya que era la terraza, y que el seguro comunitario tampoco se hacía cargo porque le entraba a su casa.
Demasiado entramado, por ello se gastó cerca de 3.000 euros. Yo no los tengo, ¿qué puedo hacer?
Los días de lluvia es imposible estar en el salón por el frío y la humedad que hace.
Necesito alguna respuesta contundente para saber guiarme e intentar ‘pelear’ por un sitio u otro.
Muchas gracias por su atención.
At. Esther M.
Estimada Esther:
Si la humedad viene de un elemento estructural, entonces debe asumir la reparación la comunidad. Es decir, la humedad es causada por un elemento comunitario, y debe realizarse la obra necesaria para evitarla en el futuro.
Saludos.
Buenas tardes,
Compré un piso en el año 2015, que es un primero con una terraza comunitaria de uso privativo.
En dicha terraza, todos los anteriores propietarios, han hecho modificaciones, por ejemplo, la primera propietaria, embaldoso encima de las baldosas originales. Después el siguiente propietario, llego a un acuerdo con el del local de abajo, y quitaron un respiradero y pusieron un tragaluz. Todo eso, en el transcurso de 40 años. Ahora la terraza, comunitaria de uso privativo, esta dando humedad al propietario del local de abajo, y el cristal del tragaluz se ha crujido. La comunidad me dice que tendré que hacerme cargo de los gastos, ya que las baldosas se cambiaron y no son originales, y el tragaluz fue un acuerdo entre el propietario del local y el antiguo propietario de mi piso. Yo que culpa tengo que hace 40 años, la primera propietaria embaldosara encima de las originales, y de que, tras un acuerdo entre dos propietarios se pusiera un tragaluz?¿Debo hacerme cargo yo de las filtraciones y de la reparación del tragaluz?
Gracias de antemano.
Estimado Manuel:
Son elementos que se encuentran dentro del uso de su vivienda, y la compra del inmueble le obliga a asumir lo que otros propietarios hayan hecho frente a terceros. Así que siento decirle que debe acometer usted el coste de las reparaciones.
Saludos.
Buenas noches, quisiera poner internet por fibra, ahora la tengo por adsl pero vivo en un piso que comprende 6 bloques con un patio interior, el técnico me dice que por el tejado no puede ponerla por ser de uralita y no tener barandilla; para bordear todo el edificio tendría que pasar por el patio de cinco vecinos que es comunitario, pero con uso y disfrute, pero el del medio se niega a que pase el técnico a su casa, para tirar el cable, dice que ya tiene bastante con tener la línea de adsl. ¿se puede negar a pasar el cable por la fachada de su vivienda?
Gracias
Estimado Jesús:
No nos hacemos idea de cuál es la distribución de la edificación para saber la mejor manera de trazar la línea. Lo que si podemos decirle es que la comunidad tiene la obligación de procurar a todos los propietarios las mejores soluciones técnicas para tener telecomunicaciones, en lo que se incluiría la fibra óptica. Diríjase al presidente de la comunidad para que tome las medidas adecuadas para ello, y, en su caso, para que obligue a pasar la línea por las terrazas comunitarias.
Saludos.
Hola,
Soy propietario de la planta alta de una casa situada dentro un casco histórico.
Me estoy planteando subir de altura el tejado(un piso mas) y hacer un terraza,
debo de pedir permiso al propietario de la planta baja? y si es así, que me pueden exigir?
Gracias y 1salu2
Estimado Manu:
Para poder darle respuesta tendríamos que tener mucha más información. Si lo desea, contacte con nosotros personalmente y le daremos asesoramiento individualizado.
Saludos.
Estimados Sras, Sres, soy inquilino de un ático y disfruto de una terraza de 80m2 comunitaria de uso privativo para la cual hay que cruzar mi casa. El edificio tiene 60 años y nunca se ha hecho reforma del suelo de la terraza (aun están las baldosas originales de 1950), y la inquilina de abajo ha sufrido filtraciones y goteras los últimos años. La comunidad de propietarios quieren cargar el coste de la reforma (levantar suelo, impermeabilizar y volver a colocar un nuevo suelo) a la propietaria de mi ático aduciendo un mal uso por parte mía: tengo macetas, un sofá y una mesa, aunque todos los objetos grandes los tengo levantado 2 o 3 dedos para que el agua corra normalmente a los dos sumideros que hay. Mis dudas son:
1 ¿cualquier propietario tiene derecho a cruzar mi casa para ver el estado de la terraza? ¿a quién debo permitirle el paso?
2 un propietario está haciendo fotos de mi terraza desde la terraza comunitaria para recabar datos/pruebas de mi supuesto mal uso. ¿eso es legal? ¿no invade mi intimidad?
3 para redundar en sus tesis, la comunidad esgrime la peligrosidad del peso de los objetos que tengo en mi terraza (macetas, sofá, mesas, etc). ¿debería contratar un arquitecto para desdecirles?
4 finalmente, si se ponen de acuerdo y se realiza la obra de mejora me temo que esta será larga y molesta. ¿tiene la comunidad que ofrecerme una compensación por dichas molestias? ¿puedo exigir que desencombren y descarguen mediante un elevador directamente desde la calle a la terraza sin pasar por mi piso?
muchas gracias de antemano!!!
Estimado Ximo.
Le respondemos en el mismo orde:
1. No tiene obligación de permitir el paso a todo vecino que quiera ver la terraza, solo a aquellas personas designadas por la comunidad (presidente, administrador, técnicos), y las ocasiones mínimamente necesarias.
2. Si en las fotografías aparecen usted u otras personas de su familia, estarían invadiendo su intimidad.
3. Es la comunidad la que debe demostrar que los objetos son los causantes del daño.
4. Debe soportar la obra en las condiciones menos gravosas que sean posibles, sin derecho a compensación alguna.
Saludos.
Buenas, soy nuevo propietario de una piso en un edificio que tiene dos portales, cada uno con su comunidad, y la única zona común existente de los dos portales es la terraza, que no posee división física de ningún tipo entre ambos portales.
Catastralmente hay un único edificio con 2 escaleras, una parcela con varios inmuebles.
La cuestión es que uno de los portales quiere poner antenas de telefonía en la terraza en la zona de su portal, ya que el edificio es de 10 plantas, sin embargo el otro portal no quiere poner dichas antenas en la terraza, pero no saben como impedir dicha situación.
Un amigo me ha comentado que al ser un edificio con dos portales, aunque cada portal tenga su propia comunidad, hay elementos comunes a ambas, como es el caso de la terraza, y como así lo corrobora el catastro al establecer que cada propietario tiene un % de participación del edificio, no de cada portal.
La pregunta es, si la terraza es efectivamente una zona común a ambas comunidadades y por tanto, la comunidad de un portal no puede imponer a la otra comunidad del otro portal la colocación de dichas antenas.
Gracias
Hola Andrés.
Que catastralmente sea una sola edificación no es indicativo de nada en este caso. Hay que acudir a la división registrado y al título constitutivo de la comunidad para saber derechos y obligaciones de cada uno de los portales.
Saludos.
Soy prpietaria de un ático, y tengo el uso privativo de la terraza, que es comunitaria. Las baldosas q se han puesto en el suelo son defectuosas, ya que no son adecuadas para su uso en el exterior, habiendo saltado la parte superior de las mismas. Esto ha ocurrido tambien en otras terrazas. Quien ha de reponer las mismas? Entiendo que al ser un defecto de la construcción, debería ser la Comunidad. El administrador dice que se han dirigido en varias ocasiones a la promotora, sin obtener respuesta. Cual es el plazo para reclamar por defectos de construcción? En caso de haber sobrepasado dicho plazo, quien se ha de hacer cargo de la sustitución del suelo?
Estimada Susana:
La responsabilidad de los vicios de la construcción se extingue a los 10 años. En cualquier caso, la comunidad debería asumir la reparación, y, si acaso después, reclamar a quien corresponda por el defecto constructivo.
Saludos.
En un edificio pone lo sigue siguiente en la escritura : los patios situados detrás de cada una de las viviendas, tal como aparecen delimitados arquitectónicamente, se configuran como elemento privativo de cada una de las viviendas, por lo que su respectivo propietario vendrá obligado a su buen uso y conservación ordinaria.
No obstante las reparaciones que excedan de su conservación ordinaria originadas por causas ajenas a la actuación del propietario serán gastos de la comunidad .Si se origina una infiltración porque hay rajas en el solado concretamente en la unión del rodapié del suelo del patio con la pared del patio a quien corresponde la reparación.Saludos
Estimado José:
En ese caso la reparación la debe asumir el propietario de la vivienda en cuestión.
Saludos.
Tengo uso y disfrute en terraza comunitaria, hace tres años se levanto por tercera vez por causar problemas de humedad al piso de abajo. La empresa que hizo las obras levanto el sulo de la terraza 18 centimetros mas de como estaba antes, y corto mi puerta de acceso otros tantos centimetros, con lo cual tengo un escalon en mi vivienda y me entra humedad a mi y sigue entrando en el piso de abajo, hace unos meses la comunidad acordo cambiar la puerta que dejo mal el que hizo la obra, y ahora quieren cambiar la puerta y subirla 4 centimetros mas, con lo cual quedaria 22 centimetros mas alta que estaba de construccion, entiendo que esto es una barrera arquitectonica en mi propio piso, que debo de hacer para que esto no se haga, pues se que me enviaran carta coaccionandome con la idea de denunciarme, ya lo intentaron hacer otra vez, espero su respuesta, muchar gracias.
Estimada Pilar:
Como bien dice, se crea una barrera arquitectónica frente a la regulación legal que obliga precisamente a eliminarla. Además, ya la primera obra, modifica y perturba el derecho de uso. Debería impugnar el acuerdo u oponerse a la obra.
Saludos.
Muy agradecida de su respuesta, y en tan breve espacio de tiempo, un saludo y muchas gracias.
Saludos
vivo en un edificio de cinco plantas con una terraza como finalizacion del edificio esta terraza tienen el uso y disfrute los 4º y 5º,estos han construido unos trasteros hace mas de 20 años sin permiso ni licencia, ahora reclaman a la comunidadla rparacion de los tejados de esos trasteros.
¿esta obligada la comunidad a repararlos? o solo esta obligada a reparar el suelo de esos trasteros que se supone que es el tejado del edificio
Estimado Juan Carlos:
A mi modo de ver no cabe que la comunidad repare nada de los trasteros, por mucho que ahora se argumente que constituyen cubierta del edificio.
Saludos.
Buenos días, necesito ayuda. Me he co.prado un bajo nuevo con patio y todavía no soy propietario. De 215 viviendas han entregado 200 y estan tomando decisiones tales como los farolillos idénticos para no ro.per la estetica del edificio. A los bajos y áticos también nos meten en ese grupo aunque nuestras paredes son en el caso de los áticos de piedra blanca y en los bajos de mortero gris. Y las terrazas que son más numerosas están forradas de maderas oscuras. Claro está que sus farolillos no llevarán la misma estetica que los nuestros.
Yo poseo farolillos de mi propiedad de otra casa que tuve.
Nos pueden obligar a ponerlos cuando han votado ya que si….aunque nuestras terrazas y patios no son iguales a sus terrazas forradas de maderas?
Gracias por todo de antemano.
Estimado Juan Antonio:
Ese tipo de decisiones se pueden adoptar por mayoría en Junta. Ahora bien, lo que me sorprende es que sin estar entregadas todas las viviendas ya se estén celebrando Juntas. Como esas decisiones pueden modificarse en cualquier momento, mi recomendación es que, cuando ya sea propietario, solicite le celebración de una nueva Junta.
Saludos.
Buenas.
Mi familia posee un local donde la «terraza» pertenece a la comunidad de propietarios, los permisos para poner las mesas están sacados.
Hace 2 o 3 años, mientras que el local llevaba un tiempo en alquiler/venta, los vecinos aprovecharon esa situación y se hizo una reunión de comunidad porque el vecino del primero (el que vive justo encima del local) no quería mesas debajo de su ventana ya que le molestaba el «ruido» (es una zona de bastante ocio de hamburgueserías, tapas situados a lo largo de toda la calle y en la de enfrente, por lo que algo de ruido siempre hay hasta las 11-12 como mucho).
Pusieron como solución poner 8 macetones grandes con palmeras que ocupan todo el espacio de la terraza del local dejando libre solo la parte de la puerta frontal del local (aunque en el lateral, donde han situado las maceras, hay otra puerta) para que no se pudiera poner mesas, votaron entre vecinos de otros bloques junto con el «afectado» y se aprobó. El problema es que no se avisó al dueño del local de aquel entonces, ni de la reunión ni de la decisión. Pusieron los macetones sin más y como el dueño vive en otra ciudad no se enteró hasta un tiempo después. Mi familia adquirió el local poco después.
El local cuando se adquirió por primera vez, en las escrituras aparece como una zona de terraza, una zona comunitaria donde no aparece planta alguna. Y ahora por esas macetas le ha quitado valor al local ya que no hay sitio para las mesas, cuando al principio si tenía ese espacio y era para ese uso. Supuestamente la comunidad ha sacado permisos al ayuntamiento para poner los macetones.
En la comunidad hay una pasarela donde hay más locales, y nuestro local es el que hace esquina por lo que tenía ese trozo de terraza, solo nos han puesto los macetones a nosotros y nos ha perjudicado.
¿Hay algo que se pueda hacer? ¿Tiene mi familia algún derecho como dueños del local o la comunidad puede poner lo que quiera aunque afecte al local?
Estimada Nuria:
Todo pasaría por valorar si es posible impugnar el acuerdo de la Junta (habría que ver convocatorias, actas, notificaciones, etc), porque si se trata de una zona comunitaria, la Junta tiene capacidad de decisión siempre que exista el quórum y mayoría suficiente.
Saludos.
Hola,
hay alguna ley o normativa oficial que trate sobre la suciedad que tiran los vecinos de balcones de los pisos superiores hacia mi terraza de uso privativo?
Vivo en una vivienda de propiedad, un primer piso, y encima tengo todos los balcones, hay 2 vecinos que barren todos los días y lo tiran en mi terraza, quiero poder exponerles el tema con educación pero con la tranquilidad de que estoy cubierto por algún tipo de normativa que les prohibe hacer eso.
Gracias
Estimado Aitor:
Con carácter general la Ley de Propiedad Horizontal prohibida acciones molestas e insalubres como las que describe, sancionando al vecino que las lleva a cabo.
Quedamos a su disposición. Saludos.
Hola, en mi Comunidad tenemos un patio de uso y disfrute exclusivo de la vivienda ( uno de los dos bajos de la finca ) que tiene una puerta que da acceso a él que fue adquirido con anterioridad a julio de 2001, teniendo en esa fecha el compresor de aire acondicionado instalado, donde hoy, aun lo tiene. Yo compre al anterior propietario, el otro bajo de la finca en noviembre de 2005, con el aire y compresor instalados donde aun hoy están, no habiéndome dado ningún problema de ningún tipo, en estos años y de hecho, ni había visto siquiera «físicamente» en donde estaba instalado el compresor, que esta justo al lado, en la misma pared ( medianera con el edificio colindante ) y a la misma altura que el del otro bajo. En un Acta de Junta de Comunidad de marzo de 2003 ( de la que he tenido conocimiento hace una tres semanas ) , se acuerda el sitio en donde se pueden poner los compresores y en concreto al otro bajo se le autoriza dejarlo en donde estaba en julio de 2001 y aun hoy esta ( al lado del mio y mas cerca de su propia ventana ). En cuanto al otro bajo ( el mio ) , su anterior propietario solicito abrir un ventanuco en la fachada principal y ubicar el compresor. Se le pidió proyecto, pero no esta claro si de ambas actuaciones o solo del ventanuco. Se acordó que fuera la Junta de Gobierno quien llegara a un acuerdo con el propietario, para autorizar la apertura de uno y la instalación del otro, pero nunca se reunió para tal fin, como tampoco existe ninguno proyecto de ningún tipo, pero si están desde entonces, el ventanuco en la fachada principal y el compresor en el patio. No hay Acta alguna desde entonces, salvo la de hace tres semanas, que haga mención ni de apertura del ventanuco ni de la instalación del compresor, pero en esta ultima, la nueva propietaria ( desde 2017 ), tercera en la linea de posesión, desde que se construyo el edificio, solicita sea eliminada la instalación de mi compresor del patio de la edificación, porque al parecer le molesta muchísimo el ruido (?) desde hace mucho (?) ( mi piso ha estado vacío todo el 2017 y la mitad del 2018 ), esta pegado al suyo y mas alejado de su vivienda y ni tan siquiera contempla, alejarlo lo máximo posible en la misma pared, y ni tan siquiera en la de enfrente…, porque dice que ya se prohibió en 2001 ( no estaba en su posición actual, si no encima de su ventana y ademas, el constructor no incluyo en la licencia de obra la instalación de aire acondicionada en la finca y tuvo que hacer otra complementaria. Con las debidas «reparaciones» e inclusiones, fue otorgada la Licencia de Primera Ocupación en febrero de 2003. No puedo sacar el compresor a la calle, y la única solución es subirlo al tejado, hacer una plataforma, etc, etc, etc, es decir, un «potosi» y veremos si el del Ático no se opone, que esa es otra…¿ TENDRÉ QUE RENUNCIAR A TENER AIRE ACONDICIONADO O PAGAR UN DINERAL POR DISFRUTARLO ?. Siento haberrMe extendido y pido perdón por ello
Estimado Luis:
Su consulta es muy compleja para responderla por este canal, y hay datos que no entendemos bien y que deberíamos aclarar personalmente para poder darle una respuesta certera.
Contacte de manera directa con el despacho, estaremos encantados de ponernos a su servicio.
Saludos.
Hola, no echare en saco roto sus recomendaciones. Denme unos días. Muchas gracias por su pronta respuesta
Buenas
Compré un apartamento en un edificio que consta de 5 pisos de parqueaderos y 25 pisos de apartamentos. Mi apartamento está en el primer piso, posee una terraza privada por escritura pública, yo pagué por esos metros de más, se autorizaba construir pérgolas con la condición de que según el reglamento de propiedad horizontal, nos hiciéramos cargo de su mantenimiento por desgaste natural o por su mal uso y de su limpieza por el uso común de la estructura. La sorpresa es que los vecinos de los pisos superiores arrojan toda clase de basuras a los techos, incluso artículos sólidos que causan daño a los materiales con los que fueron hechos estos techos. Mi preguntas son:
1. Hasta donde va mi obligación de limpieza, ya que tengo entendido según el reglamento, que la única basura por uso común es el polvo. Y cada cuánto se debería de realizar, ya que según la empresa que lo instaló, regularmente se realiza cada seis meses.
2. En caso de presentarse basuras causadas por los vecinos de pisos superiores, es deber de la comunidad asumir esta limpieza?
3. Que leyes me amparan de los perjuicios que causan mis vecinos con estos malos hábitos?, ya que de no tener una cubierta estaría en peligro mi integridad física y la de las personas que conviven en el apartamento incluyendo niños.
4. La administración puede aún Así obligarme a realizar el mantenimiento de esta cubierta, a pesar de los perjuicios causados por los pisos superiores?
Muchas gracias por la asesoría que me pueda brindar.
Estimada Yuliana:
En todo caso, le corresponde a usted llevar a cabo la limpieza de la terraza. Ahora bien, lo que ha de exigir a la comunidad es que tome medidas inmediatas frente a los vecinos que arrojan la basura para que deje de ocurrir, sino estaríamos ante una dejación de funciones.
Saludos.
Buenas tardes.
Adquirimos un bajo con jardín hace unos meses, la razón de peso fue el jardín, y así lo reflejó el precio comparado con otras viviendas del mismo tamaño. En el contrato de compra-venta que firmamos con la promotora se especificaba que lo que comprábamos era una vivienda con una superficie útil cerrada de X m2 más una superficie de terraza-jardín de otros tantos m2. Sin embargo, en las escrituras, el jardín pasó a ser comunitario de uso privativo. Nos vendieron la idea de que era mejor para nosotros por los temas de mantenimiento que podría asumir la comunidad, pero a la hora de la verdad, la comunidad nos impide hacer modificaciones que nos afectan diariamente a la intimidad (el muro del jardín que da a la zona común es bajísimo, casi ridículo).
¿Es factible reclamar la propiedad del jardín, ya que es lo que firmarmos en el contrato de compraventa? ¿Qué posibilidades de actuación tenemos?
Muchas gracias y un saludo.
Estimado Javier:
Si, sería posible una reclamación a la promotora vendedora, al tratarse de una obra nueva y no coincidir la descripción entre la compra-venta privada y la finalmente elevada a escritura pública.
Saludos.
Buenas noches. Vivo en un bajo donde en la obra inicial delante de los dormitorios había una jardinera que por temas de recalo se han quitado y ahora quedan los dormitorios infantiles a la vista. he propuesto pagarlo yo y subir un muro o que lo haga la comunidad pero no quieren ninguna de las dos cosas que puedo hacer
Estimada Encarni:
Si de obra la edificación tenía un elemento que permitía darle privacidad, ha de reponerse ese elemento. Puedo entender que no se instalen de nuevo las jardineras (aunque habrá soluciones que eviten las humedades), pero tienen que aplicar otra alternativa.
Saludos.
Buenas tardes,
Igual esta duda ya ha sido resuelta, pero me ha sido imposible verla y a tener de lo dicho en las referidas sentencias hay unos matices que no me quedan del todo claros.
Mi situación, es igual que la sentencia de la AP de Madrid. Vivo en un primero, y el vecino de abajo, con un jardín que es de elemento común pero con uso privativo, ha puesto un techo metálico, anclado al suelo y a la pared del edificio por el cual temo que puedan subir con mayor facilidad a mi vivienda, además, provoca un ruido enorme en los días de lluvia y un calor insoportable en los días de calor.
Según la referida sentencia, ¿este hombre tiene derecho a tener esa estructura, o puedo hacer que la quite?
Gracias, y un saludo
Estimado Rubén:
Si es vecino de abajo no tiene autorización de la comunidad, no puede tener esa estructura, máxime cuando perjudica a otro propietario como usted.
Saludos.
Hola, muy buenas tardes.
Mi problema es el siguiente: La azotea de mi edificio está dividida en diferentes partes para cada una de las viviendas, pero sólo hay una puerta de acceso para toda la azotea desde la escalera del edificio. Cuando abres la puerta, no das a un pasillo o acceso común, sino a la parte propiedad de un vecino concreto, que hay que atravesar para acceder a la de los demás. Este vecino tiene un perro de gran tamaño suelto, y es molesto e intimidante. El vecino nunca ha puesto problema para atarlo cuando se le requiere, pero tengo entendido que si en algún momento surgiera una discrepancia, el vecino podría tratar de impedir a los demás cruzar su azotea ya que no es zona común de paso sino espacio privado escriturado como tal y podría alegar allanamiento.
¿Qué opinan ustedes?
Gracias por responder, saludos.
Estimado James:
Tratándose de una zona de paso, bien por propiedad de la comunidad o por servidumbre de paso, ese vecino no puede impedir ese paso.
Saludos.
Buenas tardes.
Soy propietario de una vivienda en última planta con solárium encima que en escritura aparece como de «uso y disfrute exclusivo» y que corresponde con el perímetro exacto de mi vivienda. Todos mis vecinos de planta han construido en su solárium, comunicando mediante escalera interior la nueva construcción añadida con la vivienda original (debajo).
¿Puede la comunidad negarme el mismo derecho ahora a mí (construir un añadido y comunicar interiormente)?
¿Puede el Ayuntamiento de Barcelona impedirme esta construcción/extensión dado que la edificabilidad del edificio está agotada?
¿Debe esta construcción auxiliar estar construida de una determinada manera o materiales para resultar «legal»?
¿Trabajan ustedes en Barcelona?
Gracias de antemano y felicidades por la continuidad de sus aportaciones. Un abrazo
Estimado José Luis:
De entrada, sin permiso de la comunidad no se podría realizar ese acceso a los solarium, ahora bien, habiéndose consentido a otros propietarios, a usted no deberían impedírselo.
En cuanto al coeficiente de edificabilidad, no creo que la construcción interior de la escalera afecte a dicho coeficiente.
De la forma de construir la escalera, al margen de lo comentado de la comunidad, los demás requisitos técnicos debería consultarlos con un arquitecto.
Y si nos necesita, si, también tenemos asuntos en Barcelona.
Saludos.
Buenos días, tengo la siguiente consulta: Qué prima sobre el derecho de propiedad; lo que esté registrado en las escrituras del edificio o lo que esté registrado en las escrituras de un inmueble (piso). Esto en relación a que en las escrituras del edificio de mi comunidad, pone que las terrazas de los áticos y las de los bajos, son comunitarias, pero en las escrtiruras de cada piso, figuran incuidas como un anejo, sin hacer otra especificación(comunitaria, de uso privativo, etc.).
Las terrazas de los áticos estan inpermeabilizadas, las de los bajos no. Tenemos un asentamiento de tierra en las terrazas de los bajos y en las zonas comunes, y tenemos la duda de quien debe asumir las reparaciones de los bajos.
Gracias.
Estimado Jon:
Dado que en las escrituras de cada vivienda no especifica la situación de la terraza más allá de anejo, prima el título de la comunidad, es decir, son propiedad de esta con derecho de uso de cada vivienda.
Saludos.
Buenos días, tengo una consulta que agradecería me ayudaran a resolver.
Vivo en un ático que tiene una terraza comunitaria con uso privativo e única entrada desde mi terraza.
Hace un tiempo que cuando llueve mucho filtra agua a la vecina del piso de abajo y la junta de obras de la comunidad decide contratar una empresa para arreglarlo.
La empresa contratada, trae trabajadores a mi vivienda para reparar la terraza, pero por falta de material no la han terminado. Actualmente han realizado unos sumideros muy pequeños y cuando llueve le sigue entrando agua a la vecina y también a mi vivienda. En la terraza se forman charcos de agua que anteriormente no pasaba.
Se ha realizado reunión de vecinos y quieren que la misma empresa acaben la terraza, pero los charcos de agua no lo van a reparar, ya que para ello, tendrían que levantar toda la terraza.
Me puedo negar a que sea la misma empresa a que acaben la terraza? Puedo reclamar como propietaria que me enseñen la documentación que como empresa deben entregar antes de realizar obra? Es decir, puedo exigir que me demuestren que esos trabajadores que entran a mi vivienda me enseñen que están contratados por la empresa, contratos de trabajo, tcs, … Todos los trabajadores que ha enviado la empresa me comentan que no tienen papeles. Si me rompen algún ensere de la terraza, macetas, manguera… a quien tengo que reclamarlo?. La comunidad me dicen que no me tienen porque enseñar ningún tipo de registro de las personas que están trabajando.
Si utilizan la luz y agua de mi vivienda para realizar los trabajos, quien se tiene que hacer cargo de ello?
Muchas gracias
Estimada Ana:
La decisión de con que empresa se contrata la obra le corresponde a la Junta, pero si puede exigir que se compruebe que esa empresa cumple todas las normas que le sean aplicables, bajo responsabilidad del presidente de la comunidad. Si durante la obra se le causa algún perjuicio, deberá comunicarlo inmediatamente al presidente de la comunidad, que es a quien la corresponde hacer lo necesario para que se le repare.
Saludos.
Buenas Tardes.
De ante mano, gracias por este servicio.
Tengo una situación en mi comunidad: hay un ansentamiento de tierra que afecta los suelos de las zonas comunes y los suelos de las terrazas ajardinadas, de los bajos. Dichas terrazas son cerradas y de uso exclusivo por los propietarios de los pisos, que a su vez, las tienen registradas como propias en sus escrituras y en los estatutos de la comunidad. Al plantear la reparación del daño, los dueños de las terrazas, exigen que sea pagado por la comunidad, aduciendo que son terrazas comunitarias, y lo someten a votación, obteniendo la mayoría de votos, ya que un buen número de los votos pertenecen a familiares y amigos que conviven en la comunidad.
Mis dudas son: tienen razón ellos? Aunque sean propias, la comunidad debe asumir ese costo? Por medio de esa votación me pueden obligar a pagar esa cuota por reparación? Existe algñun mecanismo legal para poder exigir que se me cobre lo que realmente me corresponde, sea el caso?
Gracias nuevamente por este servicio.
Estimado Jon:
Técnicamente no es lo mismo que las terrazas sean propias de las viviendas a que sean de uso propio de aquellas, lo que supondría que son propiedad de la comunidad. Tendríamos que ver diversa documentación para salir de esta duda.
Dicho lo anterior, si las terrazas son propiedad de la comunidad de uso de las viviendas, entonces la reparación le corresponde a la comunidad, y el acuerdo de Junta parece correcto.
Saludos.
Buenos días, me llamo María y tengo un bajo con terraza comunitaria pero de uso y disfrute personal accesible solamente desde mi vivienda. Mi pregunta es: puedo poner una barbacoa y una piscina hinchable (no permanentes) sin pedir permiso a la comunidad?
Gracias y saludos.
Estimada María:
Sobre la barbacoa, puede tener quejas de los vecinos por los humos (especialmente por ser un bajo). En cuanto a la piscina, depende de su tamaño y si de alguna manera puede comprometer elementos estructurales del edificio por su peso.
Saludos.
Hola
Mi problema es el siguiente,hace tres años compre una vivienda que no es la habitual. Cuando la vi pude apreciar que desde la cocina tiene acceso a una terraza que a su vez también tiene acceso la vivienda de enfrente. En ese momento pregunte si esa terraza que es un patio de luces con acceso de los dos bajos y además con una puerta desde el patio de la comunidad se podía dividir a lo que no había ningún problema. Cuando me dispuse a esto la comunidad se ha negado reiteradamente ya que la otra persona que tiene acceso al patio no quiere dividirlo. A este patio dan varias ventanas de la vivienda y no tenemos nada de intimidad. Los vecinos de enfrente son personas mayores que se entretienen mirando por las ventanas y el poco tiempo que estamos allí nos sentimos vigilados.En la escritura no pone nada sobre este patio.
Estos vecinos llevan toda la vida ahí y su parte esta llena de macetas, bombonas de butano…Yo no me fio de dejar nada allí, además tengo un perro que si me despistó se le mea en las macetas y no puedo hacer nada para evitarlo
Que puedo hacer, hay alguna forma para poder realizar la división ?
Estimada Isabel:
Tal y como describe el patio, diría que es comunitario, y por lo tanto no puede hacer nada sin autorización de la Junta. Ahora bien, lo que hacen sus vecinos de enfrente tampoco es lícito, ahí puede instar a la comunidad a que tome medidas.
Saludos.
Buenas tardes.
Vivo en una urbanización con 16 portales en la que existen bajos con terraza. Uno de los bajos de nuestro portal, ha sufrido daños en su terraza por el asiento del terreno en el que se apoya. Un arquitecto, ha visitado la vivienda y nos ha comentado que el problema ha sido causado por las constantes filtraciones que se han producido a través de los depósitos del grupo de presión hacia el terreno compactado de dicha terraza. Estos depósitos se encuentran en un cuarto de instalaciones muy próximo a la terraza.
Los grupos de presión pertenecen a la mancomunidad y fueron recientemente reparados, pero los daños en la terraza ya estaban hechos, y ha coincidido que tras la reparación de los depósitos, han dejado de producirse asientos en la terraza.
Mi pregunta es si los costes de la reparación de los desperfectos en la terraza de este bajo corresponden exclusivamente al propietario, a la comunidad de propietarios del portal o a la mancomunidad de la urbanización.
Saludos.
Estimado Álvaro:
Considero que la reparación le corresponde a la mancomunidad, como la causante del daño, proviene de sus grupos de presión. Y en última instancia, la comunidad debería llevarla a cabo y después reclamar a la mancomunidad.
Saludos.
Vivo en un ático en madrid donde tengo el uso y disfrute de una terraza. Por la terraza se accede a la antena comunitaria, por lo que solo entrando en mi vivienda se puede acceder a la antena. Dicha terraza tiene humedades debido a que la tela asfáltica está cuarteada. La comunidad no quiere repararla porque no hay dinero. A su vez tienen que cambiar la antena.
1. Se pueden negar a reparar la tela? (un perito ha dicho que es el problema de la estructura)
2. Me puedo negar a que entren en mi vivienda para cambiar la antena? La idea es negarme hasta que reparen mi terraza.
Estimado Martín:
Ni la comunidad se puede negar a reparar la tela asfáltica (si no hay dinero en la caja deberán hacer una derrama) ni usted puede impedir que accedan a la antena.
Saludos.
Entiendo los dos puntos. Sólo a modo de aclaración, estoy obligado a que entren en mi vivienda para que reparen la antena por la terraza? repito, deben acceder a mi vivienda para poder tener acceso a la terraza donde está la antena. Podrían acceder por el patio de luces pero colgados en plan «escalada» para que nos entendamos. Yo no me niego a que pisen o entren a la terraza, me niego a que entren por la puerta de mi vivienda (por la puerta principal) hasta que no se repare la terraza.
Martín, no se puede negar a que accedan por su vivienda (puede pero no debe).
Saludos.
Hola.
En mi edificio hay un patio comunitario,pero ahora se le apropió el que alquiló el bar que hay debajo, con fines lucrativos pues ha hecho una prolongación de este,incluso cambió la ventana del local pues no había acceso por una puerta, según este individuo se lo obligaron a hacer para meter las mercancías.
Aparte del ruido, está el olor a tabaco que sube sobre todo cuando quieres dormir con la ventana abierta debido al calor que está haciendo.El administrador parece que dio parte a la policía,contestando que ellos no pueden hacer nada.
¿A quién hay que recurrir?.¿Al propietario del local?.¿qué se puede hacer?.Porque vivimos en una calle de bares y lo bueno era que al estar los dormitorios en la parte trasera se podía descansar, pero ahora imposible abrir ventanas,nos dan por los dos lados.
Estimada Pilar:
Deben requerir al propietario del local que devuelva el inmueble a su estado anterior, es su obligación controlar lo que sus inquilinos hacen. A partir de ahí tendrán que ir tomando decisiones en Junta, hasta si fuese necesario demandar judicialmente.
Saludos.
hola recientemente me e quedado una vivienda primer piso y la estoy reformando por completo, durante la obra me salio la ocasión de quedarme al mismo tiempo la planta baja ubicada justo debajo de dicha vivienda, esta planta baja tiene un patio interior de grandes dimensiones el cual tiene las vigas preparadas para hacer un cerramiento ( anteriormente estaba cubierto y durante la rehabilitación del edificio se tiro abajo el mismo por estar el cerramiento en mal estado ) me gustaría cerrar la mitad de este patio, aproximadamente unos 16 metros cuadrados y en este cerramiento hacerme una escalera que me de acceso a la planta baja, cabe destacar que mis vecinos de planta baja tiene el cerramiento que comento hecho ( eso si sin la escalera ya que no son propietarios de bajo y primer piso ) tengo un vecino que se niega a que haga ese cerramiento y también dispongo del informe técnico del arquitecto que redacta que la estructura comunitaria no se tocaría ya que realizaríamos pilares nuevos para no tocar la misma .
puedo reclamar dicho derecho judicialmente y disfrutar de este espacio igual que hacen mis vecinos?
Estimado Iñaki
Habría que investigar si en algún documento de la comunidad consta el derecho de uso y la posibilidad del cerramiento. Cierto es que el hecho de que ya hubiera un cerramiento es buen antecedente y ello podría haber creado un derecho.
Saludos
Hola vivo en un segundo interior que da a un patio de luces muy grande, la vecina de abajo a instalado un red para gatos, la ha instalado en lo que considero mi fachada ha creado con esto un acceso a mi vivienda la red esta puesta a menos de un metro de mi barandilla por lo que levantas una pierna y entras en mi casa.
Yo no me opongo a que la ponga pero considero que debería ponerla en su techo y no en mi fachada .
Hay fotografias que puedo enviarle-
Me gustaria saber que puedo hacer pq ahora tengo miedo de que alguien pueda entrar en mi cas por el balcón.
Gracias
Estimada Pilar:
Entiendo que la instalación de esa red debería estar autorizada por la comunidad en Junta, además por unanimidad, porque no creo que pueda ser una instalación de las que la norma considera necesaria para el edificio.
Saludos.
Buenas tardes, tengo una situación parecida a la publicada por usted,vivo en una primera planta y en lugar de techo metálico, los propietarios de los pisos bajos han colocado unas estructuras para toldos ancladas a los muros del edificio,cuyas barras metálicas salen literalmente desde debajo de mi balcón, lo cual permite el acceso a mi vivienda a toda persona ajena que quiera entrar. Su colocación ha sido sin permiso de la Junta de propietarios, y veo perjudicada mi seguridad y la de mi familia, por lo expuesto anteriormente.En una junta se especificó como normas que no se permitiría la instalación de construcciones de ningún tipo en los patios comunitarios. Estamos dispuestos a denunciar a estos vecinos, pero nos surge la duda cuando nos dicen que esa estructura metálica puede no ser considerada construcción, ya que no es algo fijo, «de obra», aunque entienda que está permanentemente colocada y nunca se desmonta.
Agradeciendo su consejo como especialista en la materia, reciba un cordial saludo.
Estimada María del Carmen:
No me cabe duda de que se trata de una construcción permanente contraria a los acuerdos de la comunidad. Saludos.
Gracias por su anterior respuesta. Comentarles que solicitamos reunión extraordinaria al presidente para que se retiraran dichas estructuras, y cuál ha sido nuestra sorpresa cuando la mayoría de vecinos se han puesto de parte de los infractores, es decir, la comunidad no nos respalda ante una obra ilegal. Por todo esto tenemos claro que vamos a denunciar, pero nos surge la duda de si tendríamos que hacerlo a los dos pisos bajos que han colocado la estructura, a la comunidad por dejación de funciones (ya que no actúa ante una ilegalidad, y nos deja desprotegidos), o a todos ellos.
Agradeciendo siempre de antemano su estupendo trabajo, reciban un cordial saludo.
Deberán demandar a los dos vecinos infractores y la comunidad como ente.
Saludos.
Hola, sobre una comunidad que en sus bajos tiene 2 locales que ocupan toda la superficie de la parcela comunitaria a lo largo (a lo ancho se reparte entre los dos locales y pasillo de acceso a un parquing posterior que ya es otra propiedad. Los pisos de la primera planta cubren los locales en casi su totalidad: la mayoría lo cubre el piso, después su terraza (más grande que los balcones superiores) pero que no llega al límite de la otra parcela, y finalmente unos 2m de tejado hasta ese límite. Por este tejado ha entrado agua al local. Reclamando al seguro nos dice que es un tejado anexo y que como no se incluyó expresamente en el seguro no lo cubre. Ese tejado está dentro de los limites de la parcela de la comunidad, se construyó cuando la comunidad y nunca se ha tocado, por lo que entendemos que no es anexo, sino parte de la comunidad. ¿Estamos en lo cierto, como demostrar si es anexo o no?, Aunque solo cubre el local, se entiende que es propiedad de la comunidad ? El local fue comprado por lo que tiene su propietario. Gracias
Estimado Carlos:
Sorprendente que el seguro no se haga cargo de los daños, la excusa del anexo me parece fuera de lugar. Aquí hablar de un anexo está fuera de lugar, el tejado, tal como lo describe, es en un elemento de la edificación sin más, sin entrar en cuando y como se llevó a cabo. Deben insistir a la compañía que ese haga cargo del siniestro, y en último caso tendrán que demandarla.
Saludos.
Buenas noches,
Hace dos años compré un piso que llevaba 11 años vacío en una comunidad de 8 vecinos. Hace un año la vecina de abajo dijo que tenía problemas de humedeces desde hace unos 5 años. Bien, lógicamente se decidió reformar la terraza ya que la vecina tenía un problema y la comunidad no había hecho nada en mi terraza durante los 11 años que el piso permaneció vacío.
Al levantar la terraza han detectado que estaba fatal…la tela asfáltica mal puesta y rota. Pues bien, hay un vecino que está obsesionado en creer que el problema viene de un trocito de césped artificial que puse junto el sofá de exterior (la humedad ha aparecido en la otra punta…). Pero bueno, hoy me ha dicho que en la reunión de vecinos decidirán si yo puedo o no puedo poner otra vez el césped.
Mi pregunta es si ellos pueden decidir tal cosa en la reunión de vecinos. El hombre dice que esa terraza es suya también y que por eso lo puede decidir.
También quería aprovechar para decir que el vecino ve todo lo que hay en la terraza ya que se asoma por la terraza comunitaria que tenemos encima. Nos controla todo lo que tenemos y nos llama a casa si ve algo que no le parece bien.
¿se podría hacer algo al respecto? Es un sin vivir constante….
Muchas gracias.
Estimada Mireia:
Si tiene atribuido el uso de la terraza (habría que revisar documentación de la vivienda y de la comunidad) ese vecino del que habla no tendría que entrometerse en ese derecho que tiene. Mi recomendación es que lo lleve a Junta, que pida que cese en ese acoso por ser contrario a las normas de convivencia de cualquier comunidad.
Saludos.
Felicitaciones por su blog.
Tengo un piso que linda con el patio ds luces al que sólo se accede a través de mi vivienda.
En escritura no está reflejado el uso privativo.
El caso es cuando lo compré yo no sabía que el 80% del edificio pertenece a una misma familia la cual imagino que por unanimidad en junta pueden decidir cualquier alteración a los elementos comunes y abrir acceso al patio si así lo quisiesen.
¿Qué podría hacer para preservar el uso privativo?
Gracias
Estimada Raquel.
Gracias por su felicitación. Cuando se habla de acuerdos por unanimidad se refiere a la de todos los propietarios, es decir, aunque el otro 80% de la propiedad quisiera cambiar el uso del patio si usted vota en contra nunca lo podrán hacer.
Saludos.
doraelena21@hotmail.com me enviaron esta comunicación donde me están informando de un trabajo que va a realizar en un apto. que consisten en techar parte de la terraza exterior la pregunta es si tenemos que hacer una junta de propietarios para que aprobación de dicho trabajo
Estimada Margarita:
Si en el título constituvo de la comunidad no está previsto que se puedan techar las terrazas, es necesario acuerdo de Junta para autorizarlo.
Saludos.
Hace 2 años que vivimos en un piso de obra nueva en Barcelona. Nos hemos dado cuenta que los propietarios del atico se han hecho una barbacoa de obra.. no sabemos exactamente el tiempo que lleva hecha porque solo se ve desde la azotea. Las terrazas son comunes de uso privativo. No ha dicho nada ni pedido permiso al resto de los vecinos.
Se puede hacer eso?
Necesita permiso solo de algunos vecinos en junta de propietarios o debe ser por unanimidad?
Se puede denunciar todavía?
Muchas gracias por vuestra ayuda
Estimada Iria:
Pues no, ese vecino no puede tener esa barbacoa si no es con autorización de la comunidad dada en Junta por unanimidad de todos los copropietarios.
Y estarían a tiempo de poder actuar para que la quité.
Saludos.
Hola me gustaría saber un par de cosas, mi terraza ( uso privativo ) 40 m2 no tiene bajante y cuando llueve se estanca el agua, haciendo filtraciones.
En verano necesito tirar agua porque me toca mucho sol, pero no puedo porque no tengo bajante. Hasta que punto puedo insistir en obligar/exigir a la comunidad que lo pongan?
Estimada Cristina:
Si existen filtraciones, y por lo tanto se causa un daño por un defecto estructural, la comunidad debe encontrar una solución para evitarlas, por el ejemplo la bajante que comenta.
Saludos.
Hola, me gustaría saber, si los vecinos de una comunidad, pueden quitar todos los bancos que hay en el jardin porque les molestan la gente que se sientan allí, es verdad, que se aprobó por una ligera mayoría, pero esos bancos estaban muy bien puestos, para si querías descansar allí
Estimada M. José:
Pudiera ser que fuera necesaria unanimidad de la Junta para retirar los bancos, si está todavía a tiempo para ello, habría de impugnar el acuerdo de la Junta para que no los retiren.
Saludos.
Hola,
somos propietarios de un ático con terraza comunitaria de uso privativo. El antiguo propietario puso una tarima de madera hace más de 10 años, ahora vamos a realizar unas obras de impermeabilizacion tanto en la cubierta del edificio como en mi terraza. El coste de levantar y recolocar madera lo pago yo, pero los vecinos en la ultima reunión dijeron que no me dan permiso de recolocar mi tarima y que se ponen racholas. Nosotros queremos recolocar nuestra madera que es muy cara y de gran calidad,no entiendo como se pueden oponer si la tarima no afecta ni el aspecto del edificio (nadie la ve, solo nosotros) ni la seguridad, ya que es mas liviana que las rachuelas.Su motivo es que acumula suciedad abajo, lo cual tampoco es cierto. Tengo derecho de recolocar mi tarima? Si por ejemplo en lugar de poner rastreles sobre cemento los pongo sobre unos conos de plástico, así que sea totalmente removible sin tener fijación alguna al suelo (en el caso actual la base es cemento),se pueden negar? O tengo derecho de ponerla de las dos maneras? No entiendo porque les moleste tanto si nunca ha dado ningún problema.
Estimada Mariona:
Tampoco entiendo la negativa a poner la madera si no causa ningún problema. Siendo prácticos, hay que tener en cuenta que la comunidad no tiene más obligación que reponer el suelo al estado que tuviera de obra, y estamos hablando de un suelo de madera que ya existía y que no ha causado problemas, yo volvería a instalarlo tras finalizar la obra y que sea la comunidad quien si acaso reclamé judicialmente en contra.
Saludos.
Hola, he comprado un piso que tiene un patio de luces trasero muy grande de unos 80mt2 de uso privativo, al patio solo se puede entrar a través de mi vivienda, y resulta que hace 2 años se presentaron filtraciones que afectaban al garaje y se hicieron reparaciones. Las reparaciones que hicieron las hicieron con el consentimiento del dueño anterior pues la comunidad le imputo los gastos de las reparaciones del patio en la cubierta, pero llegaron a un acuerdo y hicieron la reparación de la cubierta con manto asfáltico, es decir, quitaron el piso de baldosas que tenia para hacer uso de este y colocaron manto asfáltico no transitable y restringieron el uso de este espacio.
Ahora bien, las reparaciones de la cubierta no se hicieron de forma que quedara en las misma condiciones de uso que originalmente tenia dicho patio y por ello me veo afectado para hacer uso de dicho patio que me corresponde por ley.
yo quiero rehabilitar el patio para darle uso colocando una cubierta de césped artificial para cuidar el manto asfáltico y he pedido en junta la aprobación de esta instalación, en la reunión no hubo problemas , mas que por desconocimiento supeditaron esta, a que un perito aprobara la instalación, la administración no esta muy de acuerdo con la rehabilitación, pues alegan que la compañía instaladora del manto asfáltico dejara de garantizar la obra si se rehabilita la cubierta del patio para que sea transitable.
yo me veo vulnerado pues entiendo que la obra inicial no se hizo en las condiciones para devolver la cubierta a su estado original de completa integridad funcional.
Mi pregunta : puedo rehabilitar este patio??? o me debo creer que no puedo usarlo pues lo han anulado de por vida?? haga lo que haga en el patio sera mi responsabilidad??? pues los vecinos quieren que no se use pero si que se limpie y se mantenga.
Gracias por las ayudas y comentarios .
Coincidimos con usted, si tiene reconocido un derecho de uso y la cubierta era transitable, así se debió mantener cuando se hizo la obra y debería restituirse a como estaba antes. La reparación de la tela asfáltica le corresponde a la comunidad, y a usted la del solado si el uso no es el correcto. Pero para poner un solado distinto al que había de origen, necesitará la autorización de la comunidad.
Saludos.
Buenos días, tengo una terraza que da a la calle en un primer piso. Es de la comunidad pero sólo para mi uso y disfrute. Me gustaría instalar un toldo fijo que iría anclado a la fachada. ¿Cómo debo pedir permiso a la comunidad de vecinos?
Estimada Elena:
Si no hay ninguna decisión anterior en la comunidad sobre esto, deberá solicitar permiso en una Junta de propietarios. Dígaselo a su presidente y/o administrador para que lo incluya en la próxima convocatoria.
Saludos.
Buenos días,
Somos propietarios de un ático en un edificio de 7 plantas. El ático tiene una terraza que pertenece a la comunidad, pero de la que tenemos acceso exclusivo, por lo tanto, uso y disfrute de este espacio.
Desde que compramos el piso hace 3 años ha habido problemas de filtraciones y humedades en los pisos de abajo, que se han ido reparando con parches de pintura de caucho. Es un edificio con 60 años, pero nunca se han hecho obras de mantenimiento ni reparación del suelo de la terraza ni del aislamiento. El suelo es de baldosa catalana, pero la mayoría están agrietadas.
Se está discutiendo en las juntas de vecinos sobre el origen de estas filtraciones y sobre lo que es un uso y disfrute normal de la terraza. Al llegar nosotros pusimos mesas y sillas, macetas, un riego automático para las plantas y césped artificial en algunas zonas; y los vecinos nos hacen responsables de los problemas de filtraciones. La terraza ya se usaba como tal antes de llegar nosotros y parte de las macetas ya estaban ahí.
Dados los problemas de filtraciones se ha aprobado en junta una reparación con la que se cubriría la terraza de un material aislante, que según el proveedor solo tiene 2 años de garantía, pero un tránsito continuado anularía la garantía , lo que impediría que tengamos los objetos actuales y la usemos normalmente.
En esa junta se presentaron otros presupuestos que incluían el cambio del aislamiento y del suelo, pero al ser más caros se votó por dar únicamente la capa de material aislante.
Nosotros hemos contratado un informe pericial para evaluar el estado de la terraza, los posibles motivos de las filtraciones y los posibles daños por puedan estar causando los objetos que tenemos en la terraza. Y según este informe, ninguno de estos elementos es causa de filtraciones, sino que es por una falta de reparaciones del aislamiento.
Mis dudas son las siguientes:
La comunidad, según el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene la obligación de hacer las reparaciones necesarias en la terraza, pero en este caso están optando por una solución temporal y que solo tapa el problema del aislamiento. Hasta qué punto podemos exigir que se haga una reparación más permanente que no impida el uso normal de la terraza?
Quien define el uso normal de la terraza? Nos pueden prohibir tener objetos como mesas y sillas, macetas, riego, etc.?
Muchas gracias de antemano por su ayuda.
Estimado Jorge:
En su consulta se manejan dos cuestiones que son independientes entre sí. Por un lado las reparaciones de la terraza; la comunidad debe asumir aquellas que son necesarias para no causar más daños a otros vecinos por las filtraciones, algo temporal, con fecha de caducidad, no parece lo más adecuado, y que parecen asegurar que se repitan las filtraciones en el futuro, y que hasta pueden acarrear problemas con los seguros en el futuro. De otro, el uso de la terraza; por lo que describe podría estar haciendo un uso de la terraza que raya lo permitido, pero ello es independiente a que la comunidad deba hacer la mejor reparación posible.
Saludos.
Muy buenas, acabo de comprar un piso en el que en su día se usó una zona comun (una parte de la planta de abajo del edificio) y se hizo de manera irregular un cuartillo para cada vecino y uno común.
El día que recibí mis llaves fui a ver y mi cuartillo ha sido ocupado por una vecina que no quiere desalojarlo(decir que es la hija de una vecina y que tiene su cuartillo y el que correspondería a mi piso.
Al hacerse de manera irregular no aparece ni en nota simple ni en escritura.
Ella estaba a punto de devolvérmelo y al día siguiente se negó diciendo que tenía un papel de compra y venta con el antiguo inquilino.
Entonces yo no tengo el mismo derecho que los demás?
Pueden ellos hacer lo que han hecho de hacer un contrato de compra y venta y curarse en salud?
Si denunciase los derribarian todos y además el derribo iría a cuenta de la comunidad es decir que encima me costaría a mí el dinero y perjudicaría a todos los vecinos y a mí misma que perdería mi cuartillo.
A ver si pueden ayudarme, gracias
Estimada Rocío:
He de suponer que la decisión de hacer esos cuartos se debió tomar en alguna Junta, trate de averiguarlo, si encuentra el acta ya tendría la herramienta para hacer desalojar el cuarto que le corresponde.
En otro caso, podría presionar con el derribo, que efectivamente iría por cuenta de la comunidad.
Saludos cordiales.
Estimados:
Vivo en un piso de alquiler desde hace un tiempo y recientemente me he dado cuenta de que en el piso de arriba hay varias puertas que dan acceso a terrazas. Unas corresponden a unos áticos y las demás creo que son terrazas de uso privado de los últimos pisos (yo vivo en el último). Se lo dejé caer a mi casero, pero me dijo que arriba no hay nada, solo contadores. Tengo mi sospecha, ya que por google maps he visto como hay 8 terrazas perfectamente delimitadas (8 pisos son los que hay por planta). ¿Tengo derecho a reclamarle algo a mi casero?
Gracias de antemano.
Un saludo.
Estimada Laura:
En primer lugar debe asegurarse que la vivienda tiene un derecho de uso sobre la terraza. Si fuera así, el alquiler de la vivienda debe abarcar todo aquello que la compone, incluyendo ese derecho de uso, si no existe mención expresa en el contrato que lo excluya.
Saludos cordiales.
Hola. Antes de nada muchas gracias por el blog. Compré la casa hace 2 años, con terraza, y el anterior propietario instalo una celosía blanca. Hasta ahí no hay problema. El caso es que la barandilla no se ve desde el interior de la terraza a no ser que te asomes, y estoy observando que esta en fatal estado de conservación, el hierro está corrido y además tanto en mi piso como en los inferiores, parte de los azulejos que sobresalen se han roto. No se cuanto tiempo llevará así. Por otro lado, el ladrillo de la fachada se cae a trozos… A veces en las repisas d e las ventanas me encuentro trocitos de ladrillo. Que debería hacer? Pedir una restauración total de la fachada por parte de la comunidad?
Estimado José Ignacio:
Aparte de la cuestión estética, si hay un riesgo para la seguridad (por ejemplo de desprendimientos que puedan causar daños), lo más recomendable es sin duda que se proceda a una restauración. Lo ideal es que se sirviera de un informe de un técnico que avale esa restauración. Además, según el municipio en el que se encuentre, el ayuntamiento de turno podría intervenir y exigir las reparaciones.
Saludos cordiales.
Buenas tardes,
He comprado un apartamento en un bloque que solo somos dos propietarios, uno por planta, y por escritura tenemos a partes iguales la propiedad de la azotea. Bien, pues resulta que el otro vecino tenía construida una azotea con una puerta con un cuartillo para el uso privado del mismo por su parte, al cual me ha negado el acceso. Le querría preguntar hasta qué punto es legal dicho cuartillo. Muchas gracias.
Estimado Cristóbal:
Siendo la terraza copropiedad de ambos, ni el cuartillo ni la prohibición de acceso nos parece legal.
Un saludo.
Buenas tardes.
Somos tres vecinos y queremos dividir la azotea en tres partes. ¿que papeleo hay que hacer?
¿se puede escrtiturar esoso solarium?
Estimado David:
Para hacerlo correctamente, hay que inscribir la división en el Registro de la Propiedad, a través de una escritura antes notario.
Si quiere que le ayudemos con ello, contáctenos personalmente para poder conocer detalles de su edificación, y con ello decirle todo lo que es necesario y los costes.
Saludos cordiales.
Hola, buenos días,
Vivo en una urbanización cerrada de chalets adosados que tiene dos viales de acceso que están siendo bastante problemáticos por el uso que algunos vecinos hacen de estos viales que tienen servidumbre de paso. El problema principal es que hay un vecino que organiza en uno de los viales una especie de «pic nic» al que se suman otros dos vecinos, siempre los mismos, y que llevan a cabo los fines de semana al mediodía y como parece que no tienen suficiente, ahora también por la noche hasta altas horas con los problemas de ruido que generan y de aglomeración, vulnerando la actual normativa anticovid. Entendemos que esto es ilegal, incumpliendo, entre otros, los siguientes artículos:
• Artículo 394, Código Civil.
• Artículo 7.2, Ley de Propiedad Horizontal.
Además, puede haber problemas de plagas al sacar bebidas y comidas en una zona no destinada a ello, nos supone un problema de invasión de la intimidad y de ruidos al resto de vecinos y otras molestias, sacando bebidas alcohólicas en un lugar transitado por niños y que entendemos que tiene, en este sentido, las mismas restricciones que el consumo de bebidas alcohólicas en la vía pública, llegando a ser una situación realmente insoportable.
¿Qué se puede hacer al respecto? ¿Existe algún modelo de escrito que le podamos remitir?
Un millón de gracias por adelantado.
Antonio
Estimado Antonio.
No cabe duda de que estamos ante actividades prohibidas, no solo por la actual situación de pandemia, sino con carácter general por superar los límites de uso de espacios comunes y ser molestas e insalubres.
A este respecto le recomendamos leer otro artículo de nuestro blog: https://despachotomasmartinez.com/blog/que-hacer-con-los-vecinos-molestos/
Debería realizarse un requerimiento para que terminen con esas actividades, y si no atienden a ello, el paso siguiente sería acudir a un Juzgado.
Un saludo.
Hola, buenos días,
Ante todo muchísimas gracias por vuestra rápida respuesta. En este caso, disculpad mi ignorancia en temas jurídicos, ¿cómo habría que hacer el requerimiento?
De nuevo, muchísimas gracias.
Antonio.
Estimado Antonio.
Pues a través de la Junta de Propietarios, acuerdo en acta, o mediante burofax enviado por el presidente.
Un saludo.
Buenas tardes,
Antes de nada quiero agradecerle y felicitarle por la gran labor que desempeña aclarando dudas de una manera tan profesional y amable.
Soy propietario de un edificio de estructura escalonada donde las terrazas de cada vivienda son el techo de las viviendas de la planta inferior.
Se nos plantea una duda y es que algunas terrazas filtran a las viviendas inferiores. En las últimas reuniones, los vecinos plantean que este problema lo debe reparar la comunidad y no cada vecino.
Históricamente en nuestra comunidad cada vecino ha arreglado su terraza cuando ha querido o cuando ha producido desperfectos al vecino de la vivienda inferior. Cada uno ha elegido la empresa que ha querido por su propia cuenta y la reforma la han llevado a cabo cuando ha querido y sin ninguna implicación de la comunidad en ello.
Se han cambiado las solerías y la impermeabilización, se han puesto y quitado jardineras e incluso alguno ha plantado un ficus…
Se han ampliado las viviendas, metiéndole a ésta un trozo de la terraza y cambiando por completo la estética del edificio. Se han demolido muros y se ha vuelto a construir ganando terreno a la vivienda en detrimento de la terraza.
Se han anclado estructuras de diversos materiales sobre las terrazas, ganándose así un espacio cerrado adicional.
Estamos hablando de terrazas que por la distribución del edificio, son comunitarias de uso privativo ¿no? Esto al menos es lo que argumentan para que la comunidad arregle ahora los estropicios.
Algunos vecinos no estamos de acuerdo con que la comunidad deba responder de dichas reparaciones ya que entendemos que las obras realizadas unilateralmente por los vecinos pasan a ser responsabilidad de los mismos, así como el uso de dichos espacios comunitarios de uso privativo consideramos ha sido excedido al pasarlos a formar parte de sus viviendas privadas.
Hasta la fecha y revisando las Juntas anteriores, cada vez que ha habido problema de filtraciones, los vecinos que producían el daño, han asumido la reparación.
¿Estamos legitimados a que ello siga siendo así debido a la manera en que se han desarrollado los acontecimiento?
En caso de que los vecinos se nieguen a ello, ¿estamos legitimados a solicitar que un arquitecto realice un informe pericial a cargo de la comunidad para determinar terraza por terraza, cuál es la causa de dichos desperfectos en la impermeabilización?
Saludos y mil gracias de antemano 🙂
Estimado Borja.
Lo primero que habría que analizar, además de las actas a las que se refiere, es el título constitutivo de la comunidad junto con los de propiedad de las viviendas altas. Se trata de determinar a quien le corresponde la propiedad de la terraza y/o el uso de las mismas, y con ello el obligado a reparar daños. Se puede dar la situación que las terrazas sean propiedad comunitaria, en ese caso las obras hechas en ellas podrían ser ilícitas, con lo que ello conlleva. Es algo complejo de explicar, pero desde luego que no parece razonable que los propietarios de esos pisos que usan las terrazas se comporten como propietarios para dicho uso, y después pretendan que la comunidad se haga cargo de las reparaciones.
Si necesitan algo más concreto de nosotros, estaremos encantados de ayudarles, vuelva a contactarnos personalmente en el Despacho.
Un saludo.
Hola
Desde el interior del loft en la última planta del edificio, puedo salir a una terraza comunitaria de uso privativo.
Desde el último rellano donde tengo el piso, subiendo unas escaleras arriba hay una puerta y una ventana ubicada en el hueco de la escalera con algún barrote, puerta y ventana los dos dan a mi terraza. De la puerta en teoría solo dispongo yo de la llave, para que ningún vecino más puedas subir y entrar. La ventana solo hay esa, en ningún rellano más, por lo cual los primeros pisos siempre utilizan luz artificial.
La ventana la suelen abrir.
Por lo consiguiente que si uno se asoma pueden ver la, a mí y mis cosas lo cual evidentemente no me hace mucha gracia, al no sentir tanta privacidad he intimidad y truncar mi libertad personal.
Además de que con la ventana abierta se escucha más en la escalera.
Entiendo y espero no equivócame. Que mi piso el cual pertenece el uso y disfrute de esta terraza comunitaria de uso privativo, por lo tanto la manera de entrar es atreves del piso que acompaña la terraza y no por la escalera zona común de paso donde está la puerta cerrada para que no pase nadie ajeno, que supongo que tanto daría que estuviera ahí una puerta como un muro. Ya que allí no tiene que pasar nadie de la comunidad y si necesitan acceder tendría que venir a mí.
Al igual que se ha inhabilitado la puerta para que no puedan entrar, la ventana también se tendría que inhabilitar y no dejar ver, sea abriéndola o cerrada atreves, como la puerta que actúa de barrera física y visual como si fuera un muro.
Expongo:
Tenía pensado desde mi lado de la terraza cerrar la ventana con un cerrojo y poner una lámina efecto espejo que no vean la terraza pero les deje entrar la luz, o poner un metra quilato efecto espejo clavado en el marco de la ventana de mi lado con la misma situación lo único que ellos podrían abrir la ventana desde fuera aunque dieran con el metra quilató.
Mis preguntas son:
La certidumbre de una ventana o puerta de una terraza que antes era comunitaria y que ha pasado a ser de uso privativo se anulan las certidumbres y se puede modificar y hacer lo que le he explicado por empatizar con ambos, o como si quiero poner un metra quilató negro solo teniendo en cuenta mi interés, al haber cambiado de estado?
En caso de que no.
Si en las ventanas solo existen servidumbres de vistas y luz y de vista entiendo y rectifíqueme si me equivoco no creo que haiga ya que las vistas dan únicamente a mi terraza.
En tal caso. Tuviera o no servidumbre de luz. De esta manera expuesta resolvería efectivamente mi problema, lo podría hacer al dejarles que entre luz sin que se vea mi terraza?
Es una escalera ventilada, cada vez que abren y cierran la puerta de entrada y cuando limpian también la pueden dejarla abierta.
Legalmente puedo hacerlo, hay algo que me ampare a tomar las medidas oportunas para tener privacidad?
Saludos cordiales.
Estimado Edgar.
Considero que las medidas que usted puede adoptar deben permitir que las luces de la escalera se mantengan inalterables. Al mismo tiempo, tienen que ser sencillas, en el sentido que sean removibles, no permanentes.
Saludos cordiales.
Buenos días,
Recientemente mis padres han heredado un pequeño piso con terraza. Esta terraza está separada por un muro de una segunda terraza continua de otro propietario del mismo edificio. Nuestra terraza tiene desagüe, pero la terraza de al lado originalmente no tenía y el agua pasaba por unos agujeros en la parte inferior del dicho muro. Recientemente la junta de vecinos ha accedido a ponerle un desagüe en su propia terraza.
Por un lado nos gustaría saber si hay alguna normativa que nos impida sellar esos agujeros, pues ahora ya no tienen uso. También me gustaría aclarar que el motivo de querer cerrar esos agujeros, no es tanto por el agua, sino por las inmundicias que dejan los animales de la vecina en su terraza (caca de perro, para ser claros) y la costumbre de la mujer de limpiarlos «a manguerazos» contra los agujeros de forma que inevitablemente acaban en nuestra terraza.
Le agradezco la respuesta de antemano.
Saludos
Buenos días.
Técnicamente nos ha descrito una servidumbre de aguas, que ahora va a dejar de tener utilidad. Para poder cerrar esos agujeros deberían pedir a la comunidad que en el acuerdo sobre el nuevo desagüe se les autorice a cerrar los agujeros para tener la tranquilidad que no se les reclame nada al respecto en el futuro.
Saludos.
Hola,
me pueden aclarar si cae algún objeto o prendas de cierto valor al patio de uso y disfrute de un piso bajo, al que solo tiene acceso la persona que vive allí, y esa persona pasa temporadas fuera.
que solución tiene este problema.
muchas gracias de antemano, saludos
Estimado José Luis.
Los propietarios con ese derecho de uso tienen obligación de permitir el acceso a la terraza por necesidades de la comunidad, pero si no se encuentra en la vivienda, como único punto de paso, habrá que pedirle que artícule alguna solución para cumplir con esa obligación.
Saludos.
Buenos días:
Lo primero agradeceros de verdad todas las respuestas a nuestras dudas «comunitarias».
la mía en particular es que tengo un bajo con patio en usufructo y la valla por el viento se ha tumbado un poco y roto unos ladrillos de la parte exterior del muro junto con el propio bordillo donde esta sujeta. ¿se haría responsable el seguro de la comunidad? o me corresponde a mí arreglarlo.
Un saludo y gracias nuevamente.
Estimado Daniel.
Interpretamos de su mensaje que tiene usted el derecho de uso sobre terraza comunitaria. En ese caso, consideramos que la reparación de la vaya corresponde a la comunidad, y por ende al seguro comunitario si ese riesgo está cubierto.
Un saludo.
Hola,
les explico nuestro problema, nuestra finca se compone de 6 viviendas y 13 plazas de garaje.
tenemos 2 comunidades, la de propietarios de las viviendas y los de las plazas de garaje.
la rampa de entrada al garaje tiene encima habitaciones del 1ºb, 2ºb y terraza privativa del 3ºb, y la duda que tenemos es si dicha terraza se puede tomar como tejado-cubierta del garaje ó no.
Esta terraza nos da problemas ya que ocasiona goteras al 2ºb y y las reparaciones las paga la comunidad de las viviendas y ahora hay algún propietario que argumenta que es el tejado del garaje y la comunidad del garaje debe contribuir al coste de las reparaciones de las goteras.
esperando su respuesta, reciban un afectuoso saludo
Estimado José Luis:
Lamentamos decirle que no podemos darle respuesta, necesitariamos un conocimiento detallado de la situación arquitectónica y jurídica de la finca. Contacte personalmente con el Despacho, por email o por teléfono, para indicarle que podríamos hacer por usted y el presupuesto por ese trabajo.
Un saludo.
Hola, vivo en una unidad donde la zotea es un área común, los vecinos del 5 piso pusieron una reja para impedir el paso, no dejan que nadie suba inclusive no dejan que instalen las antenas de internetcomo puedo hacer para que la quiten y todos podamos pasar a esa área ya que ahí se encuentran los tinacos y el gas natural
Estimada Adriana:
Sin autorización de la comunidad, esa reja no puede ser instalada. Y menos aún impedir el acceso para realizar tareas necesarias para la comunidad.
Un saludo.
Buenas tardes
Vivo en un bajo con terraza propiedad de la comunidad pero de uso excluyente y privativo. Tiene dos caídas una hacia un sumidero de nuestra terraza y otra hacia la terraza del vecino. En los planos la pendiente estaba exclusivamente en nuestra terraza. Lo hemos reclamado a la constructora pero alegan que se realizó el cambio durante la ejecución de la obra y no pasa nada porque el vecino recoge nuestras aguas. Dudamos que eso sea cierto y queríamos saber si podemos seguir adelante con la reclamación
Gracias
Un saludo
Estimado Íñigo:
No entendemos cual es su preocupación, que es lo que quiere reclamar. Esperamos más detalles. Un saludo.
Lo que no vemos normal es que la caída de nuestra terraza esté inclinada hacia la del vecino y tenga que pasar toda nuestra agua por la terraza del vecino. Que pasa si un día decido pasar la manguera y mi vecino está tumbado en la suya tomando el sol?.
Estimado Íñigo:
Salvo que usted haga un riego exagerado, su vecino tiene la obligación de recoger esas aguas. Cualquier modificación al respecto, necesita de un acuerdo de Junta por unanimidad.
Saludos.
Varios vecinos de la planta superior han cerrado sus terrazas,antes había un acta que recogia que las viviendas de la planta baja podían cerrar de una determinada manera,pero años después se modificó y no permiten el cierre si no poner un toldo,podría yo propietaria de la vivienda baja cerrar exactamente igual que los vecinos de la planta superior.
Estimada María Carmen:
Tendríamos que examina con detenimiento el libro de actas para poder darle una solución certera. Contáctenos personalmente al Despacho, a nuestro email abogado@despachotomasmartinez.com, para explicarle como trabajamos.
Un saludo.
Buenos dias, vereis os escribo porque necesito saber si es posible comprarle a mi vecina una parte de su techo para yo hacer una pequena terrza o balcon?
vivo en un edificio de tres plantas plantas baja, primero y tercer piso. Dejabo de mi piso tenemos un local y despues eguidamente esta la planta baja de la vecina la cual nosotros por la ventana vemos todo su techo, ella la usa como terraza es bastante grande.
Es posible comprar la mitad de su etrraza?
Os agradeceria muchisimo vuestra respuesta.
Estimado Gabi.
Para darle una respuesta certera, tendríamos que examinar con detalle la situación de las dos propiedades, la suya y la de su propiedad.
Contáctenos personalmente al Despacho para indicarle como hacer para un asesoramiento personalizado.
Un saludo.
Acabo de comprar un atico que tiene colindancia con la azotea comunitaria y se comunica directamente con mi espacio por medio de una ventana
Me gustaria acceder a la terraza comunitaria por la ventana transformado la ventana en puerta.
Al ser este muro parte de la propiedad que compre necesito pedir permiso a la comunidad?
Gracis.
Estimado Alberto.
Si, necesita autorización de la comunidad, por el límite del muro con espacio común y por pretender un acceso a ese espacio.
Un saludo.
Buenos tardes. Vivo en un primero, y mi vecina del bajo ha anclado la estructura metálica para su toldo en la fachada del edificio, en el saliente de mi balcón y no por debajo del forjado. Me gustaría saber como está la ley con respecto a la altura y al anclaje en la fachada ya que ni siquiera ha pedido permiso a la comunidad. Muchas gracias.
Estimada Ainhoa:
Por la descripción que hace, nos parece que su vecina debió solicitar autorización de la comunidad, si es que no hay otros acuerdos anteriores al respecto.
Saludos.
El propietario de la finca colindante ha anclado los soportes de madera para la instalación de un toldo en la pared medianera sobresaliendo en altura medio metro. Cuando el sol gira da la sombra. ¿Tiene derecho a hacerlo? Muchas gracias
Estimada Mercedes:
Necesitamos más detalles sobre la configuración de las fincas para poder darle respuesta. Un saludo.
Buenas noches,soy propietario de un adosado ( vivienda unifamiliar ),no hay comunidad de vecinos, tengo una azotea que la quiero cerrar una pequeña parte que da por detrás de la vivienda con estructura de aluminio, mi pregunta es, ¿ tengo que pedir algún permiso ?
Estimado Francisco.
Deberá consultarlo en su ayuntamiento, por si necesitase licencia de obras y ampliar el coeficiente de edificabilidad.
Un saludo
Hola buenas noches ,
Les agradeceria mucho su ayuda con la siguiente cuestion .
Soy propietario de vivienda con patio/terraza de uso privativo con acceso desde el salon .linda la terraza con la del otro vecino con un pequeño muro que me llega hasta la cintura. A mis vecinos se les ha ocurrido poner en la zona que linda con mi terraza, y mi salon, un chillout donde ponen la musica , la tv alta y reuniones varias que hacen que muchas veces sea desagradable estar en mi terraza o tenga que cerrar la ventana de mi salon para poder estar tranquilo o poder ver la tv!.Es normal o hay alguna medida que establezca un minimo de distancia para evitar esa contaminacion acustica?? Me refiero mas que nada a que haya dos tv puestas al mismo tiempo en tan poco espacio( lo de los gritos es ya educacion de cada uno)o que su musica la tenga que estar escuchando en mi salon. Graciasss
Estimado Ignacio:
Más allá del uso en si de la terraza con esas instalaciones que describe, de lo que estamos hablando es de actividades molestas por parte de ese vecino que están prohibidas por la ley.
Un saludo.
Solo aclarar que los patios pertenecen a la comunidad y el uso y disfrute es del propietario de la vivienda
Muchas gracias por su ayuda!
Hola buenos dias,
Tengo una bajo comercial que tiene unas salidas de ventilacion a una terraza comunitaria pero de uso privativo de un primero vivienda. Esta vivienda era antes mia tambien pero ahora la venderla la señora me quiere cerrar la ventilacion del local comercial. Una ventilacion mas baja estaba tapada por una rejilla para que no se viera nada ni por un sitio ni por otro,y las altas son 3 bloques de vidrio ondulantes de 20×20. Ademas una llave de paso de una tuberia del local que estaba en la terraza la ha serrado.
Le puedo inquerir a la comunidad a que la vecina o la propia comunidad a dejarlo como estaba. Dicha rejilla lleva 35 años puesta y los cristales oscilantes se pusieron hace poco para cerrar una ventana de 1,20×1.00m que habia anteriormente con una puerta.
El bajo y la terraza son de distintas fincas pero en su momento se construyeron en 1960 como una mancomunidad de edificios.
Estimado Nacho:
Habría que investigar si existe constituida una servidumbre a su favor que permita mantener esa ventilación.
Si quiere que le atendamos personalmente, no dude en contactarnos:https://despachotomasmartinez.com/contacto
Un saludo.
Buenos días,
Formo parte de una comunidad en la que según la escritura de horizontalidad el terrado es comunitario y de uso y disfrute de los del piso superior. En concreto son dos pisos, uno que accede al terrado a través de una ventana (ya que le han bloqueado el paso) y el otro que se ha adueñado del camino de paso al terrado integrándolo en su apartamento, por lo que la comunidad no tiene acceso a unos elementos comunes como son cuarto ascensor, acceso a gas… Cuando digo que se lo adueñado es porque ha bloqueado la puerta y por defecto a eliminado su histórico uso y el pequeño espacio de este camino de paso que está desde la construcción de la finca en 1923 se lo ha hecho suyo como espacio de su propio piso, todo ello sin consentimiento de la comunidad. Como digo el terrado sólo es de uso y disfrute ya que la escritura de horizontalidad lo pone bien claro. El niega que ese paso sea comunitario y por eso se lo ha quedado sin consentimiento. Se puede luchar contra esta persona por su acción ??? Hay alguna sentencia que nos pueda ayudar como ejemplo. En Barcelona hay infinidad de pisos en esta situación y quería asesorarme de que se puede hacer. Gracias
Estimada Delfina.
Ese uso y bloqueo sin duda nos parece irregular, sin autorización previa de la comunidad no se puede hacer tal cosa. Existe mucha casuística al respecto.
Podemos elaborarles un informe específico al respecto, contáctenos directamente al Despacho y le explicaremos cómo hacerlo.
Un saludo.
Buenos días,
Quería haceros una pregunta.
Vivo en una comunidad de 8 pisos. Nosotros vivimos en el 8 y tenemos uso privativo de la terraza de arriba. Del mantenimiento nos encargamos nosotros y los arreglos se pagan entre todos.
Hemos instalado la caldera de condesación en la terraza.
Los vecinos dicen que no podemos anclar la caldera a la pared porque hemos agujereado la tela asfaltica pero ellos los tienen en la fachada del balcón. ¿No es lo mismo? ¿ No tengo derecho a poner la caldera en la terraza?
¿Los balcones también son de la comunidad no?
Gracias.
Estimada Nerea:
Hay un matiz en este caso, las fachadas son comunitarias, y no se puede anclar nada a la pared sin autorización previa. Pero nos dice que otros propietarios han hecho lo mismo, con lo cual habría que aplicar aquello de todos o ninguno, es decir, interpretar que hay una autorización tácita, o retirar todos las calderas. Un saludo.
Buenas tardes
Vivo en un bajo con terraza comunitaria de uso exclusivo y excluyente. La separación con la terraza de la vecina es una valla Hércules apoyada en el suelo pero con unos orificios grandes en la parte baja. Ambos vecinos hemos puesto sistema de ocultación en la valla, pero no tapa la parte inferior, la vecina está colocando baldosas pegadas con silicona a la valla y al suelo. La pendiente de nuestra terraza va hacia la de nuestra vecina, con lo cual ella recoge nuestras agus tanto de lluvia como de limpieza. Mi pregunta es si es legal que ponga baldosas para tapar ese agujero que van a impedir que drene el agua de nuestra terraza.
En segundo lugar, nos gustaría saber si podemos reclamar a la constructora que haya ejecutado así las pendientes de las terrazas, con drenajes compartidos, puesto que es una vivienda nueva recién entregada.
Gracias
Estimada María.
Su vecino no puede poner nada que obstaculice la salida del agua de la terraza.
En cuanto a reclamar a la promotora, difícil darle respuesta, habría que conocer la razón por la cual se tomó esa solución constructiva, y que información tenía en el momento de firmar la compraventa.
Un saludo.
Muchas gracias por la acalaracion
En los planos tanto iniciales como finales de la obra consta el cambio de pendiente en el punto de separación de las viviendas, donde estalla valla. Pero no lo hicieron así y esta es la respuesta de la promotora y dirección de obra:
En relación a las pendientes de las terrazas de planta baja en bloques F y G:En fase de obra se dispuso la línea de cumbrera o punto alto de las
terrazas de tal modo que pudieran mantener pendientes mínimas de
evacuación, y no sobrepasar los alféizares de ventanas en salidas a
terrazas. De este modo no podía hacerse coincidente con la
separación de las terrazas, ya que el pavimento pasaría por encima de
alguna puertaventana de salida a terraza, o bien no cumplir los mínimos
de pendientes de evacuación.
El plano de fin de obra en el que se representan estas pendientes es de
referencia, no está acotada la disposición de este punto alto, por lo queno puede ser vinculante, es más, no se cumpliría con el 1% indicado si se hubiese dispuesto en ese punto.
Buenos días ,
Vivo en un cuarto con terraza de uso privativo en el que desde hace un mes observo que hay plagas de una especie de araña roja. Me comentan los vecinos de todas las plantas del edificio que todos tenemos terraza que tienen el mismo problema pero no le dan importancia ya que no pican. He mandado varios correos al gestor de la comunidad para la realización de un control de plagas ya que si lo realizó yo sola y mi terraza colinda con dos, volvería a tener el problema en unos días. No recibo respuesta o solo que acabarán desapareciendo. ¿Tiene obligación de hacer algo ? O tengo que resignarme
Estimada Clara:
La cuestión es el origen de esa plaga. Si fuera por las plantas de las terrazas, son los propietarios de esas viviendas las que deben asumir el control de la plaga. Si el origen es otro, entonces la comunidad debe poner las medidas que correspondan.
Un saludo.
Hola, tengo una propiedad en una zona de playa con un porche. Cuando compré la vivienda al entrar al porche hay una pequeña casa con su puerta. El vendedor me dijo en su momento que tenía que dejarle un «paso de servidumbre» el caso es que en mi porche que viene en escritura esta familia hace vida porque su casa es pequeña, comen muchas veces y traen a familiares y la verdad, estoy cansado de esta situación. La relación es buena pero «abusan».
Esta casa creo no tiene escritura sino que fue un «trozo» que le vendió un vecino y esta familia hizo una puerta. Es verdad que esa puerta estaba antes de la construcción de mi casa pero ese espacio donde salen lo tengo escriturado… es una situación complicada pero quiero saber mis derechos. Gracias
Estimado Miguel A.
La constitución o creación de servidumbres son complejas, sino hay documentación sobre la servidumbre, habrá que acudir al tiempo transcurrido y las acciones de las partes afectadas.
Quedamos a su disposición si necesita un asesoramiento personalizado. Un saludo.
Buenos días.
Soy propietario de un ático con una pequeña terraza de 5 metros. Este mes comienzan obras en las fachada, poniendo fachada ventilada de 20cm. En mi terraza (consta en escritura, no es elemento común) esto supones una disminución considerable en el tamaño.
¿Puedo negarme? ¿Como pueden compensarme esa disminución? ¿Tienes que buscar otra solución que no merme mis m2 útiles?
Muchas gracias
Estimado Luis:
Necesitaríamos mucha más información para poder desarrollar una respuesta, deberíamos tratarlo de manera individualizada. Contáctenos personalmente si desea que le asesoremos.
Un saludo.
Gracias. Aclararé un poco más la situación con el arquitecto de la reforma de la fachada. Os contactaré de forma privada en cuanto tengas las opciones que me propongan. Un saludo
Buenos días.
Hemos comprado un piso en un edificio de 4 plantas, un piso por planta, construido en 2007 y arriba hay un ático dúplex. ¿Cómo podríamos averiguar si la parte del duplex es legal?
Esa planta superior no sigue la estética de la fachada algo que no se nota a simple vista, ya que tienen una terraza delante de lo que es la edificación propiamente dicha. Da la impresión de que la añadieron después por los materiales empleados y terminaciones hechas y ocupa 2/3 de la planta de la terraza común. En el tercio minúsculo en que podemos subir y estar, están contenidos los trasteros, incluido el de ese piso.
Otra cosa que nos llama la atención es que cuando subimos a la planta de la terraza, hay otra puerta para entrar a ese nivel de la vivienda, tiene 2 puertas de entrada como si fueran plantas independientes.
Entre las dos plantas hay una escalera de caracol mal instalada, hay agujeros que así lo atestiguan en su casa y sin insonorizar, creado un ruido insoportable cuando la suben o bajan, parece que se nos vaya a caer el techo encima del salón.
Pensábamos que quizás pudieran ser dos pisos independientes, pero hemos comprobado los planos del catastro y el suyo aparece con el nuestro, los mismos metros de casa y zonas comunes, no viene recogida esa planta superior ni la terraza por ningún lado. Además, en las actas de la comunidad aparece de pasada que «la terraza del edificio» es de uso exclusivo de ese piso y no hay nada que indique que hayan pagado a los vecinos para ese disfrute.
¿Qué podemos hacer entonces para averiguarlo? Nos tiene ese tema mosqueados a los vecinos de los dos pisos que hemos entrado a vivir allí hace nada. A ver si nos podéis ayudar, ya que estamos muy perdidos.
Un saludo.
Estimada Elena:
Habría que analizar la división horizontal, el título constitutivo de la comunidad, y contrastar información con el área de urbanismo de su municipio.
Un saludo.
Buenos días,
Vivo de alquiler en un bajo con terraza interior de uso privado, ya que el único acceso es a través de la puerta de mi cocina y en el contrato de alquiler en el apartado de las dimensiones de la casa viene puesta, la comunidad tiene 4 pisos con dos bajos, el mio y el de otro vecino (que además el tiene un toldo instalado en el techo), nosotros a la hora de alquilar el piso le dijimos al propietario que queriamos poner una pérgola que no ocupa ni la mitad de la terraza, para tener un poco de intimidad y que no nos vean todos los vecinos cada vez que estemos en la terraza y una pequeña piscina hinchable, firmamos un anexo en el contrato donde lo estipula y el casero nos da permiso.
el asunto es que estoy teniendo problemas en concreto con dos vecinas, que me dicen que no puedo poner la piscina, a gritos desde sus ventanas, insultando e incluso amenazando con cortarme el agua..es de locos. la piscina que he puesto es de 1.55 metros de diametro y 30cm de alto, la tipica piscina para niños pequeños que te vale 20 euros, además la.. he leido en varios articulos que mientras no supere la carga de 300kg por metro cuadrado ni el agua se llene mas de 30cm no hay problema ninguno pero ya me estan molestando de verdad, me gustaria saber si yo tengo razon o no, para ver como puedo actuar contra esta gente
muchas gracias y un saludo
Estimado Manuel:
Nosotros no vemos inconvenientes en la piscina, no parece que ponga en riesgo ningún elemento de la edificación. En cuanto a sus vecinas, si tienen un problema a quien deben dirigir sus quejas es al propietario, no a ustedes. Quizá debería plantearse, si se pasan de la raya, denunciarlas. Un saludo.
Buenas
Tenemos una terraza de uso privativo y durante los 3 meses de verano colocamos un césped artificial.
Cada verano tenemos problemas con nuestros vecinos ya que por un lado nos dicen que es ilegal porque produce filtraciones y humedad (cuando estos problemas lo tenemos todo el año) y vino un arquitecto a contradecirles.
Pues este año nos han mandado una carta diciendonos que no hemos pedido permiso a la comunidad para ponerlo y nos dicen que tenemos que quitarlo. ¿Tendríamos que haberles pedido permiso?
Como te comento no es algo permanente ya que en octubre como muy tarde lo quitamos y no causa daños ni a la estructura de ma terraza ni a nadie.
Gracias por su ayuda.
Estimada Alba.
Si no es causa de daño, y no va fijo, no parece necesaria ninguna autorización. Un saludo.
Estimado Sr.:
Tengo un piso que cuenta con una terraza que aparece afecta a mi piso como «en propiedad» tanto en la división horizontal del edificio como en la escritura de compraventa. A efectos prácticos, ¿Me podría explicar la diferencia (si existe) si la naturaleza jurídica de dicha terraza fuese de «uso privativo»?.
El tema me preocupa porque dicha terraza es a la vez cubierta del piso inmediatamente inferior, cuyo propietario me indica que soy responsable de arreglar filtraciones de humedades por ser precisamente propietario de la terraza en cuestión. Sin embargo, mi modesta opinión después de leer diversas sentencias del Supremo es que, independientemente de la naturaleza jurídica de las terrazas de los pisos altos, las filtraciones en en las mismas por fallos estructurales (tela asfáltica, encofrado, etc.) son siempre responsabilidad de la comunidad de vecinos, por tratarse de «elementos comunes por naturaleza», siempre y cuando, por supuesto, no se le haya dado un uso indebido por el propietario de esa terraza.
Muchas gracias por su ayuda y atención.
Atte., Juan Carroza
Estimado Juan:
Cuando se habla de uso privativo, significa que la propiedad de la terraza es de la comunidad, con un derecho de uso. Ese no parece que sea su caso por lo que nos cuenta. Por lo demás, ha resumido bien la doctrina general de los tribunales, la cuestión está en determinar la causa u origen de las filtraciones.
Un saludo.
Buenas tardes.
No se si ya existe algún comentario sobre mi problemática, pero aún así la expongo por si acaso:
Dispongo de un piso con una terraza a nivel comunitaria a la cual únicamente se puede acceder desde mi vivienda, por lo cual dispongo de su uso exclusivo. También da a la terraza una ventana de la comunidad pero dicha ventana tiene una reja fija, y por tanto no se puede acceder a la terraza desde ahí.
El problema es que el uso privativo de la terraza no está contemplado ni en la escritura de división horizontal ni en los estatutos, no se menciona nada al respecto. Estos documentos son de 1982.
Yo entiendo, por sentencias que he consultado, que en estos casos se está a la configuración original del inmueble, y si desde el principio mi piso tiene el único acceso es porque el uso privativo se ha querido conceder a esta vivienda.
Por otro lado siendo un derecho no perturbado podría haberlo adquirido por prescripción.
Y finalmente, la Comunidad no podría quitar la verja de la ventana ni poner cualquier otro tipo de acceso (por ejemplo poniendo una verja que se pueda abrir) ya que se perturbaría mi derecho y mi domicilio estaría más expuesto a intrusiones.
También podría darse el caso que la Comunidad pretendiera convertir esa ventana en puerta, pero siendo fachada interior del inmueble requería unanimidad y yo siempre me opondría.
Un saludo y gracias de antemano por la molestia.
Hola, hemos heredado una casa que tiene una terraza en comun con un vecino, siendo casas independientes, osea, no es una comunidad. Desde esta terraza comun se sube a la de nuestra casa por unas escaleras de hierro, la terraza nuestra ocupa toda la superficie de nuestra casa en la parte de arriba.
El vecino nos dice que la terraza pequeña desde la que se accede a la nuestra es suya, y que si quiere no nos deja pasar, pues lo que hay debajo de esta primera terraza es su casa.
Esa terraza pequeña siempre ha tenido 2 puertas, la suya y la nuestra, aun siendo suya la terraza no tendriamos adquirido algun derecho de paso? En ninguna escritura especifica nada con respecto a esa terraza… Muchas gracias
Estimado Jesús:
Nos parece que si se hizo esa distribución del edificio, ustedes tienen derecho al paso por la terraza para luego acceder a la vivienda, es absurdo que el otro propietario decida cuando entran a la vivienda.
Un saludo.
Tenemos el caso de una vivienda muy antigua, sin ascensor, de 5 alturas, más planta baja, más planta -1 (sótano).
Hay 2 viviendas por planta en altura (5×2= 10 vecinos)
En planta baja hay 2 locales que no tienen acceso al portal, solo desde la calle.
En planta sótano (-1) hay 2 locales con acceso a la escalera y también con acceso a la calle por la parte trasera del edificio donde la cota de calle está más baja que en el portal.
Hay vecinos con más de 70 años.
Se plantea la instalación de un ascensor con 7 paradas (-1, 0 y del 1al 5)
El presupuesto es de 210.000 euros. Supera las cuotas de un año.
Se supone que puede haber alguna subvención de Comunidad o Ayuntamiento, pero sin ninguna garantía.
Se vota en junta y se aprueba por mayoría simple de 8 contra 6 (parecido por coeficientes).
¿Están obligados a pagar las 10 viviendas y los 4 locales?
¿se puede negar algún vecino o local?
¿Estarían exentos del pago los 4 locales?
¿estarían exentos del pago los 2 locales de planta 0, sin acceso al portal?
En caso de que el ascensor no bajara al sótano, ¿estarían exentos los locales del sótano?
Muchas gracias anticipadas por su encomiable labor.
Estimado José Luis.
Deduzco que el acuerdo de junta no recoge ningún acuerdo específico sobre la forma de pago de la instalación. En ese caso, todos los propietarios han de asumir el coste conforme a su cuota de participación (salvo que hubiera alguna precisión al respecto en estatutos o en el título constitutivo, y que los locales cubren arreglos en fachada y cubiertas).
Un saludo.
Buenos días,
Mi duda es la siguiente y les agradecería mucho su respuesta y consejo.
Soy propietario de un chalet adosado en una comunidad de vecinos, todos chalets.
Mi casa dispone en la planta bajocubierta de una terraza descubierta a la que lógicamente solo puedo acceder yo porque pertenece a mi chalet.
El constructor ha ubicado los aparatos exteriores de aire acondicionado en el suelo de la terraza junto a la barandilla y mi intención, es reubicarlos anclados a la pared trasera de mi terraza, no en la barandilla sino junto a la puerta de acceso a la terraza, a unos tres metros de la barandilla.
La pregunta es si esta parte de la terraza, me refiero a mi pared interna, se considera zona común, (las escrituras no dicen nada al respecto), y por tanto la comunidad puede impedirme ubicarlos ahí.
Gracias
Estimado Rafael.
No podemos darle respuesta, sin examinar con detenimiento la situación de su edificación. Quedamos a su disposición para una atención personalizada. Un saludo.
Buenos dias
Un copropietario de un piso de nuestro immeuble tiene una terraza » anejo inseparable»que es el techo de otros pisos abajo.Hizo hace 9 ans una pergola Metallica de 2.9m de altura empotrada enla pared communitaria que tapa una parte de la visa de los vecinos y un cuarto de 20m2 con un techo empotrado en los balcones de arriba y la pared contra su piso.El techo de este cuarto es todavia sucio porque no se puede limpiar desde su terraza.Todas estas obras fueron ilegales sin autorizacion del urbanismo del ayuntamiento.
Como la comunidad no ha reaccionado cual es la oportunidad por los 4 propietarios de arriba de su terraza de actuar al civil dentro el.plazo de 10 ans para obtener que quite estas obras.
En el mensaje previo debemos leer que les obras son clavadas en las parades comunitarias . No empotradas
Por adelante muchas gracias por su respuesta.
Ana Maria
Ps un requerimiente fue ya firmado y enviado por los 4 propietarios.
Vivo en un primer piso y tengo terraza de uso privativo. En mi terraza hay dos zonas grandes con lucernarios que dan un poco de luz a los bajos comerciales. Uno de ellos está alquilado. Justo por esos lucernarios entra agua ocasionando problemas al inquilino. Podría sellarlos? Quien tiene la ultima palabra? Ya estamos hartos de ir emparchetando y dejar la terraza fatal porque además ya la comunidad no quiere pagar más arreglos. Podría tapar toda la terraza?
Estimada Pilar.
Por lo que intuimos de la descripción que hace de las terrazas, la Junta tendría que adoptar la decisión sellar o tapar esos lucernarios.
Un saludo.
Buenas tardes/noches.
Quisiera despejar una duda, por favor.
Yo vivo en el quinto piso de un edificio vertical, el cual es el último.
El techo del departamento se trasmina pero arriba está la azotea y los vecinos tienen basura, lavadora, cosas que ya no usan dentro de las jaulas e incluso han hecho modificaciones por instalar tubos o poner pisos de mosaico, ya se les ha dicho que eviten subir cosas o hacer cambios en la azotea o incluso, arrastran cosas y eso debilita más la estructura y afecta al departamento. En este caso, ¿se les puede aplicar una sanción o denunciar en alguna instancia? Ya que ellos no hacen caso.
De antemano, gracias.
Saludos.
Estimada Ana.
Debe llevar a una Junta este problema para que la comunidad tome medidas al respecto, incluso con una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia. Si la Junta no tomase ninguna decisión al respecto, o no quisiera hacer nada, es entonces cuando usted podrá llevar a cabo esa acción judicial.
Un saludo.
¡Muchas gracias por su respuesta!
Buenas tardes:
Gracias de antemano por su atención.
Mi caso es el siguiente, mi madre tiene una habitación (antiguamente carbonera o trastero) que da a una terraza en el ático de su casa. Ahora es el único paso al tejado, y los vecinos lo llevan utilizando 50 años, pero mi madre muchas veces les ha dicho que había que arreglar eso y buscar otra salida, pero nadie ha hecho nada.
Ahora mi madre se ha cansado y nos gustaría saber, ¿si se puede oponer al paso y obligar a la comunidad a buscar otra salida?.
Alguna posibilidad hay para hacer otra salida, por la casa del portero, que ya no hay y está deshabitada, haciendo una claraboya en el rellano del ático…
Muchas gracias y un cordial saludo
Estimado Jorge.
Tendríamos que ver con más detalle documentación sobre el edificio y la vivienda, pero me atrevería a decir que, tratándose de una modificación de elementos de elementos comunes, se necesitaría un acuerdo de Junta para hacerlo.
Un saludo.
Muchas gracias por su pronta respuesta.
Gracias de antemano por responder a todos y cada uno de nuestros comentarios y preguntas. Son muy amables.
Soy propietaria de una vivienda situada en la primera planta de las tres que tiene el bloque. Somos 5 vecinos en total. Hay un pequeño patio de luces al que solo se puede acceder por las ventanas la cocina y habitaciones de ambos propietarios del primero.
En escrituras, consta como parte de mi propiedad y uso. ¿Sería posible dividir el patio con un muro y abrir una puerta para acceder al mismo?
Muchas gracias por todo,
Saludos
Estimada Luna:
Tendríamos que analizar la descripción que de la edificación exista en los diferentes documentos de constitución de la comunidad para poder saber si puede hacer unilateralmente esa obra o si necesita consentimiento de la Junta como alteración de elementos comunes.
Un saludo.
He esatdo leyendo muchos de los casos que se han expuesto y que tan amablemente han constestado. Gracias por su ayuda.
En mi caso soy reciente propietaria de un piso de neuva construcción con terraza que está en la 7a y última planta del edificio. En el edificio las entradas a los pisos están ubicadas en un patio interior y sólo hay dos pisos con las mismas características que el mio: desde la escalera comunitaria se accede primero a la terraza y de ahí al piso. La terraza tiene una vallado de tan sólo 1 metro de altura, lo que nos genera mucha inseguridad ya que es muy fácil que cualquiera acceda a él sin demasiada dificultad. En los estatutos de la comunidad pone expresamente que para los pisos con terraza del 7o no se podrán poner elementos que eleven la altura de estas vallas a no ser que sean naturales (plantas). Queremos solicitar permiso a la comunidad para elevar estas vallas por lo que imaginamos que tendremos que modificar los estatutos de la comunidad. Es esto posible? Qué pasa si los vecinos se niegan a dejarnos aumentar la valla a una altura que se considere segura? Tendríamos alga opción más?
Muchas gracias de antemano
Estimada Carol:
Como bien apunta, necesitará un acuerdo unánime en Junta para poder modificar la valla. Si la Junta le negase esa posibilidad, la única alternativa sería la de impugnar judicialmente el acuerdo.
Un saludo.
buenos dias, vivo en un primero el cual tiene una terraza comunitaria de uso privativo mio. esta terraza hacia arriba da a la fachada lateral del edificio, con ventanas de vecinos, pero no se alcanza a ver mucho desde la calle. se me ha roto el termo y estaba barajando la posibilidad de instalarlo en dicho patio. los estatutos de la comunidad son los genericos a ley y dicha modificacion de la fachada no esta recogida por ninguna decision anterior en junta de vecinos, ¿podria ponerlo? la empresa administradora de fincas solo se limita a decirme que en realidad ni los aires acondicionados se pueden poner en la fachada, refiriendose a la ley, pero que ellos tomaron la decision de permitirlo siempre que se colocara en un sitio concreto. no se si puedo poner el termo y no tendria ninguna repercusion posterior ya que no esta regulado por la comunidad, y tampoco se si la pared de la terraza se considera fachada comun aunque no se vea desde la calle.
muchas gracias
Estimada María:
El termo no puede (o no debe) instalarlo en el lugar que indica sin autorización de la comunidad. Un saludo.
Buenas tardes, una vez mas muchas gracias por resolver todas esas dudas y tomarse tiempo para contestar todos estos comentarios, mil gracias
mi pregunta es la siguiente, vivo en un bloque , hay tres pisos y somos dos propietarios, necesito o no necesito autorizacion para poner placas fotovoltaicas en mi parte de la azotea?
muchas gracias y un saludo desde Sevilla
Estimado Héctor.
Si, necesita esa autorización. Un saludo.
Buenos dias
He comprado un piso de un bloque de dos viviendas y dos locales, en las escrituras del edificio y mis escrituras pone que tengo el uso y disfrute del 50% de la terraza, como puede delimitarse ese 50% si con el vecino no hay buena sintonía?.
El propietario de la otra vivienda también es propietario de uno de los locales y ha puesto el aire acondicionado del local en la azotea, puede hacerlo si el otro 50% es de la vivienda , no del local?
En cuanto a votos y cuotas, se rige por % de participación en ambos casos?, no hay estatutos creados
Gracias
Estimada Carmen:
La situación que nos comenta es muy particular, tendríamos que analizar la edificación en global para poder entender la distribución de elementos comunes y darle así una respuesta concreta.
Lo que si le podemos adelantar es que el uso de la terraza no da derecho a realizar instalaciones como la del aparato de aire acondicionado del local.
Un saludo.
Buenos días,
Compramos un piso con zonas comunes: patio, piscina, etc. Uno de los locales lo vendió la Gestora a una clínica veterinaria y sin decir nada a los compradores de las viviendas, en el contrato en las condiciones pusieron que tendría patio comunitario de uso privado. Para entre otras usos, actividades veterinarias. A posteriori de la LPO, se realizaron obras para en las zonas comunes, vallarles un trozo de patio.Tengo las siguientes consultas:
– En caso de vender el local, lo venderían con el uso de este patio (patio comunitario de uso privativo)?
– en el contrato de compra venta pone , uso de patio comunitario con uso privativo, ¿Eso se puede escriturar y luego vender el local con el uso de ese patio?
– Si aparece en el contrato (que negoció y firmó la Gestora a espaldas de la cooperativa), se puede revocar el uso de ese patio?
– Pueden usarlo para uso veterinario, según ellas para rehabilitación de animales acompañados si se encuentra dentro de viviendas? Separa el patio del lugar donde juegan los niños una valla.
Gracias por su respuesta.
Un saludo
Estimada Alicia:
Para poder responder a sus preguntas
acertadamente necesitariamos examinar con detalle mas información y documentos. Si tiene interés en que le asesoraremos de forma individualizada, contáctenos personalmente al Despacho. Un saludo.
Buenas tardes, queremos comprar una vivienda (duplex) con una escalera que llega a un castillete y este a una azotea. En la nota simple aparecen los metros de la vivienda y el castillete(88) y dice que se accede a una terraza privativa pero no especifica los metros. La tasación por lo tanto, no incluye la terraza de 99m y es más baja de los que esperábamos ¿ como se podrían incluir esos metros para que contaran en la tasación? Es en Andalucía
Gracias
Estimada Clara.
Tendrán que comentarlo con el tasador, ya que es solo responsabilidad suya el contenido del informe.
Un saludo.
Estamos en disposición de adquirir un piso Bajo en un edificio antiguo (1940). Desde el mismo se accede a un patio comunitario de uso privado al que se accede a través y exclusivamente, de la vivienda.Al fondo del mismo, construido sobre la medianera que lo separa del patio contiguo, existe un taller de carpintero construido hace más de 40 años que el propietario utilizaba como lugar de trabajo. Cuenta con puerta, ventanal, tomas de electricidad, etc.
En el Croquis Catastral figura como Trastero, bajo las siglas TRS, con un tamaño de 13 m2, pero no en la Nota simple de la vivienda, en la que únicamente se menciona la existencia del Patio.
¿En qué situación nos deja esto frente al Taller en cuestión?, ¿podríamos continuar utilizándolo?¿Podríamos acometer algún tipo de reforma para su adecuación? La construcción es sólida pero requeriría del cambio de puerta, ventanas y tejado.
Teniendo en cuenta que todas las viviendas (6) del edificio dan al patio y conocen la existencia del taller desde los mencionados 40 años, ¿podríamos estar ante un caso de posible usucación por nuestra parte?
Estimado Gaspar:
Podría ser que el derecho a tener esa construcción se hubiese consolidado por el paso del tiempo. Ello les permitiría sanear la construcción, pero en ningún caso ampliarla.
Un saludo.
Hola, vivo en el último piso del edificio, en la azotea hay cuartos de servicios y algunos tienen lavadoras. Hace un mes se filtro agua de uno de esos cuartos a uno de los cuartos de mi departamento con un hoyo en el techo como consecuencia, el cual reparé (sin pago del dueño del cuarto de servicio). El trabajador que reparo el techo de mi cuarto, inspeccionó los cuartos de servicio y determinó los techos de los mismos requieren colocación de malla e impermeabilización y al interior de los mismos sellar grietas; el administrador del edificio dice que esos cuartos no son área común y que cada dueño de departamentos decide si quiere o no darle mantenimiento y reparación, pero me afectan directamente como ya sucedió!! Menciona el administrador que sólo se puede dar mantenimiento al área externa de la azotea donde se ubican esos cuartos de servicio, pero no a los techos ni interior de los mismos. Hay algún reglamento en el que pueda apoyarme para sustentar la obligación de darle mantenimiento a esos cuartos de servicio y que no pongan lavadoras o lavaderos en su interior para evitar daños a mi departamento? Si algún dueño no quiere realizar el mantenimiento y reparaciones pertinentes, qué puedo hacer?
Estimada Jesica:
En el título constitutivo de la comunidad y en los estatutos ha de venir el argumento que ha empleado el administrador de la finca. Si los cuartos son propiedad privada, cada propietario será responsable de los daños causados al resto de vecinos, y si son reiterados podrá exigir judicialmente el acondicionamiento necesario para evitarlos. Un saludo.
Hola. Vivo en un piso bajo con acceso al patio de luces comunitario de uso privativo. En el estatuto, registrado ante notario se dice que no se pueden realizar obras que menoscabe o perjudique las luces o vistas de las plantas superiores. A su vez hay un reglamento interno entregado por el promotor en su dia y aceptado en la segunda juntaque se realizaon y aprobándose solo por los que asistieron, donde se prohiben cerramientos y toldos pero entiendo que lo que prevalece es el estatuto con lo que con la solicitud a la junta direrctiva y la consecuente aprobación por junta en base al art. 17.7 se podría realizar.¿Me podrían aclarar algo?
Estimado Carlos.
No entedemos su consulta, si necesita asesoramiento personalizado, estaremos encantados de ayudarle revisando toda la documentación a la que se refiere. Contáctenos y le explicaremos nuestra forma de trabajo. Un saludo.
El estatuto (registrado ante notario) dice «.. en el patio comunitario de uso privativo no se pueden realizar obras que menoscabe o perjudique las luces o vistas de las plantas superiores..»
El reglamento interno de la comunidad dice » .. que se prohíben colocar toldos o cerramientos en el patio interior de uso comunitario..»
Tal como aparecen los docuemtos el reglamento interno ¿no sería nulo?, puesto que además de que regula una cosa ya regulada en el estatuto prohíbe lo que no se prohíbe en el estatuto.
Por otra, atendiendo al art. 17.7 ¿podría solicitar poner un toldo cumpliendo con lo que establece el estatuto?
Estimado Carlos.
Tal y como nos lo describe, no es incompatible una norma con la otra. En cuanto al artículo que cita, si se refiere a la Ley de Propiedad Horizontal, no tiene una especial aplicación aquí.
Un saludo.
Buenas,
Los estatutos de nuestra comunidad permiten que los locales de la planta sótano pueden dedicarse a cualquier actividad industrial, comercial o de servicios y realizar obras de distribución, decoración o instalaciones necesarias para su explotación, así como conexión con desagües del edificio, redes de agua, luz, alcantarillado, y cualquier otro servicio del que goce el edificio (…)
¿Esas obras de distribución, decoración e instalaciones que amparan los estatutos incluyen la posibilidad de abrir huecos (puertas y ventanas) a una terraza comunitaria?
Aunque se trata de una planta sótano, debido a los desniveles del terreno, esos locales tienen una pared que linda con una terraza comunitaria y que lo único que tienen son unos huecos de pavés para dar algo de iluminación.
Muchas gracias.
Estimado Luis:
Entendemos que las obras de distribución serían a nivel interior, abrir huecos afecta a elementos comunitarios y creemos que no estarían amparados en ese texto. Un saludo.
Muchas gracias.
Estimados señores,
Estoy en proceso de compra de un pequeño ático de una habitación en una pequeña comunidad, de obra nueva y llave en mano. En este momento ya tengo entregada a promotora el 20% del precio de compra, previa firma del contrato de compraventa. En la nota registral ya aprecié que la cuota de participación del ático me parecía excesiva: un 19,68 %.
Me permito la licencia de poner aquí la participación y metros de cada vivienda:
-Bajo 50 metros útiles y 2 hab. coef. 15,49. Tiene unos 25 metros de jardín comunitario de uso privativo.
-6 pisos en plantas intermedias (dos por planta) y 1 habitación con aprox 43 metros útiles y 10,87/10,47 de coef. participación.
-ático 38 metros útiles + tres terrazas a nivel de vivienda que suman 46 metros y una más en cubierta comunitaria de uso privativo de 25 metros. Tengo un 19,68 de coeficiente
Mi pregunta es ¿cómo ven este reparto de coeficientes? ¿Está justificada esta diferencia? ¿Con qué criterios técnicos? Muchas gracias
Estimado Jesús.
Aparte de que los coeficientes definitivos no se fijan hasta terminada la obra nueva, los coeficientes dependen no solo de la superficie sino también de los servicios disponibles, es posible que la estimación actual se haya hecho conforme a esos servicios.
Un saludo.
Estimados señores:
Tenemos el dia 8 de Marzo una junta de vecinos para aprobar un presupuesto para la reparación de Impermeabilización de 2 terrazas de la comunidad, concretamente los aticos del edificio. Las terrazas de dichos aticos abajo de ellas hay otras terrazas cuyo techo es el suelo de los correspondientes aticos.
En el presupuesto se describe quitar todo el solado para impermeabilizar la zona y volver a solar el suelo.
Queria saber si dicho gasto debe ser asumido por la comunidad o por el propietario de la vivienda. Los pisos tienen 14 años y no se si por dicho deterioro es el tema de las filtraciones y los gastos deben ser asumidos por la comunidad.
Estimado Pablo:
Tendríamos que analizar con detenimiento la documentación relativa a la constitución de la comunidad, para determinar la obligación de cada parte. Si tiene interés en ello, contáctenos personalmente y le explicaremos como trabajamos para emitir un informe.
Un saludo.
Buenos días,
He comprado un ático que tiene escrituradas tres terrazas, a dos de las cuales yo tengo acceso por una ventana y una puerta. También hay una puerta comunitaria, que parece es de construcción posterior a la edificación del bloque, según he sabido, hace 10 años se hizo una reforma del terrado y creo que fue cuando la abrieron y colocaron un tendedero que queda hacia la mitad de la terraza. Una vecina me viene a decir que las terrazas no son mias si no comunitarias, pero cuando compré el piso lo compré con esas tres terrazas. En la division horizontal nombra terrado de vecinos (entiendo que es la parte superior y final del edificio) y nombra mis tres terrazas ¿Aunque conste en mi escritura, pueden impedir que cierre esa zona a fin de mantener la seguridad y privacidad?
Le agradezco encarecidamente su tiempo y espero me puedan ayudar 🙂
Estimada Sandra:
Si consta que las terrazas son de su propiedad, y no consta en la división horizontal ese acceso que nos cuenta, podría cerrarlo.
Un saludo.
Hola me gustaría hacer una pregunta .
Tengo una terraza de uso privativo ,acabo de reformar las paredes y cambie el tejado que tenía cubriendo un trozo de la misma , puse los canalones y las bajantes nuevos y aquí va mi pregunta .
Las bajantes de la canaleta los puse por fuera de la pared de la terraza y luego desaguan en mi terraza, le hice un agujero para que desagüe enmi terraza .
El edifico más cercano está a 30 metros y el muro no linda con nada ,de echo estaba mi edificio antes que el nuevo .
El muro no linda ni con las terrazas que hay en el edifico nuevo .
Pues bien un vecino se ha quejado de la colocación de las bajantes cuando ni el muro es medianero ni tan siquiera toca ningun elemento que no sea de mi propiedad , porque la bajada está pegada al muro de mi terraza por el exterior y la salida del agua de lluvia vuelve a mi terraza .
Este vecino se dedica a estas cosas y mi duda es si yo he hecho algo mal .
Muchas gracias
Estimada Beatriz:
Tenga en cuenta que las fachadas suelen ser comunitarias, aparte de que sobre la terraza usted tiene el uso, no la propiedad. Un saludo.
Estimados Señores,
En primer lugar quiero agradecer todas las respuestas a cada una de las consultas aquí reflejadas. Llevo un buen rato leyendo y se puede percibir la profesionalidad con la que acogen cada tema.
Quisiera consultar con ustedes un problema de filtraciones que se generó en el jardín de mi vivienda (comunitario pero de uso privativo) hace más de dos años y al que después de muchos tira-y-afloja entre comunidad y el seguro que tengo contratado, se determinó por medio de informe pericial que dichas humedades fueron provocadas por el incorrecto impermeabilizado de la capa asfáltica y NO por falta de un buen uso o mantenimiento del jardín por mi parte – como me acusaba la comunidad.
Bien, la comunidad ha tenido que aceptar «por fin» la responsabilidad en este asunto y me han enviado la tan esperada notificación de que en breve empezaran las reparaciones. Entiendo que según el artículo 9.C de LPH es mi deber/obligación permitir el acceso a mi vivienda y todo lo necesario para que dicha reparación se lleve acabo, pues bien, la comunidad ahora me dice que debo quitar el Jacuzzi que tengo puesto en el jardín para facilitarles la obra, Jacuzzi que su momento el informe pericial dictaminó también que NO pierde agua, NO tiene averia alguna y por consiguiente NO tiene nada que ver con ninguno de los orígenes de las filtraciones.
Teniendo en cuenta que este asunto se lleva alargando casi 2 años, yo soy la primera interesada en que se resuelva a la menor brevedad. Por ende no tengo ningún problema en mover el Jacuzzi de lugar (ya sea al otro extremo del jardín o a un lugar distinto,) el problema es que al ser un mueble que requiere de una grúa para moverlo o transportarlo, conllevará un gasto y le he dicho a la comunidad que, considerando que es la comunidad la responsable de dichos daños, entonces es también la comunidad quién debe hacerse responsable de cualquier gasto que esto incurra.
1ra pregunta: Es cierto esto que planteo? Es mi percepción y así lo plantee pero a nivel legal no sé que tan en lo cierto estoy.
A esto la comunidad me responde diciendo que lo retire yo por mi cuenta ya que no tengo por parte de la comunidad autorización pertinente, lo cual encuentro gracioso porque el Jacuzzi lleva puesto en mi jardín 14 años sin que haya habido una sola queja y en su momento nos informaron que segun otro articulo (7) de la LPH al no necesitar obra (todo lo necesario fue simplemente un toma de corriente que ya estaba instalado) ni modificar fachada, estética o estructura del edificio, ni causar molestia a ningún vecino y contando con el peso correcto, no había que incurrir en la solicitud de ninguna autorización por parte de la comunidad.
2da pregunta: Tienen derecho a hacer esta afirmación la cual según ellos debo entonces tener autorización por su parte y por ende incurrir yo con todos los gastos?
Me gustaría saber si esto además se consideraría daños y perjuicios puesto que no solo me veré afectada durante el tiempo que dure la reparación (entrada y salida de obreros de mi vivienda, cambiar mis rutinas para poder estar en casa las horas necesarias, etc) si no que además tendría que asumir un gasto que no veo justo por el simple hecho de poder facilitarles el inicio de obra? Que pasaría si ni siquiera pudiera moverlo a otra zona del mismo jardin, – que además no es muy grande – y tuviera entonces que alquilar un solar o yo que se para llevarlo mientras dure la obra? (Reitero que para nada me negaría a mover el Jacuzzi pero todo gasto derivado de esta acción lo pasaría a cobro a la comunidad)
Agradezco enteramente y de antemano su respuesta.
Estimada Karmen.
Bajo nuestro punto de vista, creemos que en su comunidad llevan razón. Por un lado, han de correr de su cuenta mover todos los elementos que tenga en el jardín para permitir la obra. De otro, aunque el jacuzzi no haya precisado obra para instalarlo, es un elemento permanente, que además no es fácilmente desmontable, por lo que habría necesitado autorización de la comunidad para tenerlo en la terraza.
Un saludo.
Buenas tardes, Estoy pensando comprar un piso en planta primera con patio. En la nota simple aparecen 20m2 menos de los que tiene el piso según el propietario. El propietario dice que esos metros cuadrados adicionales corresponden a la cocina, que ocupa un antiguo patio. Por lo visto esa obra lleva hecha muchos años y los actuales propietarios, que habitan el piso desde hace 9 años, no han tenido nunca ningún problema. Mi pregunta es si esa cocina que yo presupongo «ilegal» podría acarrearme el día de mañana algún problema de denuncias y que me obligasen a quitarla. Evidentemente eso condiciona mi decisión de compra. He de decir que creo que la obra no perjudica aparentemente a nadie y que el vecino que comparte patio creo que también tiene hecho lo mismo. Lógicamente no sé si en su día hubo permiso de la comunidad (es una casa de los años 40) y desconozco si es un patio de uso privativo, aunque no sé si eso influye en este caso. Muchas gracias por la respuesta!
Estimado Javier:
Por lo que nos cuenta, tiene un riesgo por lo que se refiere a la cocina, si está construida sobre un patio comunitario, es posible que sea ilícita y, si no han prescrito las acciones de la comunidad, pueda encontrarse la obligación de desocupar ese espacio de la concina. Un saludo.
Buenos días
muchas gracias por toda la información de valor que compartís.
Mi caso es que vivo en un primer piso que da al paseo marítimo. Los bajos están alquilados a unos bares que alquilan la terraza comunitaria (propiedad de la comunidad) para poner mesas y sillas. Ésto a mi me provoca mucho ruido, ya que mi habitación dan a la terraza. Para alquilarlo, votan más de 3/5 partes a favor (son contratos anuales) y ahora he visto que en el título constitutivo pone explícitamente que no se puede alquilar para poner mesas y sillas. El problema es que durante más de 20 años se ha estado alquilando en contra del título constitutivo y nadie a dicho nada (yo el primero porque el administrador no me había dado el título consitutivo). ¿puedo hacer alguna cosa? El derecho a alquilar las terrazas se puede revocar porque va en contra del título constitutivo o como se ha permitido durante tantos años ya es imposible? Podría un nuevo propietario, que ha comprado justo ahora un piso decir que va en contra del título consitutivo? gracias!
Estimado Miguel.
Cualquier propietario, ya sea o no nuevo en la comunidad, puede hacer valer el título constitutivo y que se revoque ese contrato (o al menos que no se renueve).
Un saludo.
Buenos días..
Muchas gracias por su asesoramiento.
Éste es mi caso.
Hace 23 años compré una buhardilla con terraza.Con cedula de habitabilidad, todo legal.
El vendedor, 4 años antes de venderme la buhardilla con terraza.
Hizo una obra importante para hacerse la terraza, modificando algún elemento común como el tejado.
Todo esto con el permiso de la comunidad o eso creo.Si no, le hubieran parado la obra… supongo.Nunca me ha dicho la comunidad que fuese ilegal la obra.
Ahora , pasados 26 años,Y CON UNA OBRA MUY IMPORTANTE POR HACER EN LA COMUNIDAD… la comunidad quiere revisar mi porcentaje de participación …. al alza , con la excusa de aquella obra de mi terraza.
Tengo entendido que los porcentajes de participación … solo se pueden modificar … si existe … UNANIMIDAD. … lo que no es el caso.
Pero ellos insisten …. incluso con ir por vía judicial.
Desde que compre mi buhardilla hace 22 años, hemos hecho 2 obras en el tejado para cambiar las tejas etc. y no he tenido ningún problema. siempre se ha aplicado los porcentajes que constan en el titulo constitutivo de la comunidad, como es lo legal.
Mis preguntas son: En el supuesto de que la persona que me vendió la buhardilla, no tuviese permiso para hacer la obra de la terraza… ¿¿¿ este asunto no está prescrito ??? pues han pasado 27 años. Creo que es a ÉL al que deberían haberle reclamado algo.. y no a mi ahora 27 años después..
Otra pregunta, En el caso de que si tuviese el permiso de la comunidad… LA CONSTRUCCIÓN DE LA TERRAZA … ¿¿ PUEDE CONSTITUIR UN ARGUMENTO LEGAL PARA QUE ME SUBAN EL PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN AHORA 27 AÑOS DESPUÉS ??
Muchas gracias.
Estimado Fernando.
De sus preguntas, la única que podemos responderle aquí es que la responsabilidad frente a la comunidad es suya como propietario actual. Del resto necesita un asesoramiento con detenimiento. Si lo desea, estamos a su disposición para asesorarle personalmente, contáctenos al Despacho y le explicaremos cual es nuestro método de trabajo. Un saludo.
Buenos días,
Acabamos de comprar un piso en Malaga que estamos reformando ahora mismo. El estado del patio de luces , al que solo se puede acceder a través de nuestra vivienda , está en un estado lamentable. El acceso al patio es a través de una ventana a ras del suelo en nuestra cocina. Hemos solicitado a la comunidad que nos permitan cambiar dicha ventana por una puerta y a cambio hemos ofrecido hacernos cargo de las obras de rehabilitación del patio , a lo que se han negado diciendo que es un espacio comunal y que no podemos hacer uso de el. Nos consta que los propietarios anteriores hacían uso del mismo para tender la ropa e incluso poner plantas , y que eran ellos los que se hacían cargo de su limpieza.
Podría usted aclararnos si por el hecho de que el único acceso al patio es a través de nuestra vivienda, tendríamos derecho a su uso siempre entendiendo que es un espacio comunal y dentro de lo que la Ley Horizontal de la Vivienda estipula al respecto ?
Gracias
Estimado Gaby:
El derecho de uso ha de venir establecido en el título constitutivo de la comunidad, tener acceso puede no ser suficiente para tener ese derecho. Un saludo.
Vivo en un primero y la parte de tendederos es privada y parte de mi casa la he tenido que cubrir con un tejado de policarbonato porque los pisos de arriban tiraban colillas, pinzas…
Pero el vecino de 2 piso dice que le tengo que limpiar el tejadillo que puse porque si tiende se le manchan las sábanas que antes rntraban en mi casa.. tengo la obligación de limpiar el tejadillo que esta dentro de los metros de mi casa?
Estimada María.
Consideramos que a usted le corresponde mantener limpio ese tejado. Un saludo.
Buenas tardes,
Soy proprietario de en un ático y una parte de mi salón es una ampliación que hizo un proprietario anterior (hace 25-30 años). El tejado de esta parte ampliada del salón necesita una reparación.
El administrador me dijo que es una responsibilidad mía porque el proprietario anterior puso el tejado (al mismo tiempo de la ampliación supongo). Pero me dijo que la CCPP no tiene estatutos particulares. Sin ninguna documentación que dice el contrario, la reparación es una obligación comunitaria según LPH, no?
Estimado Simón.
Si existe comunidad ha de haber un título constitutivo de la misma donde se definan que elementos son comunes. A parte de esto, pensamos que si el tejado a reparar es una ampliación unilateral de la vivienda, no habría obligación de la comunidad al respecto. Un saludo.
Hola, somos propietarios de una casa adosada, la cual hace esquina.
Nuestra pared perimetral ha sufrido un asentamiento y debido a ello se ha generado una grieta a lo largo. Tenemos también un pasillo al lado de la pared y también ha sufrido un asentamiento de unos 3 o 4cm.
Nos hemos informado y la pared al ser perimetral corresponde a la comunidad. ¿Es esto cierto?
Y lo que no sabemos es, si la zona del pasillo inmediata al muro, lo debería pagar la comunidad o nosotros. ¿Quien debería hacerse cargo?
Saludos
Estimado Daniel.
Las comunidades formadas por viviendas unifamiliares son muy peculiares, no podemos darle una respuesta sin conocer detalles de la edificación. Si lo desea, podemos darle un asesoramiento personalizado, contáctenos para ello directamente al Despacho. Un saludo.
Yo tengo un patio abierto privado(que es el techo del garaje)anexo a mi piso,en una planta baja y me quieren hacer pagar comunidad como si fuese vivienda, en los estatutos y en todos lados pone que se paga por coeficiente,es justo? O mejor dicho es legal pagar lo mismo por un patio que por la vivienda?
Estimado Manuel.
No entendemos por qué de pagar por el patio, los coeficientes de participación deben tener prevista esa circunstancia para el pago de cuotas, si fuera necesario modificar coeficientes por algún error, hay que justificarlo en Junta.
Un saludo.
Buenas!! Tengo un problema con un vecino de la comunidad. Tengo un ojo patio que en las escrituras lo describre Esta vivienda tiene derecho al uso exclusivo y excluyente de una mitad del patio de luces con el que linda por el frente que tiene una superficie de util de 20 metros y 41 decimetros cuadrados.
Es decir que el uso y disfrute es mio, y por el no podrían entrar el resto de vecinos a no ser que fuese a recoger objetos caidos, etc.
El problema con mi vecino es que le molesta que las paredes que dan a sus ventanas, con el agua de la lluvia, se crean humedades que como es lógico limpio cada año o dos años con karchert porque arranca parte de pared cada vez que lo hago.
El caso es que el y el presidente de la comunidad han llegado a la conclusión de quitarme parte de ese ojo patio para el vecino poder hacer un balcón y poder salir a limpiarlo por ahí. Eso pueden hacerlo? Estando en las escrituras como antes lo he puesto textualmente?
Muchas gracias!
Estimada Sheyla.
Esa modificación que pretenden exige una serie de trámites, empezando por un acuerdo unánime de todos los propietarios, si usted se opone ya no podrán hacerlo.
Un saludo.